Новозакупената сграда на ул. "Генерал Йордан Венедиков" 8 (между "София тех парк" и "Мегапарк") е със 7000 кв. м отдаваема площ върху терен от 1.8 дка
Новозакупената сграда на ул. "Генерал Йордан Венедиков" 8 (между "София тех парк" и "Мегапарк") е със 7000 кв. м отдаваема площ върху терен от 1.8 дка    ©  Цветелина Белутова

Кипърският Еverty купи пустееща офис сграда в София от унгарския WING

Сградата между "София тех парк" и "Мегапарк" е вакантна от две години, след като DXC Technology преместиха офиса си

Новозакупената сграда на ул. "Генерал Йордан Венедиков" 8 (между "София тех парк" и "Мегапарк") е със 7000 кв. м отдаваема площ върху терен от 1.8 дка    ©  Цветелина Белутова
Темата накратко
  • Кипърският инвестиционен фонд Everty, който има IT компания в страната, купи втора бизнес сграда в София.
  • Унгарският холдинг WING, чиято дебютна инвестиция зад граница беше в България, продава един от двата си имота.
  • Постройката между "София тех парк" и "Мегапарк" беше вакантна от март 2020 г., когато DXC Technology преместиха офиса си.

"Цариградско шосе" е бизнес зоната с най-голям дял вакантни офис площи в София. Причините са различни - голямо предлагане, нови сгради, липса на метро, недостиг на жилища в близост, който постепенно се наваксва. Има дори и цяла сграда, която от няколко години е празна. Тя обаче вероятно скоро отново ще се събуди за живот, след като от края на юни има нов собственик.

Продавач е унгарският холдинг за недвижими имоти WING, който влезе на българския пазар през 2018 г. с покупката на две офис сгради, а сега продава по-голямата. Холдингът е контролиран от Тибор Вереш, чието състояние за 2021 г. се оценява в медиите на 0.7 млрд. евро.

Купувач е кипърският инвестиционен фонд Everty Holdings Ltd, който през 2020 г. заяви намерения да инвестира 100 млн. евро в недвижими имоти в България в рамките на четири години. Краен собственик на Everty според Търговския регистър е Янив Натан - малтийски гражданин, пребиваващ във Великобритания. Собственик е на YNV Group, която е специализирана в инвестиции в технологии, недвижими имоти и образование.

В миналото си Янив Натан има седем години опит като главен изпълнителен директор на компанията за ИТ услуги The Yana Group. Работил е пет години в Африка на ръководни позиции в няколко строителни и телекомуникационни компании. Подкрепя няколко благотворителни организации в помощ на деца в неравностойно положение.

Част от YNV Group освен Еverty са компанията Wize, специализирана в софтуер за работната сила, академията за дигитални лидери ELEV8, финтех компанията Monifai. Ключово дружество, изглежда, е софтуерната компания Tek Experts, която се занимава основно с поддръжката на софтуер за външни клиенти и вече има офиси в седем държави и над 5000 служители. Преди десет години първо е създадено българското й дружество "Тек експъртс", което за миналата година има приходи над 44.3 млн. лв. Не е изключено новата офис сграда поне частично да е за собствените му цели, тъй като през пролетта на 2022 г. за компанията в България вече работят над 900 служители. Подобна тенденция - покупка на офис сгради за собствени нужди, в момента се наблюдава на пазара. Освен това първата имотна сделка на Everty Holdings Ltd в София е точно на сградата, в която са под наем програмистите на "Тек експъртс". На етапи през периода 2015 - 2019 г. холдингът купува "Перформ бизнес център" на ул. "Позитано" в София.

Запитана от "Капитал" за сделката, Антония Йорданова, съуправител на българските дружества на YNV Group, отказа коментар и препрати към отдела по маркетинг и продажби на групата.

Офис между офиси

Новозакупената сграда на ул. "Генерал Йордан Венедиков" 8 (между "София тех парк" и "Мегапарк") е строена преди 11-12 години върху терен 1.8 дка. Отдаваемата й площ е 7000 кв.м и допреди две години в нея се намираха офисите на IT компанията DXC Technology. След изтичането на наемния договор през март 2020 г. обаче тя се измести в Бизнес парка и оттогава сградата няма обитатели. В предишни години там се е помещавало Computer Sciences Corp (CSC), което през 2017 г. се слива със звеното за бизнес и технологични услуги на Hewlett Packard Enterprise - HPE Enterprise Services, и така се създава DXC Technology.

WING купува сградата през март 2018 г. от дружеството С.З.И., в което мажоритарен акционер е София Мариз Фльор Митев, а миноритарен - Иван Жан-Пиер Габриел Митев, и двамата швейцарски граждани. Справка в регистъра показва, че сделката е станала опосредствано от офшорно дружество. В края на 2017 г. С.З.И. апортира имота в "С.З.И. мениджмънт" и 100% от него са прехвърлени на Rangis Holdings Ltd от Британските Вирджински острови за 8.9 млн. лв. А три месеца по-късно в нова сделка собственик на компанията става "Йоврен" - дъщерно дружество на унгарската BULWIN Ingatlanberuhazo. В края на юни 2022 г. "С.З.И. мениджмънт" е купено от създаденото в средата на май "Евърти призма", което е еднолична собственост на Everty Holdings.

Цената по сделката не е публична, тъй като става чрез придобиване на търговско дружество и в публикувания договор е уточнено, че тя е определена в отделно споразумение. За ориентир - офертните цени за офис сгради в района на "Цариградско шосе", които са на пазара, се движат около 1.5 хил. - 2 хил. евро за квадрат. Предвид факта, че сградата е без наемател, не е изключено сделката да е станала и на по-ниски нива. Източници от пазара дори посочват сумата 4.46 млн. евро - същата, на чиято левова равностойност е оценен имотът при апортирането му в дружеството продавач "Йоврен" преди четири години. Това обаче би означавало около 636 евро на кв.м, което е рекордно ниско.

Друга отправна точка са банковите кредити. Според отчетите на "Йоврен" през 2018 г. то е сключило договор за заем с Пощенска банка с максимален размер 5.7 млн. евро "за частично финансиране на инвестицията в "С.З.И. мениджмънт", като към края на 2020 г. задълженията по него са 8.9 млн. лв. А след последната сделка на 15 юли 2022 г. новият собственик "Евърти призма" поема задълженията по този заем, който вече е с предоговорен максимален размер 4.94 млн. евро, а също и получава нови 2 млн. евро кредит от Пощенска банка. Лихвата е тримесечен Euribor + 2.35 пункта надбавка, която може да падне 2.15 пункта, ако се осигурят дългосрочни наематели на сградата и нетен оперативен приход минимум 800 хил. евро. Няма обаче точна информация дали цялата сума над поемането на дълга е за плащане на цената по сделката, или част от нея е например за необходими преустройства по сградата. Възможно е и сделката да е финансирана частично и със собствени средства.

WING и техните Prizma Offices

През март 2018 г. WING придобива още една офис сграда в София. Тя е на ул. "Григорий Горбатенко", в близост до метростанция "Младост 1", и е с отдаваема площ едва 770 кв.м. Неин краен собственик по това време е дружество "Булмаг" - също компания в сферата на IT услугите, регистрирана през 1991 г. като българско-унгарско дружество с ограничена отговорност, което става акционерно през 2003 г.

Общата цена на двете сделки - за сградата на ул. "Генерал Йордан Венедиков" и за тази на ул. "Григорий Горбатенко", е 9.85 млн. евро, както става ясно от обява на собственика на фондовата борса в Будапеща. Всъщност инвестицията в България е първата в чужбина за холдинга. Сградите са рекламирани като модерен и разходно ефективен комплекс под името Prizma Offices, предлагащ 8000 кв.м обща отдаваема площ около бул. "Цариградско шосе" в района на "Младост". Придобиванията частично са финансирани с кредит. През февруари 2018 г. "Йоврен" сключва договорна ипотека с Пощенска банка на стойност около 12 млн. лв.

Впоследствие WING, които са един от най-големите унгарски девелопъри и инвеститори в сферата на имотите, купува и Echo Investment, компания на жилищния пазар в Полша, и обособява международната си дейност в WING International Holding Company (съкратено WING IHC). Двете сгради на софийските Prizma Offices все още стоят на сайта на дружеството.

Мащабните планове на Everty

Преди две години от Everty обявиха намеренията си да инвестират 100 млн. евро в България и уточниха, че се интересуват от офис сгради в София и в големите градове и искат да изградят портфолио от хотели в страната. Освен това заявиха, че се ангажират да поддържат, управляват и развиват портфейла си от имоти минимум 15 години чрез собствени средства и институционално финансиране. Холдингът е обявил планове в същия мащаб още за Коста Рика и Гърция, а освен това има дейност в САЩ и Нигерия.

По това време "Евърти България", регистрирано през 2015 г., вече е собственик на "Перформ бизнес център" на Солни пазар (между улиците "Позитано", "Три уши" и "Волга"). Офис сградата е близо 40 хил. кв.м и е купувана поне на три етапа, етаж по етаж, като финално е придобита през 2019 г. срещу почти 45 млн. лева. Продавач е "Перформ риал истейт" с крайни собственици италианците Аффо Северина и Джермано Фанели. Сделката е осъществена с кредит от Уникредит Булбанк. През януари 2020 г. ипотеката върху имота е вдигната, а през май - и залогът върху дружеството.

За 2020 г. "Евърти България" има приходи 6.5 млн. лева, което е с 2.2 млн. лева повече от предишната година. Въпреки това дружеството е на загуба 1.4 млн. лева преди данъци. През 2021 г. приходите са 6.13 млн. лева, а загубата - 1 млн. лева. През ноември 2019 г. е учредено и дружеството "Перформ пропърти мениджмънт", което за 2020 г. след облагане с данъци е на загуба 585 хил. лева.

И малките сгради около Докторския паметник

Също в средата на 2020 г. през дъщерното си дружество "Евърти Оборище" фондът придобива два апартамента в сграда на ул. "Марин Дринов" 23, които вървят заедно с идеалните части от фитнеса и басейна в нея. Първоначално те са принадлежали на "София сити флетс", дружество на Албена Евтимова и Георги Дренчев, което през 2016 г. прехвърля дяловете си на кипърското INV Holding Ltd, откъдето през юни 2020 г. ги придобива кипърският Everty Holdings.

През април тази година "Евърти" купува и бутиковия хотел "София резидънс" на ул. "Оборище 63" в София. Самата къща е 131 кв.м, върху дворно място 311 кв.м, с ресторант към нея 64 кв.м. Според имотния регистър "Евърти портфолио България" става собственик на хотела за малко над 8 млн. лева. Продавач е "София резидънс", дружество с двама швейцарски и двама български собственици. Франсоа Родолф Дрейер участва чрез дружеството си "Ариане", Ерик Адриен Пелатон - чрез дружеството си "София рентал", в което освен него влизат Лиляна Петкова и Александър Георгиев. В началото на юли "Евърти портфолио България" е кредитирано с 1.9 млн. евро от Уникредит Булбанк при лихва 2.6%.

И двете сделки са за района на Докторския паметник, където са най-скъпите сгради в София. През май тази година е регистрирано и "Евърти Рожен". Локацията предполага бъдеща сделка с индустриален имот, но засега такава няма.

Всички тези български дружества за имоти са собственост на кипърския Everty Holdings, които има трима управители - Антония Йорданова, Лъчезар Лозанов и Василиос Василиоу, и по информация от регистъра се представляват от поне двама от тях, действащи заедно.

2 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    1i avatar :-|
    Баличея

    Рано или късно част офис сградите трябва да се преустроят в жилищни. Офисът е концепция от миналото

    Нередност?
  • 2
    tarikata avatar :-|
    Петър Петров

    До коментар [#1] от "Баличея":

    Рано или късно жилищните сгради трябва да се преустроят в офис или работни .

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал