Печалба и дивидент - колко доходност носят фондовете за имоти на борсата

Дружествата със специална инвестиционна цел са сред малкото варианти за инвестиции в сектора с по-ограничени суми

Преди близо 20 години в българското законодателството беше дадена възможност за създаване на дружествата със специална инвестиционна цел за секюритизация на имоти (АДСИЦ), така популярните в САЩ Reits. Една от целите им беше по лесен начин дребни инвеститори да имат експозиция на пазара на имоти, което да им носи гарантиран дивидент от печалбата, която е освободена и от данък. През следващите години - след 2004 г., последва бум в учредяването им, който вървеше паралелно с развитието на фондовата борса и имотния сектор, както и с цялостния икономически подем на България.

Днес нещата са малко по-различни - едва няколко АДСИЦ за имоти функционират активно. Други вече са ликвидирани или преобразувани в обикновени АД. А някои станаха обект на спорове и вражески придобивания. Все пак, макар и да са малко, на борсата има няколко дружества, които дават възможност да се печели от инвестиции в имоти и с по-малки суми.

Доходността от АДСИЦ в имоти идва по две линии - дивидент и капиталова печалба. Първата зависи от това дали дружеството е на печалба, а втората идва от нарастване на цената на една акция. И за двата източника на доходност няма гаранция. По закон обаче АДСИЦ трябва да разпределят поне 90% от печалбата си от основна дейност, тоест след преоценки, а едно от най-големите им предимства е, че тези дружества са освободени от данък печалба. Облага се единствено дивидентът за физически лица с 5%.

Всичко това често е ставало причина да се създават фондове за имоти с чисто данъчна цел, особено по време на имотния бум след 2004 г. до началото на кризата от 2008-2009. По устав тези дружества могат да се създават и за определен срок, след което се ликвидират, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят между акционерите. Ликвидацията не е задължителна, тъй като срокът може и да се удължава.

Към момента няколко големи дружества от този тип вече са ликвидирани. Такъв е примерът с "Еларг фонд за земеделска земя" и първите два фонда на "И Ар Джи капитал", които бяха учредени от Българо-американския инвестиционен фонд. Един от големите фондове за земя - "Агрофинанс", се преобразува в акционерно дружество.

Повече дружества със специална инвестиционна цел са създадени или вече са свързани с познати имена от имотния сектор, финансовото посредничество и бизнеса.

Инвестициите в акции имат няколко особености, които трябва да се имат предвид, преди да се подходи към тях. А за хората без професионална инвестиционна подготовка е добър вариант да използват услугите на лицензиран инвестиционен посредник.

Ликвидност - това е способността лесно да купиш и продадеш акции на цената, на която искаш, или възможно най-близката до нея в даден момент. Колкото по-нисколиквидни са компаниите, толкова по-трудно става това. А ликвидността се определя от броя на свободно търгуемите акции. При някои АДСИЦ той е нула, което означава, че в тях реално не може да се влезе, въпреки че става въпрос за борсово търгувано дружество.

Доходност - тя не е гарантирана. Заради задължението да разпределят поне 90% от печалбата си акциите на АДСИЦ са смятани за класически дивидентни, тоест инвеститорът в тях може да очаква доходност повече от дивидент, отколкото от нарастване на цената на акцията. Разбира се, за последното има и изключения - няколко дружества, чиито акции за последните 12 месеца са се повишили значително. Дивидентът обаче зависи от представянето на компанията, проектите и корпоративното управление. Ако няма печалба, няма и дивидент, а от там може да се очаква и нисък ръст на акцията. Като цяло вложението в този тип акции се приема за дългосрочно и е трудно да се говори за спекулативна цел. Все пак за реализирането на имотните проекти се изисква време, а резултатите от това идват по-късно.

Данните в таблицата показват, че средногодишната доходност за последните 5 години е между 4 и 5% за ликвидните компании. За по-слабо търгуваните тя достига и трицифрено число. Точно тук обаче е и уловката - в някои от тези компании трудно може да се инвестира заради практическата липса на свободно търгуем обем или пък защото той е много малък.

Борсата поддържа и индекса BG REIT, който включва седем дружества с най-висок свободно търгуем обем акции в пазарната капитализация. За последните 12 месеца към 31 март той се е повишил с 20%.

Дивиденти от земеделска земя

Има няколко дружества, на които има повече смисъл да се обръща внимание - с оглед на ликвидността им и постигането на редовни добри финансови резултати, които носят и постоянен дивидент. Три са компаниите, които през всяка от последните три години са разпределили дивидент.

Фондът "Адванс терафонд" в момента, освен че е един от най-големите собственици на земеделска земя в страната, е и сред най-големите публични дружества с капитализация за 280 млн. лв. Това е и АДСЦИ-ът, който има най-редовна дивидентна политика - за последните 12 години не е пропускал.

Дивидент ще разпредели и през тази година, и то на рекордни нива. В края на март фондът за имоти публикува годишния си отчет - общата нетна печалба е над 52 млн. лв., като от нея за разпределение са 44.98 млн. лв. Колко точно ще се разпредели ще стане ясно на общото събрание на акционерите. Ако се приеме, че ще бъдат разпределени поне 90% от печалбата, това прави поне по 47.57 стотинки на акция, което е значително над одобрените и разпределени дивиденти за последните три години.

След като печалбата за разпределение беше обявена, акциите поскъпнаха до рекордните 3.31 лв. за брой. От листването му на борсата през 2008 г. досега "Адванс терафонд" е разпределил близо 2.2 лв. дивиденти на акция, или общо цената една акция струва 5.51 лв., което е доходност 190% за този период. За по-нагледно - 10 000 лв., инвестирани тогава, са станали 29 000 лв. С дивидента през тази година доходността ще се увеличи още.

Компанията е създадена от финансовата група "Карол", като тя притежава над 32% от капитала, а останалите са разпределени в близо 1900 акционери - физически и юридически лица. Фондът притежава над 200 хил. дка земеделска земя, голяма част от които отдава под аренда, а друга продава. През миналата са продадени над 39 хил. дка за над 60 млн. лв., които са формирали и рекордната печалба.

Редовен в разпределянето на дивиденти е и "Фонд за недвижими имоти България". Компанията е един от познатите играчи на имотния пазар - собственик е на два от магазините, които се отдават под наем на веригата Mr. Bricolage в София и Варна, като последният вече е обект на сделка за продажба на друг собственик. Компанията притежава офис сграда "Камбаните" и бизнес сграда в "София тех парк".

В групата на редовните е и "Софарма имоти", която инвестира в имоти и ги преотдава под наем на аптеки. Компанията е създадена от Огнян Донев и Венцислав Стоев и лица и фирми, близки до едноименната фармацевтична компания.

Бариера за влизане

Има няколко компании за имоти на борсата, в които обаче е почти невъзможно да се влезе като акционер заради ниската и ограничена ликвидност. С варненското дружество "Ейч Би Джи фонд за имоти" например последно е имало сделка през 2016 г., със "Зенит имоти" - през август 2019 г., а с "Куантум дивелопмънтс" - в края на 2017 г. Последното има дивидентна доходност почти 270% през 2019 г., но в него практически не може да се влезе, тъй като няма никакъв свободно търгуем обем, а капиталът се държи изцяло от три физически лица. Сред тях е бившият председател на Комисията за финансов надзор Апостол Апостолов с 10%, с 45% е Илия Василев, който пък наследи през 2003 г. Апостолов като шеф на Агенцията за приватизация. Третият акционер с 45% е Пейо Николов, който до 2017 г. беше основен акционер във веригата CarpetMax.

2 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    zmuz avatar :-P
    zmuz

    Ситуацията с фондовете в България е следната: само за да влезеш в играта посредникът ти иска 1,5 - 2,0 процента и също толкова за да излезеш. Отделно се добавят таксите от самия фонд които с лекота отиват на 2-3 процента годишно. При това положение, с отчитане на данъка печалба само за да излезеш на нула, тоест да не губиш - е необходима доходност от поне 7-8 процента годишно. В сегашната ситуация - падаща доходност и нарастваща инфлация - средната загуба годишно на такива вложители е някъде между 15-17 процента. Така де, за сверка на часовниците.

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал

Имоти във време на инфлация

Имоти във време на инфлация