"Сердика офиси" съчетава гъвкавост и устойчивост

Антон Славчев - изпълнителен директор на Avison Young за България и асет мениджър на "Сердика офиси"

Антон Славчев - изпълнителен директор на Avison Young за България и асет мениджър на "Сердика офиси"
Антон Славчев - изпълнителен директор на Avison Young за България и асет мениджър на "Сердика офиси"
Антон Славчев - изпълнителен директор на Avison Young за България и асет мениджър на "Сердика офиси"
Антон Славчев - изпълнителен директор на Avison Young за България и асет мениджър на "Сердика офиси"

Ако трябва да отличите Serdika Offices от останалите офис сгради в София, кои са трите ключови предимства, които ще посочите?

- Първо - комбинация от отлична локация и удобства на едно място - в една от най-красивите части на София - район "Оборище", лесна достъпност пеша, с колело, с кола и с градски транспорт - 1 метролиния, 3 трамвайни линии и 5 автобусни линии. Локацията е допълнена от удобствата, които произлизат от комбинацията с търговския център - места за хранене, услуги, лесно паркиране, супермаркет. Ако една фирма ползвател иска да предложи нещо по-различно на своите служители от познатите и пренаселените офисни хъбове, но съчетаващо всичко необходимо и непреходно, "Сердика офиси" е правилното за тях място.

Второ - високотехнологични решения, създадени с мисъл за човека и природата - проектът налага високи стандарти, които и до днес не се прилагат в чисто новите проекти на пазара, защото изискват сериозни инвестиции и по-дълъг период на възвръщаемост.

  • Изключително високо качество, функционалност и стил за безопасна работна среда - светлина и свеж въздух.
  • Външни щори, които се контролират спрямо движението на слънцето.
  • Отваряеми прозорци - всеки прозорец е двустранно отваряем.
  • Двойна стъклена фасада, която вентилира допълнително сградата и позволява безопасно отваряне на прозорците.
  • Платинен сертификат DGNB за устойчиво развитие.

Трето - надеждни международни партньори и наематели - настоящ собственик - NEPI Rockcastle - един от най-големите собственици и оператори на търговски центрове в Централна и Източна Европа, котиран на борсите в Амстердам и Йоханесбург. Първоначален собственик на проекта - S Immo AG - инвестиционен фонд, котиран на Виенската фондова борса, с присъствие в цяла Източна Европа. Фасилити мениджър - М2С, асет мениджър - Avison Young, и не на последно място са Lindner - изпълнител на довършителните работи в проекта.

Наемателите ни са международни компании с дългогодишно присъствие в сградата.

Какво прави един проект конкурентен на все по-наситения с модерни офис площи пазар?

- За мен най-успешните проекти на пазара ще бъдат тези, които съчетават гъвкавост и устойчивост.

Концепцията за гъвкавост е една много често употребявана дума през последните две години. За мен гъвкавостта има следния смисъл: ползвателите да могат да разширят или намалят своите площи, без това да има сериозен финансов ефект върху наемателя и наемодателя, но също така и с минимален ефект върху околната среда. Много често компонентът "околна среда" се забравя.

Един етаж в "Сердика офиси" е с големина 4000 кв.м, разделен на отделни, но взаимосвързани единици по 500 и 250 кв.м. Едно своеобразно лего, в което можеш лесно да добавиш или извадиш още една офисна единица, без това да изисква пълна преработка на вентилация, климатизация, окабеляване или електрическа инсталация. Също така "Сердика офиси" е "гъвкава" сграда, предлагаща както офиси, така и споделени работни пространства. Наш дългогодишен наемател в сградата са SterlingServicedOffices. Те предлагат изключително високо качество на услугата "споделено работно място". Разположени са на 10-и етаж в сградата с невероятна гладка към Витоша. Като архитектура и интериор това е един от най-модерно изпълнените и обзаведени офиси в София, предлагащ удобство и уют, като същевременно ползвателите са административно обезпечени - рецепция, офис мениджмънт, кухня и зона за релакс.

От своя страна устойчивостта идва и от двете - зелената концепция на сградата и корпоративната култура и поведение на наемателите. Концепцията и функционалността на сградата позволяват едно по-отговорно поведение от ползвателите и ние виждаме, че все повече самите те или техните служители изискват както от нас, така и от своите работодатели да бъдем по-отговорни към природата и ресурсите като цяло.

Фирмите - наематели в офис сградата, са международни бизнеси. Преобладаващи са фармацевтичните компании, които са едни от най-консервативните в избора на офис. Предимствата на сградата са им добре известни и въпреки всички нови и модерни проекти на пазара "Сердика офиси" остава "люлката" на фармацевтичната индустрия. Те предпочитат традиционни висококачествени сгради със страхотна архитектура и "зелен" дух.

Serdika Offices е сред офис проектите, които съжителстват с голям търговски център. Какви са предимствата от позицията на дългогодишното управление на проекта?

- Екипите, които управляват "Сердика център" и "Сердика офиси", до голяма степен са съставени от едни и същи хора през последните 10 години и ето защо работят много добре заедно. Ние от Avison Young извършваме услугата "Управление на активи" за офисите на "Сердика". Ние провеждаме стратегическото планиране и позициониране на проекта. Координираме процеса по отдаване с брокерските агенции. Всички маркетингови кампании, събития и проучвания се изпълняват от нашия екип. Ръководим процесите на преговори за сключване на договори с потенциални нови наематели заедно с удължаване на наемните споразумения с настоящите. Ние се стремим да отговорим на очакванията на наемателите в тази нова реалност, като им предлагаме безопасна работна среда и висококачествени услуги. Връзката между наемодател и наемател се крепи на доверие, взаимно разбиране и спазване на поетите ангажименти.

Симбиозата между офис сградата и търговския център е печелившо решение и за двете страни. "Сердика офиси" заедно със "Сердика център" разполагат с просторен паркинг на три нива с над 1600 паркоместа. Допълнително разполагаме със 7 зарядни станции за електрически автомобили и 30 стойки за велосипеди.

Служителите на фирмите наематели имат директен достъп до ресторанти и места за хранене, които да задоволят и най-изтънчените вкусове. Предоставя се възможност за пазаруване в над 200 магазина, предлагащи от бижута до спортни стоки и домакински принадлежности. Освен тези споделени ресурси има множество инициативи, организирани от "Сердика център", които са от директна полза на наемателите на офисните площи. Ще дам няколко примера - от дълги години отпадъците в офисната сграда се събират разделно, което през годините всички възприемаме вече за нещо нормално. Дали това е така в търговските центрове обаче. В "Сердика център" мога със задоволство да споделя, че е направена организация за разделно събиране и ръчно селектиране на отпадъците. По този начин всяка година над 180 тона пластмаса, хартия и стъкло няма да отидат в депата за отпадъци, а ще бъдат рециклирани. Допълнително към това съвсем скоро ще заработи и инсталация за компост, която ще преработва органичния отпадък от ресторантите в центъра.

Как се справяте с нарастващите оперативни разходи и дейности по поддръжка на сградата? Има ли начин поне частично да се намали ефектът от поскъпването на енергията?

- В "Сердика офиси" се работи в две направления - от една страна, използване на наличните технологични ресурси и решения, а от друга, активно управление и търсене на решения за намаляване на разходите.

"Сердика офиси" е високотехнологична сграда, оборудвана с "умни" системи за управление. Ще ви дам един много конкретен пример - външните щори, които се управляват от датчици за светлина и вятър, спестяват значителен ресурс на наемателите за ток/отопление и охлаждане. През лятото още при изгряване на слънцето щорите се спускат и застават в позиция, която не позволява нагряването на работните помещения от пряка слънчева светлина. По този начин се предотвратява парниковият ефект, познат на всички. През зимата, точно обратното, се оставя директната слънчева светлина да затопля помещенията. Също така ежедневният мониторинг на системите чрез BMS (Building Management System) позволява да се търсят най-правилните решения за конкретните атмосферни условия и външна температура.

Относно активното менажиране ще добавя, че бидейки част от портфолиото на NEPI Rockcastle, това позволява да имаме ползите от едно глобално ноу-хау и покупките на едро. Като пример ще дам покупката на електричество през изминалата година благодарение на подписания договор за доставка на ел. енергия на фиксирана цена, обратно на всички тенденции, нашите наематели се възползваха от сравнително ниски цени на ел. енергия. В добавка ще кажа, че 50% от електроенергията, използвана в сградата, идва от възобновяеми енергийни източници. В бъдеще целта е да се достигне 100%.

Как се вписваSerdika Offices в концепциите за устойчивост и ESG стандартите? Сградата вече е сертифицирана по стандарта DGNB. Планирате ли други инвестиции в тази посока?

  • За щастие има инвеститори и проекти на пазара, които отдавна отговарят на изискванията за устойчиви сгради с качествени офис пространства. Oт построяването й "Сердика офиси" е била собственост на международни инвестиционни фондове с много сериозни намерения и утвърдени зелени практики. Днес е собственост на NEPI Rockcastle, което е публично търгувано дружество, отделящо изключително голям фокус на ESG практиките, както може да се види от отчетите на дружеството.
  • Както вече споменах, сградата е оборудвана с технологии от ново поколение и предлага изключително високо качество, функционалност и стил за безопасна работна среда - светлина и свеж въздух. Като пример вече дадох системата за външни щори. Също така всеки прозорец в сградата е отваряем, това позволява много лесно и без допълнителен разход да се постига естествено проветряване на помещенията. Допълнително - дори и да не отворят прозорците дори и за секунда през деня, наемателите получават свеж въздух в площите си през вентилационната система, като целият въздух в помещенията се сменя два пъти за час.
  • За Serdika Offices е мисия да се развива като зелена сграда. От огромно значение е и отношението към здравословния начин на живот. Отново казвам, че сградата предоставя 30 стойки за велосипеди на любителите на спорта сред служителите на нашите наематели. Като "сертифициран зелен бизнес" офис сградата използва най-добрите зелени практики в областта и подкрепя здравословния начин на живот.
  • Всички тези и много други факти от дизайна на сградата и приложените решения водят до това тя да бъде сертифицирана като зелена сграда от различни международни организации. Ключови факти за нея са, че е сертифицирана зелена сграда с DGNB Platinum - най-високият възможен сертификат по Германския стандарт за сертифициране на зелени сгради. Наградена е и за "Зелена сграда в Югоизточна Европа" в рамките на международния конкурс за недвижими имоти SEE Real Estate Awards. В момента сградата се сертифицира по стандартите на BREEAM и много скоро се надявам да обявим официално получаването на сертификат и по този международно признат стандарт.
  • Въпреки всички тези налични решения и факти планираме допълнителни нови инициативи и решения, които биха отговорили още повече на очакванията на ползвателите за една зелена сграда.