На американския имотен пазар отново се забелязват балони

Нарастващите лихви тепърва ще намалят прекомерното търсене

Иви Зелман знае едно-две неща за американския имотен пазар. Тя беше сред малкото популярни анализатори, когато през 2005 г. предупреждаваше за проблеми, година преди балонът да започне да се пука. През 2012 г., когато много инвеститори не бяха склонни да се върнат към недвижимите имоти, тя обяви, че пазарът е достигнал дъното; оттогава цените са се увеличили повече от два пъти. Така че си струва да обърнем внимание на последните ѝ изказвания. "В момента е в еуфория, казва тя. Има категорични признаци на излишък."

Но Иви Зелман, която е преминала от работа в инвестиционни банки към управление на аналитична компания, също така знае, че сегашното покачване е различно от предходните, което предполага, че спадът може да е по-малко сериозен. Да започнем с доказателствата за потенциална заплаха. Цените на имотите в САЩ се покачват от началото на пандемията, подобно на тези в целия развит свят. През последните месеци те са нараснали с близо 20% на годишна база, засенчвайки тяхното шеметно темпо преди финансовата криза от 2007-2009 г.

Устойчив горещ пазар

Вместо да възпре купувачите, покачването само засилва FOMO - страха да пропуснете ръста. Според сайта за обяви Realtor.com типичният имот, продаден през март, е бил на пазара само за 38 дни, спад в сравнение с нормата от 67 дни за този период на годината преди пандемията (виж графиката). И предлагането изглежда ограничено. В края на 2021 г. в САЩ има 762 хил. свободни жилища за продажба; през двете десетилетия преди пандемията броят им никога не е падал под 1 млн.

В момента една ключова променлива се изменя, при това бързо, благодарение на решенията в паричната политика на Федералния резерв. Въпреки че през тази година Фед е повишил краткосрочните лихвени проценти само с 0.25 пр. пункта, ипотечните кредити са скочили с над 1.5 пр. пункта, тъй като инвеститорите очакват ново затягане. Обикновено толкова рязко покачване ще охлади имотния пазар, тъй като прави месечните вноски все по-трудни.

Въпреки това до момента горещият пазар остава устойчив на повишените ипотечни лихви. Това е така отчасти тъй като много американци се възползваха от изключително ниските лихви, достъпни по време на пандемията, за да изтеглят нови кредити. Според Зелман в момента около 70% от собствениците на жилища имат ипотеки с лихви под 4%. През 2018 г. само около 40% се възползваха от толкова ниски разходи по заемите. Друго обяснение е богатството, което поне на хартия американците са натрупали благодарение на повишаващите се цени на активите през последните две години. Според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти в момента близо четвърт от продажбите на съществуващи имоти се извършват с пари в брой спрямо една пета преди пандемията.

По-голямо строителство

Устойчив на повишаване на лихвите обаче не означава неподатлив. В един момент високите разходи по заемите ще свият търсенето. Освен това основната причина за ръста на пазара на недвижими имоти - ограниченото предлагане на нови жилища - може да се окаже отчасти артефакт от пандемията. Близо 1.6 млн. жилища са в процес на изграждане в цялата страна, най-големият брой от началото на 70-те години. Проблемът е, че подобно на други сектори от икономиката, имотният страда от недостиг на работна ръка и задръстени вериги за доставки. Завършването на строежите отнема повече време от обикновено. Разрешаването на тези ограничения може да направи така, че от недостиг на имоти в САЩ да се получи пренасищане.

Този път Зелман не е сама в своите предупреждения. На 29 март група анализатори от Фед в Далас отбелязаха, че техният "индикатор за изобилие", индикатор за откриване на балони в пазара за имоти, свети в червено. "Нашите данни сочат необичайно поведение на жилищния пазар в САЩ за първи път от бума в началото на 2000 г.", написаха те. Малцина очакват да се повтори сривът, който последва този бум. Собствениците на жилища имат по-стабилни финансови баланси, отколкото преди 15 години, и изискванията за кредитиране са по-строги. Въпреки това днешния пазар на имотите представлява поредната илюстрация на трудния път, който Фед трябва да извърви - с бурна инфлация, от една страна, и колапс, от друга.

2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved