Науката и технологиите обнадеждават инвеститорите в имоти

Наемодателите на лаборатории търсят нови помещения

Притежавани от инвеститори в САЩ лаборатории
Притежавани от инвеститори в САЩ лаборатории
Притежавани от инвеститори в САЩ лаборатории
Притежавани от инвеститори в САЩ лаборатории

MinION на Oxford Nanopore е едно малко, но мощно устройство. Когато хотелски работник в Сидни даде положителна проба за Covid-19 през март миналата година, преносимият ДНК секвенсер проследи инфекцията до стюардеса на американска авиокомпания, което позволи избягването на общ локдаун. Успехът на биотехнологичните фирми - друга знаменитост в бранша е BioNTech, прославила се с ваксините за Covid-19 - поглъща капитал, вложен в науките за живота. Когато такива компании се разрастват, те го правят не чрез офиси или магазини, а посредством научни лаборатории с бели стени и лъскави повърхности.

Инвеститорите в търговски имоти отдавна залагат на офиси, търговски и промишлени сгради. По-малко конвенционални активи, като кулите за мобилни телефони, бяха запазени за специалисти. Сега големите имена в недвижимите имоти се надпреварват и за тях. Така лабораторното пространство се превърна в най-горещата собственост, заедно с други съоръжения, които захранват дигиталната икономика. Центровете за данни и инфраструктурата, която свързва смартфоните, процъфтяват. Мотивацията на инвеститорите е ясна. Пандемията разтърси цените на търговските имоти в световен мащаб. Американските търговци на дребно затвориха близо 15 хил. магазина през 2020 г. До средата на октомври с хора, привързани към отдалечена работа, офисите бяха само на една трета запълнени. Рисковият профил на някои конвенционални активи се влоши рязко.

За разлика от това търсенето на активи като лаборатории и центрове за данни никога не е било по-голямо - тенденция, видима още преди коронавирусът да започне да се разпространява. Тъй като събираемостта на наемите за магазини и ресторанти спадна през миналата година, трафикът на данни от виртуални срещи и онлайн пазаруване експлодира. Компаниите, които използват основните центрове за данни и мобилни кули, изискват повече. Тези победители в дигиталната икономика изглеждат напълно сигурни.

Промяната се отразява в променящия се състав на десетте най-големи инвестиционни тръста за недвижими имоти в Америка. Преди десетилетие най-ценният беше Simon Property Group, най-големият собственик на молове в страната. Днес това е American Tower, бързо разрастващ се собственик на десетки хиляди клетъчни телефонни мачти по целия свят. Пет от първите десет инвестиционни тръста в момента управляват или центрове за данни, или мобилни кули.

Дъжд от капитал

Най-силното жужене в момента заобикаля науките за живота и лабораторните пространства. Инвеститорите заливат здравния сектор с капитал. Производителите на лекарства, производителите на медицинско оборудване и други фирми в областта на науката за живота са набрали рекордните 103 млрд. долара рисков капитал досега през тази година спрямо 63 млрд. долара през 2019 г., според консултантската компания в имотния сектор JLL. Голяма част от капитала отива в собственост. JLL изчислява, че до 87 млрд. долара се насочват към недвижими имоти в областта на науките за живота по целия свят. Това се равнява на една трета от всички глобални разходи за търговски имоти през второто тримесечие на тази година.

Ефективни сделки се появяват често. През октомври GIC, суверенният фонд на Сингапур, купи 40% от Oxford Science Park в Magdalen College, част от Оксфордския университет. Сделката оцени парка на десет пъти неговата стойност от преди само пет години. Частната инвестиционна компания Blackstone наскоро удвои собствеността си върху площите в областта на науките за живота във Великобритания, инвестирайки над 1 млрд. долара в два нови обекта. Акциите на инвестиционните тръстове за недвижими имоти в областта на науката за живота процъфтяват.

Местата за лаборатории стават все по-трудно откриваеми. В Бостън, където се намират по-голямата част от лабораториите в Америка, по-малко от 5% от тях са били налични през третото тримесечие. В Златния триъгълник, както е известен районът между Лондон, Оксфорд и Кеймбридж, помещенията са изчерпани. Кампусът Harwell в областта на науките за живота близо до Оксфорд ще добави 1.5 млн. кв. фута през следващите седем години, за да отговори на търсенето - еквивалентно на три четвърти от всички офис площи, които финансовият квартал на Лондон ще добави тази година. Крис Уолтърс, директор в JLL, оценява неудовлетвореното търсене на имоти за лаборатории във и около Кеймбридж на 1 млн. кв. фута - еквивалентно на почти една четвърт от търговските площи на Оксфорд стрийт в Лондон.

Когато пазарите са "тесни", участниците ще се стремят да разширят предлагането. В случая на научно-технологичната собственост това е по-трудно, отколкото звучи. Изграждането на нови телефонни кули означава навигиране по-строги закони за планиране и nimby-та (от not in my back yard - противопоставящи се на строителството местни жители). Новите центрове за данни се нуждаят от земя с достъп до евтино електричество и високоскоростен интернет. Фирмите за науки за живота обичат да се групират около водещи университети и академични медицински центрове, които осигуряват химици, микробиолози и други експерти, които населяват техните лаборатории. Една от причините е намирането на вторични местоположения. Градове като Лос Анджелис, който е доста близо до района на залива на Сан Франциско, и Питсбърг, дом на университета Карнеги Мелън, известен с майсторството си в областта на изкуствения интелект, привличат стартъпи, пълни с капитал. Във Великобритания центровете за науки за живота възникват на север, където фармацевтични гиганти като AstraZeneca и GlaxoSmithKline имат производствени обекти.

Друго решение е преобразуването на съществуващи офиси и промишлени площи. Boston Properties, един от най-големите инвестиционни тръстове за офиси в Америка, казва, че може да преобразува 5 млн. кв. фута конвенционални обекти и сгради в лаборатории. Това не е лесен процес, тъй като лабораториите са сложни пространства, управлявани от правилата за биологична безопасност. Те се нуждаят от четири пъти повече въздух, отколкото офисите. Списъците на чакащите в Лондон за "мокри" лаборатории, съоръжения, в които може да се борави с опасни химикали и други опасни вещества, се удължават. Но инвеститорите в имоти са готови да опитват. В Ню Йорк преобразуванията биха могли почти да удвоят лабораторното пространство под наем в града, според имотния консултант Newmark.

Предназначението на дори празните магазини се променя. Британската консултантска компания в сферата на имотите Savills смята, че Лондон има най-малко 1.8 млн. кв. фута търговски площи, които биха могли да бъдат преработени в лаборатории. Високите тавани на магазините означават много място за високоефективна вентилация и сервизни асансьори за преместване на опасни материали. Несъмнено ще са необходими години, докато предлагането настигне търсенето. Но тъй като мястото на работа и търговия се движи, инвеститорите в недвижими имоти се изместват с него.

2021, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved

Още от Капитал