Пет прогнози за пазара на жилища през 2022 г.

Повечето очаквания са за още от същото, но е възможно вдигането на лихвите и заплащането в строителството ще охладят сектора

Горещ и еуфоричен пазар на жилища в страната ни завещава отиващата си 2021 г. Сделките с имоти в страната са с 20% повече като брой в сравнение с 2019 г. по данни до края на септември. В Бургас, Пловдив, София и Варна увеличението е над средното за страната и в някои от тези градове почти достига 40% по данни на Агенцията по вписванията. Цените вървят нагоре. Очакваният им среден годишен ръст в София е около 10%. Лихвите са рекордно ниски и ипотечното кредитиране нараства с темпове, невиждани от 2008-2009 г. - и като нови ипотеки, и като сума. Започнатото ново строителство се движи с 20% над нивата от 2020 г. - като сгради, жилища и РЗП. А новите строителни разрешения отразяват тенденцията да се строят все по-големи сгради. Те са за 17% повече сгради, но с 40% повече жилища и 26% по-голяма РЗП, в сравнение с деветмечието на 2020 г. по данни на НСИ.

Пазарът върви нагоре и експертите отбелязват, че сегашният възходящ цикъл при имотите се очертава като най-дълго продължилия в последните тридесет години. Всяко начало обаче има край. През втората половина на годината нараснаха и страховете, че жилищата са надценени, че пазарът се откъсва от фундаментите си и започва да прегрява. Казано накратко - че пак се надува балон. Каква да очакваме да е идващата 2022 г. за пазара на жилища в страната? Това попитахме петима експерти в сферите на макроикономиката, недвижимите имоти и строителството.

В анкетата може да прочетете мненията на Георги Павлов, изпълнителен директор на "Реалто груп", Кристофор Павлов, главен икономист на УникКредит Булбанк, Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика, Николай Чомаковски, изпълнителен директор на "Пи Ес Ес строителство", Страхил Иванов, изпълнителен директор на "Явлена".

Жилищата ще стават все по-недостъпни

Кристофор Павлов, главен икономист на УникКредит Булбанк

През 2020 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход преди данъци в продължение на 4.3 години, за да си купи средно за страната жилище от 73 кв.м. Това прави жилищата у нас "сериозно недостъпни" според четиристепенната скала за оценка, предпочитана от икономистите на Уникредит Булбанк. В същото време през изминалата 2020 г. жилищата в България са по-малко недостъпни както в сравнение със стойностите, наблюдавани при бума с цените от 2004 - 2008 г., така и спрямо стойностите, отчетени в дълъг списък от развити и развиващи се страни.

В краткосрочен и средносрочен план достъпността на жилищата бавно ще се влошава, тъй като, макар и в умерени пропорции, темповете на нарастване на цените на жилищата най-вероятно ще изпреварват темповете на нарастване на доходите.

Два фактора ще имат важна роля за ускоряване темповете на растеж на цените през следващите няколко години.

Първо, в ход е двуцифрено увеличение на цените на редица строителни материали като желязо, цимент и дървесина. Като се има предвид продължаващият устойчив ръст на търсенето, най-вероятно строителните предприемачи ще успеят да прехвърлят цялото увеличение на разходите, пред което са изправени, в цените за крайни клиенти.

Второ, спадът в доходността на депозитите ще кара собствениците на спестявания да насочат все повече средства към пазара на жилища. Особено изразено ще е това в големите градове, където придобиването на второ и дори трето жилище се превръща във все по-предпочитана форма на спестяване.

Тенденцията на влошаване достъпността на жилищата може да се забави или дори да се преобърне, ако се промени провежданата стопанска политика. Например може да се предприеме реформа на пазара на наеми с цел да се създаде по-балансирана структура на владение на жилища. Това ще накара повече домакинства да изберат да живеят под наем, което ще намали търсенето, и така ще се стигне до по-малко увеличение на цените на жилищата. Интересен е опитът на страни като Швейцария, Германия и Австрия, където делът на домакинствата, които живеят под наем, традиционно е по-голям от този в англосаксонския свят и страните от Централна и Източна Европа, включително България.

Възможно е да бъдат въведени регулации, които защитават наемателите - например ограничаване на случаите, в които наемателят може да бъде изгонен, стимули за подписване на дългосрочни договори за наем, ограничения на възможностите за увеличаване на цените на наема и др. Подобен резултат би имало и въвеждането на по-високи данъци за собствениците на второ и трето жилище. Много от тези жилища стоят необитавани и това ограничава пазара на наеми от страната на предлагането.

Извън това може да бъде променен начинът, по който се управлява количеството кредит, което се насочва към реалната икономика.

Може също така да се промени данъчното облагане, така че да се намалят стимулите за домакинствата да живеят в собствено жилище за сметка на увеличаване на стимулите за домакинствата, които живеят под наем.

Пазарът в момента е преекспониран,здравословно ще е еуфорията да спре

инж. Страхил Иванов, изпълнителен директор на "Явлена"

Сентенцията "Нищо не продава повече от страха" доста добре описва случилото се на пазара на имоти през 2021 г. Това беше година, която изненада дори работещите в строителството, строителните материали, проектирането и търговията с недвижими имоти.

Страх от какво? От това, че парите ни в банките намаляват заради такса наличност. Инфлацията изяжда спестяванията на тези, които ги имат. Банките и правителствата печатат милиарди и трилиони, за да стимулират икономиките, и т.н.

Вътрешните страхове на хората ги предизвикаха да купуват имоти и това взриви пазара - като брой сделки, като цени, като срок за реализация на един имот. Купувачите на имоти се "самоуплашиха" и така повишиха цените им. Всеки, който разбира от цени, икономика и психология, базирани на еуфория, ще ви каже, че ситуацията не е здравословна от инвестиционна гледна точка.

Пазарът на жилища в момента е преекспониран както като запълняемост (вероятно между 25% и 30% са необитаваните жилища в столицата), така и като цени през последните месеци. Голямото предлагане на свободни имоти е и една от причините наемните нива да се задържат, при ръст на продажните цени.

Какво ще се случи през 2022? Много се надявам сегашната еуфория за покупка на имот на всяка цена скоро да спре. Определено смятам, че това ще е по-здравословно за личните финанси и спестявания на много хора, които с години са събирали средства за лоши дни и/или инвестиция.

Продължаваме да сме много зависими от фактора "ковид", който все така разтърсва икономиките. Той повлия върху доставките на материали, а от там - и върху цените им.

Пазарът на жилища немалко зависи и от поведението на банките. В последните седмици забелязваме лек отлив на купувачите с ипотеки. Ако тази тенденция продължи, пазарът ще се охлади и темпът в ръста на цените ще намалее. Тук важна роля ще изиграе и поведението на банките - дали ще решат да продават ипотечните си кредити при по-високи лихви, което допълнително би забавило темпа на пазара, или ще запазят сегашните нива.

Какво ще се случи предстои да разберем още в първите месеци на 2022 г., когато и цените на тока и горивата ще окажат охлаждащо въздействие върху всички нас.

Въпросът е дали инфлацията ще обърне пазара на жилища през 2022 г.

Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика

През последните години състоянието на пазара на жилища се обуславя от няколко фундаментални и няколко вторични фактора. Сред първите са рекордно ниските лихви, съчетани с изключително облекчени условия за достъп до ипотечно финансиране. Те съвпаднаха с продължителен период на ниска безработица и двуцифрен растеж на средните заплати. В комбинация, всичко това разшири изключително кръга на платежоспособните купувачи - със скорост, по-висока от растежа на новото строителство.

Този процес бе съпроводен и с промяна на очакванията и пазарното поведение на всички останали играчи. Тези със спестявания търсеха алтернатива на държането на наличности без лихвен доход и техният брой и интерес нарастваше с всяко увеличение в цените. В същото време предлагането се свиваше, тъй като все повече собственици преценяваха, че трябва да чакат по-високи цени за реализация на имота си. Това на свой ред увеличаваше дисбаланса между търсене и предлагане, тласкайки цените още нагоре.

През 2022 г. е възможно - което не означава сигурно - поне един от фундаменталните фактори да обърне посоката си на въздействие. Основанията - изключително високата инфлация в еврозоната (а и глобално). Ако за централните банки раздуването на цените на активите досега не представляваше сериозен проблем - такъв, че да променят политиката си, рязкото покачване на потребителските цени, изглежда, ще има по-силен ефект.

Накратко, съвсем реалистично е да се сложи край на изключително меката монетарна политика, а това означава по-труден достъп до кредит и по-висока цена на парите. Ако лихвите се покачат и условията за ипотечно кредитиране бъдат затегнати, може да стартира обратен процес - с месечната сума, определена от домакинството за целта, ще може да се финансира по-ниска покупна стойност, особено при 25-30-годишните заеми.

При стагнация на цените част от тези, които държат жилища, без да ги ползват, може да ги предложат за продажба, преценявайки, че периодът на бързо поскъпване приключва. Това би задвижило обратния цикъл на очаквания и стимули.

Съотношението цена/наем също не е особено благоприятно в България. А след последните повишения в цените много от по-качествените жилища, особено в София, започват да доближават номиналните стойности, характерни за други европейски градове с по-добро съотношение цена/наем. Така част от купувачите със значителни спестявания, които търсят убежище за тях, може да се насочат и извън страната.

Накрая трябва да се отчете, че е твърде възможно промяната в общото ценово равнище, както и инфлационните очаквания да изпреварят евентуалните затягащи мерки на ЕЦБ. Така потенциалните купувачи, ще станат още по-мотивирани да инвестират в жилищни имоти при нулеви номинални лихви по депозитите и силно отрицателни реални лихви (след отчитане на инфлацията) както по депозити, така и по кредити, поне в началото на 2022 г.

Цените на жилищата ще отиват нагоре

Георги Павлов, изпълнителен директор на "Реалто груп"

Трендът за повишаване на цените на жилищата ще продължи и причината за това са банките. Когато през 2006-2008 г. лихвите им бяха високи, класическите сделки бяха спекулативни - купуваш на зелено с желание да излезеш на акт 16, използвайки добавената стойност, която създава построяването. В момента не всички банки гарантират дори лихва от 0%. Освен това има и такса наличности, която засяга точно онези част от населението, която е на имотния пазар - максимум 20% при бум.

Чисто психологически да избегнеш загуба от 0.7% е равносилно на това да спечелиш 7%. За откритието, че загубата се възприема десет пъти по-емоционално от печалбата, има и Нобелова награда. С цел именно да избегнат загубата много хора "паркират" парите си в имоти, като не е задължително те да са ново строителство. Разглеждат ги като дългосрочен влог.

Нямат и много алтернативи. Няколкото IPO-та, които се случиха на нашия фондов пазар, привлякоха няколко милиона евро. Толкова са инвестициите само в един дивелопмънт. Така че нашият фондов пазар все още няма възможност за усвояване на достатъчно средства, а в България все още не сме толкова добре запознати с другите борсови индекси. Поне хората над средна възраст не са, а все пак в тях е паричната маса. Те малко или много свикнаха с това как се случват имотните сделки и покупката на апартамент в нормален район им изглежда добра алтернатива на това да губят пари в банката, независимо дали го дават под наем.

Купувайки на високите цени, човек не може да разчита да спечели, като продаде, освен ако не ремонтира жилището. Ако ремонтът условно е 500 евро на кв.м, в хубавите градски части може да купиш жилище за 2000 евро на квадрат, да го ремонтираш и да го продадеш за 3000 евро, което е добра печалба. Хубаво е и защото означава, че вече има икономически смисъл фондът да се поддържа, обновява и осъвременява.

Новото строителство расте и затова има ясни статистики. Не сме виждали информация за общото предлагане, а то спада независимо от ръста на новото строителство. Хората си държат апартаментите, които имат, защото не виждат какво да правят с парите от продажбата им. В същото време търсенето не намалява.

Друга причина за това е повишаването на доходите. Ръстът на заплатите е по-висок от ръста на цените. Според НСИ още през второто тримесечие средната заплата в София е била над 2000 лева. Заплатите не на всички се качват, но на участниците на пазара очевидно са се качили.

Така че цените на жилищата ще отиват нагоре, колкото и да изглежда странно. Не казвам, че е хубаво, напротив - подсказва проблеми в икономиката и липса на алтернативи за инвестиране.

Реално имотите са достъпни само за тези, които имат пари за инвестиция. Но с кредит те стават достъпни за все повече хора и в този смисъл достъпността на жилищата у нас нараства. От години следя каква част от средната заплата отива за ипотечна вноска. В най-тежката криза процентът е бил 100 - ипотечната вноска е била колкото една средна заплата, сега е 70% от нея. Данните са при апартамент 100 кв.м и 20-годишен кредит с 20% самоучастие. Цените от 2014 г. насам са се вдигнали, но лихвите са намалели. Оттам и тежестта на домакинството да си плащат вноската е спаднала. Лихвите няма да падат вечно, но средната заплата ще продължи да се вдига.

Увеличаване на предлагането може да дойде от евентуално повишаване на лихвите. То би мотивирало повече хора да започнат да си оставят парите си в банките. Включително и част от инвестиралите в имоти може да решат да инкасират печалбата и да я държат в банка.

И друг път съм казвал, че цените на имотите в България зависят от Европейската централна банка във Франкфурт. Заплатите се вдигат заради демографската ситуация. В България се строи и тук това е много лесно. Ако няма рязка промяна във Франкфурт, не виждам какво може да се промени у нас.

Цената на труда ще е по-голям проблем от тази на материалите

Инж. Николай Чомаковски, изпълнителен директор на "Пи Ес Ес строителство"*

През тази година цените на строителните материали скочиха извънредно - с над 50% нагоре спрямо миналата година. Прогнозата ми е, че догодина цената на труда ще бъде централен проблем, и то по-голям, отколкото цената на материалите.

Работната ръка в строителството сега е дефицитна. Заплатите и на най-нискоквалифицираните ни работници са близки до тези в Германия. Очаквам догодина проблемът да ескалира, защото поскъпването на строителните материали кара хората да искат да се качат и техните възнаграждения. Дори виждам опасност в един момент да има строителен локдаун, който малко да укроти страстите. За да се преодолее кризата с работната ръка, трябва малко да се освободи пазарът и да имаме възможност да внасяме хора от чужбина при облекчен режим.

Ако цената на ресурса, дали ще е материалният или човешкият, продължи да се покачва, продуктът ще поскъпне. Засега продажните цени на имотите не са се увеличили с повече от 20-30%, макар че поскъпването при строителните материали е много по-голямо - при определени изделия достига дори 100%. Инвеститорите ще се опитат да реализират по-добри цени на пазара и предстои да видим къде е точката на пречупване. За мен тя е около 1500 евро на кв.м за масовия краен продукт (не за нещо в премиум сектора) и ако трябва да се повиши, ще има отлив на купувачи. По-високата цена изисква по-големи възможности от клиента, а който има такива, вече си е купил жилище. Съществуват и хора със свободни пари, които ще инвестират в десетина апартамента, но и те ще търсят цени около 1300-1400 евро на кв.м.

Казано иначе - не виждам голяма възможност за покачване на крайните цени. И ако себестойността на строителството продължи да поскъпва, маржът на предприемачите ще се стопи до степен, че инвестиционният интерес ще намалее. Особено изразен ще е проблемът в страната, където крайните цени са по-ниски, а себестойността - почти същата като в столицата. Това ще доведе до още по-голямо концентриране на инвеститори от страната в София.

За да се построи една жилищна сграда, сега разходът е 500 - 550 евро на кв.м. Със земята и разходите на проекта цената достига 700 - 800 евро без ДДС. Дори при пазар 1000 - 1200 евро без ДДС (1200 - 1440 евро с ДДС) повечето инвеститори започват да се замислят. А какво ще стане, ако себестойността се покачи още? Един разумен предприемач търси печалба от такава инвестиция 30%. Реализирана за две години, тя носи 15% доходност на година. Може да не изглежда малка, но ако по някакви причини част от сградата не бъде продадена, предприемачът губи. За мен печалба от порядъка на 20% също е приемлива, но не всички мислят така. Липсата на подходящи проекти за инвестиция може да охлади страстите за големи маржове и реализации.

Твърде вероятно през 2022 г. ще се наложи предоговаряне на отношенията между строители и инвеститори. Ние като строители работим с марж в рамките на до 12-15%, с който няма как да поемем поскъпване от над 20%. От друга страна има инвеститори, които казват "аз не мога да поема такова увеличение". Те са продали на зелено, взели са пари напред, а не са купили навреме материалите и сега изпитват финансови затруднения. Всеки се опитва да реши проблемите самостоятелно. Някои предпочитат да спрат продажби на зелено, защото в тази ситуация не знаят колко ще им излезе разходната част на проектите, особено при по-нискобюджетните жилища. Други предлагат на клиентите фиксирана цена, с възможност да бъде индексирана, при това без да вземат голям процент като първоначална вноска. Трети предпочитат да върнат парите на клиента и да загубят неустойката, особено ако е символична, или да предоговорят цената, ако това е възможно.

Започнатото като инвестиция ще се довършва, не очаквам масови спирания или замразявания на проекти. Но все пак бих посъветвал хората, които купуват на зелено, да избират добър строител, добър предприемач, който да им даде сигурност, че сградата ще се случи. И да не купуват жилища на всяка цена с кредит, ако нямат яснота как ще ги изплащат в бъдеще.

*доскоро "Пайп систем"

Още от Капитал

Електронен касиер на блока

Електронен касиер на блока

Coca-Cola EP отива в Garitage

Coca-Cola EP отива в Garitage