Търсенето на жилища в Бургас е повече от предлагането

Новото строителство разширява града навътре – към сушата, вече има и големи проекти

Мирно съвместно съществуване на ново и старо строителство до Морската градина в Бургас.
Мирно съвместно съществуване на ново и старо строителство до Морската градина в Бургас.
Мирно съвместно съществуване на ново и старо строителство до Морската градина в Бургас.    ©  Цветелина Белутова
Мирно съвместно съществуване на ново и старо строителство до Морската градина в Бургас.    ©  Цветелина Белутова

Продажбите на недвижими имоти в Бургас през 2021 г. бяха с 25% повече, отколкото през 2019 г., и с 38% над тези от 2020 г. "Нарастването на сделките като брой е плавна тенденция, която започна през 2018 г. и през 2021 г. беше най-силно изразена. Застой имаше само през второто тримесечие на 2020 г.", казва Стефка Калчева, председател на регионалната структура на НС "Недвижими имоти" в Бургас и управител на агенция "Дазара".

"Ръстът само отчасти се дължи на изповядването на множество сделки, сключени преди време на зелено. Също толкова е повлиян и от общото възходящо движение на пазара през последните години, стимулирано от благоприятните банкови условия, а и от ефектите от пандемията, които за жилищния пазар бяха благоприятни", отбелязват от регионални клон на "Адрес" в Бургас. Основен сегмент на пазара на имоти в града си остават жилищата, като през 2021 г. се е засилил и интересът към ваканционни имоти, добавят оттам.

Стефка Томова, управляващ съдружник на "Явлена - Бургас", определя дела на жилищните имоти като 85% от пазара в града при 15% за бизнес имотите и земите. "Голямата динамика се дължи на нарастващата инфлация, отрицателните лихви по депозити и ниските лихвени проценти при жилищното кредитиране", резюмира тя.

Стефка Калчева очертава няколко линии, които повишават активността на пазара: "Нарасна интересът към ваканционни имоти в курортите по Черноморието, най-вече от български купувачи. Повиши се търсенето на имоти извън града - предимно в по-добре уредени села и вилни зони. Голямо бе търсенето на имоти в Бургас - предимно в жилищни сгради - ново строителство и санирани панели. Част от търсенето дойде и от българи, работещи в чужбина, които са се завърнали в страната", казва тя.

Цените при недвижимите имоти в Бургас нарастват плавно, като от 2019 г. до сега повишението е около 10-15%.

Стефка Калчева, председател на регионалната структура на НС "Недвижими имоти"

По обща оценка фактор са и покупките с цел инвестиция - най-често от купувачи с налични спестявания или такива, които излизат от друга инвестиция. "Много често ваканционните имоти са инвестиционни и начин да се съхранят спестявания", добавя Силвия Гочева, регионален директор за черноморското крайбрежие на Luximmo.

През първото тримесечие на 2022 г. тенденцията на повишено търсене на жилищни имоти в Бургас и на ваканционни по Черноморието се запазва, макар и с по-бавни темпове. Ръстът на сделките, изповядани в Бургас, е 18% спрямо миналата година при 11% средно за страната по данни на Агенцията по вписванията.

Търсенето е двойно над предлагането

В Бургас търсенето на имоти изпреварва предлагането. "Броят на купувачите, които регистрират търсене, е два пъти по-голям от количеството предлагани имоти", казват брокери на недвижими имоти. Тази тенденция е от няколко години и обуславя непрекъснатото повишаване на цените на имотите, което според представител на "Адрес" ще продължи и тази година.

Цените плавно нарастват от 2018-2019 г. до момента, казва Стефка Калчева. По нейна оценка от 2019 г. до сега повишението е около 10-15%. Поскъпването зависи от типа жилище, вътрешно състояние, сградата и локацията. Специално за сегмента на новото строителство според Силвия Гочева поскъпването в Бургас е по-слабо, отколкото в другите по-големи градове в България.

Най-скъпите имоти са в "Център" и жк "Лазур", особено тези в нови сгради край Морската градина и близо до стария Бургас. Най-евтин остава жк "Меден рудник", където жилище в начален етап на строителство може да се намери и за 700 евро на кв.м. "Цените, които наблюдаваме в най-търсените райони, вече се постигат при отделни сделки и в по-отдалечените квартали - за имоти с достатъчно и уникални предимства", казват брокери от "Адрес".

Кой купува и кой продава

"На пазара се върнаха всички типове купувачи, включително и търсещите инвестиции. Продавачите са основно строителни фирми, има и вторичен пазар при жилищни и ваканционните имоти", обяснява Стефка Томова от "Явлена". "Голям процент от продаваните имоти са ново строителство, предлагани от инвеститори. Продавачите - физически лица, обичайно са хора, които имат нужда от нов имот - по-голям или по-нов, или такива, които решават въпрос с наследен имот. Друг профил са хора, които трайно са се установили в друга държава и решават да се освободят от имота си в България. Често и купувачите също са българи, работещи в чужбина", обяснява от "Адрес". Стефка Калчева очертава три основни групи български купувачи: най-голямата са млади хора и семейства, които търсят първо жилище, купувачи с инвестиционна цел - за отдаване под наем или като вложение на парите. И хора, които търсят по-голямо или по-ново жилище. Голяма част от участниците на ваканционния пазар са чужденци. Силвия Гочева от Luximmo пояснява, че продавачите в последно време са основно от Русия, Прибалтика и по-рядко от Ирландия. Купувачите са главно българи, поляци и германци. Българите купуват най-вече на юг от Бургас, теглени от сантиментални подбуди. Към този район има и интерес от германци, които търсят самостоятелни луксозни къщи на първа линия до морето. На север от Бургас преобладават поляци, германци, българи и по-малко унгарци и чехи.

Повече сделки с ново строителство

Увеличава се делът на сделките с имоти ново строителство, като основните причини са две: липсата на достатъчно предложения старо строителство и изменението на профила на купувача (купуват все повече млади хора).

Както и на повечето места в страната, новото строителство се продава още "на чертеж". "В новите сгради клиентите търсят по-модерно и качествено строителство, уредени отношения между съседите чрез професионални услуги за управление и поддръжка и функционални общи части. Търсенето на имоти старо строителство е предимно на санирани панелни или монолитни сгради. Предимствата му са реалната квадратура на тези жилища, уредените междублокови пространства и възможността за свободно паркиране", казва Стефка Калчева.

Бургас расте на север

"В Бургас почти всеки парцел на ключова локация е застроен, но се отваря възможност за усвояване на нови райони", казва брокер от "Адрес".

Строителните граници на града се разширяват предимно на север. И това е логично, като се има предвид, че в другите посоки разрастването му е ограничено от морето, Бургаското езеро, Атанасовското езеро и солниците и Мандренското езеро. Освен това от години се разработва и не спира да се разширява и жк "Меден рудник" - югозападно от центъра.

През 2021 г. новото строителство в рамките на града бе много активно в Сарафово, "Меден рудник", "Славейков" и "Изгрев".

Стефка Томова, управляващ съдружник на "Явлена - Бургас"

"През 2021 г. новото строителство в рамките на града бе много активно в "Сарафово", "Меден рудник", "Славейков" и "Изгрев". За да провокира инвеститорски интерес, община Бургас е предвидила жилищно строителство и сгради със смесено предназначение на север между комплекс "Изгрев" и Ветрен. А тази година общинският съвет на града прие обособяването на нов жилищен квартал върху 200 дка на мястото на производствените бази на бившия завод "Камбана", казва Стефка Томова от "Явлена".

В свободните участъци, които граничат с жк "Изгрев" и жк "Славейков", вече се изграждат нови проекти. От агенциите посочват като желани районите около "Мол Плаза", "Галерия мол", ВХТИ, до болница "Сърце и Мозък".

"Има няколко големи проекта, които се строят в момента, което за Бургас е нещо ново и определено се радва на интерес от страна на купувачите. Иначе в по-голямата си част се строят жилищни сгради с 2 хил. до 5-6 хил. кв.м РЗП", казват от "Адрес".

"Парцели за строителство се намират трудно и има интерес и от местни инвеститори, и от столицата", отбелязва Силвия Гочева.

За живеене - двустайни и къщи, за ваканцията - малки

Двустайните апартаменти са най-продаваните жилища в Бургас по обща оценка. "Най-дефицитни са двустайните със самостоятелна кухня", казва Стефка Томова. Най-атрактивни - "преустроените двустайни старо строителство, при които може да се обособи още една спалня. Като цяло търсенето е за функционални жилища с повече самостоятелни помещения и санитарни възли между 70 и 100 кв.м", казват от "Адрес". "Търсенето на апартаменти преобладава, но през последните две години се забелязва повишен интерес и към еднофамилни къщи и парцели в радиус 20 км от Бургас - в Сарафово и Крайморие, Равда, Поморие, Лозенец", казва Стефка Калчева. "Клиентите не са готови да инвестират много средства във ваканционен апартамент, а и нямат нужда от големи площи предвид времето, което прекарват в него. Но като правило ги предпочитат завършени, обзаведени и готови за нанасяне", казва Силвия Гочева.

"Крайморие" - новото Сарафово?

Еднофамилните къщи ново строителство на юг са основно в квартал "Крайморие", а на север - във Ветрен, Банево и квартал "Черно море", казва Стефка Томова. Други добавят Сарафово, Лахана, Лозово, Минерални бани, Рудник на север и с. Маринка на юг.

"В кв. "Черно море", който се намира по пътя между Бургас и Каблешково и над който захождат самолетите за летището, все още може да намерите 90 кв.м къща за реновиране с 900 кв.м парцел само за 45 хил. евро.

Парцелите за къщи в квартала са от 25 до 30 евро на кв.м в "Крайморие", а къща около 100 кв.м може да купите на цена от 180 хил. до 250 хил. евро, но все пак кварталът се намира на брега на морето.

Парцелите за къщи в кв. "Банево" са с цена между 40 и 50 евро за кв.м. Най-ниската цена за къща с двор от 600 кв.м в кв. Ветрен е 90 хил. евро", казва мениджърът на "Явлена".

От "Адрес" отбелязват, че все повече инвеститори обръщат поглед към кв. "Крайморие". Очаква се че там ще се повтори бумът на застрояване, който се наблюдава последните 8-10 години в кв. Сарафово.

Много често ваканционните имоти са инвестиционни и начин да си съхранят спестяванията.

Силвия Гочева, регионален директор за Черноморието, Luximmo

Война и забавяне на строителството

"Конфликтът в Украйна със сигурност ще се отрази на пазара на имоти в България. Как точно - зависи от развитието и продължителността му. Вече има трудности пред руските граждани да извършват и получават банкови плащания, да откриват и поддържат разплащателни сметки в български банки. Това неминуемо ще блокира възможността им да продават или купуват имоти в страната. Неизвестно на този етап е и краткосрочното бъдеще на туризма, а голяма част от бизнеса в Бургас и региона е свързан с него. От друга страна, е възможен интерес за закупуване на имоти от украински граждани, каквито имаше през 2014 - 2016 г.", смятат от "Адрес".

"Украинското присъствие осезаемо се усеща в града, но за момента украинските клиенти са основно на стадий наемане. Те нямат интерес да инвестират в имот в Бургас, защото все още не са решили какво да правят. Но темата е деликатна и търпи развитие", казва Силвия Гочева. Стефка Калчева отбелязва, че наемат дългосрочно, като интересът по Южното Черноморие е основно към Бургас, но също и към Слънчев бряг, Свети Влас, Поморие и Созопол.

Тя допуска забавяне на инвестициите в ново строителство при влошаване на икономическата обстановка в Европа, а също и заради повишаването цените на енергоносителите и липсата на някои суровини, които влияят върху производството и търговията със строителни материали.

Стефка Томова не очаква сериозни промени на пазара на недвижими имоти. Но прогнозата й е, че кризата в Украйна ще доведе до по-слаб икономически растеж и ще забави ръста на цените на недвижимите имоти.

Около половината от сделките са с кредит

Сделките, финансирани с кредит, са около половината от всички по информация на различните агенции. По данни на "Явлена" такава е всяка четвърта. Според "Адрес" - малко под половината. А според "Дазара" има баланс с лек превес на ползването на кредит. На кредит купуват основно млади хора, които търсят първи дом. Купуват обаче и хора с финансови възможности, които предпочитат да вземат кредит и имат готовност да го покрият в случай на рязко вдигане на лихвите, обясняват от Luximmo. "При новото строителство нашите клиенти депозират, като се надяват, че сами ще могат да си обезпечат покупката на етап строителство и в случай на нужда частично ще се възползват от ипотечен кредит", казва Силвия Гочева.