Българско семейство строи ваканционно селище в Бали

Стефан Данаилов и съпругата му заживяват на острова преди седем години. Сега се връщат в бизнеса с недвижими имоти

Законодателството на Индонезия дава възможност терените да се уплътняват оптимално
Законодателството на Индонезия дава възможност терените да се уплътняват оптимално
Законодателството на Индонезия дава възможност терените да се уплътняват оптимално
Законодателството на Индонезия дава възможност терените да се уплътняват оптимално
Темата накратко
  • Семейство професионалисти от имотите строи ваканционен комплекс с 12 къщички на индонезийския остров.
  • Общата инвестиция - с продажбите на зелено на приятели, е 450 хил. евро. Купуват и земя за нов комплекс.
  • Туризмът в Бали е целогодишен и след пълното му възстановяване от пандемията инвеститорите очакват 20-25% доходност от бунгалата.

Очакваната доходност от дървена вила за туристи в Бали, Индонезия, е около 20-25% годишно. Зависи от локацията, стила и мениджмънта, но и сезонът на тропическия остров е целогодишен. За сравнение - средната доходност от апартамент в София, Варна или Бургас по данни на ocenime.bg в момента е около 4%.

12 wow бунгала

Това вижда от опита си Стефан Данаилов, професионален брокер на недвижими имоти, който от седем години живее със семейството си на острова. Със съпругата му, също брокер, отиват там не за да се занимават с имоти, а защото искали да се оттеглят от активния бизнес и да имат време за трите си деца. Нещата обаче се завъртели така, че те построили със собствени средства и сили две бунгала, които отдават под наем. После купили 2.1 дка в съседство. И в момента строят още пет бунгала за себе си и пет са продали на приятели и техни приятели - всички те българи.

Сега в жилищната част на индонезийския курорт Нуса Дуа се оформя малко българско селище с 12 бунгала - четири с железобетонни основи и тухли и осем дървени. Има рецепция, малък бар и два басейна и се нарича Bali Wow! Bungalows. Общата инвестиция в него е 450 хил. евро и се осъществява без банкови кредити - със собствени средства и капаро от приятели. "Прогнозно трябваше да е около 420 хил. евро и бюджетът е спазен дословно. Отиваме на повече обаче заради поевтиняване на еврото с 6-7%", обяснява Стефан Данаилов.

Нуса Дуа е курорт от типа на Златни пясъци и Слънчев бряг, известен с белите си плажове. Теренът на българското селище е в жилищната му част, на 100 м от морето и на 30 м от известния на място Peninsula Bay Resort. "Наблизо са главната улица, магазините, хотелите, спа зоната. Освен това е близо до летището и 30% от всичките ни клиенти ни избират като първа и последна дестинация", казва Стефан Данаилов.

Терен и идея за още

Тази седмица той финализира сделка за други 800 кв.м наблизо, част от парцел 1.7 дка, който смята да купи изцяло. Този втори терен е на 150 м от Grand Mirage Resort & Thalasso Bali и плажа му и на 300 м от плажа на отсрещната страна на полуострова. Идеята му е през септември да започне там проект с огромен басейн като морска лагуна, с остров по средата с палми и с къщички и бунгала. "Готов проект все още няма, не знам какво точно ще строя и колко ще струва, но вече четирима български клиенти са капарирали бунгала", обяснява той. Има и други инвестиции - в 20 дка на първа линия на друг остров. Така пак е в бизнеса, от който се опитал да се оттегли.

Земята е скъпа

"Земята в Бали е скъпа, но изискванията към строителството не са толкова строги, колкото в България", обяснява Стефан Данаилов. По думите му декар в района, в който са, в момента излиза около 700 хил. евро. Затова той взема земята за 20 години - с т.нар. leasehold договор. Това му гарантира, че тя е негова за определения период и в рамките му се предава по наследство. Цената под тази форма излиза около 650 долара за 100 кв.м, предплаща се и сделката се изповядва пред нотариус. При желание след изтичането на срока договорът може да бъде подновен.

В индонезийското законодателство няма задължителни отстояния от улицата и от съседните сгради. Това позволява строежите да се изтеглят към външните граници на парцелите и върху 2 дка там може да се построи толкова, колкото в България върху четири.

Стефан Данаилов обяснява също, че собствеността на малките парцели в Бали е раздробена и трудно се комасира. Големите пък са държавни, на храмовете или принадлежат на политици и генерали и наследниците им. Държавата е чувствителна към земята си и голямото строителство върху нея става чрез смесени дружества.

Курортът Нуса Дуа например е създаден преди 40 години. Държавата изгражда инфраструктурата и остава собственик на земята. За да могат да строят, големите хотелски вериги създават смесени дружества с държавата. Задължително условие, за да могат чужденци като Данаилов да купуват земя на острова, е да имат регистрирана местна фирма.

Туризмът се съвзема

В завършен вид Bali Wow! Bungalows ще се предлага на пазара през Booking и Airbnb и сайтът ще бъде промотиран в различни социални групи, включително и за български туристи. Семейство Данаилови смята само да управлява вилите с помощта на екип от 12 души, който да работи на смени. В Индонезия няма недостиг на персонал, страната привлича и множество гастарбайтери. Купили са си и нов 7-местен автомобил, който да е на разположение на гостите на комплекса срещу заплащане за дневни турове, посещения на ресторанти, дискотеки, молове и до плажа.

Туризмът на острова вече дава признаци на оживление след пандемията - в бунгалата сега посрещаха българи от Аризона, имат резервации за австралийски, за швейцарски туристи. Хората явно започнаха да пътуват, защото и цените на самолетните билети са се удвоили и утроили. "Доскоро от София бяха по 700 - 800 евро, а сега това е цена за февруари догодина", казва Стефан Димитров. Зимата е и предпочитана от българските туристи, макар да съвпада с дъждовния сезон в Бали. Иначе силните месеци за туризма на острова са юли и август. Но самолетните билети за месец напред са от порядъка на 1100 - 1700 евро. От София може да се лети през Доха, през Истанбул, през Сингапур.

По информация на Данаилов бюджет 100 долара на ден за двама туристи е добро средно ниво, стига да не включва алкохола. Индонезия е най-голямата мюсюлманска страна в света. В Бали са хиндуисти и продажбата на алкохол не е забранена за разлика от останалата част на страната, но той е скъп. Като пример - бутилка вино среден клас в заведение е 120 долара.

И пак за доходността

Цената на цяло бунгало е мислена между 55 до 90 евро на вечер според сезона. Ако е от тези с второ полуниво, то може да приюти и семейство с малки деца. Четирите къщички масивно строителство таргетират азиатските туристи - те са просторни, с много стъкло, с две спални. Подходящи са за по-големи групи. Бунгалата са ориентирани към европейски туристи, подвластни на тенденцията Back to Nature. Те биха оценили къща от кокосова дървесина с покрив от аланг аланг. Но са малки - бунгалото е 16 кв.м и към него има 8 кв.м тераса и още толкова баня. Подходящи са за двойки или за хора, които пътуват сами.

Инвестицията в една къща е колкото в три бунгала, обяснява Данаилов. В къщата освен две спални има хол с трапезария и кухненски бокс, повече мебели и оборудване. Квадратурата им е между 111 и 140 кв.м в зависимост от това дали има второ полуниво в хола/фитнеса. Но пък приходът от две бунгала е колкото този от една къща. При бунгалата се очаква възвращаемост 25%, или инвестицията да се върне за три и половина, четири години. При къщите е около 20%. Такива са нивата, ако собственикът ги управлява сам. При пасивна инвестиция възвращаемостта става по-бавно с 15-ина процента на година. Данъците в Индонезия са прогресивни до 30%, като прагът е 3 хил. евро оборот. Такава е и стъпката нагоре, обяснява Данаилов. Държавата е ресурсна - изнася изкопаеми минерали, нефт, дървесина, каучук, кафе, и е либерална в данъчно отношение.

Брокери в оставка



Стефан Данаилов се занимава с имоти от 1994 г. досега. Четири години е работил в "Адрес". В периода 2002 - 2005 г. е отговарял за канторите "Офис площи" и "Търговски имоти", бил е регионален мениджър за София. Със съпругата му Мариана са заедно от 23 години и винаги са работили на едно и също място.

През 2006 г. правят своя агенция за имоти "Стив Болкън" (Stiv Balkan) и студио за дизайн "Стив Болкън дизайн", което предлага пълен набор услуги за проектиране и реализация на проекта. През две години се родили трите им дъщери, които сега са на 8, 10 и 12 години. По това време Стефан работел по 12 - 14 часа на денонощие и не си виждал децата. Така че въпросът бил "какъв е смисълът да имаш деца, ако не ги виждаш". Идеята за Бали им дошла от статия във вестник, в която българин описвал живота си там. Отнело им три години да спрат, да разпродадат някои имоти и да тръгнат. Затворили студиото и агенцията, довършили някои проекти и пристигнали в Бали с не много пари.

Наели три къщи с идеята да живеят, като ги преотдават под наем. На шестия месец станало ясно, че начинанието върви към фалит. Установили, че в Бали не е толкова евтино, колкото казват. И макар да може да се живее и с минимален бюджет, то е с цената на големи компромиси. Стефан Данаилов поел още четири жилищни проекта - два в България и два в Индонезия. Построили своя къща и бунгало, които започнали да отдават под наем. Купили земята в съседство, също от българи. (В Бали по думите му има компактна общност от 30 сънародници, с които се виждат, като периодично научават и за други.) Започнали да строят бунгалата на шега. Но за двете години на пандемията на острова нямало никакви туристи. Нещата се проточили, но селището вече е пред завършване.

Към началото на текста
Инвеститорът в Занзибар Калоян Георгиев: "Оказа се по-трудно, отколкото очаквах"



"Весело е да решиш да построиш 150 къщи без опит в строителството и в конкретния географски район. Но се оказа доста по-трудно, отколкото очаквах." Това каза сега за "Капитал" предприемачът Калоян Георгиев, който през есента на 2020 г. обяви планове за туристически комплекс с подобни мащаби върху терен 100 дка на о. Занзибар. По това време той беше собственик на 10 дка от земята, върху които очакваше да построи първите 15 къщи до края на годината, а до декември 2021 г. и целия комплекс. "Нещата все пак се получават, но не и с очакваното темпо", твърди сега той.



Първоначалният му проект The Nest Kite Resort и арт центърът към него функционират от около година с 20 къщички. Сега той обяснява, че сделката за останалите 90 дка земя не се е случила заради усложнения и жалби, свързани със собствеността. После покрай пандемията Занзибар стана особено притегателна дестинация и по думите на Георгиев конкуренцията между големите местни играчи и чуждестранните инвеститори за терени на първа линия се е ожесточила. Купил е ваканционно селище с 15 готови къщи в съседство и ще строи там още 30 - 40. В преговори е за още едно. Освен това подготвя ново дружество тип REIT за инвестиции в земя в Занзибар.
2 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    yql1599660338684553 avatar :-|
    Hristo Botev

    Където и да отиде БЪЛГАРИНА СТРОИ. И така е от 10 000+ години

    Нередност?
  • 2
    aiu151073990 avatar :-|
    aiu151073990

    как да се свържем със Стефан Данаилов, има ли саит или тел. или имеил ?

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал