Жилище на зелено? Вероятно ще доплащате

Ръстът в цените на строителните материали вдига себестойността на новите сгради. Поскъпването вероятно ще бъде за сметка и на купувачите, и на предприемачите

Предприемачите, които спират да подават, засега най-често не спират да строят
Предприемачите, които спират да подават, засега най-често не спират да строят
Предприемачите, които спират да подават, засега най-често не спират да строят    ©  Shutterstock
Предприемачите, които спират да подават, засега най-често не спират да строят    ©  Shutterstock
Темата накратко
  • Силното поскъпване на строителните материали вдига себестойността на новите сгради.
  • Увеличението, поне частично, може да бъде поето и от предприемача за сметка на маржа.
  • В повечето случаи от купувачите на апартаменти в строеж ще се иска да платят индексация над договорената цена.

Инфлацията разтърси строителния бизнес, който дванадесет години живя в комфорта на стабилни цени на суровините и материалите. Горещият въпрос е кой по веригата сега ще поеме поскъпването им. Ръстът продължава и става все по-очевидно, че тежестта ще е и за купувачите, и за предприемачите. Резките движения променят моделите на работа, включително и от правна гледна точка. За обществените проекти, които като обем са около 80% от строителството в България, решенията се мислят от работна група към МРРБ. За жилищното строителство, най-бързо растящият сегмент в сектора последните години, няма единно решение, чака се и държавното "ноу-хау", но в бъдеще договорите за покупка на зелено вероятно ще са с клауза за поскъпване.

Войната обърка сметките

Доскоро строителите на жилища живееха щастливо. Цените вървяха нагоре. Търсенето беше еуфорично, проектите се разпродаваха на зелено още преди да имат разрешение за строеж - за топ места и с наддаване. Планирани бяха стотици хиляди квадратни метра нови жилища въпреки многото тъмни прозорци в София. Пазарът обещаваше, че купувачите ще преглътнат безпроблемно поскъпването на строителните материали, включено в цените им. То и изглеждаше временно - докато се възстановят веригите на доставки, нарушени от пандемията.

Войната обърка сметките. Доведе нов срив на доставките и нов ръст на горивата. Инфлацията се ускори. "Вдигна себестойността на строителството отдолу и натисна продажната цена на жилищата отгоре", както обяснява Пламен Андреев, собственик на "Планекс". Това поставя под натиск маржа на предприемачите. "И ако не направят нещо сега, мнозина от тях рискуват да фалират", твърди той.

В момента търговците на строителни материали определят продажни цените си цени не на базата на покупните си, а по цените, на които биха могли да купят стоката в текущия момент. Целта е да не се декапитализират складовите наличности и оборотните им средства.

Петър Загоров, търговски мениджър на "Топливо София"

Строителството поскъпва, доходите - едва ли

Ръстът в цените на строителството до началото на войната е 27%. А след избухването й достига 38%, казват от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) по техни изчисления. "Основно липсват железата. Има проблем пред вноса от Турция, защото има квоти, а и някои изделия нямат необходимите сертификати. Цената на армировката от 0.95 ст. на кг сега стига над 3 лева (ще се доплаща). Няма материали за пластмаси, което обърква доставките на профили и дограми. Липсват стиропор, дървен материал, тухлите са дефицит. Нарастват транспортните разходи. Процесите са непредвидими и неуправляеми", казва Пламен Андреев.

"На този фон нарастват притесненията дали купувачите ще могат да поемат новото поскъпване. И дали цените на жилищата няма да достигнат праг, след който да са непродаваеми и да настъпи отлив", както казва Николай Чомаковски, изпълнителен директор на "Пи Ес Ес строителство". Особено ако купувачите са хора, теглили 100 хил. евро кредит, които няма откъде да вземат още 20 хил. евро, за да си платят апартамента.

"През миналата година строителството поскъпна с 30%. Ако допуснем, че и през тази ръстът ще е такъв, това няма как да бъде поето само от купувача", коментира и изпълнителният директор на BLD Димитър Савов. Основните тревоги са, че инфлацията от горивата ще рефлектира върху всичко - храните, битовите разходи, икономиката, и ще свие разполагаемия доход на хората.

Доплати по подписания договор

Строителните предприемачи сега преосмислят продажбите на зелено, част от тях - дори със задна дата. Някои спират да продават жилища в строеж, защото не знаят колко ще струва сградата им финално и как да си вържат бюджета. Ефектът е, че предлагането намалява. Други продължават да продават, но периодично коригират цените на все още некупените апартаменти. В добрия случай не променят и цените по вече сключени договори за продажба. Преглъщат пропуснатите ползи или се опитват да компенсират от бъдещи клиенти. Има и такива, които искат от купилите на зелено да доплатят за жилищата си. В един от примерите - по 150 евро на кв./м отгоре при продажна цена 1000 евро на кв./м. "Какъв ми е другият вариант - да фалирам, да не довърша обекта и човекът никога да не си получи парите, защото първа е банката", обяснява предприемач, предпочел анонимност.

Индексацията е неприятна и за двата (грубо казано) основни типа клиенти на зелено. При купувачите със спекулативна цел тя изяжда очакваната печалба - от около 15-20% разлика между цената на зелено и на акт 16. Но те и нямат много алтернативи къде да инвестират свободните си пари. "При купуващите за живеене рискът е да не могат да си позволят новата цена. Близо половината имат ипотечни кредити", добавя наблюдател на пазара. "За тях е по-добре да платят, вместо да им върнат парите, и тепърва да търсят апартамент на пазара. Все пак в по-масовите проекти има хора, купували на по 600 - 700 евро", добавя той. И в двата случая се компрометира една от идеите на покупките на зелено - купувачът да си гарантира твърда ниска цена в замяна на това, че е кредитирал инвеститора.

Има предприемачи, които развалят предварителни договори не защото разходите им стават непосилни, а за да не пропуснат ползи

Разваляме сделката, връщаме парите

Ако клиентите не искат да доплатят, предприемачите развалят сделки и връщат пари. В единични случаи това става силово и едностранно и дори без да платят неустойка за неспазения договор. "Предприемачът разчиташе, че повечето хора няма да заведат дела. Ако някой все пак го направи - ще му плати обезщетение", обяснява запознат. Друг добавя: "Проектът беше привлякъл повече "спекуланти" - хора, платили 10% депозит, в очакване да продадат на акт 16 с печалба. Някои и с повече от един апартамент. Инвеститорът предложи индексация. Отказаха. Не приемаха никакъв друг вариант, освен договорът да бъде изпълнен, както е говорен. И той им върна парите от депозита, без неустойки."

В сектора разказват и за инвеститор, върнал депозитите на купувачите на зелено на етапа, в който комплексът от къщи вече бил построен. Или за друг, който обявява, че няма да строи при тези цени, разваля договори и връща депозити. След време започва същия проект, но с нови тарифи. "Има предприемачи, които развалят предварителни договори не защото разходите им стават непосилни, а за да не пропуснат ползи. Едно е да го правиш, защото не можеш да изпълниш проекта, друго - за максимализиране на печалбата", казва човек от бизнеса, предпочел анонимност.

В строителния бизнес има твърде големи буфери. Най-големите норми на печалби бяха там. И потребителите на строителната продукция бяха длъжни да плащат почти 100% норма на печалба.

доц. д-р инж. Методи Андреев, преподавател в УАСГ

Поеми го от печалбата си

Сегашната ситуация пак повдига темата за маржовете в жилищното строителството. Има твърдения, че достигат до 100%. Тоест въпросът е защо предприемачите не поемат поне част от поскъпването, вместо да искат от хора, които са ги кредитирали, да доплащат.

В сектора уверяват, че нормата им на печалба не е над 30% и една трета от нея вече е изядена от инфлацията. "Печалбите не са малки, но не са и тези, които всички смятат, че са", казват предприемачи. Наричат високите маржове мит, но той тръгва от факти - при цена на грубо строителство 600 евро на кв.м примерно продажните цени са около 1200 евро. Себестойността е без ДДС, крайните цени - със.

Инвеститорите обясняват, че към себестойността трябва да се добавят минимум 200 евро на кв.м за земята (или за обезщетение с апартаменти на собствениците й) и поне 50 евро за надзор и проектиране. Има разходи за хора, безопасност на труда, инвентар, автомобили, амортизации. Печалбата е разсрочена за година-две, за колкото се продават жилищата. Става ясно, че в надценките предприемачите включват и риска да не продадат част от тях или да изникнат трудности около парцела и на него да не може да се строи. А и с печалбата на дадения обект се финансира покупката на едни-два парцела за следващо развитие. Тоест буфери има.

Има и различни типове предприемачи. "Въпросът е, че за навлизане в сектора няма бариера и хипотетично това може да стане и с нулев начален капитал", обяснява строителен предприемач. "По-малките компании работят на обезщетение - не купуват парцел и нямат разходи за земя, а получават право да строят срещу апартаменти за собствениците на терена. Продават жилища на зелено и с получените пари финансират строителството. Така дори печалбата на предприемача да е 10%, за него тя е 100%, защото не е вложил начален капитал", добавя той.

Работна група в МРРБ обмисля механизма за индексация на цените по договори за обществени поръчки. Най-вероятно тя ще бъде на базата на европейски индекс. Предприемачите от жилищното строителство изчакват решението с идеята да го адаптират и към частната сфера.

Индексът, или с колко да се вдигнат цените

"В бранша проблемите всъщност са два: Инфлацията, заради, която себестойността на строителството се покачва. И недобросъвестните предприемачи, които се възползват от ситуацията не просто да не губят, но и да печелят. Заради подобни практики се губи доверието у клиентите и всички сме потърпевши", казва Георги Шопов, председател на НАСП и мениджър на "Тобо". Той твърди, че членовете на асоциацията се въздържат да увеличават цени по подписани договори. Но в бранша има и търговци, чийто приоритет е максималната печалба. Хора с капитали от друг бизнес, които строят сграда, две и после излизат от сектора. "Ние оставаме. Ако аз вдигна цената по подписани договори, за следващата сграда клиентите едва ли ще дойдат при мен. Макар че, ако нещата с цените продължават така, ще съм принуден да клауза за индексация", казва той.

В сдружението искат да излязат с единна позиция за добрите практики в ситуацията. Идеята е цените да се индексират не произволно, а на базата на общоприет индекс за поскъпването. Предполага се, че ще се придържат към избрания от държавата за договорите по обществени поръчки. Вероятно това ще е единният европейски индекс, но в частта му за жилищно строителство (оказало се, че в НСИ не правят такъв). "След като той бъде приет и е ясно, че поскъпването е примерно 40%, то следва да се подели между клиент и възложител в определено съотношение. Инвеститорът ще си намали печалбата, а клиентът ще поеме своята част и поскъпването", обяснява идеята Шопов.

Що се отнася до строителите, които не са и инвеститори, преобладаващото мнение е, че те не следва да поемат нищо. Твърди се, че маржовете им на печалби са малки - след като се приспаднат различните неустойки, падат и до 3-4%. "Ако на него не му излезе сметката, и моята няма да излезе", казва строителен предприемач. В отношенията инвеститор - строител обаче също ще има предоговаряне на модела на работа. Най-малкото защото "твърдата договорна цена", която прилагат сега, не работи в условията на инфлация.

Стопанска непоносимост, без форсмажор

Имат ли право предприемачите да искат индексации. Отговорът е различен във всеки конкретен случай. По общо мнение в сегашната ситуация е приложим правният институт на стопанската непоносимост. Чрез него споровете за цените може да се решат с преговори, а ако няма съгласие - и по съдебен ред.

"Предприемачите биха могли да претендират за стопанска непоносимост пред контрагентите или клиентите си и да преговарят за промяна на договора по взаимно съгласие. Да представят разчетите си, да покажат какво се е променило и да докажат, че ако продължат да работят по стария начин, проектът ще е на загуба, която може да доведе до фалит", обяснява адвокат Димитър Влаевски в Schoenherr.

Ако не се разберат, въпросът може да се отнесе към съда. Ако докаже стопанска непоносимост, той има право да прекрати договора или едностранно да промени условията му. Недостатъците на варианта са, че съдебното решение изисква време, а и в страната няма достатъчно съдебна практика по дела за стопанска непоносимост. Изходът е неясен и зависи от спецификите и детайлите на конкретния договор, обяснява Влаевски.

Идеята изпълнението на договорите в строителството (и не само) да се спре чрез държавно обявен форсмажор в частния сектор се коментира като "популистка глупост", която е мислена едностранчиво, а ще важи за всички. Предприемачът ще може да спре жилищния си проект, без да плати на строителя и без да върне парите на клиента. Форсмажорът ще му спести съдебните дела. Строителят може да откаже да работи повече на тези цени. А купувачите - да решат да не плащат на банката. С други думи, договорите ще бъдат компрометирани, а държавата ще изпадне в хаос.

По-малко строителство, по-високи цени

Какви ще са последиците от сегашната ситуация? "По-малки маржове на печалба за предприемачите и по-малко ново строителство през втората половина на годината", казва Димитър Савов.

Част от обектите няма да започнат. Най-вече тези на по-евтини локации. "Уязвимо е новото строителство в градове като Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново. Себестойността е еднаква със София, а продажните цени там са доста по-ниски. Печалбата на инвеститорите вече е изядена", отбелязва Николай Чомаковски.

Предприемачите ще отлагат проекти във времето и ще опитват да предоговарят условия. Например процента на обезщетения. В София при максимум 25% преди време вече е 30-35% според района. Феноменът се обяснява с поне две причини: При бума на пазара собствениците на терени започнаха да искат повече. А строителни предприемачи от страната са готови да им го дадат само и само да работят в столицата.

Някои проекти ще спрат, но финансово стабилните ще останат на пазара. На клиентите се препоръчва да са внимателни, когато купуват жилище в строеж. Да се уверят, че предприемачът си е подсигурил материалите и може да го завърши. И да четат внимателно клаузите за предоговаряне на цени, които може да крият капани.

За цените - засега няма добри новини. Очаква се жилищата да продължат да поскъпват заради увеличената строителната себестойност и по-малкото предлагане. Търсенето да намалее и имотите по-бавно да си намират купувачи.

Доколкото в ситуацията има нещо хубаво, то е, че ще направи инвеститорите, строителите и купувачите по-умерени. Това би било отрезвяващо и здравословно за пазара.

Строителните материали - дефицитни и енергоемки

"Когато Русия, Украйна и Беларус бъдат извадени от уравнението, при нас се получават дефицити, които няма как да бъдат преодолени веднага с магическа пръчка", обяснява Петър Загоров, търговски мениджър на "Топливо София", компания от сдружение "Топливо" (Маххmart). За него по-големият проблем е, че трайно поскъпват енергоносителите, а цените на строителните материали са много зависими от петрола, газа и тока. Самата нагласа, че всичко в строителството ще се покачва, допълнително увеличава цената заради презапасяването, казва той.

По негова информация проблем сега има с всички метални изделия. При стиропора (EPS) голяма част от производителите в България отказват да приемат нови поръчки поради несигурност за цената и доставките на основната суровина за производството му. Дефицит заради презапасяване започва да се формира и при тухлите, при които половината от себестойността идва от енергоносителите. За някои видове строителни материали заводите изискват 100% предплата, обещават доставка след четири-пет месеца с условието, че може да индексират цената преди доставка.

Цените ще нарастват - при едни стоки повече, при други - по-малко, в зависимост колко са енергозависими и дефицитни, обяснява той. Някои предприемачи имат съмнения, че "цените на стоманата са спекулативни и че търговците нарочно ги държат високи, въпреки че стомана има и складовете са пълни". По този повод Загоров разяснява, че в момента търговците на строителни материали определят своите продажни цени не на базата на покупните си, а по цените, на които биха могли да закупят стоката в текущия момент. Целта е да не се декапитализират складовите наличности и оборотните средства на търговските фирми.

Обратно към текста
Методи Андреев: Има твърде големи буфери в строителството

В строителния бизнес има твърде големи буфери. Най-големите норми на печалби бяха там. Това заяви доц. д-р инж. Методи Андреев, преподавател в УАСГ и член на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране, по БНР на 21 март.

Дълго време цената на 1 кв.м готова жилищна площ, включително обезщетенията за собствениците на терени, беше около 400 - 500 евро на кв.м, а строителните фирми продаваха на 1000 евро на кв.м средно за София. И потребителите на тяхната продукция бяха длъжни да плащат почти 100% норма на печалба. Това наблюдавахме преди войната в Украйна и преди да поскъпнат енергоносителите.

Много фирми в момента са спрели строителната си дейност не само заради липса на материали или поради по-скъпи материали, а защото искат предоговаряне на цените, на които се тръгнали да продават на зелено. Преди да започнем да говорим за ново увеличение на цените, трябва много добре да прегледаме какви норми на печалба реализираха фирмите преди тези форсмажорни за тях обстоятелства. Ако тя е 100%, както казвам, да извиняват, но ще трябва да намалят малко печалбата с и тя да стане 50%, добави той. Още повече че когато отношенията между Русия и Украйна се нормализират, а с тях и цените на енергоносителите, цените на бетона, стоманата и продукцията на строителните фирми едва ли ще тръгнат надолу, добави Методи Андреев.

Според него трябва да се направи разграничение между фирмите. Едни са ползвали от "благинките по времето на ГЕРБ" и "предварително са взели огромни суми, без да са свършили съответната работа, а много пъти тези суми са два-три пъти по-големи от действително необходимите". "Другите са почтени и честни фирми, които не са се явявали в обществени поръчки, работили са изключително в частния сектор. Тези фирми действително са в тежко положение, защото не са вземали нито инхаус пари, нито обществени поръчки в огромни размери. Те не са закупили предварително материали и имат обективен проблем за продължат строителството."

Цялото интервю можете да чуете тук

Обратно към текста
Камарата на строителите и форсмажорът

Идеята с постановление да се регламентира наличие на форсмажор по договори заради последствията от войната в Украйна, която беше оспорена от юристи и неприета от правителството, дойде от Камарата на строителите в България (КСБ). Тя отразяваше най-вече интересите на строителите с договори за милиарди по обществени поръчки. Те казват, че при сегашните цени на строителството им е по-изгодно да плащат неустойки, отколкото да продължават да работят по договорите си. Говорят и за липса на желаещи да участват в нови обществени поръчки, от което потърпевши са най-вече общините.

Идеята за подобна държавна регулация беше неуместна, но какви все пак са практическите причини от камарата да я поискат? От там обясняват, че са разглеждали форсмажора като решение, което да помогне на държавата по-бързо да индексира цените по вече сключени договори (без авансите). Воля за такъв има, но преговорите се проточиха. Върви се към бавния вариант това да стане чрез промени в Закона за обществените поръчки, а строителите са притиснати от времето, обясниха от КСБ. Форсмажорът би им позволил да не плащат неустойки за неспазване на договорените срокове. А са се надявали постановлението да отговори на въпроса откъде ще дойдат парите за индексацията. Обясняват и че са искали да се регламентират единствено отношенията между държавата и изпълнителите на обществени поръчки. Твърдят също, че в редица страни от ЕС вече има практики за индексиране на цените по публични договори. В момента работна група в МРРБ под ръководството на министър Караджов проучва международния опит и обмисля механизма, по който индексацията да става и в България. Върви се към вариант с индекс, валиден за държавните договори. Предприемачите от жилищното строителство го изчакват с идеята да го адаптират и към частната сфера.

Обратно към текста.
2 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    bobsyn avatar :-|
    Batezuzi
    • - 1
    • + 6

    Ако беше истински пазар купуване на зелено означава, че клиентът дава пари предварително, за да му се фиксира цената. Това означава оборотен капитал за строителя срещу риск да се промени ситуацията. Тоест в този случай е редно някои фирми да останат без печалба или да фалират, а някои хора да останат без жилища, но със заеми, а не да им индексират цените и това е естествения и правилен начин за изчистване на лошите предприемачи от икономиката, защото ако прехвърляш целия риск на другата страна то печалбата ти трябва да е нула или ако не е то клиентът трябва да разбере че е сключил неизгодна сделка, а не някак си да замажем положението.

    Нередност?
  • Гонзо Велики
    • - 1

    До коментар [#1] от "Batezuzi":

    Глупости! Това са договорки с цел общ интерес. И доколкото интересът се запазва няма никакъв проблем. От фалити, били те на физически или юридически лица, имат интерес само разни мародери, които след това на безценица изкупуват и съсипват живота на хора, които с труда си са изкарали тези пари.

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал