Осем мениджъри за миналото, настоящето на офис пазара и за плановете си

Анкета на "Капитал" сред хората, които управляват едни от най-големите офис сгради и развиват едни от най-големите проекти

В началото на годината от "Мегапарк" съобщиха, че са подписали нов 10-годишен стратегически договор с най-големия си сегашен наемател - PPD, който заема 9 хил. кв.м в сградата
В началото на годината от "Мегапарк" съобщиха, че са подписали нов 10-годишен стратегически договор с най-големия си сегашен наемател - PPD, който заема 9 хил. кв.м в сградата
В началото на годината от "Мегапарк" съобщиха, че са подписали нов 10-годишен стратегически договор с най-големия си сегашен наемател - PPD, който заема 9 хил. кв.м в сградата    ©  Надежда Чипева
В началото на годината от "Мегапарк" съобщиха, че са подписали нов 10-годишен стратегически договор с най-големия си сегашен наемател - PPD, който заема 9 хил. кв.м в сградата    ©  Надежда Чипева

Проблемите на миналото, промените в настоящето и плановете за бъдещето. Това бяха трите основни теми, по които "Имоти и инвестиции" потърси мнението на най-утвърдените офис мениджъри в България. Хората, които управляват едни от най-големите офис сгради и развиват едни от най-големите проекти, отговориха на следните три въпроса:

  • 1. Кои са основните тенденции, които наблюдавате на офисния пазар в момента?
  • 2. Как се отрази пандемията върху вашия бизнес?
  • 3. В каква посока смятате да се развивате в бъдеще?

Таня Косева-Бошова, управляващ партньор на Lion's Head, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради

1. Наблюдаваме постепенно завръщане на служителите в офисите при хибриден начин на работа. Голяма част от глобалните компании вече призовават или инструктират служителите си за това. Това направиха например Oracle, които са наши наематели в Букурещ с 25 000 кв.м.

След пандемията всички анализатори и мениджъри се убедиха, че компаниите са живи организми, които имат нужда от свой дом - по-точно офис. Офисът става все по-важен за изграждане и представяне на корпоративната култура на една компания, особено в силно конкурентен пазар на труда. Това стимулира компаниите да търсят все по-добри, интересни, зелени и модерни офиси - така те са конкурентни в борбата за таланти - качествени служители.

2. Нашите офис сгради не пострадаха по време на пандемията. Наемателите на "Мегапарк" и "Полиграфия" в София и Oregon Park в Букурещ са основно големи международни компании с глобални политики за управлението на човешкия ресурс. Всички те запазиха своите офиси, а мнозина удължиха сроковете им. Наскоро подписахме нов 10-годишен договор за наем с Thermo Fisher в "Мегапарк" в най-голямата офисна сделка за 2022 г. - 9000 кв.м.

Използвахме времето през последните две години, за да ремонтираме и обновим общите части на "Мегапарк" преди завръщането на служителите в офиса. Изградихме страхотни зелени тераси, два нови ресторанта, зони за почивка и общуване, нова БМС система.

Не на последно място, довършихме строителството и продадохме Park Lane Office Center на SAP в момент, в който никой не вярваше, че такава сделка е възможна. Това беше най-голямата сделка на инвестиционния пазар за 2021 г.

3. Предстои да открием ново co-working пространство в "Мегапарк" - MyFlex. Тази нова услуга адресира необходимостта на компаниите да са гъвкави и да могат да реагират бързо на променящата се бизнес среда. MyFlex е страхотна възможност за малки бързо растящи компании да работят в уютна и модерна бизнес среда, да общуват с други динамични компании и да растат.

От инвестиционна гледна точка продължаваме да вярваме в инвестициите в качествени модерни офис сгради на правилната локация и затова продължаваме да търсим подходящи парцели за следващите ни офисни проекти.

Асен Лисев, собственик и управител на MBL, Office X





1. Засилен интерес към наемането на офис от стартиращи, млади и иновативни фирми на фона на рекордно количество празни офиси и устойчива тенденция за намаляване на наетите площи от големите фирми.

Превключване към модели за офис като услуга (гъвкави офиси, коуъркинг и т.н.).

2. На фона на останалите фирми в бранша ние сме изключително диверсифицирани и пандемията имаше и негативни, и положителни отражения за бизнеса. Предпочитам да няма повече пандемии и войни, но сме наясно, че светът и природата винаги могат да ни изненадат с поредното предизвикателство.

3. Здраво стъпили на земята, ще продължим да инвестираме в реални активи, като наблюдаваме развитието и на виртуалните такива.

Фокусът ни винаги е бил към създаването на перфектния екип от професионалисти и обучението на нови кадри и това продължава с пълна сила да важи за бъдещето.

Давид Давидов, управляващ съдружник, Garitage Park

1. Отчитаме достатъчно индикации за оживление на офисния пазар в рамките на 2021 и началото на 2022 г. в сравнение с 2020 г. Не бихме обаче нарекли тези тенденции възстановяване - налице ще бъде промяна в подхода на ползване на площите, както и в немалка степен в тяхната функция. Същото ще доведе и до известни оптимизации в нуждите от офисно пространство. Вместо 100% работни места за служителите ще наблюдаваме предвидени работни места до 60-70% от общия брой на служителите, без фиксирано работно място.

Според нас започва да тече един плавен процес по връщане на служителите на компаниите във физическия офис. След две години основно дистанционна работа той няма да бъде лек и ще изисква известна креативност от работодателите. В резултат на посочените по-горе оптимизации на офисното пространство ще бъдем свидетели на различни смесени форми на ползване на офисите - комбинация от дистанционна и офисна работа, организиране на площи за екипна работа и процеси. Все по-често обаче чуваме, че работата от разстояние не дава нужния резултат на компаниите, намалява ефективността и създава редица неудобства за постигането на оптимални резултати.

2. Като цяло офисният пазар и в частност нашият проект бе по-леко засегнат от пандемията в сравнение с други сегменти от пазара - например този на търговските площи. Водихме разумен диалог с нашите наематели и оказвахме помощ в различна форма там, където имаше необходимост - бизнеси, които бяха пряко засегнати от наложените ограничения. В най-голяма степен това бяха търговските обекти, които на практика загубиха своята клиентела, след като болшинството от ползвателите на сградите работиха от вкъщи. Излизаме от този двегодишен период финансово стабилни и с оптимизъм за скорошна реализация на малкото свободни площи в комплекса.

3. В рамките на нашия комплекс предстои реализацията на още една офисна сграда, с по-голяма височина от съществуващите. Тя е в процес на проектиране и очакваме да имаме документална готовност в рамките на годината. Самото строителство обаче няма как да бъде започнато при сегашното състояние на строителния пазар. За съжаление трагичните събития в Украйна се отразиха тежко и на цените на повечето материали. Изготвените до момент бизнес планове са вече неизпълними и ще се наложи да отложим своите планове до поне частично възстановяване и нормализация. Надяваме се това да се случи в рамките на следващата година.

Георги Иванов, изпълнителен директор на "Форт Нокс"



1. Наличие на свободни офис площи и увеличена конкуренция.

Преосмисляне на дизайна на вътрешното пространство на офис площите.

Затруднения за услугите, насочени към служители на компании наематели.

2. Негативно по отношение на плановете за разрастване на компании наематели.

Забавя стъпването на пазара на нови компании.

3. Без радикални промени в дългосрочните планове, но с гъвкавост и адаптиране към промените в средата.

Иван Табаков, мениджър на Bulgaria Mall и бизнес комплекса Bulgaria Towers

1. Светът се променя с доста бързи темпове и всички ние трябва да се адаптираме, за да можем да отговорим на очакванията на компаниите и техните - вероятно - променени потребности. С отпадането на ковид мерките наблюдаваме завръщане на служителите на нашите наематели в двете офис сгради Bulgaria Towers, както и все по-голямо оживление в Bulgaria Mall, който е част от комплекса.

Може би е твърде рано да се прогнозира как ще се развие постковид пазарът на офис площи, но едно е ясно - компаниите няма да се откажат от своите бизнес пространства. Да, изследвания показват, че, от една страна, служителите ще искат да запазят опцията за хибриден модел на работа, но, от друга страна, хората имат потребност от приветлива и уютна среда в офиса, за да могат да се срещат с колегите си, да обсъждат идеи и да осъществят проектите си по най-ефективен начин.

По-скоро смятам, че офис пространствата се променят и дават възможност на наемателите и техните екипи за оформят средата така, както би била най-подходяща, с вдъхновяваща и мотивираща работна атмосфера.

2. Точно по време на пандемията открихме нашата нова офис сграда от бизнес комплекса Bulgaria Towers. Още с отварянето на North Tower имахме над 80% отдадени офис площи. Бих казал, че това е един от най-амбициозните проекти, реализирани у нас през последните няколко предизвикателни години.

Разбира се, това не означава, че пандемията не ни е засегнала. Проектът обаче е атрактивен за наемателите, защото предлага прекрасната симбиоза между офис и търговски площи.

В последните години все повече компании, особено от IT и BPO сектора, имат високи изисквания към офисите си. А клас сградите са предпочитани, но сред критериите са близост до търговски площи и много удобства, от които служителите да се възползват, защото според редица изследвания за т.нар. милениали и Gen Z балансът между работа и личен живот е приоритет. Bulgaria Mall е част от бизнес комплекса Bulgaria Towers, което предоставя на хората удобна и разнообразна зона за хранене, множество магазини, кино, супермаркет и богат избор от услуги, от които могат да се възползват.

3. Като всички и ние гледаме към бъдещето с надежда да успеем да осъществим целите си и да надградим добрите бизнес практики, които изповядва нашата компания. Имаме сериозни планове за модернизация и въвеждане на дигитални проекти, които ще улеснят нашите партньори и клиенти.

Адина Уелш, изпълнителен директор на "Райфайзен пропърти мениджмънт България"





1. Утвърдените международни компании вече са достигнали оптимален за пазара размер и в момента са в етап на изчакване, без да вземат радикални решения.

2. Не загубихме нито един наемател, дори напротив - успяхме да привлечем нови, като например CBRE и Palfinger. Никой от наемателите ни не е намалил значително размера на заеманите си площи - по-скоро се реорганизираха, за да се справят с изискванията за дистанция. От гледна точка на управлението на сградите работата от вкъщи ни даде възможност да обновим зоните с голям човекопоток (като лобито в Сграда 1 от Expo 2000 Office Park и гаражите в две от сградите ни). Освен това успяхме да привлечем най-добрия оператор на пазара и да отворим японски ресторант - JaZu. Както се казва: "Уверете се, че никога не пропилявате една добра криза."

3. Продължаваме да се развиваме и да инвестираме в България, като кандидатствахме за разрешение за строеж на първата от три офис сгради на новата ни локация, която се намира в близост до Борисовата градина и "Аджибадем Сити клиник Болница Токуда" - проектът се нарича Expo Forest Office Park. Имаме добър набор от потенциални наематели, но несигурността по отношение на цените на строителството засега е предизвикателство.

Олга Стоичкова, асет мениджър на офис портфолиото на "Феърплей интернешънъл"

1. Инвестициите в офис сегмента забавиха темпове. Довършват се започнатите проекти, а стартиралите нови са малко. Наемателите опитват да реорганизират операциите си през последните две години, като залагат на различни варианти. Все още не сме свидетели на единен подход към използването на офис площите. Всяка компания опитва да намери собственото си решение, което е много интересно за наблюдение, но внася неяснота в краткосрочното предвиждане. В нашето портфолио нямаме наематели, които са намалили площите си. Всички, с които подписахме удължаване на срока на договорите, запазиха квадратурите си

или ги увеличиха. В момента търсенето на висок клас офиси е стабилно и наемните нива се запазват, дори имат леко увеличение в нашите локации. Очаквам тенденцията да се запази през следващите година-две.

2. Нашите наематели се чувстваха спокойни да идват в офиса, но голяма част от тях, които имат глобална политика да работят от вкъщи по решение на централните им офиси, се съобразяваха с тези насоки. В момента наблюдаваме бързо възстановяване на броя хора, работещи от офиса. В рамките на последните няколко седмици почти всички служители в сградите се завърнаха. Някои 100%, други на ротационен принцип, но нямаме компания, която да продължава изцяло да работи дистанционно. Очакванията на някои анализатори за радикални промени в сегмента не се оправдаха. В този смисъл пандемията не се отрази много силно на офисите с изключение на първоначалния шок, който изпитахме всички - и наематели и наемодатели. Но запазихме спокойствие и продължихме да работим в установения ред.

3. "Феърплей" е от малкото активни инвеститори в офис сгради, които започнаха строителство в края на 2021 г. Новият ни проект е с изключителна локация и качество, което ни дава основания да смятаме, че ще бъде много успешен. Създаваме зелена офис сграда в идеалния център със 17 000 кв.м площ и вече има сериозен интерес от корпоративните наематели. Предстои ни също реновация на част от съществуващите сгради с цел повишаване на енергийната ефективност и обновяване на дизайна на общите части. Дигитализираме цялостно процесите по управление на сградите, като използваме установените на пазара софтуери, с което отговаряме на високите очаквания на нашите клиенти.

Любомир Младенов, оперативен директор на BSR Sofia





1. Разбира се, основната тенденция, която се наблюдава от март 2020 насам, е работата от вкъщи. Ковид кризата ускори този процес и сега се наблюдават ефектите върху целия офис пазар както у нас, така и по целия свят. Наемателите в момента са предпазливи по отношение на своите планове за експанзия или релокация, като предпочитат в голяма степен да предоговорят своите договори, като търсят оптимизация на разходите и допълнителна гъвкавост. Що се отнася до предлагането, инфлацията при строителните материали, както и текущият обем свободни площи ще направят някои от планираните проекти нерентабилни, поради което очаквам снижено ниво на нови офис сгради в средносрочен план.

2. Не само че успяхме да преподпишем голяма част от съществуващите си договори, но също така привлякохме и нови наематели, като например Broadcom и Kenes. Неминуемо пандемията се отрази и на нас, най-вече в частта с посещаемостта от страна на служителите.

3. В момента фокусът ни е върху това да отговорим на новите тенденции, свързани с ESG вълната. Това означава както сертифициране, свързано с устойчиво строителство и управление, като например BREEAM, каквото вече имаме, така и създаване на една сигурна и спокойна работна среда за всички наши текущи и бъдещи наематели.
Все още няма коментари
Нов коментар

Още от Капитал