Уникредит Булбанк: Жилищата в България са недостъпни, особено в София

Едва 30% от домакинствата могат да си купят среден апартамент за четири години, ако влагат в това целия си доход преди облагане с данъци

Страната все още е далеч от балон при имотите, смята от банката
Страната все още е далеч от балон при имотите, смята от банката    ©  Надежда Чипева
Страната все още е далеч от балон при имотите, смята от банката
Страната все още е далеч от балон при имотите, смята от банката    ©  Надежда Чипева

Жилищата в България през 2020 г. като цяло са били недостъпни за домакинствата в страната, но данните не показват балонизиране като през 2008-2009 г. Брутният доход на средното домакинство (вложен изцяло в това) е позволявал да се купи средно жилище от 73 кв. м за 4.3 години. Въпреки покачващите се цени на имотите съотношението се е запазвало стабилно в последните години заради паралелния ръст на доходите в страната. Това установява анализ на Уникредит Булбанк за пазара на жилища в страната, представен от главния икономист на банката Кристофор Павлов.

От банката използват четири степенна скала, при която за достъпни се смятат нивата, при които доходът на домакинствата преди облагане с данък позволява за до три години да се купи средно по размер жилище. Между 3.1 и 4 г. правят жилищата умерено недостъпни, от 4.1 до 5 г. - средно недостъпни и над 5 г. - крайно недостъпни. Доходите на домакинствата, които се ползват в анализа, са коригирани с нивата на сивата икономика. Цените на жилищата са по данни на imot.bg - цени "предлага", които в някаква степен са над тези, на които се случват сделки. Тоест при анализа има условности и той по-скоро е за ориентир, както обясни Кристофор Павлов.

Жилищата - достъпни за 30% от домакинствата

Данните по децилни групи показват, че жилищата са достъпни за около 30% от домакинствата в България - т.е. това са тези с доход, който покрива цената на жилище за до 4 години, което е условната граница между достъпни и недостъпни имоти. Принос за този резултат имат застаряващото население, ниските пенсии и големият размер на сивата икономика. През 2020 г. четири от всеки десет домакинства в България са можели да си позволят среден по размер апартамент, казват от банката.

Особено недостъпни са жилищата в София - съотношението между доходи и цени на жилища в града е 6.4 г. Едва 20% от хората могат да си позволят покупка на имот. В Пловдив делът им е 30%, във Варна е едва 10%, сходни са нивата и в Бургас. Анализът на банката, показва, че колкото по-малък е градът, толкова по-достъпни стават жилищата съотнесено с доходите на хората в него. В 15-ия по големина град в станата - Благоевград - средното жилище е достъпно за 60% от населението.

За София банката следи цените в 98 локации, като през 2020 г. в 48% от тях имотите са крайно недостъпни. За сравнение при имотния балон през 2008 г. крайно недостъпни са били 98% от локациите в града.

"Риск от корекция в цените има, неясно е дали ще се материализира",

Кристофор Павлов, главен икономист на Уникредит Булбанк

Очакванията за 2022 г. - положението леко ще се влоши

В почти всички страни в света на пазарите на недвижими имоти се натрупва напрежение, каза Кристофор Павлов. Връзката между цените на жилищата и доходите започва да се разкъсва като стойност и е над 4 на различни пазари. "Риск от негативна корекция на цените съществува, но не е ясно дали той ще се материализира. В голяма степен нещата зависят от динамиката при доходите", обясни той.

Очакванията му за 2022 г. са, че жилищата ще станат с една идея по-недостъпни и съотношението между цените им и доходите е възможно да се увеличи над 4.3. Той го отдава на три основни фактора, които работят в посока темп на нарастване цените на жилищата по-голям от темпа на нарастване на средния доход. На първо място това е поскъпването на строителните материали. То увеличава с 18% себестойността на строителството и този ръст се очаква да бъде прехвърлен върху крайните купувачи. Изходът от пандемията вероятно ще генерира допълнително търсене. Очакванията са, че в България то все пак ще е в по-малки мащаби в сравнение с други европейски страни, заради по-голямото общо ниво на несигурност в страната. Третият фактор е продължаващият спад на доходност по банкови депозити и таксите върху тях, които въвеждат различни банки.

Типичният ипотечен клиент

От банката, както и в целия сектор, отчитат засилените ръстове в жилищното кредитиране през 2021 г. Освен известните данни от статистиката на БНБ в Уникредит отчитат 64.5% ръст на новите продажби към октомври 2021, сравнено със същия период за 2020 и с около 20% повече от нивата от предпандемичната 2019 г. От банката обръщат внимание и на покачването на средния размер на един кредит - с около 10% по текущите 126 хил. лв., което частично се дължи на ръста на цените.

Юлиан Влахов, директор "Маркетинг и клиентски сегменти" в Уникредит Булбанк, обрисува и тенденциите при типичните сделки. Според представените от него данни 80% от заемите са за покупка на готов имот, а 70% от договорите са концентрирани в четирите най-големи града в страната. Клиентите не проявяват интерес към оферти с фиксирани лихви за определен период (които обичайно са по-скъпи) и търсят все по-дълги срокове на изплащане - 70% са за над 30-годишни ипотеки.

Профилът на масовия кредитополучател е млад (50% са на възраст между 25 и 35 години). Над половината са семейни, а 40% - с деца. Около 70% са търсещи първо или по-голямо жилище, а около 30% са тези, които могат да се оценят като покупка с инвестиционна цел. В типичния случай те нямат друг кредит или имат само задължения по потребителски заеми или кредитни карти. Заплатите им са в диапазона 1700-2500 лв.

Как в Уникредит дефинират балона при имотите

По критериите на Уникредит Булбанк въпреки съществуващите дисбаланси засега страната все още е далеч от него. В академичната литературата няма консенсус как се дефинира балонът при имотите. Кристофор Павлов каза, че за целите на банката са приели, че балон има, когато съотношението между средните доходи и цените на жилищата е над осем пъти за половината от локациите в дадено населено място за поне две години.

Исторически

От банката разделят 20-годишния период, за който има някакви данни за цените на жилищата, на два подпериода - от 2001 до 2014 г. (който реално започва от 1989 г., но за началото няма информация) и след това, като сегашният цикъл все още не е завършил. Анализът показва, че първият период започва с достъпни цени - показателят е под 3 и завършва с умерено недостъпни - между 3.9 и 4.1. През половината от тези години (ако се разгледа до 2016 г.) жилищата са умерено недостъпни, а през другата половина са били по-скоро значително или крайно недостъпни.

През втория цикъл, започнал през 2014 г., в началото цените от умерено недостъпни стават силно недостъпни, обясниха от банката. През 2020 г. в сравнение със средните нива от 4.8 за последните двадесет години има леко подобрение.