Владимир Гюрджиев: Търсенето на логистични площи в ЦИЕ сериозно надвишава предлагането

Целият регион в момента е във фокуса на инвеститорите и при правилно позициониране можем да привлечем нови компании, казва мениджърът на CTP за България

Визитка

Владимир Гюрджиев е ветеран на пазара на индустриални имоти. Преди да застане начело на българското подразделение на CTP, той управлява индустриалния отдел на Cushman&Wakefield | Forton, където е и партньор. Преди това ръководи логистичен парк и 3PL компания. Кариерата му започва в едни от най-големите финансови институции в България като "Уникредит" и "Райфайзен". Работил е в различни аспекти на бизнеса с имоти: от банково финансиране на проекти, през онлайн портал за недвижими имоти, отдаване под наем на складови и офис площи и предоставяне на 3PL услуги, до посредничество и консултиране на инвестиционни проекти от момента на изграждането до крайната им реализация.

Как пандемията променя търсенето на логистични имоти в региона на Цeнтрална и Източна Европа (ЦИЕ), в това число и в България?

- На фона на сътресенията при офисните и търговските площи промишлените и логистичните площи не само запазиха стабилност и нива, но и отбелязаха ръстове. Развитието на сектора зависи пряко от близостта до големите търговски партньори и крайните пазари на реализация. Но и отделните държави по различен начин се справят с предизвикателствата на новата действителност. Страни като Полша, Чехия и Унгария привличат по-голям дял от инвестициите в региона. Само в Полша обемът на пазара на индустриални площи е над 20 млн. кв.м. На второ място е Чехия с малко - над 9 млн. кв.м. Същевременно в Полша 2 млн. кв.м нови площи са планирани или са в процес на изграждане при общо 1.5 млн. кв.м за останалите държави от региона. Тези данни потвърждават, че има сериозно търсене и интерес към промишлените и логистичните площи.

Говорят и че логистиката се оказа един от най-устойчивите сектори. Обяснимо - дори при пандемия и блокади хората имат нужда от стоки от първа необходимост, а и не само. Секторът стана свидетел как едни стокови групи бяха заместени от други. При карантината например модните стоки отстъпиха на домашната електроника, книгите и електронните игри, продуктите за домашни ремонти и обзавеждане (DIY), на всичко, свързано с фармацията. Това доведе до засилено търсене на площи за съхранение на тези стокови наличности. В Европа онлайн търговията бележи 200% ръст през 2020 спрямо 2019 г.

Освен това трансформацията на някои ключови производства и процесът по оптимизация на веригите на доставки водят до интересни промени и тенденции. Добър пример е аутомотив секторът, който традиционно е ключов за ЦИЕ. Процесите на промяна в него са продиктувани най-вече от електрификацията на автомобилите и свързаните с това производства, най-вече на батерии.

"Последните две години бяха рекордни за България като нови логистични площи, които излизат на пазара. 2020 г. беше много слаба като усвояване, но през 2021 г. усвояването се увеличи".

Как стои на този фон България?

- Последните две години бяха рекордни за България като нови логистични проекти и площи, които излизат на пазара. В същото време логистичните компании, които оперират в страната, нямаха предизвикателството да намират решение на прекъснати вериги на доставки с регионален или европейски мащаб, а само локално. Затова и 2020 г. беше много слаба като усвояване на нови площи. През 2021 г. усвояването се увеличи и на пазара бяха наети значителен обем площи. Така или иначе има положителна промяна в нагласите на инвеститорите. Фактът, че компания като CTP (Си Ти Пи) реши да влезе на нашия пазар, е добър сигнал.

Възползва ли се страната от процесите на neаrshoring?

- Nearshoring-ът стана една от основните стратегии за справяне с проблемите, които произтичат от нарушените вериги на доставки и последващите ефекти върху цената на стоките и срока на доставки. Страните от ЦИЕ се очертаха като предпочитана дестинация в процесите на връщане на производствата и центровете за услуги с добавена стойност от Азия обратно в Европа и при алтернативно преместване от по-зрелите пазари в Западна Европа към тези в ЦИЕ. Полша, Чехия, Унгария и Словакия предлагат по-добро натрупване на фактори и са разположени по-удобно до икономическите центрове на Западна Европа. Исторически и политически тези държави работят по-устойчиво и целенасочено, за да се наложат като предпочитан партньор. В югоизтока на региона от години с водеща роля е Румъния. Някои от западните райони на страната са близо до ключови промишлени центрове в ЦИЕ. Вътрешният пазар е по-голям, включително и като достъп до работна ръка. В последните години скорост набира и Сърбия. Макар и да не е в ЕС, тя е предпочитана дестинация за редица глобални производители.

Тоест можем да направим извода, че ниските данъци и ниските работни заплати не са единствена и определяща предпоставка за успешно привличане на инвестиции. България има още много какво да направи, за да подобри бизнес климата и имиджа си, да осигури квалифицирана работна ръка, да изгради ключова опорна инфраструктура на местата, предвидени за фокусиране и насърчаване на инвеститорския интерес. Само така ще можем да се превърнем в желана и търсена дестинация.

"Ниските данъци и ниските работни заплати не са единствена и определяща предпоставка за успешно привличане на инвестиции".

Как оценявате предпоставките за Last Mile логистика в България?

- Last Mile, т.е. градската логистика, има своя дял и място в България. Предизвикателство пред нея сега е, че за тази цел служат старите индустриални зони във вътрешността на градовете. Базата е остаряла - и материално, и концептуално. В голямата си част това са сгради, строени преди 1990 г., а много често са и на 40 и повече години. Те не отговарят на съвременните изисквания, като се почне от пожарна безопасност, през енергийна ефективност и екологичност, достъп и пространствени параметри като използваема височина, растер на колоните, брой товарни рампи и др. Тоест те имат значително занижена ефективност на ползване.

Друго предизвикателство идва от факта, че тези зони все повече се преориентират към жилищно и офисно предназначение, особено в София. Значително по-високата и бърза възвращаемост на тези проекти бързо конвертира старите градски индустриални зони в такива с друго предназначение. С това и цените на земята в тези райони стават икономически необосновани за индустриални цели.

И как според вас ще се развият нещата?

- Центровете за градска логистика ще се изместят към районите около входно-изходните булеварди, в зони, предопределени за тази цел от ОУП, които нямат потенциал за алтернативно развитие. Основните движещи сили ще бъдат 3PL операторите и дистрибуционните компании, които ще търсят все по-сериозна оптимизация на процесите и оперативните разходи. В сектора ще навлизат все по-иновативни технологии и компании. Под въздействието на цените на земята и технологичните иновации складовете ще стават все по-ефективни, ще се оптимизират нуждите от използваема площ и процесите ще се автоматизират и контролират дигитално. Определено можем да приемем, че при градската логистика всички нововъведения и иновации ще навлизат най-напред.

"Центровете за градска логистика ще се изместят към районите около входно-изходните булеварди, в зони, предопределени за тази цел от ОУП, които нямат потенциал за алтернативно развитие".

Какво е необходимо, за да е успешен един проект за градска логистика?

- Трябва да се намира близо до основните пътни артерии към и от градските зони и да има удобен достъп до тях. Да е с по-голям брой рампи, включително cross dock и такива за лекотоварни МПС. Да има градски транспорт, възможност за наем на допълнителни офис площи, значителен обем паркоместа, споделени пространства и зони за допълнителни услуги и отдих като кафетерии, заведения за хранене, спортни площадки и др. Всичко това е сериозно застъпено в концепцията "интегриран логистичен бизнес парк" на CTP.

Какви са новите тенденции и изисквания, свързани с lay out-а на логистичните центрове?

- Развитието на процесите в логистиката и веригите на доставка са водещите фактори на трансформацията, като самите те се влияят от новите канали на продажби и в B2C, и в B2B сегмента. Електронната търговия и хибридните й видове, както и свързаните с нея обслужващи процеси, например т.нар. fulfillment центрове, са основните фактори на промяната. За сходни процеси можем да говорим и при производствата. Там водещи са опростяването и скъсяването на веригите на доставка, автоматизация и дигитализация на производството, географска интеграция на доставчиците или създаване на т.нар. suppliers parks около основните производства.

По отношение на самите сгради: при производствата повечето сгради са built-to-suit или custom build по задание на възложителя. При логистиката се търсят универсални параметри - достатъчно голям растер на колоните, оптимална височина, товароносимост на пода, брой рампи и др. Все по-значима роля започват да играят технологиите при енергийната ефективност, пожарната безопасност и екологичност на сградите. Ние като социално ангажирана компания инвестираме значителни ресурси в проучване и прилагане на устойчиви методи, високотехнологични материали и сертифицирани продукти, за да могат сградите ни да отговарят на най-високите международни стандарти. Цялото портфолио от сгради на СТP е сертифицирано по стандарта BREEAM.

"Под въздействието на цените на земята и технологичните иновации складовете ще стават все по-ефективни, ще се оптимизират нуждите от използваема площ и процесите ще се автоматизират и контролират дигитално".

Кои са най-интересните и предизвикателни нови технологии в логистиката от ваша гледна точка?

- Най-значимите технологии са тези, които гарантират максималната пасивност на сградите към околната среда, т.е. намаляват негативното въздействие от дейността. Има много интересни нови материали, които значително намаляват енергийната консумация, основно свързана със затопляне и охлаждане на сградите. Интересни са и технологиите, които позволяват повторно да се използват ресурси като вода и да се съхранява произведената соларна електроенергия и др.

Доколко са навлезли в логистиката тенденциите за екологично, социално и корпоративно управление? Влияят ли пряко върху бизнеса и какви са ползите за него?

- Постепенно т.нар. ESG (Environmental, social and corporate governance - бел. ред.) заемат все по-осезаемо място в ценностната система, в системата за оценяване и взимане на решения при всички инвеститори и особено при институционалните международни фондове. От друга страна, всички професионални дивелъпъри прилагат ESG стандартите, за да отговорят на изискванията на инвеститорите, клиентите и партньорите и изискванията на средата в социален аспект. Така си гарантират по-добри условия, създават усещане за премиум продукт, лична и корпоративна отговорност и липса на риск.

Прякото въздействие на ESG върху логистичния сектор се изразява най-вече в качеството на строителството и влагането на иновативни материали с нулево въздействие върху околната среда, прилагането на иновативни технологии при енергийната ефективност и намаляването на консумацията на енергия.

СТР се позиционира в топ 1.5% в класацията на ESG Risk Rankings Worldwide на Sustainalytics Inc. като "нискорискова" компания. Тази класация измерва степента, до която стойността на една компания е изложена на съществени финансови въздействия от ESG фактори. Освен това СТР е позиционирана в най-високата категория за управление на ESG факторите, което доказва способността на компанията да управлява адекватно въпроси, свързани с политики и програми, както и чрез количествено измерване на ефективността. През 2020 г. потвърждението от страна на Sustainalytics позволи на компанията да емитира зелени облигации. Класацията на Sustainalytics ни нарежда на 49-о място от 1027 компании за недвижими имоти, оценени в световен мащаб, и на 198-о място от 13 733 корпорации, одитирани в световен мащаб от Sustainalytics за техния ESG Risk профил.

"Усилията за привличане на нови инвеститори трябва да са общи. Като се започне от държавните институции на геополитическо и стратегическо ниво, през общините по отношение на достъпа до инфраструктурата и пазара на работна ръка, до консултантите на всички нива, които могат да съдействат държавата да бъде включвана в презентациите на западноевропейските им колеги и проучвателните списъци на индустриалните скаути".

Как постковид реалността влияе върху конкуренцията в сектора?

- В контекста на Централноевропейския регион можем да говорим за повишаване на конкурентността. В България натискът на пазара все още не е толкова силен, но очакванията са и тук да има ръст в броя на проектите и компаниите в сектора.

Какво е специфичното на българския пазар на логистични площи в момента?

- Той все още е доминиран от проекти за собствено ползване, но делът на спекулативните площи расте. Обемът им е пряко зависим от активността на пазара и икономическата среда, т.е. повече производство и повече търговия пораждат необходимостта от повече складове. Засиленото търсене дава старт на строителството на повeче спекулативни проекти, които от своя страна повишават конкурентността, а оттам и качеството на крайния продукт. Естествено, един сериозен дисбаланс в полза на предлагането може да доведе до натиск върху нивата на наемите. Предвид дългосрочния характер на договорите за наем това може да обърка сериозно целия икономически смисъл на даден проект.

В каква посока очаквате да вървят наемите - регионално и в България?

- Очаквам нивата им плавно да се покачват. На първо място, в момента търсенето на площи на пазарите от ЦИЕ сериозно надвишава предлагането. Строителството поскъпва, което също неминуемо ще рефлектира в цените на сградите, а оттам и в нивата на наемите. Единствено фактът, че днес се усвояват площи, които са вече изградени при по-ниски цени, забавя ръста на наемите, но това няма да продължи дълго. Друг сериозен фактор е ограниченото предлагане на подходящи терени и/или сложните процеси и процедури, свързани с довеждането им до статут, подходящ за строителство, което удължава срока на дивелъпмънт. За България прогнозата е сходна, като можем да говорим и за постоянно подобряване на качеството на новите проекти под натиска на клиентите и пазара, т.е. и при нас също се очаква плавно покачване на наемите, с отчитане на по-ниската динамиката на пазара.

Как виждате бъдещето на българския логистичен пазар?

- България има своя потенциал и място на логистичната карта на ЦИЕ. Пречат ни спецификите и обемът на вътрешния ни пазар и отдалечеността от икономическите центрове на Западна Европа. Целият регион в момента е във фокуса на инвеститорите и при правилно позициониране можем да привлечем нови компании. Усилията в тази посока трябва да бъдат общи, на всички заинтересовани. Като се започне от държавните институции на геополитическо и стратегическо ниво, през общините по отношение на достъпа до инфраструктура и пазара на работна ръка до консултантите на всички нива, които могат да съдействат държавата да бъде включвана в презентациите на западноевропейските им колеги и проучвателните списъци на индустриалните скаути. Има достатъчно истории на успех на компании, които вече са тук, които можем да покажем. Самите дивелъпъри са най-заинтересовани да популяризират България като добра локация за бизнес между клиентите и партньорите си. В СТР вярваме в положителното развитие на пазара и правим всичко необходимо да бъдем част от факторите, които ще доведат до това.

CTP е най-големият дивелъпър на индустриални активи в Централна и Източна Европа и е сред петте най-големи в Европа. Нидерландско-чешката компания е изградила и управлява над 6.6 млн. кв.м логистични и производствени сгради в девет държави. Целта й е до 2023 г. портфолиото й да достигне 10 млн. кв.м. От края на март 2021 г. акциите на CTP публично се предлагат на фондовата борса Euronext Amsterdam. Компанията влезе на българския пазар през лятото на 2019 г. В момента притежава парцели с площ 470 хил. кв.м на три ключови локации в София, върху които може да бъдат застроени 225 хил. кв.м РЗП. В ход е строителството на първите 40 хил. кв.м в логистичния парк CTPark Sofia West на "Ломско шосе", на първите 27 хил. кв.м в CTPark Sofia East на бул. "Ботевградско шосе" и на 15 хил. кв.м разширение на действащата логистична база на DVS до летището, която СТР купи в края на 2020 г. в сделка с обратно наемане. Вече е факт и първата извънстолична сделка на СТР - в Пловдив компанията придоби фабриката и терена от 11.5 хил. кв.м на германския автомобилен производител и доставчик Willi Elbe също в сделка с обратно наемане. Двегодишният план на СТР за България предвижда 300 млн. евро инвестиции, развитие на портфолиото и на пазарния дял в страната.

Още от Капитал

Електронен касиер на блока

Електронен касиер на блока

Coca-Cola EP отива в Garitage

Coca-Cola EP отива в Garitage