Захлаждане на пазара на имоти в България

Цените са на исторически връх, сделките започват да намаляват, новото строителство бумти. Въпросът не е ще има ли спад, а кога и колко дълбок ще е той.

Пазарът при апартаменти в масовия сегмент в момента е замрял и няма не само сделки, а дори и огледи, казват брокери. Във високия сегмент продажбите продължават успешно.
Пазарът при апартаменти в масовия сегмент в момента е замрял и няма не само сделки, а дори и огледи, казват брокери. Във високия сегмент продажбите продължават успешно.    ©  Цветелина Белутова
Темата накратко
  • След осем години непрестанен ръст на сделките и цените през третото тримесечие вече има спад на покупките на имоти.
  • Пазарът на продавача преминава в пазар на купувача, въпрос на време е предлагането да надхвърли търсенето.
  • Сделките стават по-бавно, но отстъпките в цените засега са единични и символични.

На пазара на жилища в България вече падат есенни листа. По брой сделки деветмесечието на 2022 г. е най-силното за последните 15 години. Но ако се погледнат данните на Агенцията по вписванията (АВ) по тримесечия, новината е друга. След осемгодишното лято с непрестанен ръст на сделките и цените през третото тримесечие вече е регистриран спад на покупко-продажбите, предхождан от забавяне на ръста през второто. В национален мащаб сделките са със 7% по-малко, за София - 15%, за Бургас -14%, за Пловдив - 10%, и за Варна - 8%.


Благодарим Ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • След осем години непрестанен ръст на сделките и цените през третото тримесечие вече има спад на покупките на имоти.
  • Пазарът на продавача преминава в пазар на купувача, въпрос на време е предлагането да надхвърли търсенето.
  • Сделките стават по-бавно, но отстъпките в цените засега са единични и символични.

На пазара на жилища в България вече падат есенни листа. По брой сделки деветмесечието на 2022 г. е най-силното за последните 15 години. Но ако се погледнат данните на Агенцията по вписванията (АВ) по тримесечия, новината е друга. След осемгодишното лято с непрестанен ръст на сделките и цените през третото тримесечие вече е регистриран спад на покупко-продажбите, предхождан от забавяне на ръста през второто. В национален мащаб сделките са със 7% по-малко, за София - 15%, за Бургас -14%, за Пловдив - 10%, и за Варна - 8%.

Кой как го тълкува

Мнозина виждат в по-малкото сделки на жилищния пазар в България ясен знак, че на него започва очакваното захлаждане. Това вече се случва на пазарите в САЩ и в Европа и е логично развитие предвид цикличността на пазара. Някои по-скептични експерти отказват все още да говорят за тенденция, преди да видят и данните и за четвъртото тримесечие, което традиционно е най-силно за имотния пазар в България. Аргументират се с недостатъци на статистиката на АВ, които не са само за жилищата, а за всички сегменти и освен това не улавят сделките с имоти на зелено, а и искат да изключат сезонни и временни фактори. В това, че ще има охлаждане, никой не се съмнява. По скоро под съмнение попада дали наистина вече се случва, като се има предвид, че при предишната криза българският пазар реагира с около две години забавяне след другите.

Не са малко и хората, които разглеждат забавянето като белег на нормализация. Казват, че пазарът е имал твърде силен импулс от ковид кризата и сега търси новото си равновесие. Че бурните ръстове на цените и натискът бързо да се решава са отминали и сега решенията за покупка могат да се вземат по-спокойно, без конкурентния натиск на други кандидат-купувачи. А също и че след 30% ръст на сделките през 2021 г. сегашният 15% спад на годишна база все още осигурява много добри обеми от сделки.

Някои брокери, които са, така да се каже, "на терен", обаче отбелязват, че пазарът при жилищата в масовия сегмент в момента е замрял и няма не само сделки, а дори и огледи. "Незасегнат остава високият сегмент. Неговите клиенти са с непреброени пари и покачването на цените, което се наблюдава, не им се отразява. Проблемът е с хората, които на са заплата и купуват с кредит и за които всеки лев е важен", коментира строителен предприемач.

"Намалелият обем на реализираните сделки може да се тълкува двупосочно - като удължаване на срока на избор на жилище и търсене на по-добра цена и като преоценка на нуждата от закупуване на жилище в този момент и при тези ценови нива", казва Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена". Тоест като краткосрочно изчакване или като излизане от пазара на този етап засега. "Както и очаквахме, пазарът постепенно навлиза във фаза "пазар на плато", казва Митов.

Всички очакваме да се случи охлаждане, при това го очакваме още от 2017 г. Сегашният период на постоянен ръст на цени и сделки продължи цели осем години. Сега, когато нещата не вървят толкова добре в Европа и в света, и всички очакват спадове и на световната икономика, и на отделните страни, няма как да не очакваме. Смятах, че ще се почувства през първата половина на следващата година, но третото тримесечие ме разколеба. Изглежда лихвите са фактор, който много бързо променя пазара. Въпросът сега е колко ще бъде дълбоко и колко продължително охлаждането Трудно ми е да прогнозирам предвид данните, с които разполагаме. Но все пак предполагам, че в Европа и в България ще се случва плавно, което е добра новина за пазар с едва 30-годишен опит като нашия. При рязък спад може да се окаже драматично - и за банки, и за инвеститори и предприемачи, и за някои клиенти.

Добромир Ганев
Добромир Ганев

председател на НС "Недвижими имоти", управител на "Форос"

Кое по-точно забавя пазара

"Дължи се на няколко основни причини - високите цени на имотите и сериозния им ръст през първото полугодие на тази година, високата инфлация, войната и очаквания ръст на лихвите по ипотечните кредити", обобщава Тихомир Тошев, кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център".

Други добавят общата политическа и икономическа нестабилност в международен план и в страната, както и ръста на инфлацията и страховете от него. "Постоянното говорене за всичко това в хода на предизборните кампании и очакванията за тежка зима също донякъде стряскат хората. "Притесняват се какво ще се случи с тях, с работата и с доходите им. Вероятно предпочитат да държат запаси в случай на тежко развитие. А и в крайна сметка има война, скок на цените на материалите, бяха спрени продажбите на зелено", казва Добромир Ганев, управител на "Форос" и председател на НС "Недвижими имоти". Той очаква негативно да повлияе върху пазара и говоренето за отлагане на влизането в еврозоната с поне две години.

А може би просто условията, в които функционира пазарът на имоти, радикално се променят. И след като бяха счупени всички рекорди - по брой сделки, високи цени, обем ипотечно кредитиране и техните ръстове, а и по-ниски лихви, цикълът започва да се обръща. Пазарът на продавача преминава в пазар на купувача, предлагането наваксва и е в процес да надхвърли търсенето.

Пазарът ще се задържи на плато поне през следващите две до три години. Цените в жилищните сегменти постепенно ще започнат да спадат при изпълнение и завършване на заложени проекти. Насищането с нови жилищни единици и реакцията на вторичния пазар ще оказват натиск върху цените. Водещи ще останат конкретните характеристики на имотите. Резки промени в цените както през 2009 - 2011 г. не очакваме.

Младен Митов
Младен Митов

мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена"

Стресът от лихвите

"Повишаването на основните лихви в Европа ще се отрази и на лихвите по ипотечни кредити в България. Първи ще усетят увеличението клиентите с кредити в евро (които са с малък дял у нас). След това ще има ръст при лихвите на банките, които актуализират лихвените си нива на всеки шест месеца, и накрая - тези на годишна база", обяснява Стойне Василев, консултант по лични финанси и създател на сайта SmartMoney.bg.

Прогнозата му е, че при спад в българската икономика и повишение на лошите кредити, а и при първите сигнали за охлаждане на имотния пазар банките ще ограничат кредитирането само до клиенти с по-високи и стабилни доходи. Това заедно с повишаващите се лихви ще направи жилищата по-малко достъпни. Изоставането при ръста в заплатите спрямо цените на жилищата също ще се отрази в търсенето на имоти и ще доведе до понижение в цените на определени по-нискокачествени имоти. Следващата стъпка е банките да намалят процента на финансиране за различните типове имоти, което ще свие още повече търсенето, казва той.

Вдигането на лихвите води до спад на продажбите на имоти и до задържане или леки спадове в цените им, обяснява Николай Господинов, собственик и главен изпълнителен директор на iBrokers. Като добавя, че тъй като "в България нещата се случват със закъснение от 6 - 9 месеца спрямо САЩ и други места по света, това ни дава възможност да сме подготвени". "Важно е да се отбележи, че докато лихвените нива по ипотеки са нетно отрицателни, т.е. под нивата на инфлацията, това ще продължи да прави инвестицията в имот с кредит основна част от портфолиото на всеки разумен инвеститор", добавя той.

Според Николай Господинов проблем за пазара не е толкова повишаването на лихвените проценти само по себе си, колкото бавните темпове, с които се случва, и неяснотата за размера му. Това кара купувачите и продавачите или да изчакат с покупката, или да бързат, според индивидуалните си нагласи.

Промените в условията на банковото кредитиране ще повлияят на решимостта и готовността на част от купувачите, особено на тези с по-малки спестявания и самоучастие. Възможно е те да изчакат зимата, преди да пристъпят към решение за сделка. Купувачите с по-големи възможности ще са в готовност за изгодни сделки с имоти, парцели или инвестиционни сделки. Вероятно ще опитват да договорят отстъпки от цените, за да получат по-висока доходност, предвид и високото ниво на инфлация. Цените ще зависят и от това колко са продавачите, на които се налага да направят сделка, инвеститорите, които излизат от инвестиции, както и от нивата на предлагане на ново строителство. По всяка вероятност ще наблюдаваме допълнителен спад в броя на сделките, а цените е възможно да се задържат в плато.

Явор Пейчев
Явор Пейчев

оперативен директор на "Имотека"

Затишие пред буря

По обща информация засега и условията за кредитиране, и лихвените проценти и кредитната активност са без отчетлива промяна. "Няма почти никакви промени, а само очакване за такива. Клиентите задават повече въпроси за това как, кога и с колко банката може да променя лихвените проценти. При някои банки има минимални повишения, но при комбиниране на няколко продукта нивата слизат надолу. За строителните предприемачи банките искат малко по-високо самоучастие и по-голям процент предварителни продажби (между 20 и 30% при различните банки)", обяснява Николай Господинов.

"През последното тримесечие по-активни бяха хората с по-голямо самоучастие. А хората с минимален обем заделени средства, изправени пред необходимостта да изтеглят голяма ипотека, бяха по-предпазливи. Други обаче се решаваха на сделка, тъй като съзнаваха, че това са буквално последните месеци на ниски лихви", казва Явор Пейчев, оперативен директор на "Имотека". В момента все още няма промени по лихвите за физически лица, но съвсем скоро покачването ще бъде факт. Повишението за юридически лица вече започна, добавя той.

За първите осем месеца на 2022 г. ръстът в обема на новоотпуснатите жилищни кредити е 30% на годишна база. Основното, с което се обясняват високите му нива, е, че много хора, които са отлагали покупката на жилище, бързат за "последния влак" за кредит на исторически най-ниски нива. По данни на Агенцията по вписванията броят на сделките с ипотеки за деветмесечието е с ръст 1.6% на годишна база, но за последното тримесечие те намаляват с 2.5%.

"Както виждаме от данните на Агенцията по вписванията, ипотеките намаляват с доста по-бавни темпове в сравнение с покупко-продажбите. Това се дължи освен на все още ниските лихви при тях и на това, че банките отговориха на страха на кредитополучателите от забавяне на икономиката, висока инфлация и ръста на лихвите с повече предложения за фиксирани лихви за 3 и 5 години. По отношение на другите параметри на кредитите засега няма сериозни промени и банките финансират всички разумни сделки на клиентите си. Финансирането продължава да е след акт 14 и до 80-85% от стойността на имотите", обяснява Тихомир Тошев. И останалите експерти отбелязват тенденция на засилен интерес към кредитите с фиксирана лихва за първите 5 години, които предлагат банките, макар и лихвата да е малко по-висока (с до 0.5%).

По отношение на банките на пазара на имоти са спокойни. "Банковата политика претърпя промяна още преди две години. За разлика от 2007-2008 г. те своевременно отчитаха динамиката на пазара на жилища, като прилагаха вътрешни инструменти при оценка на жилището и кредитополучателя и избягваха финансиране на нива над 90%. Този процес продължава и в момента, което допринася за балансиране и липса на крайности при ипотечното кредитиране", коментира Младен Митов.

"Проблемът на клиентите не е лихвата. Ако с 1.5% се повиши лихвата на апартамент от 120 хил. евро, клиентът ще плаща със 70 лева повече на месец. Проблемът е, че главницата е голяма, стойността е голяма и тя трудно се покрива", казва Георги Шопов, управляващ собственик на "Тобо груп" и председател на Националната асоциация на строителните предприемачи.

Очакванията ни са ценовият растеж да се забави и на пазара да излязат повече имоти за продажба. Виждаме, че този процес вече е започнал и той ще донесе баланс на пазара през следващата година.

Полина Стойкова
Полина Стойкова

изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Скокът на цените

"В София бяха достигнати най-високите цени досега. Средната цена на кв.м през третото тримесечие е 1470 евро по данни на Bulgarian Properties на база реално сключени сделки. Това е с около 300 евро над пика от 2008 г. и тези 300 евро са добавени над средната цена само за една година - от края на 2021 г., когато цените бяха около 1200 евро на кв.м до момента. Това е рекордно повишение с 23% на годишна база и най-бърз темп на нарастване от 2008 г. насам", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Според Мирослав Владимиров, член на съвета на директорите на "ЕРА България", на национално ниво, измерено чрез дефлирания индекс на цените на жилищата, изчисляван от Евростат, пазарът на жилища може би достигна равновесните цени. "По всичко изглежда, реалният ръст на цените е прекратен", казва той. По посочената метрика за последното тримесечие на 2021 г. спрямо същия период на предходната година цените намаляват в реално изражение с 1.9%, през първото тримесечие на 2022 г. спадът е 1.1%, а през второто се увеличават с 0.1%. Той очаква, че цените ще растат, но само в номинално изражение и главно заради високата инфлация.

Младен Митов отбелязва, че все още съществува дисбаланс при жилищните цени, но очаква постепенно с промяната в поведението на купувачите и тяхната понякога изчаквателна позиция той да намалява. Очакването му е, че през следващата година процесът на насищане на пазара ще се усети, когато на вторичния пазар се добавят и жилищата от т.нар. ново строителство. Вероятно има предвид очакваните продажби от хора, купили на зелено с идеята да спечелят от повишаването на цената с напредването на строителството. По данни на "Явлена" средните цени при жилищата спрямо предходната година в четирите областни града са нараснали в диапазона 12-14%. Средните цени на реализация в евро на кв.м за София при тях са около 1500 - 1700, за Пловдив 900 - 1100, за Варна 1000 - 1400 и за Бургас 1000 - 1400.

Търсенето продължава да надхвърля предлагането и през изминалото тримесечие въпреки регистрирания спад в сключените сделки. Считам, че той е по-скоро полезна тенденция, тъй като ще балансира пазара, на който вече се усещаше недостиг през последните тримесечия. Очаквам през идната зимата темповете на пазара на жилища да се забавят и жилища да купуват предимно хората със спестявания, казва Явор Пейчев.

Докато инфлацията у нас е на високи нива (над 10%), ще има хора, които избират имотите като защитен актив срещу повишаването на цените. В условията на спад на почти всички финансови пазари по света имотите са една от малкото инвестиции с положителна доходност през последната година. Очаквам стабилизиране на цените в повечето райони на София през тази и следващата година и повече отстъпки от страна на продавачите за жилищата с по-ниско качество (панел) и на по-лоша локация. Но ако цените спаднат, може да станем свидетели на лавинообразен ефект от инвеститори, които искат да продадат имотите си на добра печалба. Това е сценарий само в случай на по-ниска инфлация. Ако тя продължава да е по-висока, тези хора ще са склонни да изчакат известно време, което ще намали предлагането. Такива са намеренията и на повечето строителни предприемачи, с които съм говорил.

Стойне Василев
Стойне Василев

консултант по лични финанси и създател на сайта SmartMoney.bg

Търсенето все още е високо

По общо мнение търсенето на недвижими имоти в София и в десетте големи града в България все още е сравнително високо. "Основният мотив за покупка е защита на средствата от покачващата се инфлация. Това се наблюдава както при хората, които купуват жилище за собствено ползване, така и при тези, които го купуват с цел инвестиция. Млади семейства, които са планирали да си купят жилище през следващите 5 - 10 години, го правят сега, защото се притесняват от продължаващия ръст в цените на недвижимите имоти и се страхуват, че в бъдеще няма да могат да си позволят собствено жилище", обяснява Стойне Василев.

По въпроса защо не се стига до сделки обаче мненията се раздвояват. "По-скоро липсата на предлагане води до спад в обема на сделките", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Търсенето все още е голямо и не може да бъде удовлетворено от наличното предлагане, което според нея в момента е на може би най-ниски нива от 15 години насам. "Търсенето все още изпреварва предлагането на готови жилища, към които е най-голям интересът. Все още мотивацията при собствениците на имоти за продажбата им е слаба основно заради високата инфлация. Все пак тези, които са купили с цел инвестиция, изкарват имотите си за продажба с ясното съзнание, че вероятността през следващата година цените на имотите им да нараснат е клоняща към нула", казва Тихомир Тошев.

"Търсенето дори се увеличи - има повече огледи и повече запитвания, но за съжаление сделките намаляха. Тоест нужда от апартаменти в големите градове и специално в София има, хората искат да купуват, но новите цени, които са с поне 25% по-високи в сравнение с преди година, стават трудни и недостъпни за клиентите. И затова сделките намаляват, което е тревожна тенденция", смята Георги Шопов.

До края на годината очаквам забавяне в ръстове на цените и обема от сделки, понижено доверие в новото строителство и при тегленето на ипотечни кредити. Всичко това ще се отрази добре на купувачи и продавачи, защото постепенно ще върне нормалността на пазара и ще премахне спешността и натиска върху всички. Не очакваме радикални промени до края на годината и вярваме, че покупката на имот с ипотечен кредит с цел отдаване под наем е най-сигурната инвестиция на пазара. Така ще е поне докато лихвите по кредитите са нетно отрицателни, или казано на разбираем език - по-ниски от инфлацията.

Николай Господинов
Николай Господинов

собственик и CEO на iBrokers real estate

С едно наум при сделките на зелено

Търсенето, видно, е предимно на готови жилища. А на въпроса от кой сегмент на пазара най-вече идва регистрираният спад Добромир Ганев казва: "Продажбите на зелено бяха големият губещ през второто и третото тримесечие на пазара на жилища. В потвърждение и НСИ отчете суперръст на цените на старото строителство." Той допълва, че тази ситуация е била шанс предприемачите да продадат на нелоши цени и множество имоти, строени през 90-те и през първата декада на XXI век, които са залежавали на пазара.

На броя на сделките повлияха неяснотата у предприемачите, спирането на оферти или необявяването на цени от тяхна страна, а и излязоха някои дефекти по отношение на договорите. Отражение имаха и случаите от второто тримесечие, в които предприемачи едностранно вдигаха цени, връщаха капаро без неустойки на хора, чакали по година и половина - две. Макар дългосрочно това да подпомогна за изясняването на отношенията продавачи - купувачи и за изчистванията на някои договорни клаузи, направи купувачите малко по-предпазливи към сделките на зелено и към договорите, които подписват, обяснява Ганев.

Очаквам активен пазар до края на 2022 година, като вероятно броят на сделките ще намалее още с около 5% предвид ситуацията на пазара. Следващата година се очертава година на спокоен пазар на имоти и кредити при по-високи лихви в рамките на 2.5 - 3.5% и финансиране между 75 и 85% от стойността на имотите, задържане на цените на имотите в големите градове и спад на цените на надценените имоти, имотите с лоша локация и тези в населени места, където интересът за покупка намалява.

Тихомир Тошев
Тихомир Тошев

кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център"

Николай Господинов описва ситуацията при предприемачите така: Те преминаха през редица предизвикателства - ковид, повишени цени на суровини и материали, нараснала себестойност, проблеми при доставките, рискове при планиране и организация на процесите, неясноти по сроковете на изпълнение. Някои проекти бяха замразени или забавени, което доведе до дефицит на готови апартаменти и покачване в цените на вторичния пазар с цели 20% само в периода след старта на събитията в Украйна. Други продължиха да се изпълняват с неясна печалба и основно за да бъдат запазени служителите и партньорите. На повечето, на които продадоха на зелено, се наложи да довършват на двойно по-висока себестойност, а някои упражниха натиск за доплащане и индексации върху клиентите, без такива да са включени в договорите, припомня той.

Клаузите за индексация на договорните цени в съответствие с поскъпването на строителството така и не навлизат масово в практиката и сега почти всички ги отричат. "Напротив, сега се прилагат клаузи за неиндексация, които дават на купувача по-голяма сигурност и гаранция, че цената няма да се промени в хода на строителството", отбелязва Полина Стойкова. "Сделки на зелено се сключват по следния начин - без включена индексация, с гарантирана цена до акт 16, както и схема на плащане, която удовлетворява нуждите и на инвестиционните купувачи - 20/30% сега и 70/80% след акт 15 или след акт 16", обяснява и Явор Пейчев.

За клаузите за индексация Младен Митов сега казва: "Според нас това бе временно презастраховане от страна на предприемачите." А Георги Шопов твърди, че компаниите от асоциацията са твърдо против подобна практика. "Когато подпишеш с един човек договор, ти трябва да стоиш зад тази цена до края. Това, че себестойността се е увеличила, е търговски и предприемачески риск и той не трябва да бъде поеман от клиента. За момента инфлацията се стабилизира и преценихме, че можем да я поемем. Цените са достатъчно високи и ако бъдат увеличавани повече, ще станат недостъпни за населението и няма да можем да продаваме", обяснява той.

Стресът след повишаването на цените на повечето строителни материали и труд постепенно отшумява и то става по-предвидимо за предприемачите. "Задържането" на имоти от тяхна страна остава във второто тримесечие. А при по-голяма част от проектите, стартирали през третото тримесечие, вече се обявяват и цени.

Очакваме до края на тази и през следващата година цените на жилищата да не растат в реално изражение, но да нарастват номинално заради високата инфлация у нас. Динамиката на пазара на жилища вероятно ще продължи да се забавя и да се връща към темповете на изменение през периода преди ковид кризата.

Мирослав Владимиров
Мирослав Владимиров

член на СД на "ЕРА България"

Бум на новото строителство

Новото строителство бумти, съдейки по данните. През първата половина на тази година е започнато строителство на 14 859 нови жилища в страната, 6975 от които в София. "Това е най-големият обем от 2010 г. до днес. Ръстът спрямо първото полугодие на 2021 г. е 31.5% и това е най-високият ръст от 2015 г. насам", коментира Мирослав Владимиров. За София ръстът е 27%. Данните на "Оцениме.бг", които са за третото тримесечие на тази година, също показват, че в края на този период на българския пазар има над два пъти повече обяви за жилища ново строителство в сравнение със същия период на предходната година. Специално за София ръстът е 60%.

Обясненията са поне две: "Ръстът в цените на жилищата е силен стимул за предлагането им", както казва Мирослав Владимиров. Друга възможна причина е, че поскъпването на строителството през последната година сви маржа на предприемачите и те се опитват да компенсират с по-големи обеми. "За външните наблюдатели изглежда, че строителните предприемачи преживяват истински бум, но той се изразява в голям обем, а не и в големи печалби", казва Николай Господинов. А Георги Шопов обяснява как "устойчивият растеж идва от големи обороти с малки печалби".

Дали големите обороти ще гарантират на строителните предприемачи устойчив растеж ще покаже времето. Първите признаци на проблеми винаги първо се виждат при новото строителство, но ги отчитаме със забава, защото статистиката следи само няколко показателя, както отбелязва Николай Господинов.

"Предлагането е голямо, но повечето от проектите са в развитие на различен строителен етап, което ще доведе до тяхната по-бавна реализация. Все още не отчитаме замразяване на обекти, но това може и да се случи през следващата година, а започнатите ще бъдат изпълнени, макар с по-дълги от първоначално обявените срокове", казва Младен Митов. Като цяло очакванията на "Явлена" са през втората половина на 2023 г. дисбалансът между търсене и предлагане постепенно да намалее и да се стигне до насищане на пазара на ново строителство. "Продажбите на зелено ще стават все по-трудни, което вече се забелязва", казва той.

Полина Стойкова индиректно също потвърждава, че продажбите се случват по-трудно: "Предприемачите все по-често ни канят да се ангажираме с реализацията на даден проект ново строителство като гарант за успешната му реализация и желан партньор с опит, на който да може да се разчита в трудни времена като тези в момента." Тя определя явлението като положително от гледна точка на агенциите за недвижими имоти, в смисъл че вече се виждат ролята и мястото на всеки участник в процеса. В периода на цъфтящ пазар някои от големите предприемачи предпочитаха да продават, сами без помощта на брокери.

Търсенето ще продължи да е голямо. Сделките ще намалеят заради високите цени, не заради нежеланието, а заради невъзможността на клиентите да купуват. При подобни ръстове на инфлацията се вижда, че до половин, една година доходите догонват инфлацията. Когато се вдигнат заплатите, просто ще си разменяме по-голяма маса пари за едни и същи стоки и услуги и тогава сделките ще се възстановят. Преди е ставало така, и сега така ще стане.

Георги Шопов
Георги Шопов

председател на Националната асоциация на строителните предприемачи, управляващ съсобственик на "Тобо груп"

Здравето на предприемачите

На база и на опита от предишната криза има страхове, че някои предприемачи няма да успеят да завършат започнатите проекти.

"По наши наблюдения сега предприемачите са доста по-разумни и предпазливи. За разлика от 2005 - 2008 г. сега доста от тях разполагат със собствени средства, които задържат като резерв, и работят основно с привлечени средства поради ниските лихвени проценти", отбелязва Младен Митов.

"Мисля, че рискът по-скоро е валиден за малките инвеститори, които нямат история. Големите инвеститори, които разполагат с финансиране от банките, нямат грижи със строителството. Те ще продължат да строят и да продават. Вероятно ще бъдат още по-гъвкави на пазар, на който се наблюдава охлаждане. Но на пазара през последните година-две влязоха страшно много дребни предприемачи - без опит, без финансов ресурс, защото той дава добри възможности за печалба", казва Добромир Ганев. Някои проекти може би ще бъдат спрени, други може да не бъдат започнати, докато не се изясни ситуацията. Данните за спада в броя сделки още повече ще охладят желанието. Особено на тези, които разчитат да финансират строителството си чрез продажби на зелено, допълва той.

Според него това в момента е най-големият риск на пазара - да купите имот на зелено от инвеститор, който разчита изцяло на продажби на зелено. Конюнктурата да му попречи да продава достатъчно. Той да не може да продължи в обещаните срокове и тези, които са купили, да загубят доверие и да започнат да искат обратно парите си.

Цените в навечерието на спада

"Срокът за сключване на сделки се увеличи много, вероятно следващата стъпка ще бъде и договаряне на някакви отстъпки. Но все още е рано за отстъпките. Все още има продавачи, които надценяват своите имоти с идеята, че пазарът е още горещ и в пика си. Та само допреди няколко месеца имаше по няколко души за имот, правехме търгове и имотите се продаваха за часове", обяснява Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти". "Но вероятно навлизаме в друга фаза и ако искат да са адекватни на пазара, продавачите трябва да коригират стойности", добавя той.

По-бавни сделки

Данните на "Оцениме.бг" показват ясна тенденция за удължаване на сроковете за сключване на сделки, но информацията от агенциите е по-противоречива. "Не може да се каже, че срокът за покупка се удължава. Поне не и през изминалото тримесечие. Купувачите, които бяха мотивирани да сключат сделка, го правеха относително бързо. Те не желаеха да отлагат, защото се опасяваха от допълнителен ръст в цените, който продължава да е факт и ще е така поне до края на годината. Същевременно тези от тях, които купуваха с кредит, бързаха да го изтеглят на ниските все още нива. Поведението на онези купувачи, които не бързат, не се отрази под формата на удължаване на срока за сключване на сделка, а като отлив, който и Агенцията по вписванията регистрира. Възможно е през зимата да станем свидетели на по-продължителен размисъл преди направата на покупка", описва картината Явор Пейчев от "Имотека".

Младен Митов от "Явлена" добавя, че поведението на купувачите се променя, което рефлектира върху сроковете, но съществен фактор за това е и банката, финансираща покупката, което понякога удължава тези срокове. Стойне Василев от SmartMoney.bg отбелязва като фактор за удължаване времето на продажба на един имот и нарасналата взискателност на купувачите, които вече правят по няколко огледа, преди да се спрат на жилище.

Наченки на отстъпки

Допреди шест месеца изобщо не можехме да говорим за отстъпки. Днес намаляването на активността отново поставя темата на дневен ред. Част от продавачите, които са мотивирани да сключат сделка, вече започват да правят компромиси с цената, особено ако имотът им няма изключителни предимства. Отстъпките все още са символични и отразяват гъвкавостта на продавачите - между 5 и 7-8% от стойността на имотите, казва Явор Пейчев.

От повечето агенции обаче смятат, че на отстъпките не им е дошло времето. "Търсенето и за ново строителство се запазва добро, така че натиск върху офертните цени в посока надолу не само няма, но се случва и да се наддава и продажната цена да е по-висока от офертната", твърди Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Младен Митов отбелязва, че преговори върху офертните цени се водят, но те са конкретни и се отнасят към характеристиките на имота, както и към начин и срок на разплащане. "В момента няма спад в цените на имотите въпреки по-малкото като обем сделки, защото има вдигане на цените на строителните материали (а в някои случаи и липса) при новото строителство", добавя Стойне Василев.

Няма тенденция да се продава с отстъпки, твърдят и строителните предприемачи. "Парадоксът е, че високата инфлация прави неизгодно на собственика на апартамент да го продаде. Ако имате апартамент в повече, вие бихте ли го продали в момента, след като парите, които ще вземете, ще се обезценят с 30% за година. И затова тези сделки спират", казва Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи. Обяснява, че ако могат да си позволят да не продадат едно жилище, и те не биха го продали. "Защото, ако вземем пари, които не можем да вкараме в терени или в строителство, те също се обезценяват при тази инфлация. Всичко това намалява предлагането, увеличава цените и намалява сделките", твърди той.

Към началото на текста
Купувачите на първи дом - между наема и ипотеката

Основната маса купувачи са семейства, които търсят жилище (от по-малко към по-голямо или първо такова). Българите, живеещи в чужбина, са около 10%. Инвестиционните покупки са около 10%. Промяна във възрастовата група няма - купувачите са основно на възраст между 28 и 45 години, резюмира ситуацията с клиентите на "Явлена" Младен Митов.

При iBrokers също водещи са покупките за собствено ползване. Около 35-40% от сделките са с ипотека, но Николай Господинов отбелязва, че има и финансиране с други банкови продукти като потребителски кредити и лизинги, които статистиката не улавя. Наблюдават спад при покупките на живеещите в чужбина и липса на промяна при малките инвеститори, които купуват с цел отдаване под наем. Няма и промяна при възрастовите групи купувачи. Очакванията на Господинов обаче са, че при по-рязко повишаване на лихвите кандидат-купувачите на първи дом ще се пренасочат към пазара на наеми, защото тези хора обикновено финансират покупките си 80-90% със заемни средства.

"При купувачите с кредит виждаме сериозно намаление на тези с по-ниски доходи - под 2000 лева на домакинство. Тази група хора са и най-притеснени от високата инфлация и приближаващата зима. Предпочитат да не задлъжняват и искат първо да видят как семейният бюджет ще понесе по-високите сметки и нараснали разходи през зимата", казва Тихомир Тошев. В "Кредит център" най-активни остават клиентите между 35 и 45 години от частния сектор с доходи на домакинството над 3500 лева - предимно ИТ, енергетика, фармация, финансови услуги. "Търсенето по възрастови групи се запазва, като най-устойчива е групата на хората на средна възраст с деца и стабилни доходи, които имат достатъчно спестявания, за да нe бъдат сериозно засегнати от кризата", казва и Явор Пейчев от "Имотека".

Към началото на текста
Инвестиционните купувачи - между цените и инфлацията

Наблюденията за т.нар. купувачи с инвестиционна цел се раздвояват по въпроса дали са по-склонни да изчакват, или да се активизират в сегашната ситуация, в зависимост от това дали на фокус са цените или инфлацията.

"Може би единствено инвестиционните сделки ще претърпят по-голям натиск. В момент на криза хората, които могат и искат да купят свой дом, остават активни. Купувачите със спекулативни цели традиционно правят стъпка назад и изчакват", казва Явор Пейчев от "Имотека". А Добромир Ганев от "Форос" обяснява така: "При новината, че броят на сделките намалява, инвестиционните купувачи би трябвало да предположат, че ще има и спад и в цените, и да изчакат някой друг месец, за да видят какво ще стане. Наистина инфлацията яде спестяванията им, но ако цените паднат достатъчно, това ще ги компенсира. Макар че е невъзможно да се прогнозира точно какво ще се случи." И уточнява, че има предвид по-малките инвеститори, чиито средства позволяват да купят един обект с идеята да направят печалба в рамките на година.

Има и друга логика, която зависи от мащаба на спестяванията. "Представете си, че имате 1 млн. лева и знаете, че през годината заради инфлацията те ще намалеят с 30%. Веднага ще отидете да ги купите с тях апартаменти", казва Георги Шопов, председател на Асоциацията на строителните предприемачи в България. Така обяснява ръста на търсенето от страна на инвестиционните купувачи, който наблюдават. "Ако преди имаше клиенти, които купуват по един апартамент, в момента при нас идват такива, които купуват по три, четири, изплашени от обезценката на парите си. При това купуват на зелено", твърди той.

Все още делът на купувачите с инвестиционна цел е сравнително стабилен. Повечето от тях купуват имоти с цел предпазване от инфлация и евентуално отдаване под наем, но основната им цел е да запазят стойността на парите си. От инвестиционна гледна точка моментът не е най-подходящото време за влизане на този пазар, защото доходността от наеми все още е ниска (най-често между 2 и 3%), а ръстът в цените на имотите няма да е както през последните две-три години (т.е. не могат да разчитат на капиталова печалба - бел. ред.), казва кредитният консултант Стойне Василев.

Има повишение на покупката с инвестиционна цел, което и прави двустайните апартаменти да са най-търсени и най-бързо да се купуват. Това е именно с цел предпазване на средствата от инфлация, добавя Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Големи апартаменти също се търсят, но напоследък като че ли дори повече се търсят къщи в София и покрайнините й - от млади семейства с високи доходи, които нямат проблем да изтеглят кредит и които биват кредитирани на много добри лихви от банките, обяснява тя.

Към началото на текста
Наемният пазар се възстанови, но цените растат бавно

Наемният пазар, който пострада най-силно от пандемията, вече се възстанови до нивата от 2019 г. като заетост и в момента е стабилен по обща оценка. "При това възстановяването е във всички сегменти - апартаменти, къщи, магазини, складови площи, в по-малка степен при офисите", както отбелязва Младен Митов от "Явлена". Положителни сигнали има и при краткосрочните наеми - информацията от AirBnB е, че по посещения са надминали 2019 г. Успешно се развива високият сегмент - новите къщи в комплексите около София намират наематели сред висшия и средния мениджмънт. Студентите отново са в аулите. Служителите отчасти започват да се връщат в офисите.

Основен фактор е отпадането на ограниченията, катализирано от бежанската криза в началото на годината. По изчисления на Добромир Ганев от "Форос" поне 25 хил. апартамента в страната би трябвало да са наети от украински граждани. И макар основният обем да е по Черноморието, има украинци също в София, Пловдив, Благоевград, което оказва влияние върху целия пазар. Каква е тенденцията: "Запитванията за наемане на жилища от бежанци от Украйна все още има, но те намаляват във времето", отбелязва Младен Митов.

Наемните цени също се вдигат, макар и не с темпото на продажните. "За новите наематели има увеличение на наемните нива в рамките на 10-15% заради високата инфлация у нас", казва Стойне Василев от SmartMoney.bg. "А това все пак е изоставане спрямо ръста на цените, които се повишиха с над 35%", както отбелязва и Никола Господинов от iBrokers.

Клаузите за индексацията на наемите спрямо инфлацията не успяват да заемат трайно място в наемните договори. "Повечето наемодатели предпочитат да запазят сегашните си наематели и не прибягват до увеличение на месечния наем", обяснява Стойне Василев. Младен Митов казва: "Индексацията, която е целесъобразно да се залага в наемните договори, е свързана с хармонизираните индекси на потребителските цени. През 2022 г. тя е прилагана най-вече при търговските и складовите площи и в по-малка степен - при апартаментите и еднофамилните къщи." А Никола Господинов опонира: "Индексации има на много малко пазари по света и те водят до изкривяване на пазара. Бих попитал мечтаещите за това инвеститори дали биха въвели и индексации с обратен знак, т.е. при спад на себестойността да върнат част от вече взети пари на купувачите."

Логично е по-слабият ръст в наемните цени да се дължи и на нарасналото предлагане, идващо от множеството хора, които купуваха с инвестиционна цел последните години. В сектора обаче като че ли не приемат подобно обяснение. Никола Господинов смята, че навлизането на много нови имоти се отразява положително, защото подтиква останалите собственици да инвестират в подобрения в имотите си, ако искат да увеличат офертните цени. А Добромир Ганев отбелязва, че не всички инвестиционни купувачи влизат на наемния пазар. "Все по-често чувам от хората нежелание да отдават под наем, защото проблемите на наемния пазар са големи и интересите на наемодателите не са защитени", казва той. Според него текстовете в Закона за задълженията и договорите в частта за наемите са архаични и имат нужда от промяна, за да бъдат адаптирани към добрите практики на европейския и американския пазар. Никола Господинов отбелязва, че наемодателите, които вече са на пазара, са "професионални и с достатъчно опит, което води до все по-изчистени и прозрачни взаимоотношения между всички страни". На този фон все по-крещящ става проблемът с некоректните практики на някои брокери и липсата на кооперативност между тях, добавя той.

Към началото на текста
Все още няма коментари
Нов коментар