Общият брой на офис площите в строеж е на петгодишно дъно поради предпазливостта на инвеститорите.
Общият брой на офис площите в строеж е на петгодишно дъно поради предпазливостта на инвеститорите.

Събуждането на офис пазара в София продължава с умерен темп

Незаетите площи неуверено намаляват през третото тримесечие, докато стартирането на нови офис проекти се замразява

Общият брой на офис площите в строеж е на петгодишно дъно поради предпазливостта на инвеститорите.
Темата накратко
  • Нетните новонаети площи нарастват, а незаетите леко намаляват през третото тримесечие.
  • Освен от преместване на наематели и подновявания на договори пазарът се движи и от увеличаване на споделените офис пространства.
  • Обемът на новите офис проекти в строеж е на историческо дъно.


Благодарим Ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Нетните новонаети площи нарастват, а незаетите леко намаляват през третото тримесечие.
  • Освен от преместване на наематели и подновявания на договори пазарът се движи и от увеличаване на споделените офис пространства.
  • Обемът на новите офис проекти в строеж е на историческо дъно.

Макар пандемията вече да не е съществен фактор в живота на София и страната, столичният пазар за наемане на офис площи все още е далеч от нивата си от преди нея. Все пак има положителни тенденции, изразяващи се в умерено намаляване на незаетите площи и в нарастване на нетните новонаети площи. Движението на пазара продължава да се дължи на прелокиране или разрастване на съществуващи наематели, но и на увеличаване на споделените офис пространства. На този фон общият брой на офис площите в строеж е на петгодишно дъно поради предпазливостта на инвеститорите.

Ръст при нетните новонаети площи

По данни на MBL за първите девет месеца на годината новонаетите офис площи са малко над 81 хил. кв.м, като те се дължат "основно на много нови компании, които навлизат на българския пазар, или продължаващи експанзии в компании, които вече присъстват", пишат консултантите. Нетните новонаети площи са около 39 хил. кв.м, като през първата половина на годината MBL единствена от консултантските компании е наблюдавала отрицателен прираст - повече площи са били освобождавани, отколкото наемани.

И според Colliers тенденцията е положителна - нетните новонаети площи са 55.4 хил. кв.м при сделки общо за 114.7 хил. кв.м. Три месеца по-рано стойностите бяха съответно около 46 хил. кв.м "реални" новонаети площи от над 90 хил. общо. Тогава основният процент (38%) от общия брой новонаети площи идва от преместване на наематели. Други 34% са поради подновяване на договори, а 14% - от разширение на нуждите на компаниите наематели.

От C&W Forton отчитат около 110 хил. кв.м новонаети площи, което е ръст с около 11%. От общия брой едва 20 хил. кв.м са нетни новонаети площи. И според тях "подновяванията на договори и преместванията на наематели остават основният двигател на сделките".

Свободните площи леко намаляват

Процентът на незаети площи според различните консултантски агенции се движи между 14.7 (MBL) и 17 (Colliers), а според C&W Forton той е 16.6.

От MBL коментират, че офис площите клас A и B отбелязват "първия си по-значителен спад от началото на пандемията". По техни данни спрямо предходното тримесечие делът им е намалял с 3%, а на годишна база - с 1.6%. Извън централната градска част спадът на незаетите офисни площи е най-висок (4.2%). При тези в широкия център редукцията им е едва 0.8%. При офисите в идеалния център свободните площи леко се увеличават (с 0.6%), но техният дял се запазва най-нисък за София (6.6%).

C&W Forton отчитат стабилен коефициент на незаетите площи клас A и B - 16.6%, който през различните тримесечия варира с 0.2-0.4 процентни пункта.

И според Colliers от началото на миналата година процентът на свободните площи гравитира около 16-17%, като немалък дял от тях са по протежението на бул. "Цариградско шосе", което се дължи на концентрацията на офис сгради там.

Спад на исканите наеми при офиси клас В

По данни на C&W Fortоn средните наемни цени са стабилни поне от третото тримесечие на 2020 г. насам. За офис площи клас А в централната градска част те се движат около 15 евро на кв.м, а по протежение на главните столични булеварди са от порядъка на 12-14 евро. Те не изключват лек ръст през предстоящите тримесечия под натиска на нарастващата инфлация. Сървис таксите в София варират от 2.75 до 4 евро на кв.м, казват от компанията.

MBL коментират, че общата тенденция при наемите през третото тримесечие на 2022 г. е низходяща. Те го обясняват с нарасналото нетно усвояване на модерни офис площи с по-високи наеми. Това води до овакантяване на по-неатрактивните офиси, понижаване на исканите наеми в тях и до спад на наемните нива на пазара като цяло. Те наблюдават ръст на наемите единствено в идеалния център, което е във взаимовръзка и с нарасналите свободни площи там.

Исканите цени на офисите клас A се движат между 12.5 и 15.5 евро, а на клас B са между 8 и 11 евро. Спадът в наемите на офиси клас В е между 1% и 3% в периферията на града и в централните райони, докато нарастването в идеалния център е с 1%.

Данните на Colliers показват, че средните нива на наемите в централна градска част се движат около 15 евро, а в широкия център и по периферията съответно 14 и 13.5 евро. Спрямо второто тримесечие има ръст с около едно евро.

Малко започнати офис проекти

"Ограниченото търсене на офиси под наем и наличието на свободни площи не благоприятстват започването на големи нови проекти", коментира Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в C&W Fortоn. Като допълва, че "някои сгради в строеж също се отлагат във времето, което за момента поддържа относително устойчив баланс на пазара". По данни на компанията офис площите в строеж са 167.3 хил. кв.м, което е "най-ниското ниво на офис строителство за последните 5 години". През третото тримесечие по техни данни са въведени в експлоатация 7000 кв.м нови офиси.

Colliers отчитат 305 хил. кв.м нови офис площи в строеж, което е с около 50 хил. повече в сравнение с юни тази година, когато според тях е отчетено най-ниското ниво на активност при строежа на офисни площи от 2016 г. насам (254.4 хил. кв.м).

През третото тримесечие в експлоатация са въведени нови 6000 кв.м офис площи, а при квадратурата в строеж се наблюдава лек спад, отбелязват от MBL. По техни данни в края на септември в процес на строеж са около 198 хил. кв.м, а за други 230 хил. e обявено, че ще бъдат стартирани. От вече започнатите проекти офисите клас A ще са около 58 хил. кв.м, като се очаква да бъдат завършени през следващите няколко месеца. Те са разпределени в 11 проекта и с тях общият размер на офис площите в столицата ще достигне над 2.5 млн. кв.м. По-голямата част от активността в изграждането на нови офис площи е около така или иначе пренаситения район на бул. "Цариградско шосе".

Сделките на тримесечието

Една от най-значимите наемни сделки на тримесечието според консултантите на MBL и C&W Forton е тази между полската GTC и компанията за споделени офис пространства Betahaus, която е в експанзия, за около 1600 кв.м площи в Sofia Tower 2. Реалното оползотворяване на двата етажа ще се осъществи в началото на следващата година, когато се очаква сградата в Mall of Sofia да бъде завършена. От MBL добавят и сделка между същите страни, но в Advance Business Center 2, за около 1700 кв.м.

Общите co-working площи в София надминават 50 хил. кв.м по данни на C&W Forton за полугодието. Те самите са ангажирани с развиването на MyFlex в "Мегапарк" - един от новите проекти на холдинговата група в сферата на недвижимите имоти AG Capital. "Гъвкавите офис решения вече са в полезрението не само на хора със свободни професии и малки екипи от професионалисти. За много компании наличието на споделени офиси в сградата, където работят, става сериозно предимство, тъй като им позволява по-голяма свобода на действие в зависимост от развитието на бизнеса им", разказва Кръстев от C&W Forton.

Сред сделките, посочени от двете консултантски компании, е и прелокирането на българския онлайн магазин "Озон.бг" на 1600 кв.м в "Мегапарк" и това на Beiersdorf, козметичната компания, производител на Nivea, на 1700 кв.м, отново в Sofia Tower 2. От MBL отчитат и преместването и на AstraZeneca на около 1100 кв.м в Business Garden Office X. Съинвеститор в тази бизнес сграда е и изпълнителният директор на консултантската компания, Асен Лисев.

След по-значимите наемни сделки от C&W Forton посочват подновяването на договора на "Ericsson България" в Expo 2000 в квартал "Хладилника".

Все още няма коментари
Нов коментар