Колко дълго може да продължи глобалният бум на жилищата

Три фундаментални причини показват, че може да издържи още известно време

На много места пандемията нанесе допълнителен удар на предлагането.
На много места пандемията нанесе допълнителен удар на предлагането.
На много места пандемията нанесе допълнителен удар на предлагането.    ©  Shutterstock
На много места пандемията нанесе допълнителен удар на предлагането.    ©  Shutterstock

Най-големият град в Нова Скотия е известен с няколко неща: голяма конференция за национална сигурност, която се провежда всяка есен; огромна експлозия, случила се през 1917 г. и причинила огромни опустошения; и малка, но впечатляваща винена индустрия. Скоро градът може да стане известен и с нещо друго. От декември 2019 г. цените на жилищата в Халифакс са се повишили с близо 50% според консултантската компания в сектора на недвижимите имоти Knight Frank - бум, който съвсем малко други градове са надминали. Ако седнете да поговорите с един местен, не след дълго той ще изрази недоумение как градът му е станал толкова скъп.

Няколко локални фактора оказват влияние. Хората, преместили се в далечна Алберта, за да работят в петролната индустрия, загубиха работата си през 2020 г. и се върнаха у дома. Живеещите извън града инвестират в местни имоти в очакване, че Източна Канада ще стане по-желано място за живеене с изменението на климата. Въпреки това тенденцията се отразява и в голямата част от света (виж графиката). Глобалният индекс на цените на жилищата на МВФ в реално изражение е много над пика, достигнат преди финансовата криза през 2007 - 2009 г. Цените на акциите на американските строители са нараснали с 44% през последната година в сравнение с 27% за целия фондов пазар. Агентите за недвижими имоти никога не са се чувствали толкова добре.

Сега хората се чудят дали купонът е на път да приключи.

Важни икономически промени

Правителствата намаляват стимулите. Хората вече нямат толкова много свободни пари, които да харчат за имоти, след като почивките в чужбина и отворените ресторанти се завърнаха. Централните банки, притеснени от нарасналата инфлация, затягат паричната политика, включително чрез повишаване на лихвените проценти. В последния си доклад за финансовата стабилност МВФ предупреди, че "рисковете от понижаване на цените на жилищата изглеждат значителни" и че ако те се материализират, цените в богатите страни могат да паднат с до 14%. В Нова Зеландия, където цените са се повишили с 24% през последната година, централната банка е по-пряма. "Нивото на цените на жилищата, казва тя, е неустойчиво."

Но дали наистина е така? Със сигурност засега има малко доказателства, че скорошното затягане на фискалната и паричната политика е провокирало забавяне. През третото тримесечие на 2021 г. глобалният ръст на цените на жилищата се повиши до най-високата си стойност за всички времена. Въпреки че централната банка на Нова Зеландия повиши лихвените проценти с 0.5 процентни пункта от октомври насам, налице е само лек признак, че растежът на цените на жилищата там се забавя. През 2021 г. Чешката национална банка многократно повишаваше лихвените проценти, но цените все още се движат нагоре.

Може би е само въпрос на време "къщата от карти" да рухне. Но както обяснява нов документ на Габриел Чодороу-Райх и колеги от Харвардския университет, това, което може да изглежда като жилищен балон, всъщност може да е продукт на фундаментални икономически промени. Документът показва, че големите увеличения на цените на жилищата в Америка в началото до средата на първото десетилетие на новия век са до голяма степен последица от фактори като съживяване на градовете, нарастващи предпочитания за градски живот и нарастващо заплащане на образовани работници в градовете. До 2019 г. реалните цени на американските жилища в голяма степен възвърнаха своя пик отпреди финансовата криза - още едно доказателство, че манията от средата на първото десетилетие може би в крайна сметка не е била толкова откачена.

Причините

Фундаменталните сили може още веднъж да обяснят защо цените на жилищата днес са толкова високи - и защо може да продължат да бъдат такива. Открояват се три причини: стабилни счетоводни баланси на домакинствата; по-голяма готовност на хората да харчат повече за битовите си условия и сериозно ограничениe в предлагането.

Вземете първо домакинствата. За разлика от някои предишни бумове в жилищата заможните хора със стабилни работни места доведоха до скока на цените. В Америка средният кредитен рейтинг за някой, който тегли държавно обезпечена ипотека, е около 750 - счита се за доста добър според стандарта на повечето хора и е много по-висок, отколкото преди финансовата криза. В еврозоната банките значително затегнаха кредитните стандарти за ипотеки през 2020 г. (въпреки че оттогава частично отмениха това). За много хора получаването на ипотека е станало по-трудно, а не по-лесно.

Жилищното предлагане в богатите страни става все по-"нееластично": увеличението в търсенето на жилища доведе до по-високи цени, а не до допълнително строителство.

Хората също са по-малко уязвими от нарастващите лихвени проценти, отколкото си мислим - и по този начин е по-малко вероятно да бъдат лишени от правото на ползване, което често води до разпродажби на ниски цени и насочва цените надолу. Отчасти това е така, защото лихвите се покачват от ниска база. В Америка плащанията по ипотечния дълг заемат около 3.7% от разполагаемия доход - най-ниското ниво в историята. Но това е също така, защото други страни следват Америка по пътя на ипотечните кредити с фиксирана лихва, което в краткосрочен план защитава хората от увеличаване на разходите по заеми.

В Германия продуктите с дългосрочни фиксирани лихви са два пъти по-популярни, отколкото преди десетилетие. Във Великобритания почти всички нови ипотеки са с фиксирана лихва, като петгодишните сделки вече са по-често срещани. Според търговската организация UK Finance близо три четвърти от всички ипотечни кредитополучатели в краткосрочен план няма да бъдат засегнати от неотдавнашното покачване на лихвите.

Променящите се предпочитания са втората причина, поради която глобалните цени на жилищата могат да останат високи. Повече хора работят дистанционно, което означава по-голямо търсене на домашни офиси. Други искат по-големи градини. Тази надпревара за пространство обяснява около половината от ръста на британските цени на жилищата по време на пандемията според анализ на английската централна банка. Например транзакциите, включващи отдалечени жилища, са се увеличили, докато тези за апартаменти са намалели. В богатия свят спестяванията на домакинствата все още остават необичайно високи. Това може да е позволило на хората да инвестират повече в имоти.

Третата и най-важна причина, поради която цените на жилищата могат да останат високи, е предлагането на жилища. Анализът на The Economist на националните статистически данни и архивите установява, че в годините преди пандемията строителството на къщи в богатия свят, веднъж коригирано спрямо населението, е спаднало до половината от нивото си от средата на 60-те години. Жилищното предлагане става все по-"нееластично": увеличението в търсенето на жилища доведе до по-високи цени, а не до допълнително строителство.

На много места пандемията нанесе допълнителен удар на предлагането. По време на първата вълна на ковид-19 някои правителства принудиха строителите да спрат работа. През второто тримесечие на 2020 г. започнатите строежи на италиански жилища спаднаха с около 25%; във Великобритания те спаднаха наполовина. Дори на местата, където правилата за оставане вкъщи бяха по-меки - като Тексас, темпът на допълнително търсене беше толкова бърз, че строителите не можеха да смогнат, забавени от ограничения брой дърводелци например.

Недостигът на материали и работна ръка допълни ограниченията. Строителите се борят с по-високи разходи и закъснения на суровини като цимент, мед, дървен материал и стомана, а недостигът на занаятчии повишава заплатите. Големите печалби и подобрените маржове на някои строители предполагат, че много от тях са успели да прехвърлят увеличението на разходите върху купувачите. DR Horton, най-големият строител на жилища в Америка, заяви, че средната продажна цена на домовете му се е повишила с 14% през 2021 г., допринасяйки за ръста на печалбата на акция със 78%.

Някои затруднения в предлагането тепърва може и да бъдат облекчени. През октомври МВФ отбеляза, че започнатите строежи на жилища на човек в световен мащаб са започнали да нарастват, въпреки че все още са "значително под нивата от началото на века. Но светът има да извърви дълъг път. През май 2021 г. анализатори от Freddie Mac, която субсидира голяма част от американското ипотечно финансиране, изчислиха, че най-голямата икономика в света е изправена пред недостиг на близо 3.8 млн. жилища спрямо 2.5 млн. през 2018 г. Други оценки показват недостига по-близо до 5.5 млн. В Англия са необходими около 345 хил. нови жилища годишно, за да се отговори на търсенето, но строителите са по-далеч от целта от когато и да било. Освен ако нещо изцяло не се промени, имотът може да продължи да е скъп още известно време.

2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved