Купувачите на жилища започнаха да се замислят

Времето за продажба на имот е около два пъти по-дълго, отколкото през миналата година, и е ясен сигнал за охлаждане на пазара

Факторът с решаващо влияние са високите цени, които продавачите изискват, и които все по-малко купувачи ще са склонни да приемат.
Факторът с решаващо влияние са високите цени, които продавачите изискват, и които все по-малко купувачи ще са склонни да приемат.
Факторът с решаващо влияние са високите цени, които продавачите изискват, и които все по-малко купувачи ще са склонни да приемат.
Факторът с решаващо влияние са високите цени, които продавачите изискват, и които все по-малко купувачи ще са склонни да приемат.
Темата накратко
  • И цените, и предлагането на жилища за продажба в четирите големи града нарастват чувствително.
  • Ефектът е, че още от началото на 2022 г. сделките се случват по-бавно и трудно.
  • Наемните цени нарастват по-бавно, но сроковете за отдаване под наем също се удължават.

Пандемията, макар и катастрофично явление с невиждани противоепидемични ограничителни мерки, не успя да спре пазара на имоти в България. Най-вероятно и очакваното повишаване на лихвените проценти само по себе си няма да го направи. По-скоро прекомерното поскъпване на имотите ще е решаващата причина за корекцията на пазара, белези за която започнаха да се проявяват още през тази година. Това показва анализ на проптек компанията "Оцениме.бг", която използва компютърни алгоритми, с които анализира над 300 000 обяви за имоти, за да следи тенденциите на пазара и да прави автоматични оценки.


Благодарим Ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • И цените, и предлагането на жилища за продажба в четирите големи града нарастват чувствително.
  • Ефектът е, че още от началото на 2022 г. сделките се случват по-бавно и трудно.
  • Наемните цени нарастват по-бавно, но сроковете за отдаване под наем също се удължават.

Пандемията, макар и катастрофично явление с невиждани противоепидемични ограничителни мерки, не успя да спре пазара на имоти в България. Най-вероятно и очакваното повишаване на лихвените проценти само по себе си няма да го направи. По-скоро прекомерното поскъпване на имотите ще е решаващата причина за корекцията на пазара, белези за която започнаха да се проявяват още през тази година. Това показва анализ на проптек компанията "Оцениме.бг", която използва компютърни алгоритми, с които анализира над 300 000 обяви за имоти, за да следи тенденциите на пазара и да прави автоматични оценки.

Цените са главният "стоп фактор"

През 2020 г., когато свободното придвижване бе ограничено, ръстовете при сделките с имоти временно се забавиха. Явлението обаче беше ограничено само във второто тримесечие на пандемичната година. От юли 2020 г. в България се регистрират средно по над 60 000 продажби на недвижима собственост всяко тримесечие, показват данните на Агенцията по вписванията. Това е с около 14% повече от средното за предпандемичната 2019 г. - 53 хил. сделки на тримесечие.

Очертаващото се повишаване на лихвите вероятно също ще направи купувачите по-предпазливи. Не очакваме обаче това да има решаващо въздействие върху целия пазар най-вече защото в национален мащаб около 80% от сделките (по данни за деветмесечието на 2022 г.) се сключват без ипотеки. В големите градове обаче това определено ще окаже влияние, защото сделките с банкови кредити имат по-голям дял - в София покупките с ипотеки са 52.4% за деветмесечието, в Пловдив и Варна - около 30%, в Бургас - 26%. В Несебър, който стана четвърти в страната по брой сделки, обаче те са едва 5%. Факторът с решаващо влияние вероятно ще са високите цени, които продавачите изискват и които все по-малко купувачи ще са склонни да приемат. При официална инфлация на потребителските цени от 14% за деветмесечието поскъпването на имотите - особено в столицата - върви чувствително по-бързо. Средната офертна цена за периода януари - септември в София е 1748 евро на кв.м, което е с 37% повече в сравнение със същия период на миналата година. Увеличението с около 20% на годишна база за Пловдив, Варна и Бургас също изпреварва инфлацията. Пазарът реагира. Още от началото на 2022 г. - много преди август, когато лихвите отбелязаха първо повишаване, сделките вече се случват доста по-трудно, отколкото през 2021 г.

Навлизаме в "пазар на купувача"

От пазар на продавача все повече ще се озоваваме в пазар на купувача. Навсякъде в големите градове на България средният срок, за който се продава даден имот, се е повишил чувствително по данните за деветмесечието. В София той е отскочил от 33 дни през 2021 г. на 59 за 2022 г., в Пловдив от 40 на 60 дни, във Варна от 36 на 71 дни, а в Бургас от 47 на 67 дни.

На най-ликвидния пазар - този в София, например сделките вече се сключват почти два пъти по-бавно, отколкото година по-рано. През първите девет месеца на 2022 г. един имот в столицата се е продавал средно за 59 дни след първоначалното му обявяване. За сравнение - през същия период на 2021 г. срокът е бил само 33 дни. Това говори за насищане на пазара и за изместване на съотношението продавачи - купувачи, при което първите трябва да са готови на известни отстъпки, ако планират скорошна сделка. Същата тенденция се наблюдава и в останалите големи градове.

Друг фактор, който говори за охлаждането на пазара, е значителният ръст на предлагането. В сравнение с края на третото тримесечие на миналата година в момента на пазара има над два пъти повече обяви за жилища ново строителство. За София например има 60% повече обяви към края на третото тримесечие в сравнение със същия период на 2021 г. Под ново строителство приемаме обекти, завършени през и след 2020 г. и такива в строеж. Алгоритъмът на "Оцениме.бг", който автоматично следи за новопубликувани обяви по всички водещи портали за имоти, е обучен да премахва дублиращи или фалшиви обяви. Данните имат сезонност, но тенденцията на ръст на предлагането е отчетлива.

София: Повече жилища за продажба, двойно по-дълго време за наемане

Офертните цени на квадратен метър в София се покачват постепенно с всяко тримесечие, като през периода юли - септември достигат 1814 евро на кв.м. Това е с 34% повече спрямо същия период на миналата година. Междувременно броят на имотите на пазара през последното тримесечие се е увеличил значително и достига 11 321 жилища. Това е повече от всяко друго тримесечие от началото на 2021 г. За да се стигне до продажба в момента обаче, са необходими средно два месеца и десет дни.

Нивото на предлагането на апартаменти под наем в столицата се задържа - през всяко тримесечие те са около 19 хиляди. Изключение правят първото и третото тримесечие на 2021 г., когато предлагането е било по-ниско.

Наемните цени претърпяват задържане в първата половина на 2021 г., след което започват да нарастват постепенно, достигайки 6.24 евро на кв.м за последното тримесечие. Годишният ръст при наемните цени е 14%, което е далеч по-ниско от ръста при продажните нива. Този слаб ръст, който едва отразява инфлацията, е свързан с това, че отдаването на квартири става два пъти по-бавно, отколкото през миналата година. В момента един апартамент в столицата се отдава средно за малко над три месеца (98 дни) в сравнение с месец и половина (47 дни) през лятото на 2021 г.

Пловдив: Жилищата са продан се утроиха, а под наем - удвоиха

Предлагането в Пловдив също чувствително е нараснало. През изминалото тримесечие са били обявени за продан над 10 000 апартамента. За сравнение - през юли - септември 2021 г. обявите са били две трети по-малко на брой (3.3 хиляди).

Въпреки голямото предлагане за периода офертните цени са се повишили с 20%. В момента едно жилище в Града под тепетата излиза средно около 78 хил. евро - с 12 хиляди по-скъпо, и продажбата му отнема малко над два месеца. По отношение на сроковете за сделка промяна през последното тримесечие спрямо миналата година няма.

Двойно нарастват жилищата под наем в Пловдив - до 9469 обяви за последното тримесечие. Средният наем в Пловдив се равнява на 294 евро, или 4.28 евро на кв.м. Наемните цени растат, но с темп около 15.7%. По ръст на наемите през тази година Бургас изпреварва Пловдив и го оставя на последно място сред четирите големи града. Отдаването на имот под наем в Града под тепетата се случва средно за два месеца - две седмици по-бавно, отколкото миналата година.

Варна: И жилищата, и наемите поскъпват с по около четвърт за година

През последното тримесечие на годината цената на едно жилище във Варна възлиза на около 85 хил. евро, или 1114 евро на кв.м. Това е ръст с 24% спрямо същия период на предходната година. За последното тримесечие във Варна са били обявени над седем хиляди имота за продажба - 53% повече от миналата година.

Наемните цени също са се увеличили с около 27% през последното тримесечие в сравнение със същия период година по-рано. Апартаментите в морската столица вече се наемат по 354 евро средно на месец, или 5.19 евро на кв.м. В резултат в момента се отдават за почти два пъти по-дълго време - средно 82 дни спрямо 46 дни миналата година.

Бургас: Сделките леко се ускоряват, рекорден ръст на наемите

Цената на квадрат в Бургас през третото тримесечие вече достига 1081 евро на кв.м. Средно едно жилище в града излиза около 84 хил. евро - с 22 хиляди по-скъпо от миналата година. Обявите за жилища в Бургас също са се увеличили три пъти и половина спрямо лятото на 2021 г., което е било и най-слабият период за морския град от две години насам. Въпреки покачването на цените с 23% на година от четирите големи града единствено в Бургас наблюдаваме по-бързо сключване на сделки през изминалите три месеца. През юли - септември средно едно жилище се е продавало за 55 дни спрямо 69 дни през същия период на 2021 г.

Броят предлагани квартири в града също се е увеличил, но не толкова рязко, колкото продажбите. През третото тримесечие под наем са били предложени 1582 апартамента - с 64% повече от миналата година. За същия период наемите са скочили с рекордните 41% - ръст почти два пъти по-голям от този на продажните цени. В момента, за да живеете под наем в Бургас, трябва да отделите бюджет около 334 евро на месец. И тук отдаване под наем отнема все повече време: миналата година за това са били необходими два месеца, а сега - почти три.

Данни и методология

Данните са на база над 300 000 обяви за апартаменти, като дублираните и фалшивите обяви са премахнати. Под фалшиви се има предвид такива, които се качват и свалят периодично или в които са използвани снимки, видени на апартаменти, посочени на други локации.

Данните са за периода

1.01.2021 г. - 30.09.2022 г.

За цена на сделката е използвана цената към момента на сваляне на обявата от интернет. Не е изключено при договарянето тя да е свалена под обявената.

Анализът е извършен на ниво квадратен метър. Това позволява по-добро сравнение между различните квартали и типове апартаменти.

Цената на кв.м е изчислена, като цената е разделена на брутната площ на апартамента, предоставена от брокерите. Всички цени са изчислени в евро. За да няма отклонение в средните цени заради много нетипични апартаменти, така наречените outlier-и са премахнати. Топ 2.5% най-скъпи и съответно най-евтини апартаменти за даден квартал са изключени от анализа.

Промяната в цената е изчислена, като средните стойности за квадратен метър на съответната година са съпоставени с тези на същия период на предходната година.

Времето за продажба/отдаване под наем е изчислено като разликата между първото появяване на обявата и свалянето ѝ от имотните сайтове.
1 коментар
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    vuk21919061 avatar :-|
    vuk21919061
    • - 1
    • + 5

    Това представлява спукването на балона, от тук нататък нещата ще се влошават. Успех на рентиерите и продавачите

    Нередност?
Нов коментар