Coca-Cola EP отива в Garitage

Сделката за 9300 кв. м е най-големият наем на офиси в София за 2021 г., въпреки че заради пандемията първоначалната заявка е свита с една трета

Четвъртата най-нова офис сграда на Garitage Park влезе в експлоатация през второто тримесечие на 2021 г. и сега е 77% заета
Четвъртата най-нова офис сграда на Garitage Park влезе в експлоатация през второто тримесечие на 2021 г. и сега е 77% заета
Четвъртата най-нова офис сграда на Garitage Park влезе в експлоатация през второто тримесечие на 2021 г. и сега е 77% заета    ©  Garitage Park
Четвъртата най-нова офис сграда на Garitage Park влезе в експлоатация през второто тримесечие на 2021 г. и сега е 77% заета    ©  Garitage Park
Темата накратко
  • Центърът за услуги на компанията, която продава Coca-Cola в Западна Европа, ще се нанесе на 9.3 хил. кв.м в комплекса през януари 2023 г.
  • Сделката е най-големият наем на офиси в София за 2021 г., въпреки че заради пандемията първоначалната заявка е свита с една трета.
  • След осем години Serdika Offices се разделя с най-големия си наемател и ще търси клиенти за 8 хил. кв.м.

Новината за най-голямата наемна сделка на офисния пазар през 2021 г. дойде в края й. От жилищно-офисния комплекс Garitage Park обявиха, че са сключили наемен договор с Coca-Cola. По-точно "Кока-Кола Юропасифик партнърс България" (ССЕР), в което работят над 1000 служители, е наело 9300 кв.м офис площи в четвъртата и най-нова офис сграда в комплекса. Договорът е 10-годишен. Компанията ще се нанесе на три от шестте етажа на сградата през януари 2023 г.

Garitage Park Building D е сграда с 19 600 кв.м РЗП, която влезе в експлоатация през второто тримесечие на 2021 г. Заедно със сегашните наематели новата сделка осигурява 77% заетост на сградата. Средната заетост за четирите офис сгради в проекта е над 90% по информация на "Гаритидж парк". ССЕР е вторият по големина наемател в комплекса след VM Ware с над 27 хил. кв.м.

От консултантската агенция Avalant потвърдиха, че сделката е най-голямата в сегмента на наемите на офиси през 2021 г. Втората по-обем е за 6000 кв.м в Sofia Office Center от Chaos Group, а третата - на 3300 кв.м в NV Tower, наети от GlobalFoundries.

Придобиванията са отделен сегмент и там топ сделката е за ParkLane Office Center (сграда с 23 хил. кв.м РЗП), която през октомври беше купена от SAP за 50 млн. евро.

Средните офертни наемни нива в района на "Бизнес парк София", в който се намира и Garitage Park, се движат около 12 евро на кв.м по данни на Avalant.

Наемателят -една от петтеCoca-Cola

"Кока-Кола Юропасифик партнърс България" (CCEP) е едно от петте дружества, с които Coca-Cola Corp. присъства в България. В страната корпорацията има представителство - "Кока-Кола България", представена е от бутилиращата компания "Кока-Кола Хеленик ботълинг къмпани България" с две свързани дружества - "Кока-Кола Хеленик Ай Ти сървисиз" и "Кока-Кола Хеленик сървиз организейшън". Всички те са регистрирани в бизнес център Adora, който е в съседство с Garatage Park.

CCEP е бутилираща компания, която дистрибутира и продава за 13 държави в Западна Европа и за други в Тихия океан. Наскоро към нея е присъединена и Австралия. По оценка на компанията тя достига до 600 млн. потребители и има 1.75 млн. професионални клиента. Листвана е на фондовите борси в Амстердам, Ню Йорк, Лондон и Испания.

В България CCEP има Център за споделени услуги (Shared Service Centre) и Център за усъвършенстване (Centre of Excellence). Те предоставят услуги на европейските дружества на групата предимно в областта на счетоводството и финансите, но също така и в управлението на човешките ресурси, бизнес процесите и технологиите, офис мениджмънта, правното обслужване, риска и сигурността. Приходите на CCEP от тази дейност за 2020 г. са 57.5 млн. лева, а печалбата - 1.57 млн. лева, по данни от отчета.

CCEP има офис в София от 2013 г., а през 2019 г. отвори и втори във Варна. В двата общо работят малко над 1000 служители. Наемната сделка с Garitage Park е свързана с релокация на софийския офис, който през осемте години от влизането на компанията в страната, а и в момента се помещава в Serdika Offices (офис сградата към мол "Сердика").

"Процесът беше дълъг и много детайли бяха взети предвид, преди да се стигне до окончателното решение"

Яна Панайотова, CBRE

Търсенето - свито с една трета

Няколко източника твърдят, че CCEP e започнала да търси нов офис в София още в средата на 2020 г. Първоначално запитването е било за 13 - 15 хил. кв.м. Това е изключило част от офис сградите на пазара - с недостатъчно свободни площи или с твърде малки етажни плочи. В хода на пандемията обаче изискванията се променят в духа на новите условия и хибридните модели на работа. В крайна сметка са наети 9300 кв.м при ползвани от компанията сега 8000 кв.м.

На въпроса защо са решили да сменят офиса си от ССЕP казаха само, че с приключването на настоящия им лизингов договор и наближаването на десетата им годишнина в страната са искали да преместят служителите си в София в по-голямо и гъвкаво пространство. Тамзин Хобороу, вицепрезидент на Центъра за споделени услуги на CCEP, обещава в официалното прессъобщение по случая "завладяваща, иновативна и устойчива офис среда", но засега от компанията отказват подробности и информация за новия им модел на работа. От отговорите се подразбира, че новият офис ще бъде проектиран през тази година и в процеса активно ще участват и служителите. В края й новото офис пространство трябва да е напълно готово за ползване. Вероятно преместването в него ще съвпадне и с отпразнуването на десетата годишнина на компанията в София през 2023 г.

Година и половина за сделката

"По сделката работихме близо година и половина", потвърди Яна Панайотова, която е отговаряла за нея по линия на компанията посредник CBRE. В процеса на избора са търсили във всички основни софийски офисни райони, но не навсякъде е имало и необходимото предлагане. Тъй като в началото не е било възможно да се правят физически огледи, са организирали своеобразен видеомаратон с потенциалните клиенти. "Пет офис сгради в София направиха видеотурове специално заради този наемател. При онези от тях в по-ранен стадий те бяха по-виртуални", казва Панайотова. Селекцията е правена от целия международен екип на CCEP - хора от офисите в Америка, в Англия и пр. Физическите огледи на по-късен етап са осъществени от мениджмънт екипа на компанията в България.

"Процесът беше дълъг и много детайли бяха взети предвид, преди да се стигне до окончателното решение", обяснява Яна Панайотова. От значение се оказва, че районът е по-зелен, с удобни транспортни връзки и че като мултифункционален комплексът предлага допълнителни опции - парк, плувен басейн, игрище и малка писта за бягане. Освен средата и самата сграда е оценявана технически по различни параметри - от качеството на работната среда и по-конкретно пречистването на въздуха до ефективността на асансьорната система с оглед времето, необходимо за придвижване от паркинга нагоре до етажите.

"При международни корпоративни наематели сертифицирането по някоя от системите за устойчиво строителство е абсолютно задължително"

Давид Давидов, Garitage Park

Предстои трета фаза на Garitage

Комплексът Garitage Park е разположен върху 167 дка южно от Околовръстния път срещу "Бизнес парк София". По проекта се работи поетапно, като се очаква в завършен вид да включва 95 хил. кв.м офиси, 60 хил. кв.м жилища, 90 хил. кв.м зелени площи с езеро, детски и спортни площадки, основно училище за 500 деца, 4500 паркоместа, спортен център с басейн, спортна зала с 1700 места, супермаркет, ресторанти, кафенета и други. Четвърта офис сграда, в която е наемател ССЕР, е финалната за първите две фази на проекта, по които се работи от самото начало през 2016 г.

"Очакванията са изпълнението на последната, трета, фаза да започне в рамките на 2022 г.", каза Давид Давидов, управляващ съдружник в Garitage Park. Вероятно ще включва още офиси и жилища, както и проект за училище. Повече детайли ще бъдат обявени през първото тримесечие на тази година.

Планираната инвестиция в проекта е над 180 млн. евро, като частично е финансирана и чрез заем от Уникредит Булбанк. Както "Капитал" писа, проектът е собственост на семейството на Аслан Мусин, който до 2012 г. е смятан за дясната ръка на бившия президент на Казахстан Нурсултан Назарбаев.

Сертификатът е важен

"При международни корпоративни наематели сертифицирането по някоя от системите за устойчиво строителство е абсолютно задължително, за да бъде включен съответен проект в по-тясна селекция от сгради", обясни Давид Давидов. По негова информация Garitage park е първият мултифункционален комплекс в Централна и Източна Европа, получил сертификат BREEAM Excellent по международната схема на стандарта BREEAM Communities, чийто акцент е социалното, икономическото и екологичното въздействие на сградата.

"Сертифицирането по BREEAM се случва на два етапа - при проектиране и при завършване и функциониране на сградата. За функционираща сграда се счита такава, в която поне 90% от площите са заети от наематели и използвани. Сгради едно и две в комплекса вече имат окончателен сертификат. Сгради три и четири са на етап междинен, а окончателният ще бъде издаден, след като CCEP се нанесат", обясни Давидов.

Като цяло комплексът ще намали въглеродния си отпечатък чрез въвеждането на различни енергийно ефективни решения, включително слънчеви панели и зарядни станции за електрически превозни средства. Тези усилия на Garitage Park съвпадат с целта на ССЕР да намали въглеродния си отпечатък с 30% до 2030 г. и да постигне нетни нулеви емисии на парникови газове до 2040 г., се казва в прессъобщението.

"Големите площи се отдават под наем по-лесно, но когато една компания има над 25-26% от общия обем, става рисково"

Антон Славчев, Avison Young

Сезон за нови наематели в Serdika Offices

Преди осем години ССЕР наема 2500 кв.м в Serdiкa Offices. В момента е на близо 8000 кв.м на различни етажи, като само преди година наемат допълнително още 800 кв.м.

Първоначално се обърнаха със запитване за още квадратура към нас, но ние не можехме да им предложим. Така че предстоящата промяна не е изненада за нас, обяснява Антон Славчев, изпълнителен директор на Avison Young за България, които менажират офис сградата. Все пак са изчакали новият наемен договор да бъде подписан и обявен, преди да започнат да търсят нови наематели. Смятат, че годината време, която имат, е достатъчна, за да намерят.

Отдаваемата площ на Serdiкa Offices е 28 500 кв.м, като в сградата сега има около 20 наемателя. Свободни са общо 3000 кв.м, но те не са компактни, а са малки квадратури на различни места. В момента CCEP са най-големият наемател в тази сграда, следвани от Sutherland с 6000 кв.м.

"Освобождаването на офисите от ССЕР ще ни позволи да диверсифицираме още повече микса си от наематели. Наистина големите площи се отдават под наем по-лесно, но когато една компания има над 25-26% от общия обем, става рисково, ако започне да поставя условия", казва Славчев.