Очаква се в средата на 2022 г. общата застроена площ на ритейл парк Jumbo Plaza ще достигне пределните 29 хил. кв.м.
Очаква се в средата на 2022 г. общата застроена площ на ритейл парк Jumbo Plaza ще достигне пределните 29 хил. кв.м.    ©  Тринити кепитъл

Три ритейл парка на един от най-големите собственици на земеделска земя

След софийския Jumbo Plaza Тенчо Шиков от "Ромфарм" купи новия Retail Park Yambol и терен за ритейл парк в Хасково

Очаква се в средата на 2022 г. общата застроена площ на ритейл парк Jumbo Plaza ще достигне пределните 29 хил. кв.м.    ©  Тринити кепитъл
Бюлетин Ритейл Ритейл

Всяка седмица получавайте най-важното и интересно от ритейл сектора във вашата поща

Темата накратко
  • Един от най-големите собственици на земеделска земя в България активно се насочи към инвестиции в търговски площи.
  • Компанията на Тенчо Шиков вече притежава софийски и ямболски ритейл парк и ще строи в Хасково.
  • Ритейл парковете са най-бързо развиващият се формат, но в някои регионални градове наближават точката на насищане, казват от Colliers.

"Тринити кепитъл", което преди две години купи най-големия търговски парк в България - софийският Jumbo Plaza, продължава да инвестира в ритейл паркове. В средата на 2021 г. дружеството с мажоритарен акционер Тенчо Шиков спечели на търг на Министерството на отбраната терен за първия си собствен проект - ритейл парк в Хасково. В края на януари 2022 г. стана собственик на 80% от открития неотдавна Retail Park Yambol.

Тенчо Шиков държи половината от дяловете във фармацевтичната компания "Ромфарм компани", която през няколко дружества е и най-големият собственик на земеделска земя в България. През "Тринити кепитъл" осъществява личните си инвестиции в имоти. По информация от Търговския регистър те са поне 16.5 млн. лева. Проектите му засега са свързани само с ритейл паркове и с преустройство на сграда на ул. "Женева" в София за собствен офис.

Дружеството влезе на пазара с летящ старт със сделката за Jumbo Plaza през април 2020 г., когато сегментът се оценяваше като все още недоразвит в България и с потенциал за растеж. Пандемията допълнително "вдигна акциите" на ритейл парковете сред наемателите - те не бяха затворени при първия локдаун, а и потребителите ги смятаха за по-безопасни за пазаруване в условията на ковид.

"Вярвам, че ритейл парковете са бъдещето на търговията в малките градове"

Стоян Колев, изпълнителен директор на "Тринити кепитъл"

Най-бързо развиващият се формат

За последните две години ритейл парковете са най-бързо развиващият се търговски формат в България по оценка на Colliers. В края на 2021 г. действащи в страната са 25 с обща отдаваема площ 237 хил. кв.м. За около година са се увеличили с 10. В момента са планирани нови 140 хил. кв.м. Половината от тях вече са в процес на изграждане. За година свободните площи са се увеличили от 7% на 12%."Със завършването на всички планирани проекти някои от регионалните градове ще достигнат точката на насищане. Затова инвеститорите трябва да бъдат внимателни, когато идентифицират районите с потенциал", казват консултантите.

Поскъпването на строителните материали вероятно ще забави някои от проектите за ритейл паркове и ще повиши себестойността им. Инвеститорите обаче едва ли ще могат да компенсират с ръст на наемните цени, които конкуренцията натиска надолу. Спад също не се очаква и по-скоро те ще останат на сегашните си нива - 6-10 евро на кв.м по данни на Colliers, като има и сървиз такси - по 1-1.5 евро на кв.м. Всичко това обещава сериозна борба за надмощие в този търговски формат.

"Вярвам, че ритейл парковете са бъдещето на търговията в малките градове", казва изпълнителният директор на "Тринити кепитъл" Стоян Колев. Той е съсобственик с Георги Валентинов Георгиев (който от септември миналата година е председател на СОС) в дружеството "Джи Ай Ес пропърти" - миноритарен съдружник в "Тринити" с 39%. По информация от Търговския регистър Тенчо Шиков, който има 61%, е кредитирал дружеството с 11.5 млн. лева през 2019 г. Срещу това през май 2021 г. той получава една привилегирована акция клас Б на същата емисионна стойност и номинал 1 лев. През януари тази година капиталът на "Тринити кепитъл" е увеличен с още 4.95 млн. лева, срещу което Шиков придобива нови 10 акции клас Б. Всичко това не променя съществено съотношението между акционерите.

Jumbo Plaza продължава да расте

"Знаете, финализирахме сделката за парка по време на първите ограничителни мерки. В началото бяхме притеснени от промяната в потребителското търсене, но сега равносметката определено е положителна", казва Стоян Колев.

За последните две години в Jumbo Plaza са построени и въведени в експлоатация нови 5.5 хил. кв.м търговски площи, а броят на наемателите нараства от 15 на 20. Отворени са най-големият обект на веригата за дрехи втора употреба Маnia, магазини на Sportisimo, Pepco и NewYorker и най-големият за България аутлет на Adidas.

В момента се проектират и изграждат (целта е да са готови до май) магазини Sinsay на полската група LPP, Теоdor - за мъжка мода, първият магазин в ритейл парк на English Home, сграда с магазини и помещения за услуги - аптека, 1 minute, зоомагазин, обект на "Матраци TED", места за кафе и кафе машини.

В развитие е и food court зона върху около 600 кв.м със седем оператора. След като и този проект бъде завършен в средата на 2022 г., общата застроена площ на ритейл парк Jumbo Plaza ще достигне пределните 29 хил. кв.м. Когато сегашните собственици го купуват, тя е била 21 хил. кв.м, а останалите 8 хил. са били на етап проектно равнище по информация на Колев.

Наемите са на средни нива 7-10 евро на кв.м, а доходността е около 10%, казва той. Последният публичен финансов отчет на Би Ди Си - оперативното дружество на "Джъмбо ритейл парк", е от 2020 г. и финансовият му резултат е нула. "Ръстът на приходите от наеми сега е чувствителен заради новите наематели, но и инвестициите ни в строителство са големи", обяснява мениджърът.

"Retail Park Yambol беше продаден по-малко от две години след пускането му в експлоатация, но той беше много оптимизиран проект. За да се изгради такъв сега, са необходими с 40% повече средства"

Никола Филипов, управляващ партньор в Innovo Investment

Сделка с Retail Park Yambol

В началото на февруари "Тринити кепитъл" купува 80% от открития през ноември 2020 г. Retail Park Yambol. "Този ритейл парк се превърна в еталон, който да следват и останалите областни градове. Има много добър микс от брандове, намира се на достъпна локация и е с много добро техническо изпълнение - по-луксозен е, отколкото се предполага за ритейл парк. Ние потърсихме собствениците, когато чухме, че се продава", казва Стоян Колев.

Retail Park Yambol е върху терен 33.6 дка близо до центъра на Ямбол. Има 12 наемателя, ключовият от които е Lidl. Досегашните наемни договори са средно за по осем години, пет от които непрекъсваеми, а цената е фиксирана - 7.5 евро на кв.м месечно. В допълнение към сегашния микс новите собственици планират да бъдат открити магазин Pepco, магазин за детски дрехи и да изградят зона за бързо хранене.

"Ритейл паркът беше продаден по-малко от две години след пускането му в експлоатация, но той беше много оптимизиран проект. За да се изгради такъв сега, са необходими с 40% повече средства", казва Никола Филипов, управляващ партньор в Innovo Investment и финансов консултант на Retail Park Yambol.

По негова информация дотук общата инвестиция в парка е около 14 млн. лева. На първия етап в 10 хил. кв.м са вложени 11.5 млн. лева. От тях 9.33 млн. лева са кредит от ОББ, Фонда за устойчиво градско развитие и ОП "Региони в растеж". На втората фаза са построени още 2 хил. кв.м, като инвестицията е надхвърлила 1.6 млн. лева, от които 1.17 млн. лева заемно финансиране по Фонд за устойчиви градове, а останалото - собствени средства.

"При сделката заемът остана както е структуриран, лихвите и условията по него - също. Една от причините подготовката й да отнеме почти шест месеца е, че трябваше да се чака одобрение от централата на ОББ в Белгия заради различните обезпечения", казва Филипов.

Той обяснява и как е определена цената: "Тринити кепитъл" направиха оценка на "Ритейл парк Ямбол" - компанията зад проекта. От тази сума беше извадена стойността на лихвоносния дълг и добавен кешът. Така се получава стойността, която досегашните собственици ще получат за своите 80%", казва Никола Филипов.

По неофициални данни паркът е бил оценен за 8.5 млн. евро, а досегашните собственици ще получат около 4 млн. евро. Те запазват дела си от 20%. Функциите по мениджмънт ще бъдат разпределени между съдружниците според дяловото им участие.

Инвеститор и строител на "Трейд център Ямбол" са две сливенски фамилии - на инвеститора в недвижими имоти Димитър Гочев и на фамилията Къчеви - производители на метални конструкции и дограма. Сред сделката Гочев ще продължи да инвестира в жилищни имоти в Банско и по Черноморието. По непотвърдена информация фамилията Къчеви обмисля голям ритейл парк в Сливен, който ще е вторият за града.

Бъдещият ритейл парк в Хасково

Ритейл парк с няколко собственика се очертава в Хасково на територията на бившите военни поделения. Там върху 35 дка ще бъде създадена търговска зона с 14.5 хил. кв.м застроена площ и 450 паркинг места. "Това ще е градски, пълномащабен ритейл парк с три инвеститора", обяснява Стоян Колев. По класификацията на Colliers е на границата между "традиционен" и "голям".

Теренът е на кръстовището на основния булевард на града - "Г. С. Раковски" и ул. "Дунав". Общината е поела ангажимент да изгради там кръгово движение. Локацията е на 5 минути пеш от центъра, и на 15 мин. с автомобил за население от 110 хил. души, което включва и околните селища. На пътя е на интензивния поток към Димитровград и свързва Хасково с международния път Е80.

Министерството на отбраната е разделило терена на четири части от по 12 дка. Lidl купуват ъгловия парцел. Там ще отворят втория си магазин за града, който според местните медии ще е от най-големия им формат.

На търг през юли "Тринити кепитъл" придобиват съседния парцел от 11.712 дка, който е с лице към "Г. С. Раковски", за 2.755 млн. лева. През декември парцелът е апортиран в новоучреденото дружество "Ритейл парк Хасково". Проектът за парка вече е готов. Той предвижда 12 наемателя върху 6300 кв.м застроена площ от секторите мода, обувки, спортни стоки, аптека, дрогерия, бързо хранене, услуги. Ще има и food court.

Инвеститорите планират идните седмици да входират инвестиционните проекти за издаване разрешително за строеж, да започнат да строят през първото тримесечие и да завършат парка в края на ноември, ако проблемите с доставките и цените в строителството не забавят нещата. Очаква се "Тринити кепитъл" да инвестира в проекта над 6 млн. евро, включващи и стойността на терена. За проектите им обикновено търсената схема е 30% собствено, 70% привлечено кредитиране, обясни Колев.

Третият парцел е придобит от местен предприемач, който също ще прави магазин за хранителни стоки, но висок клас, и ще привлече за наемател верига стоки за дома.

В Хасково е в ход и друг проект за ритейл парк - на "Видеолукс холдинг" - собствениците на "Технополис" и "Практикер", които са сред трите най-големи инвеститора в този сегмент в страната. Той ще е на пътя между Хасково и Димитровград, срещу бирената фабрика на "Каменица". Освен това сега на изхода за Харманли на територията на индустриалната зона има Big Box район с магазини на "Технополис" и "Зора". На изхода за Димитровград също има големи магазини. В ролята на мол е универсалният магазин "Ташкент" в центъра. По експертни наблюдения оборотите на търговците в Хасково са над средните за областните градове.

А после накъде

"Пазарът е почти залят, като различни инвеститори строят паркове между 2000 и 2400 кв.м. Според нас в повечето областни градове ще има по два ритейл парка - не само в Ямбол и Хасково, но и в Добрич, Силистра, Русе. Виждаме потенциал в София, Варна и Бургас, но на тези пазари се влиза много трудно", казва Стоян Колев. Очакванията са, че с времето за брандовете ще стане по-рентабилно да оперират с една голяма извънградска локация, отколкото с няколко. Така че прогнозите са за концентрация на бизнеса в определени ритейл паркове и за развитие повече чрез големи придобивания, отколкото през дивелъпмънт. Накратко - от "Тринити" смятат да купуват и други паркове.

1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    sic461102869 avatar :-|
    sic461102869
    • + 1

    В Хасково, сериозно ли?
    Чак там ли вече ходят да си перат милиончетата..

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал