Нов модел: компания строи жилища за наематели

Дружество на AG Capital планира 1000 апартамента за целта. После ще ги продаде на фонд в пакет

Сграда Mona 2, в която ще са първите 65 апартамента за отдаване под наем, се очаква да е готова до месец
Сграда Mona 2, в която ще са първите 65 апартамента за отдаване под наем, се очаква да е готова до месец
Сграда Mona 2, в която ще са първите 65 апартамента за отдаване под наем, се очаква да е готова до месец    ©  BLD
Сграда Mona 2, в която ще са първите 65 апартамента за отдаване под наем, се очаква да е готова до месец    ©  BLD
Темата накратко
  • AG Capital през компанията си BLD започна да развива концепцията Build to Rent. Първите 64 апартамента ще са на пазара до месец.
  • Целта са поне 1000 жилища, строени за отдаване под наем, които да бъдат предложени в пакет на инвестиционен фонд.
  • Навлизането на професионалисти в сектора може да го изсветли и да повиши ценовите нива.

Жилищният пазар е много горещ в последно време, като нeмалко нови собственици разчитат на доход от наемател. Наемният пазар обаче е по-скоро хладен и продължава по старата и добре позната инерция. Ситуацията не остава незабелязана от професионалисти от сектора на имотите, те виждат скрит потенциал и навлизат, като създават на зелено свой собствен различен продукт.

AG Capital - най-голямата група за недвижими имоти на българския пазар, контролирана от Христо Илиев, започва да развива концепцията Build to Rent чрез строително-инвестиционната си компания BLD. По дефиниция Build to Rent (BTR) е термин за жилища, построени специално за отдаване под наем, обикновено дългосрочно. Управлението е професионално и се осъществява от собственика или от оператора на сградата. В техния случай BLD го определят концепцията като "напълно обзаведени апартаменти под наем в новите сгради на компанията, които предоставят не само място за живеене, но и среда и общност".

"Мона 2" и целта от 1000 апартамента

Първите 65 напълно обзаведени апартамента, проектирани за отдаване под наем, се очаква да излязат на пазара до месец. Намират се в сграда Mona 2 на BLD в софийския квартал "Манастирски ливади-изток" (23.4 хил. кв.м РЗП), която очаква Акт 16. Тя е с три входа и общо около 200 апартамента, като един от входовете е отделен специално за целта.

Компанията вече има опит с четири пилотни апартамента за отдаване под наем в Mona 1. Възложили са интериора на четирима различни дизайнери. В Mona 2 ще мултиплицират двете решения, които най-много са харесали на клиентите. И четирите апартамента вече са продадени заедно с наемните им договори, три от тях - на един и същ клиент. В бъдещата сграда Aviva в кв. "Възраждане", чието строителство се подготвя сега (39.6 хил. кв.м РЗП), входовете за под наем ще са два с поне 170 апартамента.

"BLD смята да обявява на пазара обзаведени апартаменти под наем във всеки следващ нов проект", казва Димитър Савов, изпълнителен директор на компанията и съакционер в AG Capital. Дългосрочната цел е за около пет години да създаде портфолио от минимум 1000 подобни апартамента, които след това да бъдат предложени за покупка от инвестиционен фонд.

"Build to Rent сегментът е хит сред институционалните инвеститори наред с логистичните площи, след като пандемията охлади интереса към офисите и търговските площи. Интерес към подобни проекти имат най-вече пенсионните фондове", обяснява Савов.

Според него на този етап българският жилищен пазар не представлява интерес за фондовете не толкова заради високия дял собствени жилища (около 85% от населението) и малкия на живеещи под наем (данните са за цялата страна, а по градове е различно). По-скоро причината е, че липсва продукт, а и мениджмънт за подобни сгради. Ако продуктът бъде създаден, проблемът с мениджмънта ще се реши по някакъв начин, казва той.

"Build to Rent сегментът е хит сред институционалните инвеститори наред с логистичните площи"

Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD

Средносрочни наеми, доходност 5-6%

За разлика от класическия модел BLD ориентира Вuild to Rent продукта си към сегмента на средносрочните наеми - между месец и година. Таргетът са хора в преходен момент от живота си - завършили студенти, хора в развод, продали апартамента си в очакване новият да влезе в експлоатация. "Това са предимно млади хора, които все още не са решили къде ще се установят, не виждат смисъл да купуват на този етап, но и не искат да живеят с родителите си."

"Има такава ниша, а няма такъв продукт", обясни Савов. По време на пандемията, когато секнаха туристическите пътувания, тя беше поета от собственици на Airbnb апартаменти. "В Airbnb има търсене за краткосрочни наеми", потвърждава Борис Павлов, управител на компанията Flat Manager, която започна с краткосрочни наеми, но вече работи във всички сегменти. После покрай украинското търсене ясно се открои дефицит на апартаменти, които може да се наемат за три-шест месеца.

Савов обяснява фокуса върху средносрочните наеми така: "При тях не влизаме в директна конкуренция с частните апартаменти. Освен това можем да добавим стойност чрез допълнителни услуги. Така наемът става по-висок и доходността достига нива, които биха заинтригували пенсионните фондове. Те търсят при 5-6%, докато доходността при отдаване от физическо лице на частен апартамент под наем е 3-4%."

Екстри и професионално управление

Основните предимства на BTR варианта, които вдигат доходността му над тази на частните апартаменти, са, че управлението е професионално и хората са обгрижвани.

Във входовете с апартаменти под наем на BLD наемателите ще могат да ползват co-working пространства, фитнес, зала за събития, рецепция, лоби, кафене-ресторант. Това е и един от плюсовете на това да са част от цяла сграда.

Савов не влезе в конкретика на наемите и каза, че в момента обмислят как да ги структурират. Идеята е във фактурата да влизат и допълнителните услуги - телевизия, интернет, вода, екстри, свързани с предлагането на сградата. Все още умуват как да постъпят с разходите за електричество, които са непостоянни и се покачват.

BLD сами управляват сградите си, за да са сигурни, че изглеждат добре, като не гледат на това като на източник на печалба, обяснява Димитър Савов. Таксите по системата open book са според разходите, които са видими. Доходността от тази дейност не е голяма, но когато в управлението се включи и частта, която се отдава под наем, нещата може да се оптимизират. Освен това отбелязва, че частите, които строят с цел отдаване под наем, дават възможност за по-ефективно сградно управление. Системата за климатизация например е централна. Работят по въвеждане на умни системи в апартаментите и на дигитализиране, така че да предложат на наемателите си модерен начин на живот.

В една сграда vs в много сгради

Покупката на апартамент с цел доходи от наем е най-познатата инвестиционна стратегия в България. Вече има хора с по много имоти, но купувани в различни сгради и периоди. "От инвестиционна гледна точка е по-добре да диверсифицираш риска на отделни локации, но управлението на 15 апартамента в една сграда е много по-лесно. Това са два различни модела, като единият е трудно достъпен за повечето хора", обяснява Борис Павлов, управител на Flat Manager - компания, която започна с мениджмънт на Airbnb апартаменти, а вече работи и в останалите сегменти.

Като купуват на различни места, инвеститорите не се нагърбват и с управлението на сградата. Именно възможността да имаш контрол върху него разглеждат като основно предимство хората, които развиват модела с апартаменти под наем, организирани на едно място. "Така е по-лесно за управление, няма други собственици, няма общи събрания, няма шум от съседи", обяснява Станислав Андонов от Cleves. Допълнително при големите обеми се получава и икономия от мащаба - пералните например са стандартни, по-лесно е с резервните части и с ремонтите, дава като пример Борис Павлов.

Моделът и конюнктурата

Димитър Савов обяснява, че работят по BTR концепцията от четири години, а не в отговор на текущата пазарна конюнктура. Той не коментира това, но изглежда, че сегашната ситуация допълнително работи в полза на идеята. Заради непредсказуемите разходи по строителството на този етап инвеститорите са затруднени да определят крайните цени на жилищата и често отлагат продажбите на зелено. Парите от продажби по-трудно и бавно може да се вложат в покупката на терен за ново строителство, защото качествените са дефицит. Това крие риск средствата да се обезценят. Прагматично решение е инвеститорът да си задържи имотите, тъй като дългосрочно цената им би трябвало да се увеличава. Освен това BTR моделът обещава по-висока наемна доходност от обичайната в момент, в който цените на имотите нарастват по-бързо от наемите и доходността пада. "Вместо да продават на някого, който утре ще отдаде имотите под наем и ще изкарва 3-4%, под наем ги отдават самите предприемачи, като изкарват от това двойно повече", коментира участник на пазара.

В момента не се усещат проблеми в продажбите на жилища, обяснява Димитър Савов. Инфлацията обаче повишава строителната себестойност, като в същото време изяжда доходите на хората. Ако тенденцията продължи, с времето жилищата ще стават по-малко достъпни. В резултат вероятно на повече хора ще се наложи да излязат под наем, ако искат да живеят самостоятелно. Божидар Захариев, мениджърът на Cleves, коментира, че отворени за живеене под наем по-скоро са чужденците, идващи в България. За разлика от тях българите предпочитат да имат собствен имот. Тази нагласа едва ли скоро ще се промени, освен ако няма голямо завръщане на българи, живели в чужбина, казва той.

"Целият наемен пазар има нужда от доста сериозна регулация, за да се предложи качествена услуга"

Божидар Захариев, генерален мениджър на Cleves

Пазарни ефекти

От друга страна, има ниша във високия наемен сегмент, тъй като в момента страната не предлага на идващите чужденци в достатъчна степен продукта, който са свикнали да намират на много други места по света, казва Захариев. За него навлизането на професионалисти при наемите на жилища в България като цяло е положително и ще привлече инвеститори в сферата. То ще работи за решаването на два основни проблема - сивият сектор е много голям и цените не са на нужното ниво. Ниските наемни цени той отдава на голямото предлагане, което прави хората склонни да свалят наеми, а фактът, че работят на сиво, ги улеснява в това отношение. В допълнение и страната има утвърден имидж на евтина дестинация за живеене. Това оказва влияние и върху бюджетите, които чуждестранните администрации, организации и фирми определят за служителите си, които работят в страната. "Целият наемен пазар има нужда от доста сериозна регулация, за да се предложи качествена услуга", добавя Божидар Захариев.

Доколко е ново за пазара

От BLD твърдят, че са пионери в Build to Rent концепцията на пазара в страната. Като частичен аналог Димитър Савов посочва компанията Clеves, която обаче е ориентирана към "нормални апартаменти на 3-годишни наеми за еxpats".

Има и две кооперации в "Лозенец", които изцяло се отдават под наем, но инвеститорите в тях са частни лица.

Под една или друга форма множество инвеститори/строители влизат в ролята на наемодатели, но това е по- скоро последваща реакция, а не целенасочен първоначален замисъл.

"Ние строим, за да продаваме. Няма масова практика да се прави с цел отдаване под наем", коментира Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи. От "Явлена" уточняват, че: "Не рядко строителите запазват част от апартаментите за отдаване под наем. Това обикновено са трудно продаваеми жилища на последни и партерни етажи."

В комплекс "Макси" в София пет от близо 30-те сгради се отдават под наем от самия инвеститор. В "Цариградски комплекс" също се предлагат апартаменти под наем, но те са по-скоро от собственици.

В студентски градове с развит наемен пазар, като Велико Търново например, често сгради с други първоначални функции се трансформират за отдаване под наем. Това обикновено е някакъв втори вариант, до който се е стигнало след неуспеха на първия. Такива примери, посочват от офиса на "Явлена" в града, са две сгради, строени около 2010 г., за да отговорят на търсене на военните да купуват ведомствени жилища, останало само на думи. Купувачът на стария хотел "Етър" го трансформира в стаи за студенти вероятно защото първоначалната инвестиция, необходима, за да е конкурентен на пазара на хотели, е голяма. Собственикът на бившите сгради на Уникредит и Алианц започва да трансформира в апартаменти за отдаване под наем, след като не му е било разрешено да построи нова 7-етажна сграда на мястото им.
Какво правят Cleves

Cleves работи в сегмента на корпоративното настаняване на българския пазар от около 15 години. В момента компанията отдава под наем 70 апартамента в три сгради в София. Клиенти са й посланици, дипломати, мениджъри на мултинационални компании, обясни генералният мениджър Божидар Захариев.

Тридесет и четири от апартаментите са в една от сградите в комплекса Este в "Изток". В проекта BLVD на Arco Vara на бул. "Мадрид" държат вход с 21 жилища. Освен това имат цяла сграда на "Черковна" 60 с 15 апартамента. Купували са ги анблок още в процеса на строителството с идеята да могат да предоставят цялостна услуга на високо ниво. Получили са ги на шпакловка и замазка. Жилищата не са строени специално за отдаване под наем, така че след приемането на сградата са реконструирани, за да са подходящи за тази цел. Част от дейностите - по техническата поддръжка, почистването и пр., са аутсорснати.

Самото "Клийвс" е собственост изцяло на чужденци - юридически и физически лица, които имат и други проекти в недвижимите имоти. Създадено е при предишния имотен бум - през 2007 г., по идея на двама от акционерите. Във времето апартаментите са достигали над 110 на шест локации в София - освен сегашните също в Бояна, бул. "България", кв."Изгрев". Част от тях вече са разпродадени - апартамент по апартамент. "Желанието ни беше да се фокусираме върху по-централни локации с по-ограничено строителство, за да може да предложим високия клас услуга, който търсят нашите клиенти", обяснява Захариев. А и цените на имотите в момента са добри за продавачите.

Обратно към текста
Все още няма коментари
Нов коментар

Още от Капитал

Имоти във време на инфлация

Имоти във време на инфлация