Тече напасване при договорите на зелено

Посоката е ясни клаузи и критерии за промяна на цената заради инфлацията

Тече напасване при договорите на зелено
Темата накратко
  • Предприемачите отлагат нови проекти, заради непредсказуемото поскъпване на строителните материали.
  • За вече започнатите вариантите са да замразят обекта, да работят без печалба, да поискат индексация или да прекратят договора.
  • Практиката е особено неприятна за купувачите с кредит, създава недоверие и отдръпване от жилищата в строеж.
  • Нито предприемачите, нито клиентите ще се откажат от сделките на зелено, но адаптирането към условията на инфлация изисква време.

Ръстът на цените сега засяга всички видове имоти, макар и в различна степен. Най-драматично обаче протича разпределянето на тежестта от поскъпването при сделките на зелено. В немалко градове те са и с основен дял в предлагането на жилища. И конфликтите при тях крият рискове то допълнително да се свие и цените още да отхвърчат.

Четири варианта пред предприемача

С инфлацията и по-конкретно покрай поскъпването на строителните материали и труда "някои по-разумни инвеститори решиха да задържат проектите си, докато не съумеят да калкулират коректна пазарна цена. Те се стремят да запазят доброто си име и да бъдат максимално лоялни към клиентите си. Това води до намаляване на предлагането на ново строителство и временно охлажда този пазар", обяснява Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

Що се отнася до предприемачите с вече започнати строежи, основните варианти пред тях са три: "Да замразят обекта, тъй като не могат да дефинират финалните ценови параметри по него. Да продават на същите цени без печалба или дори на загуба. Или да поискат доплащане, за да продадат жилището", казва тя.

Практиката показва, че има и четвърти вариант. "За много строители е по-изгодно да прекратят сключените договори и да върнат авансовите вноски с включени неустойки, отколкото да претърпят по-големи загуби от инфлационните процеси", добавя Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти. Все по-масово в договорите за продажба на зелено се включват клаузи, които позволяват това.

"Считам, че налагането на такива практика ще подкопае доверието в покупките на зелено и може силно да ги ограничи, тъй като ще ги обезсмисли. Но не мисля, че ще се стигне дотам, тъй като ситуацията вече започва да се нормализира, добавя Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

"Договорите за покупка на зелено са едни от най-сложните сделки в търговския свят. А много хора в България подхождат изключително лековато към тях. Те винаги са били рискови, и извън сегашната ситуация. Затова и обикновено цените са по-ниски."

Добромир Ганев,
Добромир Ганев,

председател на НС "Недвижими имоти"

Неприятно за купувача

Индексацията e неприятна за клиента, независимо дали купува с цел инвестиция или за лично ползване. Под особен риск обаче попадат хората, които купуват с кредит.

"Когато купува жилище в строеж, клиентът с кредит получава предварително одобрение, съобразено с доходите му и с цената при подписване на предварителния договор. Ако впоследствие тази цена се повиши, е възможно той да не бъде кредитиран и да загуби средствата, вложени до момента", обяснява Тихомир Тошев, кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център".

"Строителите слагат клауза, че ако клиентът се откаже, може да му върнат парите. Но когато си ги получи обратно, те ще са с по-ниска покупателна способност заради високата инфлация и вероятно няма да са достатъчни за покупката на друго подобно жилище", добавя той.

Практиката сочи, че когато могат да си го позволят, потребителите предпочитат да доплатят, вместо да си получат депозита обратно и отново да търсят имот.

Труден избор

"Предприемачите са в доста деликатна ситуация сега - дали да понесат по-ниска печалба или дори загуба от някой разпродаден строителен обект, или да запазят своя имидж и клиенти. Изборът е финансово-имиджов", обяснява Страхил Иванов, управител на "Явлена".

По общо мнение има инвеститори, които са готови да продават, без да индексират цените си по вече сключените предварителни договори. "Това са хора с име, които знаят какво правят, грижат се за клиентите, за имиджа си, за продукта и услугата, които предлагат", казва Страхил Иванов.

"Ние нямаме комплекс ново строителство, а Bulgarian Properties е лидер в този сегмент, при който инвеститорът да е поискал увеличение на цената по вече сключени договори. Имаме индексация на цените. Имаме и изтеглени от продажба обекти, които ще бъдат пуснати обратно при напреднало строителство, когато себестойността ще бъде ясна. Но за вече сключените договори условията се запазват и инвеститорите си носят риска", казва Полина Стойкова.

"В сегашната ситуация рискът е най-голям за компаниите, които не са обезпечени финансово и не ползват банков ресурс. Ако не си направят добре сметка, има вероятност паричните потоци, които очакват, да не се сбъднат поради недобро изчисляване на себестойност", обяснява Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти".

По-уязвими са също инвеститорите, при които нормата на печалбата е ниска и не покрива ръста на строителните разходи - тези в нисък клас жилища. Както и хората, за които строителството и инвестирането в него не са основно занимание, обясняват от сектора.

Ефекти

Отделните случаи на прекратяване на вече сключени договори или на искане на индексации по тях създават недоверие у купувачите и отдръпване от жилищата в строеж. "Лошата комуникация от страна на някои строители и налагането на техните условия при индексация на цените или прекратяването на договорите се отразява негативно на целия пазар", казва Стойне Василев.

"Хората се притесняват от клаузите за възможна индексация на цените по време на строителство и от несигурността дали проектът ще се завърши в срок, или въобще ще бъде завършен", коментира Тихомир Тошев. "Така че след началото на военния конфликт се наблюдава спад на интереса към покупка на жилища на зелено, когато строителството е на много начален етап. Интерес обаче има към проектите пред завършване, но търсенето на готови жилища в момента е най-високо", обяснява той.

Полина Стойкова твърди, че въпреки притесненията купувачите продължават да избират на зелено още преди старта, защото жилищата в сгради в строеж са много малко и предлагането на вторичния пазар е ограничено. Като много от тях се интересуват от условията по договорите и се притесняват от индексациите, които са доста мащабно коментирани.

Бъдещото напасване

Засега изглежда, че въпреки трудностите при сделките на зелено нито продавачите, нито купувачите ще се откажат дългосрочно от тях. Инфлацията, изглежда, е тук задълго. "Участниците на пазара ще трябва да се приспособят към новата пазарна ситуация и да изградят прозрачни, обективни модели и механизми за актуализиране на цените, а за това е необходимо време", казва Мирослав Владимиров, член на СД на "ЕРА България".

Тихомир Тошев очаква, че пазарът на покупките на зелено тепърва ще търпи промени и в схемите на плащане, и в договорите, и в търсенето. Очаквам настройките на този пазар да отнемат 6-9 месеца, защото изисква време и двете страни да се нагласят спрямо сегашната пазарна реалност, казва той.

Стойне Василев отбелязва, че за да се избегнат конфликтни ситуации, каквито е имало немалко, част от строителите са променили договорите си и са включили в тях ясни клаузи и критерии за промяна на цената.

1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
Нов коментар

Още от Капитал