Иван Пармаков, Avalant: Наемните нива при офисите ще растат заради липсата на нови проекти

Съоснователят на консултантската компания за бизнес имоти за тенденциите на офисния пазар

"При предоговаряне към този момент по-скоро наблюдаваме отстъпки от страна на наемодателите срещу удължаване на непрекъсваемата част на договорите", казва Иван Пармаков
"При предоговаряне към този момент по-скоро наблюдаваме отстъпки от страна на наемодателите срещу удължаване на непрекъсваемата част на договорите", казва Иван Пармаков
"При предоговаряне към този момент по-скоро наблюдаваме отстъпки от страна на наемодателите срещу удължаване на непрекъсваемата част на договорите", казва Иван Пармаков
"При предоговаряне към този момент по-скоро наблюдаваме отстъпки от страна на наемодателите срещу удължаване на непрекъсваемата част на договорите", казва Иван Пармаков

Визитка

Иван Пармаков е един от основателите на консултантска компания за корпоративни имоти Avalant. През годините Иван консултира проекти от разнородно естество, включително покупко-продажба на офис площи, оптимизация на разходи и консолидация на площи. Участвал е в повече от 50 транзакции за наем с обем над 80 000 кв.м, както и продажбата на активи с РЗП над 25 000 кв.м.

Какъв беше ефектът от пандемията върху предпочитанията на наемателите? Кои са основните тенденции при търсенето на офис площи?

Фокусът на наемателите се насочи към най-висококачествените и престижни клас А проекти, намиращи се на комуникативна локация и с множество удобства в района. Тази тенденция е продиктувана най-вече от желанието на работодателите да привлекат служителите обратно в офиса и съответно да отговорят на високите им изисквания за качествена работна среда.

Другата основна тенденция, която наблюдаваме, е наемането на по-малка площ с цел оптимизация на пространство. Заради наложилите се политики за работа от вкъщи по-голямата част от наемателите избират да приложат т.нар. модел hot desking - липса на фиксирано работно място за всеки служител. Някои от тях използват и софтуер, чрез който служителите заявяват и управляват работните места, както и наетите в сградата паркоместа. Същевременно наемателите инвестират все повече в изграждането на зали за срещи и места за провеждане на конферентни разговори, провокирани от изменения модел на работа.

Какви са очакванията ви за търсенето в следващите няколко години?

Последните две години ни изпратиха редица предизвикателства и е трудно да бъдат направени точни прогнози в този момент. Ако текущите тенденции се запазят, това ще означава: фокус върху качеството, търсене на гъвкави договори за наем, трансформация на традиционния офисен модел с предоставяне на възможност за работа от различни локации.

Доколко набиращата популярност тема за ESG ще оказва влияние върху пазара?

Tемата тепърва ще се развива у нас и поне към този момент ефектите са субективни за оценка. От гледна точка на предлагане интересна статистика е, че над 80% от всички офисни сгради със зелен сертификат - LEED, BREAAM, DGNB, са построени през последните шест години. В същото време зеленото строителство отговаря само на част от ESG политиките - Environmental. Останалите две - Social и Governance, са слабо засегнати в България и тяхното развитие предстои, като то зависи и от фактори извън пазара на недвижими имоти.

Забелязват ли се вече или очаквате ли някакви промени в нагласите, породени от войната в Украйна?

Забелязва се интерес от отварянето на офиси от украински компании в България. Също така редица компании със съществуващ офис в България, предимно от IT сектора, проявяват сериозен интерес от привличане на служители от Украйна, тъй като IT секторът там е силно развит, а наличието на талант е основно предизвикателство пред пазара на труда в България.

Какви са очакванията ви за нивата, при които ще се сключват новите наемни договори? А как стоят нещата при предоговарянията?

Наемните нива са силно зависими от кривата на търсене и предлагане. Моите очаквания са, че в средносрочен и дългосрочен план те ще се увеличават. Една от причините е, че през последните две години почти не се наблюдава стартиране на нови офис проекти, а търсенето се възстанови почти напълно до нивата преди пандемията и дори съществува вероятност да се повиши. В същото време по наши данни себестойността на строителството през последните две години се е увеличила средно с 25-35%, което би се отразило и върху цената за крайния ползвател (наемателите). Не на последно място отчитаме и всеобщия ефект от инфлацията, която по данни на Евростат и НСИ за март 2022 г. е 7.8% за страните - членки на Европейския съюз, и 10.5% за България спрямо същия месец предходната година. От гледна точка на процесите за предоговаряне към този момент по-скоро наблюдаваме отстъпки от страна на наемодателите и постигане на оптимизация на разходите за наемателите. Разбира се, наемодателите предоставят тези стимули срещу удължаване на непрекъсваемата част на договорите за наем и съответно получаване на по-дългосрочна сигурност за тях.

Какво наблюдавате на инвестиционния пазар в сегмента на офисите?

Инвестиционният пазар на офис площи в България е слабо развит поради липсата на институционални инвеститори, които не се интересуват от навлизане в България заради ниската ликвидност. В тази връзка не наблюдаваме съществени сделки на пазара с цел доходност. Голямата трансакция на 2021 г. беше продажбата на Park Lane Office Center на SAP, които са ползвател. Случиха се и няколко по-малки сделки за покупка, които отново бяха осъществени от крайни ползватели.

Има ли някаква чувствителна концентрация на офисния пазар?

Към момента на пазара не се наблюдава особена концентрация на сгради в конкретни собственици. Това, което забелязваме, е, че приблизително 88% от сключените сделки за 2021 г. са в сгради клас А. За сравнение - този процент през 2020 г. е 77. Друго любопитно разделение на собствеността е между местни и международни инвеститори - приблизително 30% от всички спекулативни площи - съществуващи и в процес на строителство, са собственост на дружества с международно участие, докато 70% са собственост на местни инвеститори.

Очакват ли се засилени покупко-продажби в офисния сегмент?

За момента сякаш търсенето за покупка на офис остава сравнително непроменено, като делът на покупко-продажба на офис площи от цялата активност на пазара е под 10%.

Интервюто взе Мария Иванова

1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
Нов коментар