Какви имоти за продажба предлага пазарът?

Новото строителство доминира в предлагането. Най-скъпи и най-малко са старите тухлени жилища. Панелите са най-евтини, но поскъпват най-бързо

Shutterstock
Shutterstock    ©  Shutterstock
Темата накратко
  • В София и Варна офертите намаляват спрямо миналия април, в Пловдив и Бургас се увеличават.
  • Новото строителство доминира в предлагането. Най-скъпи и най-малко са старите тухлени жилища.
  • Панелите са най-евтини, но поскъпват най-бързо. Топят разликата с новото строителство, а на кв.м на места го надминават.

Предлагането на имоти за продажба в София и Варна през този април е по-малко в сравнение със същия месец на миналата година. Почти се удвоява и срокът, в който те намират купувачи. В Пловдив и в Бургас предлагането нараства спрямо година по-рано и разтеглянето на времето за продажба е по-малко.

Във всеки от градовете с най-голям дял от офертите на пазара са жилищата ново строителство.

Цените във всички големи градове се увеличават - в Пловдив, София и Бургас с около 20%. Във Варна ръстът е двойно по-малък.

Най-скъпи са старите тухлени жилища - и оценени на кв.м, и като обща сума за апартамент. Във всички градове тяхното предлагане е най-ограничено, като в София през април уникалните обяви за подобни имоти са едва 47.

Най-евтини като жилища са панелните апартаменти, но в повечето градове те поскъпват по-изразено. В София, Пловдив и Варна ръстът в цените им е над средния за пазара и единствено в Бургас е малко под него.

Цените на жилищата ново строителство са по средата между старите тухли и панелите.

Разликата между цените на панелите и новото строителство, разгледани като жилища, в повечето градове намалява с времето. В София преди три години тя е била 31 хил. евро, а сега е 26 хил. евро. Най-малка е дистанцията във Варна - 6 хил. евро, като преди три години е била 14 хил. евро. В Бургас ножицата се свива от 17 хил. на 10 хил. евро. Единствено в Пловдив разликата се увеличава - от 15 хил. евро през 2019 г. на 20 хил. евро сега.

Интересно е, че във Варна и Бургас цените на старите панелни жилища, измерени на кв.м, са по-високи от тези на новото строителство. В София са почти изравнени.

Обяснението за феномена на ниво кв.м е, че при панелите и старата тухла цените се обявяват на реална жилищна площ, докато при новото строителство обявената квадратура включва и общите части. Така цената се разделя на повече кв.м, което води и до по-ниски цени на кв.м. От друга страна, някаква част от предлаганото ново строителство е на зелено. Теоретично цените на незавършените жилища също би трябвало да са под тези на готовите. Когато е така и на практика, това също дърпа средните цени на новото строителство на кв.м надолу.

След 1991 г. в площта на апартаментите по нотариален акт освен квадратурата на всички помещения, преградните стени и една четвърт от балкони се включват и прилежащите общи части, таванските и подземните помещения и вече 100% от площта на терасите. Така по нотариален акт всички жилища увеличават сериозно квадратурата си, въпреки че реалната им жилищна площ често е по-малка. Купувайки нов имот, купувачът е принуден да плати еднаква цена на кв.м за всички тези площи, докато за старото строителство цената се смята за квадратен метър жилищна площ. По този начин сравнението на цени на кв.м между двата типа строителство става изключително трудно.

София: По-малко предлагане, по-бавни продажби

Имотният пазар в София в момента забавя ход. Но и средната цена в столицата е с около 45% по-висока от тази в останалите три големи града. Според данните за април предлагането на имоти е четири пъти по-малко в сравнение със същия месец на предишната година. Жилищата намират купувачи за почти два месеца средно, което е над месец повече в сравнение с 2021 г. Обявите намаляват с годините, но 2021 г. е изключение от тенденцията. Тогава има пик на предлагането - офертите като брой са три пъти над средните за предходните две години.

През този април обявите за нови жилища са едва 700 - пет пъти по-малко, отколкото през същия месец на 2021 г. Четири пъти се свива предлагането на панелно строителство в София - до 261 обяви при 990 през 2021 г. Офертите за стари тухлени апартаменти в столицата винаги са били малко, но сега броят им е рекордно нисък - едва 47. Това е 8.5 пъти по-малко спрямо година по-рано.

През април от всички уникални обяви на пазара делът на тези за ново строителство е 42%, на панелно - 16%, а старите тухли са едва 3%. Има обаче и много обяви, в които не е уточнен типът на строителство.

Панелите и новото строителство поскъпват най-много

Предлагането видимо не отговаря на търсенето, защото цените на жилищата се увеличават. През април квадратният метър жилищна площ ново строителство в София е поскъпнал с 19% спрямо миналата година. При панелите ръстът е малко по-висок - 20%. Така на квадратен метър цената от 1420 евро за панел е с две евро по-висока от тази на новото строителство. За сравнение - през април 2019 г. разликата е била 115 евро.

Най-слабо е поскъпването при старата тухла, чиито цени се вдигат само с 6%, но те и тръгват от доста по-висока база. През април един квадрат излиза 1572 евро - със 112 евро над средното за града.

Ако се ориентираме само по обявените цени на кв.м обаче, получаваме грешна представа за пазара. Това би означавало, че апартамент от 100 квадрата ново строителство ще струва 141 800 евро, панелно - 142 000 евро, и стара тухла - 157 200 евро.

Всъщност средните цени по сделките с жилищата в София рисуват различна картинка.

Старата тухла е най-скъпа

Средно едно жилище стара тухла в столицата излиза 159 705 евро, новото жилище е 125 523 евро, докато средната цена на панелен имот е 98 812 евро. Тази доста сериозна разлика между цените на кв.м и на жилище, (основно между новото строителство и панелите) в голяма степен се дължи на факта, че площообразуването на имотите се променя през 1991 г.

Вероятно заради по-ниските крайни цени на панелните жилища и свиването на пазара им, в момента в София те се продават най-бързо от всички видове имоти - за 40 дни средно. Старото тухлено строителство обикновено намира купувачи за 55 дни. Най-бавно се случват сделките с нови жилища, но там забавяне има заради публикуването на обяви за доста по-дълъг период от обичайното. Интересно е, че при пика на предлагането миналата година срокът за продажба на различните видове апартаменти е бил почти еднакъв - 21-22 дни.

Пловдив: Предлагането на всички типове имоти расте

Пазарът в Пловдив се развива по доста различен начин. Предлагането там расте без значение от типа строителство.

Броят на офертите за ново строителство се е увеличил със 75% спрямо април миналата година и през тази те са били 2311. Съотношението им спрямо другите типове имоти също расте, те вече представляват 61% от обявите в града. Делът на обявите за панелни жилища е 16% от всички, а за тухлени - 8%. И при двата типа има 54% увеличение спрямо предишната година.

В Пловдив всички жилища поскъпват със сходни темпове, достигайки среден ръст 22%, или 1074 евро/кв.м. Средно едно жилище в града струва 91 119 евро.

Ако инвестирате в стара тухла в града, жилището ще излезе средно 100 535 евро, или 1186 евро/кв.м. Разликата между този тип имоти и другите се увеличава все повече с всяка изминала година. Цените на старата тухла през 2019 г. са били по-ниски дори и от панелките, но за последните три години са се качили с до 112 евро над средните.

В Пловдив също се наблюдава сериозна разлика в цената между панелните и новите жилища. Средно едно ново тухлено жилище излиза 93 182 евро, а панелното - с около 20 хил. евро по-малко. На ниво кв.м обаче разликите са по-малко - 1062 евро/кв.м за новите имоти при 1027 евро/кв.м за панелното строителство.

И в Града под тепетата продажбите се случват по-бавно спрямо последните две години - средно имотите в града намират купувачи за около 50 дни, без значение какъв тип са те.

Варна: Предлагането намалява, панелките - с най-голям ръст в цените

В сравнение с 2019 г. имотният пазар във Варна като цяло нараства. Спрямо пиковата 2021 г. обаче се забавя чувствително - два пъти по-малко обяви и над два пъти по-дълго време за продажба.

Предлагането на всички видове строителство намалява спрямо миналата година. Обявите за нова тухла са с 43% по-малко, а на стара - с 49%. Спадът в предлагането на панелни жилища е по-малък - 25% по-малко обяви спрямо април 2021 г. Така по информация от април от жилищата, които се предлагат за продажба в града, 56% са ново строителство, 15% - панелни, и 6% - стара тухла.

Новите жилища в града традиционно представляват малко над половината имоти, а старата тухла и тук е най-слабо представена - традиционно между 6% и 8%.

Ръстът на цените във Варна е най-малък сред четирите големи града в България. През април тази година той е средно с 11% повече от същия месец на миналата. Квадратният метър достига 1005 евро/кв.м.

Най-скъпа е старата тухла - 1107 евро на кв.м, следвана от новото строителство с цени 976 евро на кв.м. Ръстът в цените при тях е идентичен - 9%. Панелните апартаменти в града обаче поскъпват почти двойно повече - със 17%, и въпреки това се продават средно за 29 дни, или близо месец по-бързо от средното за пазара в града. Още по-изненадващо е, че в момента цените не панелите са 1049 евро/кв.м и са 73 евро по-скъпи от новото строителство. Възможно е на пазара да са пуснати множество имоти още преди първа копка, което да смъква значително средните стойности в този сегмент.

В момента покупката на ново тухлено жилище във Варна би излязла средно 83 489 евро - само 6 хил. евро повече, отколкото панелно. Въпреки разликата в площообразуването и в крайна сметка чистата площ тази тенденция вероятно би насочила още повече купувачи към новите имоти. Ако искате да инвестирате в стара тухла обаче, това ще ви струва повече - средно 91 467 евро - с 8 хил. евро по-скъпо от новото строителство.

Варна, както и другите големи градове, бележи забавяне на пазара - сделките средно се случват с цял месец по-бавно в сравнение с миналата година.

Бургас: Предлагането стабилно нараства, цените отскачат

През последните четири години предлагането на имоти в Бургас стабилно се увеличава. Този април уникалните обяви са 1494 - 13 пъти повече в сравнение с април 2019 г. Спрямо миналата година увеличението им е 50%.

Новото строителство в града в момента генерира 50% от всички оферти за продажба на жилища. Броят обяви се покачва всяка година. През април те са били почти 750, а цените им още не са преминали границата от 1000 евро/кв.м. Предлагането на панелно строителство варира през годините, като през април 2019 г. делът му е 20%, но сега се свива до 12%. Старата тухла пък представлява около 10%, когато преди три години няма и 3%.

Цените в Бургас през тази година отскачат - с 19% спрямо април миналата. Разликата в ръста между различните типове имоти е незначителна.

Средната цена на имот в Бургас е 78 239 евро, или 1001 евро/кв.м. Най-скъпа е старата тухла - 1165 евро/кв.м, или 90 075 евро за такъв имот. И тук панелките (1036 евро/кв.м) изпреварват цените на новото строителство (980 евро/кв.м), измерени на кв.м.

Вземайки предвид средните цени на сделките, един панелен имот (66 973 евро) излиза с 10 хил. евро по-евтино от новото строителство (77 093). Тази разлика става все по-малка последните две години. Въпреки сериозното им поскъпване панелните жилища се продават с почти 20 дни по-бързо от средното за града (67 дни).

ДАННИ И МЕТОДОЛОГИЯ

Данните са на база всички обяви за апартаменти, като дублираните и фалшиви са премахнати. Под фалшиви се има предвид такива, които се качват и свалят периодично или в които са използвани снимки, видени на апартаменти, посочени на други локации.

Данните са за периода

1.04.2019 г. - 30.04.2022 г.

За старо строителство се приема панелни сгради, ЕПК или стара тухла.

Под ново строителство се разбират всички обяви за тухлено строителство, построено след 2000 г.

За финална цена на сделката е използвана цената към момента на сваляне на обявата от интернет. Не е изключено при договарянето тя да е паднала под обявената, така че има вероятност цитираните числа за доходност да са различни от реалните.

Анализът е извършен на ниво квадратен метър. Това позволява по-добро сравнение между различните квартали и типове апартаменти.

Цената на кв.м е изчислена, като цената е разделена на брутната площ на апартамента, предоставена от брокерите. Всички цени са изчислени в евро. За да няма отклонение в средните цени заради много нетипични апартаменти, така наречените outlier-и са премахнати. Топ 2.5% най-скъпи и съответно най-евтини апартаменти за даден квартал са изключени от анализа.

За средна цена на имот се приема средноаритметичното от всички обявени цени на жилища от съответния тип.

Доходността от апартамент е изчислена, като средният 12-месечен наем на кв.м е съпоставен със средната цена на кв.м за съответния град. В анализа не е взето предвид потенциално времето, в което апартаментът няма да има наематели.

Промяната в цената е изчислена, като средните стойности за квадратен метър за април на съответната година са съпоставени със средните стойности за същия месец на предходната.

Възвръщаемостта на инвестицията е изчислена като времето в години, за което инвестицията в апартамент ще се възвърне, ако той се отдава под наем 12 месеца годишно. Не е взимана предвид стойността на парите във времето и бъдещите парични потоци не са дисконтирани.

Времето за продажба/отдаване под наем е изчислено, като разликата между първото появяване на обявата и свалянето ѝ от имотните сайтове.

Първичен пазар се състои от жилищата, които се продават за първи път, тоест нови, неизползвани помещения директно от предприемач, строител или инвеститор.

Вторичен пазар се състои от всички жилища, които вече са били собственост на друг.
1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
Нов коментар