Нов комплекс с къщи между Бистрица и Панчарево за 35 млн. евро

Инвеститори в проекта са Адолф Гаст и Ели Егоси, а ДСК го кредитира с 26 млн. евро

По информация от брокерите "Камбаните резиденшъл парк" е на 8-11 мин. с кола от метростанция "Бизнеспарк София"
По информация от брокерите "Камбаните резиденшъл парк" е на 8-11 мин. с кола от метростанция "Бизнеспарк София"
Темата накратко
  • Инвеститорите Адолф Гаст и Ели Егоси развиват затворен комплекс върху 100 дка между Панчарево и Бистрица
  • Първата фаза, която предвижда 68 къщи и 32 апартамента, ще струва около 35 млн. евро и е кредитирана с 26 млн. евро от ДСК
  • Проектът е на 10 минути от София, активно се продава на зелено, но проблемът с пътищата наоколо продължава да е голям

Преди три години, когато имотният пазар беше балансиран и процъфтяващ, около София зачести строителството на мегакомплекси с къщи. Далновидно, както показа пандемичната 2020 г., която доведе до бум в търсенето на по-големи жилища с дворове. После все повече малки предприемачи започнаха да строят множество малки комплекси - с по две-три или повече къщи в парцел. Така по-скоро се уплътнява съществуващата инфраструктура в кварталите в полите на Витоша (но не само), отколкото да се изгражда нова, както правят големите играчи с размах.


Благодарим Ви, че чететете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Инвеститорите Адолф Гаст и Ели Егоси развиват затворен комплекс върху 100 дка между Панчарево и Бистрица
  • Първата фаза, която предвижда 68 къщи и 32 апартамента, ще струва около 35 млн. евро и е кредитирана с 26 млн. евро от ДСК
  • Проектът е на 10 минути от София, активно се продава на зелено, но проблемът с пътищата наоколо продължава да е голям

Преди три години, когато имотният пазар беше балансиран и процъфтяващ, около София зачести строителството на мегакомплекси с къщи. Далновидно, както показа пандемичната 2020 г., която доведе до бум в търсенето на по-големи жилища с дворове. После все повече малки предприемачи започнаха да строят множество малки комплекси - с по две-три или повече къщи в парцел. Така по-скоро се уплътнява съществуващата инфраструктура в кварталите в полите на Витоша (но не само), отколкото да се изгражда нова, както правят големите играчи с размах.

Тази година пазарният вятър стана студен. Поскъпналото строителство, войната, инфлацията забавиха и търсенето, и предлагането на къщи - този най-скъп продукт в сегмента на жилищата. Обяснимо - ако през 2019 г. нова къща в комплекс струваше 250 хил. евро, сега цената й гони половин милион. По-бюджетните редови къщи са между 320-450 хил. евро. Но най-търсени на този етап според Colliers, от чийто доклад са данните, на този етап са не къщите, а луксозните тристайни апартаменти - между 240 и 300 хил. евро.

От около три седмици на пазара на комплекси от къщи около София има събитие. В активна продажба е първата фаза на "Камбаните резиденшъл парк" - затворен комплекс върху 100 дка на хълмовете между Бистрица и Панчарево. С появата си с мащабен продукт във високия ценови клас при жилищата на труден пазар с неясно бъдеще инвеститорите индиректно заявяват претенция, че предлагат продукт, който има достойнствата да успее при все предизвикателствата. В екипа са събрани големи имена от имотния бизнес. Като начало се предвиждат 102 жилища - самостоятелни, редови къщи и апартаменти, на площ от 40 дка, от които 4 дка борова гора.

Строително разрешение има отпреди година. От средата на юли изграждането е обезпечено и с почти 26 млн. евро кредит от ДСК. В момента тече подготовката на терена за апартаментните сгради. Цените тръгват от 1900 евро на кв.м. Агенциите по продажбата казват, че има голям интерес.

"Реално продаваме от две седмици, а вече имаме депозирани немалко имоти, с чиито кандидат-купувачи предстои дасключим предварителни договори"

Явор Пердухов,мениджър на Forton Homes

Инвеститори с размах от моловете

"Камбаните резиденшъл парк" е проект на дружеството "Голдхърст риъл естейт" с едноличен собственик швейцарецът Адолф Гаст. В публичното пространство Гаст е описван като бизнесмен и филантроп, чиито интереси се простират от недвижимите имоти, през куриерските доставки до услугите в медицинския сектор. Има бизнеси в Швейцария, САЩ, Русия, Израел, Румъния и България. Дава инвестиционни съвети в медиите.

"Голдхърст риъл естейт" е регистрирано в България още през 2006 г. Тогава Гаст купува и 105-те дка ниви над Панчарево, където сега ще е "Камбаните резиденшъл парк". Според Имотния регистър плаща за тях 23 млн. лева на "Индустриал комерс", представителите на "Хюндай" за България. Отново според регистъра дружеството притежава и индустриален терен от 47 дка във "Военна рампа". На сайта на бъдещия затворен комплекс е посочено, че за 15 години съществуване "Голдхърст риъл естейт" е успяло да реализира над десет международни имотни проекта, основно жилищни.

По-известното лице на българска почва в проекта е управляващият партньор Ели Егоси (в Търговския регистър Елиезер Егози). Той от 20 години работи в страната и името му е знаково от периода на навлизането и утвърждаването на моловете в София и в страната. Беше изпълнителен директор на "Мол София", "България Мол" и партньор в "Гранд мол Варна".

"Партньорството между двамата инвеститори започва, когато г-н Гаст проявява интерес за покупка на "България мол" - един от търговските центрове, изграждани от г-н Егоси. Сделката не е осъществена, но се заражда партньорството между тях и г-н Егоси го съветва за различните бизнеси в сферата на недвижимите имоти в целия свят", обяснява Петко Лозанов, проектен мениджър на "Камбаните резиденшъл парк".

Самият Лозанов започва да работи с Егоси още при създаването на "България мол". Двамата имат и няколко завършени жилищни проекта за луксозни еднофамилни къщи висок клас - "Монт Вю" в квартал "Витоша" и "Зограф 63" в кв. "Драгалевци". Освен с търговския център Лозанов има опит и с офис сгради, и с няколко апартаментни комплекса в Банско. Бил е мениджър проектен мениджмънт във Forton.

До гората, до реката

"Комплексът предлага нов начин на живот на модерния градски човек в близост до природата, какъвто в България тепърва започва да се установява. Близо си до града, а се прибираш нависоко, в сигурна среда, където има 24-часов контрол на достъпа, а няма шум, прах и смог. Имаш тенис кортове, баскетболни и футболни игрища, детски площадки и въжени паркове, открити фитнеси и 2.5 км алеи за бягане, кучешки паркове, зони за барбекюта", обяснява Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes - жилищното направление на компанията за бизнес имоти C&W Forton, което е един от продавачите по проекта. Продажби се осъществяват и през Home Boutique, като вероятно кръгът от агенции ще бъде разширяван.

Според регистъра на НАГ става дума за 21 хил. кв.м РЗП в местността "Дупките" на с. "Панчарево". Теренът по-точно е в съседство с вилната зона "Косанин дол" на Бистрица, и в близост до в.з. "Малинова долина - Герена" и до жк "Камбаните". В същото време, както казва Пердухов, той е на между 8 и 11 минути с кола от метростанция "Бизнес парк София" в "Младост 4".

На север и на изток затвореният комплекс граничи с борова гора, която според общия устройствен план трябва да остане такава. Част от нея попада в границите му. На запад теренът стига до река (Върла река), където се предвижда крайречен парк. В този район ще са 20-те самостоятелните къщи, големите от които са с по пет спални. Редовите къщи (48 на брой) - с по три спални, са "разминати" в пространството така, че да създават усещане за конфиденциалност. А двете сгради с 32 апартамента общо са във високата част срещу гората. Отоплението ще е на газ и климатици. Предвидена е и собствена пречиствателна станция.

Проектът е изработен от "Линднер България". За строител е избрана варненската компания "Комфорт", в чието портфолио е софийският "Парадайз мол". Инвеститорът вече е дарил на общината близо 3 дка за улиците и тротоарите, по които ще става движението в комплекса. Управлението ще се осъществява от негово дружество. В момента се изготвят вътрешните правила, които ще са нотариално заверена част от предварителния договор.

"Камбаните резиденшъл парк" ще се случва на три фази. Засега е ясно, че на втората ще бъдат построени кметството на комплекса, в което ще има търговски площи, както и паркинг за гостите на комплекса. Как ще изглежда финално проектът ще зависи от обратната връзка от сегашните продажби. Към фаза две ще се пристъпи, след продажбата на 70% от жилищата от първа фаза.

Финансово рамо от Банка ДСК

От "Голдхърст риъл естейт" оценяват очакваната си инвестиция във фаза едно на "Камбаните резиденшъл парк" на около 35 млн. евро. В средата на юли тази година Банка ДСК кредитира проекта с почти 50 млн. лева. Големият инвестиционен кредит от 45 млн. лева е за четири години при лихва тримесечен ЕURIBOR плюс 3.25. Отделно има револвираща кредитна линия за 4.9 млн. при лихва среднопретегления депозитен индекс (СДИ) + 2.2%. Те са обезпечени със залог на дружеството "Голдхърст риъл истейт", чийто капитал миналия септември е вдигнат до 4 млн. лева и личните дружествени дялове на Адолф Гаст. Срещу инвестиционния кредит е ипотекиран и теренът от 102.69 дка.

Петко Лозанов обяснява, че са получили одобрение от банката за целия проект, но засега са взели финансиране само за първата фаза. ДСК дава възможност клиентите на жилищния комплекс да използват преференциални условия за ипотечни кредити при закупуването на имоти в комплекса, пише на сайта на "Камбаните".

Интерес на зелено

"Реално продаваме от две седмици, а вече имаме депозирани немалко имоти, с чиито кандидат-купувачи предстои да сключим предварителни договори", обяснява Явор Пердухов. По негова информация поравно депозират хора, търсещи имот за живеене, и с цел инвестиция. Сред тях има и обитатели на други затворени комплекси, които търсят нови проекти, в които познатите им проблеми да бъдат елиминирани.

Пердухов обяснява, че в момента се работи по съдържанието на предварителните договори. Схемата, по която продават в момента, е 5000 евро депозит, 15% от стойността на сделката при подписване на предварителния договор, 5% при изграждането на фундамента, 20% на акт 14, половината от цената на акт 15 и останалото на акт 16.

По груби изчисления цените на най-малките от 48-те редови къщи в "Камбаните резиденшъл парк" тръгват от 360 хил. евро, а на най-малките от 20-те еднофамилни наближават 600 хил. евро. Важно уточнение е, че става дума за имоти, които се очаква да бъдат завършени през 2024 г. В депозитните споразумения има клауза за индексация.

Към началото на текста

"Строителната механизация ще минава през временния подход извън квартала, за да не се обезпокояват живеещите там. В момента той се изпълнява".

Петко Лозанов, директор на проекта

А пътят дотам

Продавачите наблягат, че "Камбаните резиденшъл" предлага "качество на живот в един затворен комплекс, в една затворена среда". Към комплекса на ул. "Амарант" 1 ще има два подхода. "Основният достъп ще бъде от западната страна на проекта, където ще бъде изградена нова улица в посока Околовръстен път", обяснява Петко Лозанов. Маршрутът минава през комплексите "Бел вали" и "Гаритидж парк" в посока метростанция "Бизнес парк София".

С подхода в източна посока нещата са малко по-сложни. Той позволява по ул. "Попов извор" и през комплекса "Бяла черква" да се продължи по ул. "Проф. Асен Киселинчев" и с кола да се стигне за 10 минути до "Самоковско шосе". Там се излиза в района на ветеринарната клиника "Син Кръст" (след езерото Панчарево в посока София).

През ноември 2021 г. жители на западната част на "Косанин дол" пишат до кмета на Панчарево, главния архитект на София и ДНСК, като настояват пътят през "Попов извор" да не се ползва за преминаване на тежка транспортна техника за строителството на новия комплекс. Обясняват, че това е единственият останал път, който ги свързва с града, и че той е с тънка асфалтова настилка, правена с техни лични средства. Преди е имало алтернатива по ул. "Скални мотиви" към ул. "Проф. Асен Киселинчев", но се оказало, че този път попада в частен терен, чийто собственик го е застроил и заградил. Авторите на писмото обясняват, че преминаването на тежкотоварна техника ще създаде проблеми не само на тях, но и на живеещите в останалата част на трасето към "Самоковско шосе" - в местност Детски град, Англо-американско училище и пр. Задръстванията по този маршрут сутрин и вечер стигат чак до комплекса "Бяла черква", казват те.

В писмото настояват община Панчарево да задължи инвеститора да построи планирания път през реката в посока "Камбаните". А самата община да изгради алтернативен път, който да замести затворения ("Скални мотиви" - "Проф. Асен Киселинчев"). Освен това на база явно злополучния си опит настояват инвеститорът да спази параметрите на застрояване, да изгради собствен трафопост, водопровод и канализация и да съхрани горите - все неща, които той е изпълнил.

"Всичко се разви по най-добрия начин", казва сега Емилия Печева, инициатор на подписката. Кметът на района приел молбата им присърце, преговарял с инвеститорите и съвместно уточнили временен маршрут по полски пътища в посока на "Бистришко шосе", през който да се карат строителни материали. От дружеството инвеститор потвърдиха, че "строителната механизация ще минава през временния подход извън квартала, за да не се обезпокояват живеещите там. В момента той се изпълнява".

В писмото си жителите на Косанин дол описват също как около тях много се строи. Заради тесните улици се случва минаващите големи камиони и помпи да бутат огради на частни имоти, а и електрически стълбове, което води до аварии. Че стават задръствания поради невъзможност от разминавания и че асфалтът се напуква. И се възмущават как може да се дава разрешение за строеж, преди да има изградена инфраструктура и възможност за достъп за тежкотоварна техника при строителство в такива големи размери.

1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • Петър Рударски
    • + 2

    "На север и на изток затвореният комплекс граничи с борова гора, която според общия устройствен план трябва да остане такава."

    Ще остане такава, докато поредният алчен архитект и корумпиран общинар не разрешат някой мегапроект в съседство... След това вече няма да е борова гора...

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал

Горещи имоти за Уолстрийт

Горещи имоти за Уолстрийт