Второто море на българите

Българската треска по имоти в Гърция

За 15 години около 10 хил. българи са купили ваканционни домове по Беломорието, а броят на българските хотели наближава 50

Темата накратко
  • За 15 години около 10 хил. българи са купили ваканционни домове по Беломорието, а броят на българските хотели наближава 50
  • БГ вложенията в Гърция са във всички ценови сегменти, като през 2022 г. има пик в цените, сделките и туристическите пътувания
  • Инвестициите в 5-звездни хотели са бавни и трудни, но Атина субсидира луксозния туризъм. За по-малките проекти има достъпни европейски програми

Всичко тръгна от туристическите пътувания. След 2001 г., когато отпаднаха визите за Гърция, българите започнаха да откриват плажовете на Бяло море. Още оттогава датират 6-часовите опашки на Кулата. После години наред пътуваха за лятото в Северна Гърция. След 2007 г., когато като граждани на ЕС вече получиха право, започнаха да купуват имоти. А с вдигането на доходите и развитието на компаниите си тук, вече имат и ресурса за подобни инвестиции.


Благодарим Ви, че чететете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • За 15 години около 10 хил. българи са купили ваканционни домове по Беломорието, а броят на българските хотели наближава 50
  • БГ вложенията в Гърция са във всички ценови сегменти, като през 2022 г. има пик в цените, сделките и туристическите пътувания
  • Инвестициите в 5-звездни хотели са бавни и трудни, но Атина субсидира луксозния туризъм. За по-малките проекти има достъпни европейски програми

Всичко тръгна от туристическите пътувания. След 2001 г., когато отпаднаха визите за Гърция, българите започнаха да откриват плажовете на Бяло море. Още оттогава датират 6-часовите опашки на Кулата. После години наред пътуваха за лятото в Северна Гърция. След 2007 г., когато като граждани на ЕС вече получиха право, започнаха да купуват имоти. А с вдигането на доходите и развитието на компаниите си тук, вече имат и ресурса за подобни инвестиции.

Сега, двадесет години по-късно, близо 10 000 българи по експертни оценки имат ваканционни жилища в Гърция, а броят на хотелите с български собственици наближава 50. Официална статистика липсва. Но феноменът с българските инвестиции в гръцки имоти се развива на всевъзможни нива и вече е съвсем очевиден. Той дава повод и за печални, и за възторжени заключения.

Фактът е, че 15 години след членството на България в ЕС не само гърците инвестират в производства, търговия, имоти и банки в страната ни. Вече и много българи имат домове в Гърция, а и немалко български бизнеси диверсифицират с инвестиции в туризма и настаняването най-вече в северната част на страната.

Защо българите инвестират в Гърция? "За мен първо и основно е комфортната и свободна среда. Нямам случай някой да не е допуснат да осъществи своето намерение. Виждаме, че дори и големите инвестиции са се случили. А и условията са изключително благоприятни за туристите - като природни дадености, спокойствие, човешко отношение, нормални взаимоотношения и гостоприемство", казва Петър Райчев, член на УС на Стопанска асоциация Пловдив. Организацията работи по проекти за трансгранично сътрудничество с Гърция и има поглед върху бизнес инвестициите.

Виждаме засилен интерес от българи

Саввас Карафилидис, председател на Българо-гръцката търговско-промишлена камара, пред "Капитал"

Халкидики, Кавала и Тасос

Едни от най-големите и луксозни хотели в момента и на Халкидики, и на остров Тасос принадлежат на българи. При все цялата условност на подобни обобщения се смята, че сред българите - купувачи на имоти по ръкавите, преобладават тези от София, което е логично заради броя и доходите на столичани. От развитите туристически дестинации в Гърция зоната на Халкидики е най-близката до българската столица. В Полихроно, Посиди, Пефкохори има вили за по около милион, които се отдават под наем за по 5 хил. евро месечно. Има и собствености в по-ниския ценови клас, а и напоследък доста се строи.

От година се наблюдава и пренасочване на българи (и хора от София) от Халкидики към крайбрежието западно от Кавала, заради по-бързото придвижване и по-ниските цени, казват брокери на имоти. Така избягват задръстванията от Солун към ръкавите. Офринио например, развиващо се селище с нарастващо български присъствие, е само на 300 км и четири часа от София през ГКПП Кулата, а за ресторантите се твърди, че са с 30% по-евтини от тези на Халкидики. Така тези райони от предпочитани за Южна България вече стават с общонационално присъствие.

Български колонии в Неа Перамос, Керамоти, Тасос

Благодарение на отварянето на граничните пунктове Златарево и Маказа крайбрежието източно от Кавала към Александруполис е най-близо до Пловдив (220 км), Смолян (120 - 140 км), Хасково (120 км). За Кърджали се шегуват, че направо е беломорски град - само на 80 км от Комотини. С пътуванията от България започват да се развиват и туризмът, и пазарът на имоти в района на Ксанти. Там има колонии от българи в селата Авдира, Миродато и Мандра.

По данни на гръцки източници напоследък има и българи, които купуват имоти на Ривиерата на Атина, на Лефкада и на Миконос. Твърди се, че освен в Халкидики и по крайбрежието на Кавала български инвестиции вече има и на остров Крит.

Лични инвестиции в един или повече имоти

Най-масовите имотни сделки са за ваканционни жилища - апартаменти, мезонети, къщи в строеж, стари къщи за реновация, парцели, за да се строи за собствени нужни. Спектърът на вложенията е доста широк - от 15 хил. евро за парцел за каравана и от 60 хил. евро нагоре за апартамент. Има къщи за по 200 хил. евро, за по 1 млн. Зависи къде, какво е строителството, от разстоянието на морето и гледката. В последните години цените на имотите се вдигат и поради засиления интерес има очаквания тенденцията да продължи.

"Цените започнаха да се покачват през 2019 г. и след ковид отскочиха с 10%. Ако преди три-четири години един среден апартамент струваше 60 - 65 хил. евро, сега е 75 - 80 хил. евро. Отделно и разходите по сделката са около 500 - 600 евро. Продавачите поискаха повече и защото от тази година има нов закон, който ги задължава да си извадят електронен сертификат за имота, като онлайн се качват всички документи за него. Самата услуга струва още 500 - 600 евро", обяснява Нина Циклаури, отговорник за чуждестранните клиенти в агенцията Re/Max Choice. Комисионите на агенциите варират между 2 и 4%. Освен сградите с данък се облага и земеделската земя. В Гърция цените обикновено се обявяват на имот. Доколкото се споменават нива на квадратен метър, най-ниските сега са 1500 евро, а на много места достигат и надхвърлят 2000 евро. Сравненията с българското Черноморие са много трудни, най-малкото защото в Гърция цената отразява реалната жилищна площ, а и жилищата се предават готови с довършителните работи, а не на замазка, както е в България.

В типичния случай личните имоти се отдават под наем на други физически лица. Най-често през платформи като Booking, AirBnB и гръцките аналози или пък директно на кръга от български приятели. Някои собственици твърдят, че го правят, колкото да покрият данъчните и режийните си разходи. В Гърция те не са високи, но все пак са над българските. Други купуват втори или трети имот с инвестиционна цел. Рефрен на брокерите е, че ваканционната собственост в Гърция носи 6-7% годишна доходност бруто. По крайбрежието на Кавала вече има и българи, които предлагат услуги по управление на имоти на сънародниците си.

Отделна тема е, че от 2010 г. едва 383 българи са декларирали пред НАП, че притежават имоти (670 имота) в Гърция, по информация от приходната агенция, предоставена по запитване на "Капитал" (виж таблицата). Дори и в тази капка вода обаче се вижда тенденция на нарастване. За инвестициите през фирми с българско участие съвсем липсва информация.

Защо българите инвестират в Гърция. За мен първо и основно е комфортната и свободна среда. А и условията са изключително благоприятни за туристите

Петър Райчев,член на УС на Стопанска асоциация Пловдив

Бизнес инвестициите - в хотели и ваканционни селища

"В началото тенденцията беше за покупка и ремонти на готови хотели, но в последните пет години масово се инвестира в парцели и строежи", казва Петър Райчев. Типичният български инвеститор в Гърция сега, по негова информация, е човек, който диверсифицира основния си бизнес. А най-масовата българска хотелска инвестиция е в обект с до 20 стаи. Отделно има и големи ваканционни хотели. Част от собствениците лично са въвлечени в управлението, други наемат мениджъри.

"Инвестицията в гръцки луксозен хотел със сигурност е по-голяма от аналогична в българските морски курорти, но пък цената на нощувките е понякога и 2-3 пъти по-висока, а сезонът е по-дълъг. Пандемията разбърка сметките, но като стандартна възвръщаемост за голям обект се приемат 7-8 години. Специално за 5-звездни хотели в северната част от страната Гърция дава голяма субсидия за развитие на луксозния туризъм. Тя е общо 40% от вложената сума в леглова база (т.е. без земя, инфраструктура, басейни и др.)", обясни местен инвеститор. Така при проект за 30 млн. евро, от които 20 млн. са за леглова база, 8 млн. евро постепенно се получават обратно. Но има изискване инвеститорът да не е част от голяма корпоративна структура, а независимо лице. Български банки (като се изключи прецедентът ББР, които финансираха покупката на петзвездния "Мираджио" на Касандра) по принцип не финансират проекти в Гърция, но опция за това са гръцките банки.

"В малък хотел с 10 - 15 стаи при сегашните нива инвестицията е поне 1 млн. евро", казва Нина Циклаури. Хубав парцел в регулация или пък земеделска земя от над 4 дка струва поне 250 хил. евро, а ако е до море - 300 хил. евро. Отделно за строителството отиват около 600 хил. евро, така че себестойността излиза милион, и ако хотелът се продава, цената е около 1.3 млн. евро. Зависи и къде е - дали в Кавала, където е пълно с хора, или другаде, казва тя.

Като цяло на хотелите по нищо не личи, че са български. Инвеститорите са наясно, че туристите отиват в Гърция заради самата Гърция. Ако има нещо, което ги отличава, то е, че се стараят да предлагат повече качество и лукс от конкурентите си - местата за настаняване са основно с гръцки и рядко турски собственици. "Повечето инвеститори работят в тясно сътрудничество с местните институции и независимо от бюрокрацията нещата се случват. Вървят точка по точка и спазват строителните изисквания, които са жестоки, до последната запетайка. Нямат забавена осигуровка, нито забавен данък", казва Петър Райчев.

Друг инвестиционен хит са вилните селища. Проект за 10 къщи мезонетен тип върху парцел около декар и застроена площ около 600 кв.м в Халкидики например е оценен за около 750 - 800 хил. евро, преди да поскъпнат строителните материали. Сега нивата биха били с около 30% отгоре - над милион евро за селището, обяснява Райчев.

Инвеститорите са по-склонни да задържат част от собствеността за дългосрочно управление - например да продадат едната половина от къщите, а другата да остане за отдаване под наем. Има и съвсем микропроекти с по три-пет къщи. И там предприемачът задържа едната, а другите строи за приятелите или продава.

Вече има и строители с по две-три жилищни кооперации и в Солун, и в Кавала.

Тенденция е, че и цените на терените вървят нагоре. Актуално предложение към български собственик за терен от 1.4 дка с проектиран хотел и издадено разрешително за строеж в Палио например сега е 650 хил. евро, по информация на Петър Райчев.

Вече и с европейски програми

Актуална тенденция е и участието на българските инвеститори в европейските програми за хотелиери в Гърция - за нови бази за настаняване или за ремонт на съществуващи, допълва Райчев. Стига да отговарят на изискванията, те са наравно с местните собственици. Вече има новопостроени хотели от българи с европейски средства. В момента например е отворена програма за бутикови хотели в градска среда в Кавала. Очаква се в края на октомври да бъде открита и програма за частни квартири и къщи, също обвързана с определени изисквания.

"Тук всичко става по европейски програми, като нещата са много регламентирани - 10% вземат консултантните фирми, ясно е каква част от разходите се поемат. Инвеститорът поема ангажимент да назначи определен брой хора, поне един висшист. Като за служител се плащат поне 600 - 700 евро осигуровки месечно", потвърждава и Христина Андонова, собственик на агенцията за имоти VIP Real Estate с офис в Неа Перамос.

"Все още изчаквам разрешително за строеж и не съм стигнал до строителството, но много хора ми казват "провери по програма, защото има много възможности". Изглежда, че програмите са достъпни за всички, като е ключово човек да регистрира фирма в Гърция", коментира за "Капитал" и български кандидат-инвеститор в хотел на Тасос. Заедно с двама приятели той планира да строи апарт хотел с 12 стаи в три независими сгради без рецепция с цел отдаване под наем.

Построй си сам

Инвеститор в голям обект разказа, че строителството в Северна Гърция е бавно и скъпо, но се спазват регламенти, като няма и намек за искан рушвет. Първо се определя т.нар. морска линия (влиза се на например 100 метра в морето и се пуска определен ъгъл, примерно 15%). Така се получава ограничение от два етажа. Следват идейни проекти, архитекти, надзорна компания, които дават очертание на възможните сгради. После на терена на бъдещия обект влизат археолози за проучвания. Това може да отнеме над година и да струва няколко стотици хиляди евро на инвеститора.

Има и други детайли, например токът в Гърция е непостоянен и трябват агрегати заради бурите, а водата често е с мирис и има нужда от пречистване, обясни друг български предприемач.

"В населените места може да се строят сгради до 4-5 етажа много близко една до друга. Ако е близо до морето на един етаж, на дистанция от него - на два. Извън урбанизираните територии върху минимум четири декара земеделска земя може да се изградят 200 кв.м. Такива са общите правила. Но освен това има и много специфични - по области, в зависимост от археологическото наследство. Местните власти имат право да налагат правила за вида на сградите - дали трябва да са с плосък покрив или целите в бяло", обяснява архитект, собственик на проектантско бюро. Според него заради многото специфики човек няма как да се справи сам и задължително трябва да мине през местни проектанти.

И по негова оценка да се строи в Гърция е бавно и сложно, особено по островите, където строителните материали се превозват с ферибот. В Северна Гърция все още не са навлезли модерните технологии, познати в България, и липсва работна ръка за грубата работа. Инвеститори в по-малки обекти коментират, че стандартното време от покупката на парцела до завършване на обекта и пускането му в експлоатация е две и половина - три години.

Българските строителни фирми по принцип могат да работят в Гърция, но ако имат лиценз и регистрация. Освен това строителните работници, ако са български, или трябва да бъдат командировани, или да им се плащат осигуровки. Най-често те или отиват нелегално, или се работи с местни фирми, казва проектантът.

Освен това според него големи проекти в Гърция вече е трудно да се строят - окрупнените имоти са малко, а параметрите на застрояване - ниски.

И грешките на растежа

На по-малки терени хората поставят каравани с навеси, но на ръба на закона. Преди години нашумя случай, в който гръцките власти глобиха българи за незаконно строителство. Те са построили дървени вили и контейнерни къщи на терен, на който е можело да се поставят само подвижни конструкции като каравани и кемпери. А глобите в Гърция са от порядъка на 60 000 евро за 100 кв.м, и още по 30 000 евро всяка година до премахването на постройката. Разказват се и други злополучни случаи - например с покупка на къща за стотици хиляди евро в 30-метровата зона от морето, която на практика няма как да бъде узаконена. Или за инвеститори, които са очаквали, че и в Гърция регулацията може да се променя парцел по парцел. Докато там в регулация влиза целият район и това минава през парламента. Има и поучителни грешки на растежа. Но тенденцията е факт - българите харесаха Северна Гърция и инвестират там все по-масово.

Виждаме засилен интерес от българи

Саввас Карафилидис, председател на Българо-гръцката търговско-промишлена камара, пред "Капитал"



Виждаме тенденция на засилен интерес от българи за инвестиции в Северна Гърция, но няма статистически данни, с които да я го докажем, казва Саввас Карафилидис, председател на Българо-гръцката търговско-промишлена камара. Засега липсва официален регистър на инвестициите в гръцката държава, който да предоставя подобна информация.

Интересът по негови наблюдения е най-вече към туризма и строителството с инвестиционна цел. В последно време има и запитвания за фотоволтаични централи.

Гърците са гостоприемни като народ и помагат на чужденците да инвестират, но бюрокрацията трябва да се намали и вероятно в скоро време това ще се случи, казва той. Отбелязва и че в страната има предпоставки за развитие на малкия бизнес. "На един гръцки остров, освен да направиш хотел с 1 млн. евро, можеш да инвестираш 10-15 хил. евро в магазин за сувенири от 10 кв.м. Интервалът е широк и има място за всички", казва той.

Важно е да се познава законодателството и да се избере вярната правна норма според типа инвестиция. В това отношение повечето инвеститори прибягват до консултации с юридически и счетоводни бюра в Атина. Но дали ще е успешна дадена инвестиция зависи най-вече от бизнес плана и от това тя да бъде огледана от всички гледни точки.

Обратно към текста
1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    enterfornone avatar :-|
    enterfornone
    • + 3

    "Или за инвеститори, които са очаквали, че и в Гърция регулацията може да се променя парцел по парцел. Докато там в регулация влиза целият район и това минава през парламента."

    Цялата статия може да се напише около този ред. После така можем да си обясним защо и София, и морето и "банското" приличат на фавели, а хората ходят в Гърция.

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал

Жилищният пазар в Русе подскочи

Жилищният пазар в Русе подскочи