Новият брой:
Служебната президентска република

Рояци по-евтини къщи са в строеж на запад от София

Новият хит е община Божурище с доскоро неизвестните села Гурмазово, Хераково и Пожарево. А цените на къщите там гравитират около 200 хил. евро

В местността "Дуняш" на с. Гурмазово има няколко комплекса от къщи в строеж.
В местността "Дуняш" на с. Гурмазово има няколко комплекса от къщи в строеж.
Бюлетин Моят Капитал Моят Капитал

Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.

Темата накратко
  • Поскъпването и застрояването в южните райони на София пренасочи част от интереса в западна посока
  • В Гурмазово, Хераково и Пожарево от две години никнат цели нови квартали от къщи
  • Плюсовете са големи терени, красиви гледки, близост до града и метрото, но инфраструктурата е "направи си сам"

В кварталите в полите на Витоша новите къщи в затворени комплекси вече струват по 500 - 600 хил. евро. Дори редовите къщи с дворчета от по 50 - 60 кв.м вървят от 300 - 400 хил. евро нагоре. Следствието е, че за мнозина купувачи южната част на София е неоправдано скъпа и вече презастроена и те започват да се оглеждат в алтернативни посоки. Новият хит е община Божурище с доскоро неизвестните села Гурмазово, Хераково и Пожарево. А цените на къщите там гравитират около 200 хил. евро.


Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Поскъпването и застрояването в южните райони на София пренасочи част от интереса в западна посока
  • В Гурмазово, Хераково и Пожарево от две години никнат цели нови квартали от къщи
  • Плюсовете са големи терени, красиви гледки, близост до града и метрото, но инфраструктурата е "направи си сам"

В кварталите в полите на Витоша новите къщи в затворени комплекси вече струват по 500 - 600 хил. евро. Дори редовите къщи с дворчета от по 50 - 60 кв.м вървят от 300 - 400 хил. евро нагоре. Следствието е, че за мнозина купувачи южната част на София е неоправдано скъпа и вече презастроена и те започват да се оглеждат в алтернативни посоки. Новият хит е община Божурище с доскоро неизвестните села Гурмазово, Хераково и Пожарево. А цените на къщите там гравитират около 200 хил. евро.

Преместване на погледа

"Интересът към южните райони беше силен последните 4-5 години и цените най-силно нараснаха там - по дъгата от Горна баня, през Бояна, Драгалевци и Симеоново, чак до Лозен и Герман през Бистрица, Панчарево. Това подтиква хората, които искат да живеят в къща, но не могат да си позволят тези цени, да потърсят алтернативни възможности. И ги откриха в западната част на София. И ако преди имаше само плахи опити, в последните две години там усилено се строи - най-вече в община Божурище", казва Виктор Вучелийски, съдружник в Bulgarian Properties. Проектите са интересни, защото са сравнително близо до столицата, имат много хубаво изложение, лесен е достъпът, а и цените са в пъти по-приемливи от тези на имотите в южната част", обяснява той.

В селата на общината никнат множество малки комплекси, в които къщите са по 200 хил. евро. При това по-евтините парцели дават възможност на предприемачите да си позволяват по-големи дворове, вместо да строят нагъсто, за да компенсират скъпия терен. "Районът и в момента е силно подценен. Преди средата на 2019 г. земята в регулация струваше по 25 - 30 евро на кв.м, а сега е 50 - 60 евро", казва Любен Дойчев, брокер в "Билдинг бокс".

Тенденцията е ясно изразена, но засега по-скоро е малък клон от голямото дърво - и основното предлагане и големите комплекси от затворени комплекси с къщи остават концентрирани в южната част на града.

Защо община Божурище

"Тенденцията за развитие и застрояване на населените места в община Божурище започва през 2014 г. и продължава досега. Строят се затворени жилищни комплекси от еднотипни еднофамилни къщи с височина до 10 м. По своето естество те обособяват нови жилищни квартали", казва Габриела Дончева-Терзийска, зам.-кмет по устройство на територията в общината.

Става дума за клъстери от по 6 - 12 до 30 жилищни сгради - малки комплекси, особено в сравнение с мастодонтите от по 100 - 250 къщи на юг и югоизток от София. Освен това се строят и множество единични нови къщи.

"На година общинска администрация в Божурище издава около 170 - 200 разрешения за строеж на жилищни сгради. Многофамилните сред тях са едва 10% от всички. Като най-развити местности в село Гурмазово се обособяват местностите Соларски път, Мъртвак, Дуняш. Бързо се развиват и селата Пролеша, Хераково и Пожарево, обяснява зам.-кметът.

Интересът към района се дължи основно на близостта до София. Божурище е на 15 км и 15 мин. с кола от центъра на града, както е посочено и на страниците на множеството комплекси в строеж. Метростанция "Сливница" е на 8 км, а на 6 км има магазин "Метро". "До центъра на София се стига дори по-бързо и лесно, отколкото от "Манастирски ливади" и южните квартали", казва архитектът на един от проектите. Известно е обаче, че на жп прелеза в посока Перник стават сериозни задръствания.

Територията е предимно равнинна, с гледки към няколко планини. Все още има свободни земи за строеж. От едната страна е землището на Банкя, където качеството на въздуха е известно, от другата - индустриалната зона в Божурище, която тегли икономиката на района нагоре. Наблизо има язовир, конна база, тенис кортове и игрища, детски градини и училища.

Има целогодишен градски транспорт, а община Божурище осигурява маршрутни таксита между отделните села, които по обща оценка се движат редовно. Отзивите за общинското ръководство също са добри. "Общината много се старае и е направила целия път - от бул. "Европа" до центъра на Божурище и от там до центъра на Гурмазово", казва Георги Димитров, изпълнителен директор на "Инфинити капитал". Преди около две години дружеството излезе на BEAM - платформата на БФБ, ориентирана към малки и средни предприятия, за да набере капитал за строителството на няколко жилищни проекта, два от които в Гурмазово. Тогава и селото стана по-популярно в публичното пространство.

Звездата Гурмазово

"Тринадесетте къщи от проекта ни "Гурмазово хаус" вече са продадени. Комплексът е построен над 70 - 80%. Половината от къщите са на акт 16, другите - на акт 15." Надяваме се до края на годината вече да има живеещи там", каза сега Георги Димитров. Средната цена, на която са продавали, е около 200 хил. евро без ДДС. А основните им клиенти са млади семейства, които искат да избягат от големия град. Много от тях са IT специалисти.

Наоколо има още четири-пет комплекса на сходен стадий, които се очаква да бъдат завършени в рамките на година. "Гурмазово панорама", например, включва 12 самостоятелни къщи с по три и четири спални, всяка от които с двор от 665 кв.м на цени от 195 до 250 хил. евро. В момента са на акт 14 като средната цена, на която са продавани, е около 1100 евро на кв.м. "Себестойността на строителството обаче много се повиши - на грубия строеж със 100%, а на довършителните работи - с 30%", отбелязва Ивайло Георгиев, управител на фирмата инвеститор "Джи стил 2015".

Четиринадесет къщи предвижда проектът "Гурмазово гардън". Според сайта му първите четири от тях са в процес на строителство и трябва да бъдат завършени през тази година. А планът за останалите е да бъдат финализирани през 2023 г. Инвеститорът не е обявен. На телефона за продажби казват, че е възможно той да си запази част от къщите, за да ги отдава под наем.

В проекта Nice View две от къщите са на акт 14, две - преди него, а четири предстои да бъдат започнати на по-късен етап. В момент пет са свободни, казва Любен Дойчев.

"Инфинити капитал" смята да продължи с "Гурмазово хаус 2" - комплекс с осем къщи, чиято средна цена по предварителна информация е 220 - 230 хил. евро. На същото дружество е и най-новият проект в Гурмазово - "Аристократ хилс". Той все още е в много начален стадий на строителство. Ориентиран е към хора с бизнес и служители на високи позиции, по-скоро за етапа, когато се оттеглят от активна дейност. Цените започват от 630 хил. евро без ДДС, което е явен опит да се тества горната граница за района. В сектора на имотите има съмнения дали хората с подобни бюджети не биха предпочели по-престижни и по-разпознаваеми локации около София, но времето ще покаже кой е бил прав.

Масово строителство и в Хераково

"И в Хераково, и в махалите му Кантон, Белица, Бобен, масово се строи. Непрекъснато идват инвестиционни намерения за комплекси от по 3-4, 10 къщи. Повечето са чрез преотреждане на земеделска земя, а и парцелите в регулация вече почти свършиха", казва кметът на селото Валери Георгиев. След по-старите начинания в селото например са осем сгради, навремето създадени като къщи за гости, които после са разпродадени. Около 11 нови къщи има и по "Бобенско шосе". Те са строени на етапи като самостоятелни около него и също са продадени. Вече има и завършени, в които от миналата година живеят хора.

Пред старт е и комплексът "Хераклея" - осем къщи с южно изложение на парцел около 4 дка. Шест са едноетажни - по 120 кв.м, като цените им варират около 185 - 197 хил. евро, и две са двуетажни - по 170 кв.м на цени 226 хил евро. Всяка е с двор между 430 и 550 кв.м, с три спални и две покрити паркоместа в двора, като са мислени с инсталации, подготвени за това един ден домът да стане енергоефективен.

"Очакваме строителното си разрешение, а предварителните продажби са в ход от септември", обяснява Любен Дойчев, брокер в "Билдинг бокс" - агенция за недвижими имоти, която в случая играе ролята на отдел продажби на инвеститора "Строй резиденс". Планират да започнат с две къщи, които да построят за между шест и осем месеца, но имат готовност да поемат и четири. Инвеститорът има още три сгради, които работи в момента, добавя той.

"Комплексът ще е отворен, без такса поддръжка. Собствеността на терените ще бъде прехвърлена на купувачите. Всяка от къщите е присъединена към централна ВиК мрежа на селото и има електрическо захранване от ЧЕЗ", обяснява той. Схемите на плащане са гъвкави, но най-общо вариантът е 30 - 40 - 30% - на предварителен договор, акт 14 и акт 16.

От предишния имотен бум

В Хераково има и няколко неслучили се проекта от времето на предишния имотен бум. В интернет все още може да се намери страницата на "Хераково хилс", проект за затворено селище от 400 къщи върху 120 дка. През 2008 г. го е развивала холдинговата компания CDI с израелски собственици. Земята е била в регулация, имало е виза за проектиране, но после с кризата проектът е замразен.

Сегашните собственици на земята имат желание да го възобновят, но в по-редуциран вариант. На сайта пише, че търсят инвестиционен партньор, с който да разработят първия етап на проекта, като идеята е в начало да продават регулирани парцели с изградена инфраструктура на клиенти, които искат сами да строят къщи. Предвиждат се парцели за 50 - 60 къщи върху терен от 25 дка. От партньора се очаква да има ресурс за инфраструктурата (пътища, ток, вода и канал), оценявана на приблизително 350 хил. евро, както и да маркетира начинанието заедно със сегашните собственици. Планът е парцелите да варират от 330 до 800 кв.м и да бъдат продавани на цени 25 хил. евро След това съвместното сътрудничество може да продължи със застрояването на останалата част от имота, пише на сайта.

Друг проект - "Хераково хоум", към 2008 г. е предвиждал 50 енергоефективни жилища върху терен 53 дка. "Инвеститорът беше преотредил земята, имаше направен ПУП и проектът беше одобрен под условие инвеститорът да направи каптаж. Но така и не се реализира", казва авторът на проекта арх. Георги Цочев от "Продженерейт БГ". Тогавашният инвеститор - българска строителна компания с широк кръг дейности, обаче изпада в несъстоятелност и с времето теренът губи статута си.

Residential Park и в Пожарево

В Пожарево е в ход Residential Park Mountain View - комплекс от 16 еднофамилни къщи върху парцел 7.7 дка. Къщите са двуетажни, повечето близнаци, по около 200 кв.м с три спални и всяка със самостоятелен двор между 250 и 500 кв.м. Предвижда се в средата на комплекса да бъде изграден център със социални пространства - детска площадка, кът за барбекю, алея за спортуване върху 1657 кв.м. Ще има и собствени пречиствателни станции за питейните и отпадъчните води, казва арх. Стефани Йорданова, автор на проекта. Инвеститор е "Надежда Ви строй" със собственик Владимир Йорданов.

"Останали са ни още пет къщи, като другите продадохме предимно на приятели и познати - основно на хора, които нямат проблем да работят от вкъщи: от IT сектора, дигиталните продажби, зъболекари", казва тя. Продават от 2020 г., като оттогава цените доста са се повишили и сега къщите струват по 200 хил. евро.

Преди години със съпруга й търсели място за къща, а в района се предлагали предимно обработваеми земи. Тогава и купили парцела за комплекса. "Междувременно по пътя изникнаха пет или шест нови комплекса, включително и такива с по 2-3 къщи. В момента броят на комплексите е по-голям от този на къщите, които сме продали. Хората не ги интересува толкова дали ще са в южната или в западната част на София, важното е да не са в нея", казва арх. Йорданова.

Инфраструктурата се развива, но не достатъчно

Хроничният проблем, че публичната инфраструктура изостава от строителната инициатива, е валиден и за община Божурище. Всеки от инвеститорите се грижи сам за неговото парче. Повечето осигуряват вода чрез сондажи и собствени водоизточници. Твърди се, че собствениците на комплексите в една от местностите на Гурмазово, където се очертава да има 100 къщи заедно със съществуващите, преговаряли с кмета на общината за изграждане на водопровод до района със строежите им, но развитие не е имало.

"Общинската администрация при кмета Георги Димов обособява паркови и пешеходни зони, оформя площадни пространства, ремонтира и рехабилитара техническа инфраструктура, училища, детски градини", обяснява зам.-кметът Габриела Дончева-Терзийска. Тя отдава и на тази политика засиления интерес към района.

В момента по нейна информация се подменя водопроводът по главната улица "Христо Ботев" в село Пролеша. В ремонт е и пътят, който свързва международен път I-8 София - Калотина със село Храбърско, като едновременно се подменя водопроводът и се извършва основен ремонт на част от уличната мрежа в селото. В ремонт е и пътят от центъра на град Божурище през селата Гурмазово, Пожарево, Росоман, Златуша и Делян.

"Бързото развитие на нашата община води след себе си и доста неудобства за всички жители - засилен трафик на входа и изхода в Божурище, натовареност на движението в пиковите часове, нарушена цялост на пътната инфраструктура. Както и намален дебит на водата, недостиг на електричество в сезоните с повишено потребление. Разрешаването на тези проблеми се крие в увеличаването на броя жители по постоянен адрес, оттам и с увеличаване на бюджета на общината, както и възможността за кандидатстване по по-голям брой европейски проекти", казва тя.

Колко е важна адресната регистрация

Постоянните жители на община Божурище по официални данни са около 9.5 хил. души, а реално по оценка на кметството в района живеят поне 20 хил. души. "Липсата на регистрации по постоянен адрес от хората, които в действителност живеят на наша територия, е огромен проблем за формирането на местния бюджет", казва зам.-кметът по устройство на територията Габриела Дончева-Терзийска.

"Данъците на жилищните сгради в селата на община Божурище са много ниски и те не покриват дори малка част от разходите за поддръжка на конкретното село. В същото време новите семейства имат своите изисквания към администрацията. Затова призоваваме всички новозаселили се на територията на община Божурище да се регистрират по постоянен адрес. Така ще разполагаме с по-голям финансов ресурс, чрез който да удовлетворим всички искания на живеещите в нашата община и ще можем по-адекватно да изграждаме елементи на техническата инфраструктура. Без да сме регистрирани, оставаме единствено консуматори на ресурс", казва тя.

По-големият брой постоянни жители ще доведе до по-висок годишен бюджет на общината. Тя ще може да кандидатства и да изпълни повече проекти по европейски програми. По европрограми могат да кандидатстват селища с над 500 постоянни жители. Ще има районно управление на МВР, дирекция "Социално подпомагане" и др.
1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik
    • - 1
    • + 10

    Kупувачите на тези къщи след 2 години ще ги гледаме сутрин и вечер по 2 часа на тунела на Люлин

    Нередност?
Нов коментар