Как да печелим от споделено финансиране на имоти

Какво представляват т.нар. real estate crowdfunding платформи и какви са техните предимства и недостатъци

Стойне Василев е независим личен финансов консултант, инвеститор и създател на сайта за лични финанси SmartMoney.bg. Има над 18-годишен професионален опит в български и международни финансови компании. Автор е на "Умни пари" - най-продаваната бизнес книга в България за 2018 и 2019 г. (според класацията на сп. "Мениджър"). Председател е на управителния съвет на Българската асоциация на личните финансови консултанти (БАЛФК). Съосновател е на InvestPRO - цялостна онлайн програма за управление на пари и инвестиране.

Недвижимите имоти продължават да поскъпват и все повече хора у нас искат да се възползват от този тренд, за да реализират печалба или да запазят спестяванията си от обезценяване. Да инвестираш в апартамент, къща или офис не е толкова лесно и малцина имат средствата, времето, знанията и опита да построят или купят подходящ имот, да го ремонтират и да го продадат или отдават под наем. За щастие всеки от нас има възможност да го направи с минимални суми в платформите за т.нар. споделено (групово) финансиране (crowdfunding). Те съчетават предимствата на прякото притежание на имот с удобствата на онлайн инвестирането.

Какво представлява споделеното финансиране на имоти

Real estate crowdfunding (REC) платформите свързват търсещите финансиране строителни компании и компаниите за управление на имоти с инвеститори, които да вложат пари в техните проекти срещу част от бъдещите печалби. Печалбите могат да дойдат от продажба на имота или от отдаването му под наем. Вложенията в тези имоти най-често са защитени с ипотека върху тях. Инвеститорите имат възможност да се почувстват като истински съсобственици, защото платформите предоставят подробна информация за типа на обектите, разположение, обзавеждане и дори виртуална разходка в тях.

Има няколко типа инвестиции, които може да бъдат направени в тези платформи:

Инвестиции в строеж на сгради (development project). При тях платформата или нейни партньори разработват цялостния проект за строеж и управление на сградата, като за целта се създава дружество със специална цел (Special Purpose Vehicle или SPV). Тези проекти са обезпечени с първа поред ипотека. Печалбите за инвеститорите идват от приходите, които се реализират, при продажбата на отделни обекти в сградата или от отдаването им под наем. При този тип инвестиции доходността е най-висока, особено на добре развити пазари с увеличаващи се цени на недвижимите имоти.

Отпускане на кредити, обезпечени с ипотека. При този тип инвестиции платформата събира средства от групата инвеститори и отпуска кредити за строеж или покупка на жилищни, офис и търговски обекти, като обезпечението е ипотека върху тях или върху други недвижими имоти. Преди отпускането на заема се прави задължителен анализ на кредитополучателите, както и на предложеното обезпечение. Обикновено финансирането е между 50% и 80% от стойността на имота. По този начин има буфер между 20% и 50% при евентуална продажба на имота, ако има проблеми с изплащането на кредита. Срокът на заемите е между 6 и 36 месеца. Като правило се работи само с утвърдени строителни фирми с добра финансова история.

Покупка на просрочени ипотечни кредити. В много страни съществува развит пазар на кредити. Идеята на тази инвестиция е да се купуват от кредитора такива, които са обезпечени с ипотека, и да се печели от лихвата по заема. При тях се търси не повече от 50 - 60% съотношение между заема и цената на обекта (това е т.нар. Loan To Value коефициент, или LTV). Обикновено подобни проекти са със срок между 6 и 24 месеца.

Покупка на имоти за отдаване под наем. При тях сграда или отделни обекти се купуват с цел отдаване под наем, като преди това може да има разходи за ремонт и обзавеждане. Инвеститорите получават не само редовни месечни плащания от наем, но и капиталова печалба от увеличението на цените на имотите. Тя е заложена в проекта, използва се за рекламни цели, но се изплаща след продажба.

Как може да инвестираме в платформите за споделено финансиране на имоти

Регистрация в платформата. Първата стъпка е да се регистрираме, като ползваме имейл с парола или акаунта ни в някоя от социалните мрежи.

Идентификация за потвърждаване на самоличността (онлайн). Въпреки че тези платформи нямат толкова стриктни правила като банките, те също изискват да удостоверим нашата самоличност. Често това става само с лична карта или шофьорска книжка, но в някои случаи се изисква и потвърждение за пощенски адрес. Целият процес е изцяло онлайн и отнема от един до три дни за проверка от страна на платформата.

Депозиране на сумата за инвестиране. Следващата стъпка е да заредим нашия акаунт в платформата, като минималната сума е между 50 и 100 евро. Въпреки че има различни възможности, за да направим това, банковият SEPA превод в евро е най-сигурен и ще ни струва между 1 и 2 лева.

Избор на проект. Обикновено в платформите има сравнително малко на брой имоти или ипотечни кредити, които се предлагат на т.нар. първичен пазар, т.е. още се събират средства, за да се финансират. При тях трябва да се изчака цялата предвидена сума да бъде събрана, преди да се премине към реализацията на проекта. В тази първоначална фаза може да закупим дялове на техния номинал (много често от 1 евро).

Ако не ни се чака, може да инвестираме на т.нар. вторичен пазар на вече финансирани имоти или отпуснати кредити. Те са много повече като брой, но цената вече е по-висока. Тя се определя от хората, които са участвали в първоначалното събиране на сумата (или са закупили дялове след това) и искат да ги продадат. Обикновено надценката е 2-3% (т.е. един дял се продава за 1.02 или 1.03 евро), но може да стигне и доста повече. В зависимост от броя на дяловете, които искаме да придобием, ще започнем да купуваме от най-ниската възможна цена и ще продължим с по-високата.

Получаване на лихва, наем или капиталова печалба. След като проектът е финансиран изцяло или сме инвестирали на вторичния пазар, всеки месец започваме да получаваме доходи в зависимост от избрания имот. Те могат да се реинвестират или да се изтеглят от платформата. Ако искаме да излезем изцяло от конкретния проект, може да продадем дяловете си на вторичния пазар. При разумна цена купувачи се намират до една-две седмици.

Средната доходност от капиталова печалба + наем (или от кредити) е между 10% и 15% на година, което не звучи никак лошо, особено при инвестиране в проекти, обезпечени с ипотека върху недвижими имоти. Разбира се, тази доходност не е гарантирана и може да е по-ниска при липса на наематели, закъснение на строителството, забавяне при връщането на кредитите и други подобни случаи.

Проучих доста платформи за споделено финансиране на имоти и почти при всички процентът на невърнати кредити е до 5. Когато това се случи, се преминава към реализиране на заложеното като обезпечение недвижимо имущество. Досега не е имало случай то да не може да се продаде и инвеститорите да не получат поне вложените суми.

Такси и комисиони. Платформите имат доста прозрачни условия. Единствените такси, които събират, са между 1% и 2% при финансиране на нов проект и при продажба на вторичния пазар. Разбира се, те си запазват правото да имат допълнителни разходи по управление на имотите, събиране на кредитите и други.

Основни предимства на инвестирането в имоти през платформи за споделено финансиране

- Добра доходност от 10% до 15% на година при умерен риск и обезпечение от ипотеки върху ликвидни недвижими имоти.

- Възможност да се инвестира в големи проекти за недвижими имоти със сравнително малки суми.

- Намаляват се рисковете от съвместна покупка и пряко притежание на имоти.

- Получаване на капиталова печалба при продажба и доходи от наеми или от лихви по ипотечни кредити.

- Разходите по проектите се поделят между много инвеститори.

Основни недостатъци

- По-висок риск заради инвестирането в отделни недвижими имоти.

- Понижаване на доходността при намаляване на нивото на наемите или на продажните цени на имотите.

- Доходите се облагат с данък върху доходите 10%.

- Рискове, свързани с платформата и нейните контрагенти.

Сред най-популярните платформи за споделено финансиране в Европа са Reinvest24, EstateGuru, EvoEstate и други. Всички те са достъпни за българи. При Reinvest24 средната годишна доходност е 14.8%, а минималната сума за инвестиране е 100 евро. Може да изберем проекти от Естония, Испания, Германия, Молдова, Латвия и други страни. Компанията удържа 1% от инвестираната сума за разходите по придобиването на имота и 10% от наемите. На сайта са налични два типа проекти - на първичен пазар, които още не са финансирани, и на вторичен пазар, на който може да се включим след закупуване на дялове от други инвеститори.

Ще дам един пример от нея. В момента (на предаването на статията - бел. ред.) тече финансиране на офис в бизнес сградата Kadrioru Plaza в центъра на Талин. Общата сума, която е необходима за купуване на имота, е 330 500 евро, като очакваната доходност е 12.5% на година (6.5% от наеми и 6% от капиталова печалба). След купуването на офиса той ще се обедини с други два, които вече са финансирани. Минималната инвестиция е 100 евро, срещу които инвеститорът получава 99 дяла в проекта (1% е комисионата за компанията).

В същото време може да купим дялове от предишния финансиран офис в същата сграда. Най-ниската цена е 1.02 евро (най-високата е 1.30 евро), като доходността е същата - 12.5%. В този случай за 100 евро ще придобием 97 дяла в проекта.

В заключение

Инвестирането в платформи за споделено финансиране на имоти е един добър начин за по-висока доходност от други алтернативи на пазара при умерен риск. Това ще предпази парите ни от обезценка и ще реализираме добра печалба. Разбира се, както и при всички други инвестиции, и при REC проектите трябва предварително да се запознаем с тях и да преценим нивото на риска, което може да поемем.

Материалът не е препоръка за покупка или продажба на ценни книжа и финансови активи, а отразява личното виждане и опит на автора.

Още от Капитал

Електронен касиер на блока

Електронен касиер на блока

Coca-Cola EP отива в Garitage

Coca-Cola EP отива в Garitage