Арх. Цветан Петров: Инвеститорите трябва да имат по-цялостен подход към средата

Има място за медиатори, които да помагат в диалога между гражданите и строителните предприемачи, казва управителят на "Иво Петров - Архитекти"

Визитка

Арх. Цветан Петров е управител на "Иво Петров - Архитекти" (ИПА). Дипломира се в архитектурния факултет на УАСГ през 2007 г. и специализира в L'ecole National Superieure d'architecture de Bretagne в Рен, Франция. Член е на Камарата на архитектите в България. За последните 15 години той развива студиото и успява да превърне ИПА в една от най-успешните компании за архитектура, урбанизъм и вътрешен дизайн в България.

Пазарът на жилища е много активен. Какви положителни и негативни тенденции се развиват на него от архитектурна гледна точка?

- Купувачите са далеч по-образовани и изискващи, отколкото преди десет години. Много по-наясно са какво точно искат както на жилищния и офисния, така и на индустриалния пазар. Това кара инвеститорите да се замислят как ще изглежда проектът им, кой ще го проектира и кой ще го построи. Вече не е рядкост и да развиват територията около него, да инвестират в публичната инфраструктура.

Негативът е, че както всеки път при силен пазар, се появяват хора, които са за малко, работят обект по обект, без да позиционират дружество предприемач. Те не са заинтересовани от максимално качество, а от максимална печалба.

Ножицата на пазара е много голяма. Себестойността на строителството при проекти от висок клас често надхвърля 700-800 евро на кв.м. като тук не се включват разходите за покупка на земя и другите съпътстващи разходи. От друга страна съществуват инвеститори, които постигат два пъти по-ниска себестойност в сегмент, в който качественият изпълнител би инвестирал 30% - 40% повече. Тези допълнителни 30%-40% отиват за по-качествен проект, по-качествена строителна компания, по-качествена дограма, фасада и пр. и много често за по-качествена заобикаляща среда.

Променят ли се изискванията на инвеститорите към архитектите и в каква посока?

- Всеки път са все по-високи. От нас се изисква да сме по-креативни, да създаваме по-хубави и по-функционални сгради, с по-качествено изпълнение. Но нашите клиенти са от предприемачите, които искат да останат на този пазар. Защото инвеститор еднодневка не би дошъл да ползва услугите на голяма архитектурна компания, да плати малко повече за креативния ресурс, сигурността и множеството допълнителни услуги, които предлагаме.

Предприемачите, с които ние работим, избират за подизпълнители най-добрите компании в съответния сегмент, защото не искат проблеми. Тенденцията е да сформират свои инженерни екипи и държат всичко да е изяснено в проекта и изпълнено на обекта, за да няма проблеми след това при експлоатацията. Това е бизнес подход, защото ако си свършат работата качествено, ще продават по-добре и няма да харчат пари, за да оправят всяка година дефекти по този обект.

Очаквате ли поскъпването на строителните материали да осуети стремежа към по-добро качество?

- Не вярвам да се отрази. Пазарът е възходящ, няма натиск върху цените, поскъпването се плаща основно от крайния потребител. Но пък се отваря възможност за сегмент с по-евтини жилища. Не беше нормално в София да го няма, като изключим отделни случаи.

Как става така, че отделните проекти са все по-качествени, а средата - все по-некачествена?

- Това, което наблюдаваме, е че възможностите на Столичната община да развива средата изостават. Тя няма ресурс. И с десет лева такса за разрешение за строеж няма как да очакваме, че ще смогне с инфраструктурата. Инвеститорите обаче са с повече възможности и определено смятам, че трябва да имат по-цялостен подход към средата. Това е начинът нещата да се случват по-добре и по-бързо. Защото сега се строят цели квартали и после чакаме общината да оправи инфраструктурата. А хората вече живеят в тях и ще трябва да живеят в тази лоша среда още десет години.

Ако общината определи как иска да бъдат направени улиците, какво да е движението и каже - помогнете ни, а ние ще ви съдействаме с отчуждителните процедури и ще облекчим административната работа, не виждам причина инвеститорите да не направят останалото. Най-положителният пример в това отношение е кв. "Хладилника".

Как по-точно виждате ролята на общината в това партньорство?

- Общината може много да помогне, без да харчи значителен ресурс. Щастливи сме, дори като ни помагат административно. Когато отидем и кажем открито и честно кои сме и какво правим, в някои райони се получава диалог - "Витоша", "Панчарево", "Сердика", в "Лозенец" също. Но не навсякъде е така.

За зоната зад гарата например (проектът "Капитол Резиденс" - бел. ред.) отидохме в Столичната община и казахме, че сме готови да прокараме тунел, който да свърже жителите на района с метрото, като попитахме дали ще ни помогнат административно. Съгласиха се, при условие че осигурим през терена алея, по която да се стига до улица "История славянобългарска" и я отворим за публичен достъп. Общината задължи инвеститори да осигурят публично преминаване през имотите си в кв. "Хладилника", в територията зад ИКЕА, в новата сграда на кръстовището на бул. "България" и бул."Гешов".

Освен това общината е тази, която може и трябва да отчуждава частни имоти за публични нужди, а не инвеститорите. Когато те се опитат да договарят със собствениците, през чиито имоти се предвижда инфраструктура, разговорът е много тежък. Ако повярва в силите си на отчуждител, общината би могла да разработи механизъм, в който инвеститорите да имат своя финансов принос, за да й помогнат. А тя би могла да свърши административната работа, като отдели по-голям човешки ресурс за това.

Инвестициите в инфраструктура не са ли по силите предимно на големите компании с големи проекти? Малките ги правят на парче, което едва ли е добър вариант?

- Безспорно за големите е по-лесно, но аз вярвам, че и малките инвеститори в дадена зона могат да се сдружават. В "Манастирски ливади-изток" вече има и добър пример - споразумение, че инвеститорите изграждат "Костенски водопад", а община "Триадица" помага с отчуждаването. Има един водещ инвеститор и други са се присъединили към каузата.

В Лозен също има водещ инвеститор, но покрай него се закачиха и други, които в момента помагат да се прокара инфраструктурата. Същото се случва и в индустриалното строителство. Във "Враждебна", в местността Голямата локва голям инвеститор поиска от общината да му помогне административно, за да изгради публичната инфраструктура. Там това е огромна задача, която не е по силите на една страна. Но инвеститорът заяви, че е готов да направи първата стъпка - проект за цялата тази инфраструктура.

Посланието ми е да се получат все повече такива зони, инвеститорите все повече да се сдружават и заедно да решават. В южната част на квартал "Витоша" например собствеността е раздробена. Познавам 10-11 инвеститора, които обмислят инвестиции там. В "Малинова долина" над "Студентски град" също терените са много фрагментирани, но там по-трудно се случва обединение на усилията. Собствениците са щастливи, тъй като общината изгради ключовата улица над Националната спортна академия. В този район общината "подреди" и регулацията. Направи план по чл. 16 от ЗУТ, с който се отнемат до 25% от площта на имотите на собствениците като по този начин се осигуряват общински терени за улици, детски градини, трафопостове и друга инфраструктура. Това беше първият такъв план през 2008 г. Имаше своите грешки, но се изчистиха и сега "Малинова долина" е в добро състояние.

А какво се случва с комплексите от къщи извън границите на Околовръстното шосе, при положение че общината се затруднява дори с инфраструктурата в града?

- Развиват се много добре, защото там някой върши работата на общината. Изначално е ясно, че в комплекса има някой, чието задължение е поддръжката, за градинките, за чистенето на снега и пр. По-отговорните собственици на комплекси поемат и грижата за общинската инфраструктура. Други, които са проблем и заради които главният архитект е против това разрастване, казват: "Ще оправя комплекса вътре, а общината е длъжна да чисти до мен, да асфалтира". Но не са съвсем прави. Ако комплексът е достатъчно голям и в него живеят много хора, сигурно с таксата смет, която собствениците плащат, общината ще може да поддържа прилежащата инфраструктура. Но ако са десет къщи в Бистрица или друг по-отдалечен квартал и се разчита само на общината, няма как да се получи. Все пак "Графа" е с предимство. Трябва да се прави анализ на разходите и ползите.

Тоест колкото е по-голям комплексът, толкова по-добре?

- Тези комплекси са станали големи на фази, защото хората са видели, че моделът им е успешен. Управляват се професионално, таксите за поддръжка са адекватни и е ясно за какво точно се плащат. Живеещите там са доволни, това се предава от уста на уста и нови хора се доверяват и купуват. Има комплекси, които правят нова фаза на всеки две-три години.

Не мислите ли, че София се презастроява?

- А на вас Париж как ви се струва? При цялата условност на сравнението, защото той е огромен град, там данъците са по-високи, общината е по-силна, има повече бизнеси и обществото е по-организирано.

Много удобен за живеене, нисичък и приятен.

- Париж е удобен и нисък. Да, има лимит за височината, но всичко е много плътно. Така бихме могли да уплътним и София. Но тук собствеността е силно раздробена в резултат на прехода и трябват политики и законодателни промени, за да може инвеститорът да окрупнява и уплътнява града. Имаме нужда от по-стриктен закон и по-ясни норми за максималната височина по райони. Защото е абсурдно да няма ясни правила, а после да се казва, че това, което се случва, е нередно. Когато няма ясни правила, не можем да подведем под отговорност и хората, които са ги нарушили. Така че първо да започнем с правилата.

Инвеститорите винаги гледат да застроят максимално възможното.

- Не можем да им се сърдим за това. Такава е ролята на инвеститора. Той рискува като инвестира и когато начинанията са успешни, генерира печалби. С тях прави нови инвестиции, расте и осигурява все повече работни места, по-високи доходи за хората и по-добри условия на труд. Ролята на общината е да сложи таван. На гражданите - да искат таванът да е малко по-надолу, а на инвеститорите - да е малко по-нагоре. И ако между тях се получи хубав разговор, по възможност не през медиите, нещата ще се оформят.

Как по-точно би могъл да се случи този диалог?

- На пазара има място за медиатори, които да помогнат инвеститорите и гражданите от квартала да си говорят.

Гражданското общество вече се появи и това е нещо много хубаво. Трябва да го има. Сега е моментът да се появят и организации на инвеститорите, които да ги насърчават да инвестират в територията или през които те да го правят по собствена инициатива.

Но сега сдруженията на гражданите искат да се борят с инвеститорите. Има една тиха, а понякога и не толкова тиха война - аз си купих и построих, ама вие защо започвате да строите до мен?

Разбираемо, купили са с гледка към Витоша, а някой им я закрива с блок.

- В нотариалния акт пише ли, че имат гледка към Витоша? За съжаление такава не им е гарантирана. Вече от години цялата информация на Столичната община, свързана с устройството на територията, е публична. Когато купувате, е задължително да се позаинтересувате какво се предвижда наоколо. И на човека, който е купил земята до вас, му пише, че може да строи. Защо да му пречите?

Аз смятам, че никой не печели от тази война. Инвеститорите винаги надделяват, ако работят според закона, а законът е такъв. Т.е. пак се връщаме на това, че първо трябва да започнем с правилата.

Гражданите са ядосани, че някой ги е поставил в недобра ситуация. Не е направил улиците, зелените площи, няма ги детските площадки, училищата. Параметрите на тези искания, трябва да се сложат на масата. С помощта на медиаторите могат да кажат на инвеститорите: "Вие искате да строите тук - добре. Но проявете повече отговорност към обществото и средата като инвестирате и в публичната част на проекта, направете детска площадка, отделете терен за детска градина и пр." Така се прави в цяла Европа. Там отдавна са минали през това, през което сега преминаваме ние, и вече имат решения.

Във Франция например има множество организации, които се занимават с медиаторство между гражданите и инвеститорите. По време на избори те работят за кампаниите на политиците, но в останалото време медиаторстват. Разбира се, го правят срещу някаква такса. Договарят взаимно изгоден модел и в резултат Париж е застроен по хубав начин. Вярвам, че и тук ще се появят такива посредници. Това няма как да е общината. Трябва да са независими организации, може би неправителствени, на които хората да имат доверие.

Въпросите зададе Боряна Генчева

Още от Капитал