Споделените офиси, които отскочиха в пандемията

Хибридната работа прави опцията по-търсена, дори от големи компании

По данни на Colliers към края на юни тази година в София има 53 споделени офис пространства на 45 оператора.
По данни на Colliers към края на юни тази година в София има 53 споделени офис пространства на 45 оператора.
По данни на Colliers към края на юни тази година в София има 53 споделени офис пространства на 45 оператора.    ©  betahaus
По данни на Colliers към края на юни тази година в София има 53 споделени офис пространства на 45 оператора.    ©  betahaus
Темата накратко
  • При първия локдаун гъвкавите работни пространства удариха дъното, но после се възстановиха.
  • Към обектите вече има интерес и от големите компании в допълнение към обичайния - от малките и от хора на свободна практика.
  • Сегментът в България е недоразвит и очакванията са оптимистични. Бъдещето им зависи и от развитието при традиционните офиси.

Пандемията удари споделените работни пространства по-бързо и по-рязко, отколкото традиционните офиси. После обаче те се възстановиха бързо и сега се очертават като офис формат с потенциал. Те засега са малко - 5% спрямо класическите офиси в София, и цените стоят все още много под европейските нива.

"При коуъркинг (coworking) пространствата условията за прекратяване на договорите са доста гъвкави. За разлика от тях традиционните офис наематели имат дългосрочни договори и предпочитат да не взимат прибързани решения. По-скоро се наблюдават запитвания за преотдаване на наети пространства", обяснява Красимир Петров от CW&Forton. Затова смятаме, че характеристиките на коуъркинг пространствата ще стават все по-търсени както от обичайните им ползватели, така и от по-големи корпоративни клиенти, добавя той.

Да удариш дъното

През двата най-тежки месеца на първия локдаун заетостта в някои споделени работни пространства пада с 83%, в други с 95%, а трети затварят, по информация на компаниите. От CW&Forton обобщават, че средният спад в запълняемостта за 2020 г. стига до под 50%. Особено тежко е при пространствата, които разчитат предимно на събития. Някои оператори правят отстъпки в наемите, други твърдят, че не са променяли условия. Някои покриват частично загубите от този период чрез програми за държавна помощ. Други опитват, но им е отказано, с аргумента, че като икономическата дейност се водят "преотдаване на офис пространство" и не попадат в обхвата на програмите. Все пак в разгара на кризата "бизнес моделът на споделените бизнес пространства или флекс офиси остава без промяна, доколкото следим отстрани", както казва Верка Петкова-Шекерова от Colliers. Впоследствие се разширява кръгът на клиентите им, както и услугите, които предлагат.

Втората ковид вълна в края на 2020 г. отново изпраща служителите в традиционните офиси да работят от домовете си и все още не е ясно дали и кога компаниите ще ги върнат изцяло обратно. Споделените офис пространства продължават да работят при строго спазване на антиковид мерките. През второто и третото тримесечие на 2020 г. имахме намаление на приходите, но към края на 2020 г. възстановихме загубите и към момента имаме над 90% запълняемост на двете ни локации в София, казват от betahaus.

И да отскочиш от него

През 2021 г. интересът от клиентите към споделените работни пространства категорично нараства по общи наблюдения на консултантите. "Паниката сякаш вече е овладяна и засега промените, наложени от пандемията, се отразяват по-скоро благоприятно на сегмента. Хората имат нужда от нормална социална среда за работа и най-често се обръщат към нас, защото търсят гъвкавост в условията на наем и добро съотношение между цена и качество на услугата. Имат нужда от свобода да избират кога и откъде да работят, както и кога да прекратят договора си", допълват от betahаus.

Те отчитат ръст в запитванията за работно място за ден, за наем на конферентни зали и на телефонни кабинки. Наблюдават, че работещите на свободна практика са склонни да заменят със споделен офис кафенетата, в които основно са работили до момента, или дома си. Много компании наемат конферентни зали почасово или на ден за срещи на екипи, по отдели или с клиенти. Все по-често се отдават под наем и телефонни кабинки за онлайн събития или за записване на подкасти. През последните две тримесечия на 2021 г. нараства и търсенето на самостоятелни офиси - обикновено идват от компании и са за офиси за един или двама души, описват търсенето от betahаus.

Дори да се разраснеш

Засиленият интерес се потвърждава и от разрастването на някои компании. От Puzl CowOrKing например казват, че за 12 месеца са открили 350 нови работни места, с което капацитетът им се е увеличил с 50%. Купили са сграда в чужбина и търсят втора в София. Компанията е в процес на набиране на капитал 10 млн. евро, за да открие ускори растежа си в България и в други локации от Централна и Източна Европа.

От Networking Premium са отворили две нови локации в рамките на година. Обмислят да откриват и още клонове в градове извън София. Трифон Михайлов от компанията обяснява, че разрастването донякъде е стимулирано от необходимостта да се спазват всички мерки против пандемията. Това изисква повече площи при компания като тяхната, в която традиционно има голямо търсене на самостоятелни офиси.

"В последните две години обществото промени навиците си, което е благоприятно за големите споделени офиси, където може да се спазват всички мерки за безопасност. На хората им писна да работят от вкъщи, а на големите корпорации им омръзна да плащат за огромни офиси, които никой не посещава. Най-интересното е, че големите компании започнаха да взимат офиси в споделените пространства, а служителите им - да идват на ротационен принцип", обяснява Трифон Михайлов.

Новото пазарно търсене

Традиционните клиенти на споделените офис пространства преди пандемията са най-вече хора на свободна практика и малки компании. Новите реалности създават допълнително търсене от страна на големи корпорации. При това то идва по две линии - от компаниите и от служителите им. "Компаниите, които изпробват хибриден модел на работа, откриват плюсовете на гъвкавите офис пространства и наемат индивидуални бюра или зали за срещи. А служителите, които изцяло са преминали на работа от къщи, търсят възможност за по-комфортна офис среда от домашната и да работят заедно с колеги", обясняват от "Антракт 127". Те са ново пространство в идеалния център на София, открито по време на пандемията.

Някои компании отпускат бюджет на служителите си, работещи дистанционно, за да подобрят условията в дома си или да наемат място в споделено пространство, казват от Puzl CowOrKing. Има и служители на големи компании, които самостоятелно покриват разходите си за членство, добавят от betahаus. "Някои компании наематели оптимизираха офисите си поради 50% присъственост. Сега обаче голяма част от служителите им искат отново да посещават офиса. В тази ситуация споделените пространства са решение", казва Верка Петкова. По нейни наблюдения все по-често компаниите мислят в посока комбинация между традиционни офис площи и споделени работни пространства. При това не толкова за да намалят разходите си, а заради гъвкавостта и самата структура на плащане, която предлагат флекс офисите.

"Сред клиентите ни има компании, които освободиха офисите си и наеха коуъркинг пространства за служителите си. През есента някои от тях се завърнаха в собствени големи офиси. Други продължиха да правят срещи от време на време в коуъркинг пространството. Част от тях смятат отново да наемат собствен офис, но по-малък от капацитета им", разказва Люба Христова, основателка на Soho. Напоследък при тях се наблюдава търсене на собствени работни пространства - тип средно малки офиси, за около десетина души.

Дали ще е трайно

Казано накратко, картината на офис пазара в момента е много динамична, със стъпки напред и назад. Развитието при споделените пространства като допълващ сегмент в голяма степен зависи от случващото се при класическите офиси.

Красимир Петров от CW&Forton потвърждава, че има тенденция компании частично да заменят традиционния офис с наем на работни площи в коуъркинг пространства, но уточнява, че "тази практика не е честа".

В подобни случаи обикновено става дума са сравнително малки компании, с по-малък брой служители, които по-трудно могат да направят дългосрочни прогнози за развитието и растежа си. Предпочитат да се релокират в коуъркинг главно заради гъвкавостта, която този формат предлага, обяснява Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в CW&Forton.

Дали очертаващите се тенденции ще станали устойчиви? В голяма степен зависи от това дали, кога и в каква степен компаниите трайно ще преминат към хибриден начин на работа - от офиса, от дома и от споделено работно пространство. "Факт е, че макар много компании сега да изследват този модел, повечето все още не са готови с изцяло нова стратегия за офиса. Тази неяснота рефлектира върху споделените офиси, които по-трудно планират своята запълняемост и възвращаемостта на инвестициите си", казват от "Антракт 127".

Ситуацията при класическите офиси

При класическите офиси ситуацията продължава да е с много неизвестни. Засега повечето компании продължават да се въздържат от резки движения. На пазара преобладават сделки с релокации на наематели от един или няколко офиса в друг - по-нов и модерен, както и подновяване на наемни договори при по-добри условия.

И двата офис формата са зависими от пандемията и пострадаха от нея, казва Йордан Кръстев, като обяснява защо все пак споделените работни пространства се справят по-успешно с кризата. "Когато мултинационална компания има нареждане на глобално ниво да не допуска служителите си в офиса, хиляди квадратни метри остават празни месеци наред. Заради гъвкавите им условия споделените офис пространства се ползват от разнообразни компании с различни нужди и вероятността всички едновременно да ги освободят е значително по-малка".

И сред операторите на споделени работни пространства преобладава мнението, че офисът все пак е нужен на компаниите, защото помага за ангажираността на служителите им. Когато няма централен офис, фактори като възможности за развитие, екипност и култура избледняват при избора на работодател и всичко се свежда само до заплащането, казват от Puzl CowOrKing. Те смятат за много вероятно някои компании да започнат да наемат по-малки пространства и да въведат система на ротации.

Очакванията къмофиса се променят

От работната си среда хората искат повече гъвкавост, удобства, разнообразие, общност и социализиране. Този процес започна отдавна, а COVID-19 кризата го ускори. Работодателите са наясно, че трябва да отговорят на тези очаквания на служителите си, за да ги върнат в офиса и да подпомогнат продуктивността им. Затова не е изненада, че дизайнът на новите традиционни офис пространства започва да наподобява дизайн на коуъркинг концепции и е основан на т.нар. activity based working, казва Красимир Петров.

"Наемателите ясно заявиха, че искат да получават не само офис в сграда, но и офис като услуга на високо ниво. Co-working пространствата и serviced office проектите набират популярност. В отговор на все по-голямото търсене на гъвкавост от страна на наемателите много офис сгради започнаха да оформят такива площи. А новите офис проекти ги залагат още на проектна фаза", отбелязват от "Антракт 127".

Красимир Петров добавя, че собствениците и инвеститорите в традиционни офисни сгради са толкова мотивирани да добавят гъвкави пространства и офис услуги в проектите си, че са все по-склонни да работят с операторите им на базата на модел на споделяне на приходи от дейността, а не на фиксирани наемни условия, както досега.

Основните изисквания на наемателя вече са много повече от добра локация, обзавеждане, инсталации. Все по-често говорим за технологии, свързаност, баланс между работа и личен живот, устойчиви практики, допълнителни услуги, казва от "Антракт 127". Те например предлагат на наемателите си мобилно приложение, за да могат по-лесно да менажират своето пространство, да резервират зали, да са в контакт с общността. А също и да следят събитията, които правят - йога класове, бизнес закуски, винени дегустации до беседи и уъркшопове.

Оптимизъм за бъдещето

Сегментът на споделени офис пространства в България все още е в ранна фаза на развитие и разнообразие на предлагане, дори в сравнение със страните от Централна и Източна Европа, казва Красимир Петров. По данни на CW&Forton коуъркинг пространствата в София са едва около 40 хил. кв.м. От Colliers ги оценяват на 60 хил. кв.м, което е с 33% повече спрямо 2018 г. Въпреки това сега обемът им е само 5% в сравнение с обема на офис площите клас А в края на полугодието на 2021 г. По данни на компанията в края на това полугодие в София има 53 споделени офис пространства на 45 оператора. Средната цена на бюро в коуъркинг в центъра на София е 155 евро месечно. Това е и най-ниското ниво сред 33 града в Европа и Близкия изток, за които компанията има данни.

Оптимизмът за развитието на споделените работни пространства е всеобщ. Делът им със сигурност ще расте. Не е изключено през следващите пет години обемът да се увеличи трицифрено, казват от CW&Forton. Очакванията идват най-вече от навлизането на хибридните модели на работа при компаниите, както и от готовността на инвеститорите и операторите на офис пространства да отговорят с предлагане. Във всички случаи обаче споделените пространства ще останат допълващи на основните офис площи.

"Coworking-ът винаги се е различавал от традиционния офис не само като инфраструктура и философия, но и с условията за наемане на работната среда. Затова и интересът към нашия сектор нараства и перспективите за бъдещ растеж изглеждат големи", казват от betahаus.

От Colliers прогнозират, че пазарът на споделени офис пространства има потенциал и за регионално развитие. Още преди пандемията са наблюдаваше движение на вълни от служители от май до октомври в посока морските градове, а през зимата - към ски курортите. Пандемията позволи на много хора да работят извън София, задълбочи тази тенденция и създаде предпоставки в регионалните градове да се предлагат все повече флекс офиси и все по-качествени услуги, казва Верка Петкова.

Цените на услугите

Коуъркинг пространствата предлагат набор от абонаментни планове, които отговарят за нуждите както на самостоятелни посетители, така и на големи групи от хора. Цената за наем на бюро варира между 300 и 350 лева месечно в различните пространства, а самостоятелният офис струва около 1000 лв. на месец. Предоставят и големи офиси, подходящи за екипи от шестима и повече души, чийто наем започва от 1500 лв. и достига над 2600 лв. Ентусиастите, които искат да пробват работата от споделен офис, могат да закупят дневен пропуск за около 35 лв., преди да се присъединят към общността от дигитални номади. Освен наем на работно пространство някои коуъркинги дават възможност за наем на т.нар. виртуален офис - услуга в помощ на компании, които тепърва стартират бизнеса си или работят предимно от вкъщи, на цена от 100 лв. на месец. Абонаментът включва наем на конферентна зала при нужда, регистрация на фирмата на адрес на коуъркинг пространството, както и обработка и пренасочване на документи и пратки.
Все още няма коментари
Нов коментар

Още от Капитал