Уникредит Булбанк: Пазарът на жилища в София прегрява, възможен е спад на цените между 5 и 10%

Въпреки това в столицата все още няма балон, а в страната като цяло жилищата остават достъпни, показва анализ на банката

Средното жилище от 73 кв. м в София в момента е достъпно за хората с най-високи доходи, които са около 10-15% от населението
Средното жилище от 73 кв. м в София в момента е достъпно за хората с най-високи доходи, които са около 10-15% от населението    ©  Цветелина Белутова
Бюлетин Моят Капитал Моят Капитал

Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.

Темата накратко
  • Темповете на нарастване на цените на жилищата в София се увеличават до 22% на годишна база през третото тримесечие на 2022 г.
  • Ако тенденцията на поскъпване се запази, в края на 2023 г. е възможно на пазара в столицата да има балон.
  • Засега такъв по дефиницията на банката няма, а развитието зависи най-вече от нивата на безработицата и на лихвите по ипотечни кредити.


Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Темповете на нарастване на цените на жилищата в София се увеличават до 22% на годишна база през третото тримесечие на 2022 г.
  • Ако тенденцията на поскъпване се запази, в края на 2023 г. е възможно на пазара в столицата да има балон.
  • Засега такъв по дефиницията на банката няма, а развитието зависи най-вече от нивата на безработицата и на лихвите по ипотечни кредити.

Над 90% от жилищата в София са надценени, но въпреки това още не става дума за балон. През 2023 г. при благоприятно развитие са възможни корекции в цените с около 5-10%, може обаче да се направи и аналогия с 2003 г., след която ударно нивата скачат. Под риск от прегряване е и пазарът във Варна, но като цяло достъпността на жилищата в България е близо до средноевропейските равнища. Това са някои от основните изводи от анализа за достъпността на жилищата в страната, оценена като съотношение между цени и доходите на домакинствата, който Уникредит Булбанк прави за втора поредна година.

Резултатите бяха представени в петък в присъствието главния изпълнителен директор на Уникредит Булбанк Цветанка Минчева от главния икономист на банката Кристофор Павлов и директора "Продукти и услуги" Юлиан Влахов.

Признаци на прегряване в София

През 2022 г. пазарът в София започва да показва явни признаци на прегряване, казват от банката. Темповете на нарастване на цените на жилищата се ускоряват до 22% на годишна база през третото тримесечие. В 23% от близо 100-те наблюдавани локации годишните ръстове са от и над 30% през третото тримесечие на 2022 г., по данни на Имот.бг (официални липсват).

За последните седем години цените на жилищата в София като цяло са се удвоили по данни на НСИ, а общият паричен доход на домакинствата кумулативно е нараснал само с 26%. За разлика от миналата година, този път от банката подчертаха, че изследването им не преизчислява с допускания за размера на сивата икономика, защото липсва общоприет подход за оценяването й. За същия период в страната цените на жилищата са нараснали с 71%, а общият паричен доход на домакинствата - с 50%. "Тоест, докато средно за страната темповете на растеж на цените на жилищата изпреварват в умерена степен тези на доходите, то в София темповете на ръст на жилищата са в пъти по-големи от тези на доходите, което води до значително влошаване на достъпността", казва Кристофор Павлов.

Делът на надценените локации в София (92%) значително надвишава този на подценените (8%). От банката измерват това чрез съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата. За целите на анализа като равновесни се приемат цени, които позволяват на домакинство със средни доходи да може да си купи средно по размер жилище от 73 кв. м, ако спестява целия си брутен доход в продължение на шест години. Това е и нивото, под което жилищата се приемат за достъпни.

Балон засега няма

В същото време пазарът все още не е достигнал стойностите от пика с балона на недвижимостите през 2008 г., тъй като делът на значително надценените локации (с над 50%) остава все още малък (едва 7%), казват експертите. За сравнение при имотния бум през третото тримесечие на 2008 г. значително надценени са били 64% от локациите.

В София все още няма балон с цените, но тенденцията е на влошаване, казват от Уникредит Булбанк. За целите на анализа те приемат, че балон е налице, когато над половината от жилищата са крайно недостъпни, в степен, в която домакинствата трябва да отделят брутния си доход преди данъци за период от над 10 години, за да си купят средно за този пазар жилище.

Балон обаче е имало през всяка от петте поредни години в периода 2004 - 2008 г. При това тогава той се е формирал много бързо. Само за година кварталите с двуцифрени съотношения цени спрямо доход в София от 13% през 2003 г. нарастват на 58% през 2004 г. Изводът на банката е, че ако тенденцията, която е в ход през 2022 г., продължи, към края на идващата 2023 г. в София вече вероятно ще има балон при цените на жилищата.

Пазар като през 2003 г.?

По отношение цените на жилищата периодът от 2000 до 2021 г. е разделен на два отделни цикъла от експертите на Уникредит Булбанк в систематизация, чието познаване би било полезно за ориентир на кандидат-купувачите.

Реално първият започва от 1998 г. (но данни има едва от 2000 г.) и продължава 18 години до 2015 г. Разделен е на четири фази. През първата - от 1998 г. до 2003 г. цените и доходите нарастват със сходни темпове и достъпността на жилищата е добра.

През 2004 г. цените на жилищата тръгват нагоре и достигат стойности далеч над нивата, които предполага преобладаващото ниво на доходи. Формира се балон, като през 2008 г. домакинство със средни доходи в България трябва да спестява брутния си доход в продължение на 12 г., за да може да си купи жилище. Тази фаза продължава пет години.

През следващите четири години - през периода 2009 - 2012 г. се наблюдава низходяща корекция в цените. Достъпността на жилищата започва да се се подобрява.

През 2013 - 2015 г, достъпността на жилищата продължава да се подобрява, цените на жилищата и доходите нарастват с близки темпове и съотношението им слиза под границата от шест пъти. Така през девет години от цикъла - шест в началото и три в края на периода, на домакинствата било най-изгодно да купуват жилища.

Новият цикъл с цените на жилищата започва от 2016 г. По подобие на предишният и този път съотношението цени - доходи е близко до граничната стойност от 6 пъти. Според Кристофор Павлов сегашното състояние на пазара е идентично с това през 2003 г.

Безработицата и лихвите са решаващи

Дали обаче бумът цените от 2004-2008 г. ще се повтори? Анализът на банката, чиито основен макроикономически сценарий предвижда забавяне на икономиката през 2023 г., по скоро очертава охлаждане на пазара на имоти. Пропорциите и обхватът му ще зависят най-вече от пазара на труда и от лихвите.

Ако безработицата се увеличи значително, ще нарасне и броят на принудителните продажби и може да се стигне до рязък спад на цените на жилищата. Очакванията на банката за развитието на пазара на труда през 2023 г. обаче са оптимистични.

Прогнозите са, че безработицата ще нарасне до 4.4% през 2023 год. при 4.3% през 2022. Ако и заплатите продължат да растат със сегашните двуцифрени темпове, това ще ограничи принудителните продажби и новите купувачи няма да намалеят драстично.

От банката очакват, че лихвените разходи по ипотечните кредити в лева ще нараснат до около 7% от общия доход на домакинствата с ипотечни кредити през 2024 г., спрямо 5% средно за страната през тази година.

Начинът на формиране на лихвите по новите кредити ще започне да се променя през следващата година. Ще има повече кредити с фиксирани лихви и такива, обвързани с лихвите на междубанковия пазар на депозити.

В същото време лихвите по съществуващите кредити ще нараснат до около 4% към края на 2023 г. при около 3% средно в периода преди затягането на лихвените условия в Европа.

Средният размер на ипотечния кредит, отпускан от Уникредит Булбанк, е около 150 хиляди лева, по данни на банката. Три четвърти от ипотечните кредити са за покупка на имот в София, Пловдив, Варна и Бургас със срок над 30 години. "Близо половината от клиентите на банката, изтеглили ипотечен заем, са на възраст между 30 и 40 години. Най-често това са млади клиенти и семейства, които търсят първо жилище, или семейства, желаещи да купят по-голям апартамент, с възнаграждение между 1700 лв. и 2500 лв.", обясни Юлиан Влахов, директор "Продукти и услуги". Той обърна внимание на предпочитанието на клиентите към т.нар. "зелената ипотека", която дава възможност за по-ниски лихви, ако имотът е от по-висок от енергиен клас. От тази година със започналото покачване на лихвите от ЕЦБ за пръв път в банката усещат интерес към заеми с фиксиран процент за първите няколко години, каквито клаузи има в около 15% от новите сделки.

Зависи и от политическата обстановка

От Уникредит Булбанк очакват комбинацията от умерен ръст на лихвите по ипотечните кредити и силен пазар на труда през 2023 г. да действа стабилизиращо на пазара на жилища. На този фон прогнозата им е за спад в цените на жилищата в София от най-висока до най-ниска точка с между 5 и 10% през следващата година. Това е при сценарий, че периодът на политическа несигурност приключи след изборите за парламент през март-април, страната напредне с усилията си да приеме еврото от началото на 2024 г., и икономическият растеж започне да се ускорява в средата на 2023 г.

Ако политическата несигурност продължи след март-април обаче и процесът по приемане на еврото през 2024/2025 г. дерайлира, има опасност да се стигне до трайно увеличение на цената, при която правителството емитира дълг и това да се пренесе върху цената на кредита за фирмите и домакинствата от реалната икономика. Така цената на новите ипотечни кредити може да нарасне над очакваните 1-1.5 процентни пункта, това да доведе до спад в търсенето и до по-голяма корекция на цените на жилищата в София надолу.

От банката очертават и вариант, при който цените на жилищата се задържат на сегашните нива, доходите продължават да растат достатъчно дълго, което отново да направи жилищата в София достъпни.

Жилищата в България все още са достъпни

Жилищата в България като цяло все още са достъпни, сочат данните на банката. През 2021 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 6.1 години, за да си купи средно за пазара в страната жилище от 73 кв. м, което е леко влошаване спрямо предходната година, когато годините са били 6, което се приема за вододелна стойност, при която пазарът е балансиран. Стойности за показателя под него говорят за подцененост, а над него за надцененост и недостъпност на жилищата.

Достъпността на жилищата в България изглежда близка до средната за голяма част от Европейските страни. Според изчисленията на банката за 2021 г. страната е в средата на група от 17 страни. Резултатът й е близък до тези на Нидерландия, Унгария, Австрия и Словения. Най-недостъпни според анализа са жилищата в Полша, Норвегия, Сърбия и Чехия, а най-достъпни - в Белгия и Латвия.

В България най-недостъпни са жилищата в София и Варна, където през 2021 г. средното за страната покупка са можели да си позволят само десетте процента домакинства с най-високи доходи. В Пловдив, Бургас и Стара Загора това е било по възможностите на 20% от домакинствата. В Пазарджик жилищата са достъпни за 30% от домакинствата, в Русе - за 40%. В Сливен, Плевен, Перник, Шумен и Хасково те са достъпни за петдесетте процента домакинства с най-високи доходи, (т.е. за средното домакинство), казват от банката. А във Велико Търново, Добрич и Благоевград, жилищата са достъпни за 60% от домакинствата през 2021 г.

"Като правило колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата. През първите две фази от цикъла (при нарастващи цени), различията между цените в големите и малките градове постепенно се увеличават. Най-големи са те в края на втората фаза, а през третата и четвъртата се редуцират", отбелязва Кристофор Павлов.

През 2021 г. разликата в съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинствата между най-големия и най-малкия от 15-те изследвани града, е 5.8 пъти (10.2 пъти в София и 4.4 пъти в Благоевград). През 2014 г. - в началото на цикъла, когато цените на жилищата се оценяват като близки до равновесните, тя е едва 1.6 пъти (6.6 пъти в София и 5 пъти в Благоевград). По оценката на банката 2021 г. е петата година от новия цикъл с цените на жилищата. Тя е сравнима с 2002 г. - петата поредна година от предишния цикъл, когато разликата между същите два града е 6.1 пъти (9.6 пъти в София и 3.5 пъти в Благоевград).
2 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    pvv53314155 avatar :-|
    pvv53314155

    1200-1300 EУR На квадрат за София е максималната реалистична, даже и надута цена за заплатите, кризата, стагнацията която се задава и няколкото предстоящи нови повишения на ЕЦБ. Всичко остало е празно говорене и спекула.

    Нередност?
  • 2
    enterfornone avatar :-|
    enterfornone

    При толкова празни жилища, те се държат само за спекула (“инвестиция”) - защото да притежаваш жилище е практически безплатно.
    Минимално нормализиране на данъците - тоест притежаването на жилище да е всъщност свързано със задължения и огромна част от тези ще се озове на пазара. България е пълна с празни жилища, всяко сравнение със жилищните кризи в Западна Европа е неуместно.
    Пазарът се движи от спекуланти (не го пиша в негативна конотация, просто това е термина), а не от органично търсене.

    Нередност?
Нов коментар