"Видеолукс" ще има 100 хил. кв.м ритейл паркове до края на 2023 г.
Собствениците на Technopolis и Praktiker развиват осем проекта с площ колкото една трета от цялото предлагане в сегмента сега
Ритейл
Всяка седмица получавайте най-важното и интересно от ритейл сектора във вашата поща
"Видеолукс холдинг" се е насочил към лидерското място в сегмента на ритейл парковете в България със скорост 100 000 кв.м за година и половина. Холдингът, собственик на веригите Technopolis и Praktiker, развива успоредно осем проекта за ритейл паркове в София и големи градове с регионално значение. Проектите юридически са към една от двете вериги, но в момента се избира общ бранд за тях. Всеки от ритейл парковете ще е със застроена площ над 10 хил. кв.м.
"Извън мащаба това, което ни отличава от другите инвеститори в този сегмент, е, че освен дивелопър ние сме и най-голям наемател в нашите паркове", казва Иван Граматиков, asset мениджър на "Видеолукс холдинг". Холдингът участва в проектите си с един от двата или и с двата си бранда. Малкият формат на веригата за дома и градината Praktiker е по 8.2 хил. кв.м, а големият достига до 11.5-12 хил. кв.м. Стандартният магазин от веригата за бяла, черна и IT техника Technopolis е 4 хил. кв.м. Всичко това обяснява и високата летва по отношение на мащаба.
В България по данни Colliers действащите сега ритейл паркове с площ над 10 хил. кв.м са едва осем. Има и други 18 обекта, но с по-малки квадратури - от 3 до 9.5 хил. кв.м. В процес на изграждане са още 12. Застроената площ на всичките 38 парка е 335 хил. кв.м по данни на консултантите. Това означава, че бъдещите планове на "Видеолукс" за ритейл паркове са с малко под една трета от площта на всички съществуващи и започнати проекти в момента. Отделно има и още паркове, чийто старт се подготвя.
дивелопър ние сме и найголям наемател в нашите паркове.
Иван Граматиков, asset мениджър на "Видеолукс холдинг"
Номер едно при ритейл парковете
По думите на Иван Граматиков плановете им са динамични, изискват огромен организационен ресурс и крайният резултат зависи от много фактори. Ако се реализират според сегашния им замисъл, в края на 2023 г. холдингът, собственост на Божидар Колев и Тодор Белчев, ще е най-големият наемодател и притежател на ритейл паркове в България.
Номер едно по квадратура в момента е "Праймлизинг" с 52 хил. кв.м. Дружеството, свързвано с "Химимпорт", притежава ритейл парковете "Средец" в София и "Ритейл парк Пловдив".
На втора позиция е "Тринити кепитъл". Дружеството на един от най-големите собственици на земя в България - Тенчо Шиков, притежава най-големия парк - Jumbo Plaza, и купи Retail Park Yambol. След като бъде завършен и проектът им за ритейл парк в Хасково, ще управляват 49 хил. кв.м застроена площ.
Площите, предназначени за отдаване под наем на други търговци, в парковете на "Видеолукс", изглежда, ще са със сходни мащаби.
Инвеститорът и като наемател
"Присъствието в нашите обекти освен синергията с пазарните лидери в съответните сегменти дава допълнителна сигурност на останалите наематели, че локацията е внимателно подбрана, а строителството и концепцията на ритейл парка са на много високо ниво", казва Иван Граматиков. Той обяснява, че не строят набързо с идеята да ги отдадат под наем и продадат, а гледат на ритейл парковете като на проекти, които да са успешни дългосрочно, доколкото в тях са и собствените им магазини.
В момента "Видеолукс" имат опит с управлението на 47 работещи магазина в страната. Обектите на Praktiker са 14, а на Technopolis - 33, от които само четири са в молове. В средата на юни на "Коматевско шосе" в Пловдив ще бъде открит и 34-ият Technopolis. На терена му ще има и около 1000 кв.м магазини за други наематели, но предвид общата квадратура във "Видеолукс" дори не броят това за ритейл парк.
Холдингът отдавна уплътнява терените около собствените си магазини с търговски площи за отдаване под наем. Около и заедно с Technopolis в "Младост 4" се е получил ритейл комплекс с 10.8 хил. кв.м застроена площ, в Благоевград - с 5 хил. кв.м, а паркът във Велико Търново, който е в съдружие, е с общо около 20 хил. кв.м. Там има Praktiker. Добавянето на допълнителни обекти, както е известно, привлича още трафик към даден магазин и увеличава продажбите на търговеца.
Пилотният Шумен
В Шумен е първият целенасочен опит на собствениците на "Видеолукс" за сериозно навлизане в сегмента на ритейл парковете. Там вече са построили Praktiker, имат земя, която поетапно застрояват с т.нар. боксове, както обясни Иван Граматиков. През февруари там започна строителството на последните 1000 кв.м за четири наемателя. С това застроената площ ще достигне около 13 хил. кв.м, а магазините ще са девет. Очаква се последният етап да бъде завършен до 1 септември. Според Имотния регистър теренът е малко над 60 дка. Основната част от него (59 дка) са купени през 2017 г. от дружество на име "Шумен плаза" за 1.956 млн. лева.
Реновация на мол в Стара Загора
През март миналата година "Видеолукс" през "Технополис" е купил Park Mall на бул. "Никола Петков" в Стара Загора. Продавач е "Уктам България" - дружеството за управление на лоши кредити от "Уникредит", в което е молът по това време. Според Имотния регистър за сградата с 16.8 хил. кв.м РЗП и за терена 38.4 дка са платени 16.9 млн. лева.
Сега двуетажната сграда, проектирана за мол, ще бъде превърната в ритейл парк. Реконструкцията е обмисляна в продължение на година, като по нея работи проектантът на мола "Артек студио". "Сградите ще бъдат реновирани, ще се изградят допълнително складове и магазин за хранителни стоки. Ще преправим паркинга, ще засадим дървета. Ще отворим фасадите, като на практика няма да има общи пространства. Ще има външни асансьори. Ще се осигури синергия с магазините на Technopolis и Praktiker. А и вече са подписани договори с нови наематели", казва Иван Граматиков.
През март тази година молът е частично затворен заради ремонтните дейности. Някои от съществуващите наематели като Jumbo, което е на 10 хил. кв.м, и магазина на Decathlon продължават да работят. Намеренията са от есента такава възможност да имат всички наематели.
Пазарджик - между двата магазина
В началото на март тази година беше направена първата копка за ритейл парк "Пазарджик", като стремежът е проектът да е готов в първата половина на ноември. Теренът от 33.2 дка на бул. "Стефан Стамболов" е на бившето предприятие "Родопа". Според Имотния регистър "Технополис" го купува през 2021 г. от компанията за събиране на вземания "С.Г. груп" за 2 млн. лева. Земята се намира между два вече съществуващи хипермаркета - Technopolis и Praktiker, на втори план след общия им паркинг. Инвеститор в проекта е "Технополис". Предвижда се отдаваемите площи в бъдещия парк да са 12 хил. кв.м и на тях да има 15 магазина. Заедно с двата съществуващи хипермаркета общата търговска площ става около 24 хил. кв.м. Ще има озеленен парк, паркоместата ще бъдат увеличени. В Пазарджик няма конкурентен проект.
Още два парка - март догодина
На по-късен етап - около март 2023 г., се очаква откриването на ритейл парковете в Хасково и Перник. И в двата града "Видеолукс" имат конкуренция в сегмента.
Проектът в Хасково е в зоната на бирената фабрика. Намира се на входа за града откъм Димитровград на двулентов път с интензивен трафик. Според Имотния регистър теренът 35.6 дка е бивша собственост на "Балкан инвест" - Хасково, и е купен на публичен търг през февруари 2021 г. за 0.6 млн. лева. Предвижда се застроената площ да е общо 16.3 хил. кв.м. Половината от тях са предназначени за нов Praktiker от стандартния формат (8.2 хил. кв.м), а останалите ще бъдат магазини за отдаване под наем. В момента ритейл паркът е в процес на проектиране.
Ритейл паркът на конкурента им "Тринити кепитъл" в Хасково е 6 хил. кв.м, като заедно със съседните Lidl и хранителен магазин във високия сегмент на местен предприемач ще формира около 14.5 хил. кв.м. Планираното откриване е за края на ноември.
В Перник е най-големият терен на "Видеолукс" - 75 дка - на голямата детелина за центъра на града. Там се планира застроената площ от над 20 хил. кв.м с първия за града Praktiker - голям формат. Ще има също хранителен магазин, мода, дрогерии. В момента документите за строително разрешително са на финала. При най-оптимистичен сценарий строителството може да започне другия месец. Срокът за откриването е март 2023 г. То също ще бъде с около шест месеца след конкурента - ритейл парк Pernik Plaza, започнат от местен инвеститор и купен от дружество на Петя Славова. Откриването на този парк се очаква в края на септември тази година.
И Русе излиза на преден план
В Русе "Видеолукс" има проект за ритейл парк с 12-13 хил. кв.м застроена площ върху терен 34 дка, някога предвиждан за неслучилия се търговски център GTC. Парцелът е купен през 2020 г., като по информация от Имотния регистър декларираният материален интерес е 1.286 млн. лева. Първоначално проектът беше оставен за малко по-късен етап поради необходимостта да се приоритизира между осемте проекта. Сега Иван Граматиков казва, че пак е на дневен ред. В Русе също има конкурент. Работи се по ритейл парк на "Проект Русе" с отдаваема търговска площ 7 хил. кв.м, чието откриване е планирано за последната четвърт на годината.
Два ритейл парка в София
"Видеолукс" работи и по проекти за два ритейл парка в София. В града обаче административните процедури са по-тежки и сроковете са "по-разтегателни", както казва Иван Граматиков.
Единият от тях е на терена на бившия "Балканкар". В края на 2019 г. всичките 193 дка бяха продадени от "НМ 151" - българско дружество на литовската Akropolis Group. Основен купувач е "Галакси инвестмънт груп", компания на създателите на "Винпром Пещера", чиито планове са за строителство на цял жилищен комплекс. Според Имотния регистър "Технополис" придобива като идеални части от терена 24 дка за 4.4 млн. лева.
Ритейл паркът на ул. "Н. Мушанов" е мислен като двуетажен - с партер 21 хил. кв.м и 5-8 хил. кв.м на второ ниво и с около 600 паркоместа. "Видеолукс" ще са представени в него и с Technopolis и Praktiker. "Напредваме бавно, но се надявам в скоро време да започнем да работим по-активно по маркетирането му", казва Граматиков. Най-общо намеренията са проектът да е готов към края на 2023 г.
Другият терен се намира на "Околовръстно шосе" и проектът ще трябва да се съобрази със съседния Sofia Ring Mall - да търси синергия, а не конкуренция. Теренът от около 30 дка бивша земеделска земя е купуван през множество сделки с частни лица през 2014-2015 г. Сега проектът е на стадий "идейно развитие", като в първоначалните планове има промяна. "Възможно е да бъде ритейл проект без ритейл парк", казва Иван Граматиков.
Още планове, но трудна среда
"Видеолукс" имат планове за още три града. Граматиков обяснява, че много зависи от това дали ще успеят да купят парцели на добри цени. Казва, че има хубави терени, чиито собственици са с прекомерно високи очаквания. "Моделът на ритейл парковете е такъв, че не може да търпи висока цена на имота и строителството, защото става нерентабилен за наемателите. Ние знаем рентабилните нива на нашите наематели и тръгваме от там", казва той.
В момента има множество фактори, способни да охладят ентусиазма на инвеститорите. Един от тях са покачващите се цени на строителството, които значително изпреварват ръста на наемните нива и очакваната доходност става все по-неатрактивна, а възвращаемостта - по-бавна. Друг проблем е, че нароилите се проекти в по-малките населени места атакуват пазарния дял на тези в по-големите.
Много зависи и от избора на потенциалните наематели. Големите на целия пазар са двадесетина фирми, но има и локални участници. Супермаркетите, обекти от типа на JUSK и големите магазини на модните марки са от порядъка на 1200 - 1300 кв.м, другите са по-малки. "С някои наематели вървим навсякъде, други се включват на определени места, картината е шарена", казва Иван Граматиков. За ориентир в Пазарджик, където "Видеолукс" няма конкуренция, наематели са LC Waikiki, KiK, DM, Sport Vision, Jysk, New Yorker, Mat Star, Pepco, Pause Jeans.
Повече за ритейл парковете в България четете в специалното издание на "Капитал" "Имоти и инвестиции" на 20 май.