Инвестиционни алтернативи на имотите в София

Цените на жилищата в Пловдив, Варна и Стара Загора са под столичните, а доходността е по-висока

София е предпочитана от инвеститорите в имоти. Градът е най-големият пазар на наеми в страната, а за последната година цените на недвижимите имоти бележат най-голям ръст. Проблемът е, че в София имотите са скъпи. Инвестиция от порядъка на 200 000 лева е по възможностите на ограничен кръг хора дори с ипотечен кредит, а още по-малко могат да я направят само със собствени средства. Затова хората с по-малки спестявания, които искат да ги вложат в недвижим имот, за да ги защитят от инфлацията, логично поглеждат към по-малките градове. Данните на ocenime.bg показват, че те са добра алтернатива - с далеч по-малка инвестиция в тях може да се постигне доходност, сходна с тази от имот в София и дори над нея. Картината по градове е само за ориентир. Конкретното инвестиционно решение е добре да се вземе след анализ по райони и квартали. Централните части на Варна и Бургас например обещават по-ниска доходност от редица софийски квартали на сходни цени.

Рекорден ръст на цените в София

За годината до септември средният ръст на цените на жилищата в София е 10%, като увеличение се наблюдава във всички софийски квартали. Квадратният метър достига 1248 евро, а средното жилище е на цена 107 040 евро, сочат данните на ocenime.bg на базата на реални обяви за апартаменти.

Най-висок е ръстът в Горубляне - 28%. В квартала апартаментите са малко на брой, а пускането в експлоатация на Южната дъга на Околовръстно шосе и близостта с бизнес сградите на "Цариградско шосе" привличат вниманието върху него. Цените в "Горубляне" тръгват от по-ниска база в сравнение с другите квартали и въпреки голямото увеличение остават под средните за София. В края на септември средната цена е 1148 евро на кв.м.

Най-скъпи в София остават жилищата в "Лозенец", "Иван Вазов" и имотите в непосредствена близост с Борисовата градина. Жилището в тях излиза средно 198 000 евро, което е с 11% повече, отколкото през септември 2020 г.

Стагнация или спад на наемите

В цяла София наемите или падат, или запазват нивата си. По данни на ocenime.bg средният наем в града е 343 евро, което е с 3% по-малко, отколкото преди година. При това в случая не са взети предвид отстъпките при договаряне.

Пандемията задейства по-голямо търсене за покупка и вдигане на цените, съчетано със спад на наемите заради по-големия брой овакантени квартири.

Тази тенденция е най-видима в южните квартали в полите на Витоша. В "Горна баня" например цената нараства с 10% до 1125 евро на кв.м, докато наемната цена на кв. метър пада със 17%. В район "Витоша" ръстът на цените е 17% до 1198 евро на кв.м, а спадът на наемите - 9%. В "Княжево" цените се увеличават с 14% до 1176 евро на кв.м, а наемните цени намаляват с 5%. В "Бояна", "Драгалевци" и "Симеоново" цената на кв.м се вдига с 10% до 1264 евро на кв.м средно, а наемните цени намаляват с 3%.

Единствено при наемите в кв. "Връбница" се наблюдава нарастване с 5% за една година и сега те достигат 560 лева на месец.

Средната годишна доходност за София е 5.03%. Трябва да се има предвид, че тук и навсякъде в текста споменатата доходност е ориентировъчна, защото не отчита разходите за поддръжка на съответния имот и периодите, в които той е без наематели.

Инвестицията в апартамент в града на средна цена 107 040 евро може да се възвърне от отдаването му под наем средно за 26 години. Това е най-дългият срок за всички градове в проучването.

Пловдив:

Сходна доходност при с една трета по-малка инвестиция

Инвестиция в апартамент в Пловдив носи доходност близка до софийската - 4.95%. Имотът обаче може да се купи на цена с една трета под софийската, изчислена на кв.м. Средната цена в Пловдив е 852 евро на кв.м, а за жилище са достатъчни средно 67 110 евро. Градът е вторият най-голям наемен пазар след София. Средният наем на жилище в него е 220 евро.

Жилищата в града се продават почти два пъти по-бавно от София - за 103 дни, което може да доведе до по-големи отстъпки в цената. Отдаването под наем също отнема повече време - 68 дни.

Тенденциите на жилищния пазар в Града на тепетата през миналата година са сходни със софийските. За година квадратният метър поскъпва с 8%, а средният наем намалява със 7%.

Най-добра доходност носят западните квартали. Жилище в центъра носи едва 4.6% и се отдава най-бавно.

Варна:

По-висока доходност и по-високи цени

Добри възможности предлага и Варна - инвестиция в имот там би донесла доходност 5.32% средно. В морската столица средната цена (879 евро на кв.м) е малко по-висока, отколкото в Пловдив, а средният апартамент излиза около 69 060 евро.

Варна е в духа на общата тенденция - през изминалите 12 месеца цените са се увеличили с 6%, а наемите са паднали с 2%.

Като интересни за инвестиция се очертават кварталите "Победа" и "Пчелина". Покупката на апартамент там би се изплатила за 19 години - пет години по-бързо от средното за града. Само този варненски район прехвърля прага от 6% доходност, но там пазарът е доста малък.

Вторият най-доходоносен район на Варна е "Траката" (5.7%). Най-евтино излиза жилище в "Кайсиева градина" и "Владиславово" - 697 евро на кв.м, като обещава доходност 5.58%.

Централният район на Варна, макар и привлекателен, би бил най-неизгодната финансова инвестиция в града. Районът "Чайка", ВИНС и "Чаталджа" е най-скъпият извън София - 1088 евро на кв.м. Наемите също са най-високите за града, но спрямо цените за покупка доходността им в крайна сметка излиза най-ниска - 4.6%. Това е по-лошо представяне от редица софийски квартали със сходни цени.

Стара Загора:

Най-високата доходност сред големите градове

Средните цени в Стара Загора са се повишили с 9%, а наемите са паднали с 2.5%. Въпреки това градът предлага най-висока доходност сред големите градове в страната - 5.33%, а средната цена в него (682 евро на кв.м) е с около една пета под тези в Пловдив и Варна. Средният наем е 189 евро. Жилище в града обикновено излиза 51 318 евро и инвестицията в него би се възвърнала от наеми след 23 години средно.

Западните квартали "Железник", "Три чучура" и "Казански" предлагат добра доходност - над 5.76%, ниски цени на кв.м и много кратко време за отдаване - под 40 дни. Вероятна причина за това е близостта на Тракийския университет, която предполага, че в кварталите има повече студенти и по-голямо търсене на имоти под наем.

По-централните и престижни квартали на Стара Загора също предлагат добра годишна доходност, по-голям избор на имоти и средни цени под 700 евро на кв.м. Като цяло имотите в града се отдават доста бързо - за 50 дни.

Бургас:

Най-ниска доходност сред големите градове

Сред големите градове в страната най-ниска доходност (едва 4.51%) предлага Бургас. Центърът на града се нарежда сред едни от най-скъпите квартали в страната. Със средна цена 1068 евро на кв.м той е по-скъп и от някои софийски квартали.

Студентските градове Русе, Благоевград и Велико Търново

Покупката на инвестиционен имот в близост до университет обикновено се смята за добра инвестиция. За тези жилища винаги има търсене и с годините цената им се увеличава. Прави впечатление, че наемите в студентските градове Велико Търново и Русе са се задържали, а в Благоевград дори са се увеличили за разлика от другите големи градове.

В Русе средната цена е 706 евро на кв.м, като жилище там обикновено излиза около 49 995 евро. Цените в града са се качили с 6%, а наемите са останали на същите нива. Доходността е 5.26% и пазарът е сравнително динамичен със средно 58 дни, нужни за отдаване под наем.

Жилище във Велико Търново може да се купи за 55 300 евро средно, или за 720 евро на кв.м, като обещава 5.16% годишна доходност. За центъра този показател е 4.98% въпреки голямото предлагане там на жилища под наем. Още по-подходящи се оказват "Зона Б" с доходност 5.7% и "Варуша" - 5.4%, при средни цени под 700 евро на кв.м.

Благоевград предлага средна доходност 5.6% и примамливи цени средно 44 180 евро за апартамент, или 580 евро на кв.м. Това е единственият от изследваните градове, в който наемите се увеличават. Жилищата там обаче се отдават изключително бавно, което би намалило доходността чувствително.

Столичните квартали "Студентски град" и "Дървеница" остават най-добрият избор за инвестиция, когато става дума за отдаване под наем на студенти. Доходността в района (5.8%) традиционно е по-висока от тази в повечето софийски квартали. В сравнение с тях цените за покупка тук не са чак толкова високи (1143 евро на кв.м). Броят апартаменти, които се отдават под наем, обаче е много голям и наемането става по-бавно от средното за града (вероятно заради повечето вакантни жилища през лятото). Освен това и първоначалната инвестиция в имота не е малка - средно жилищата там струват 80 212 евро.

Най-достъпните градове

Като най-достъпен град в провинцията се очертава Видин. Там цената на кв.м е едва 377 евро - над три пъти по-ниска, отколкото в София. Доходността е и най-високата в страната - цели 12%. Със само 31 дни за отдаване под наем Видин се нарежда сред градовете в страната с най-бързо отдаващи се имоти. Сделките и за продажба, и за наем обаче са изключително малко като брой. Въпреки високата доходност ограниченият пазар може да затрудни избора на добър имот и намирането на наематели.

Горна Оряховица и Габрово са другите две локации с изключително ниски цени на жилищата - съответно 442 евро на кв.м и 432 евро на кв.м. Пазарните условия там са сходни - малко предлагане, но сравнително бързо отдаване под наем. Двата града предлагат доходност съответно 6% и 7%.

Зимни и летни курорти

Ако се отдаваха под наем целогодишно, апартаментите в курортите биха носили най-висока доходност предвид относително ниските им средни цени. Това обаче е трудно постижимо. Ако успеят да намерят наематели за половин година, което също е успех, апартаментите по Южното Черноморие биха носили доходност 7.2%. Там цените са и по-високи - около 800 евро на кв.м. В курортите между Бургас и Варна доходността би била 5.5%, а в Банско - 4.6%. Северното Черноморие е неатрактивно - обещава доходност едва 3.2%. При тези показатели обаче не са отчетени разходите по поддръжка на апартаментите и таксите за управление в затворените комплекси, които съвсем биха стопили доходността.

Дългият срок, необходим за отдаването на апартаментите в курортите за дългосрочен наем, е потвърждение, че те са заети през кратък период от годината. За курортите между Варна и Бургас той е 161 дни, за Южното Черноморие - 107 дни. Дори и в Банско, което напоследък нашумя като възможност за инвестиция, пазарът е много по-муден от София. Средното време за покупка там е 131 дни, а за наем - 84 дни. В същото време цените са атрактивни - средното жилище е 30 652 евро, или 471 евро на кв.м.

Оскъдното предлагане по Северното Черноморие обяснява, че там времето за отдаване на апартамент е само 26 дни. Цените са най-ниски за Черноморието - 613 евро на кв.м.



Данни и методология

Данните са на база всички обяви за апартаменти, като дублираните и фалшиви обяви са премахнати. Под фалшиви се има предвид такива, които се качват и свалят периодично или в които са използвани снимки, видени на апартаменти, посочени на други локации.

Данните са за периода 1.09.2020 - 30.09.2021.

За финална цена на сделката е използвана цената към момента на сваляне на обявата от интернет. Не е изключено при договарянето тя да е свалена под обявената, така че има вероятност цитираните числа за доходност да са различни от реалните.

Анализът е извършен на ниво квадратен метър. Това позволява по-добро сравнение между различните квартали и типове апартаменти.

Цената на кв.м е изчислена, като цената е разделена на брутната площ на апартамента, предоставена от брокерите. Всички цени са изчислени в евро. За да няма отклонение в средните цени заради много нетипични апартаменти, така наречените outlier-и са премахнати. Топ 2.5% най-скъпи и съответно най-евтини апартаменти за даден квартал са изключени от анализа.

Доходността от апартамент е изчислена, като средният 12-месечен наем на кв.м е съпоставен със средната цена на кв.м за съответния квартал. По изключение за ваканционните апартаменти по Черноморието са дадени варианти за шест месеца.

Промените в цените са изчислени, като средните стойности за квадратен метър за септември 2020 г. са съпоставени със средните стойности за септември 2021 г.

Възвръщаемост на инвестицията е изчислена като времето в години, за което инвестицията в апартамент ще се възвърне от отдаването му под наем за 12 месеца. Не е взимана предвид стойността на парите във времето и бъдещите парични потоци не са дисконтирани.

Времето за продажба/отдаване под наем е изчислено като разликата между първото появяване на обявата и свалянето ѝ от имотните сайтове. В анализа не е взето предвид потенциално времето, в което апартаментът няма да има наематели.

Трябва да се има предвид, че в бурно развиващите се квартали обявите стоят по-дълго на пазара - това е така, защото при сградите в строеж една обява се използва за няколко апартамента от един тип и тя е активна от самото начало на строителния процес.

Още от Капитал