Топлата връзка между криптото и имотите

В Европа, а и в България вече съществуват законни варианти за придобиване на недвижима собственост с виртуални валути

Диверсифицирането на криптоинвестициите в недвижими имоти създава важни предимства - по-голяма стабилност и евентуално възможности за допълнителна ликвидност.
Диверсифицирането на криптоинвестициите в недвижими имоти създава важни предимства - по-голяма стабилност и евентуално възможности за допълнителна ликвидност.
Бюлетин Моят Капитал Моят Капитал

Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.

Темата накратко
  • В Европа, а и в България вече съществуват законни варианти за придобиване на недвижима собственост с виртуални валути.
  • Чрез подобни сделки криптоинвеститорите намират стабилност, а собствениците на имоти разширяват кръга на потенциалните купувачи.
  • Този тип сделки крият известни рискове за участниците, но дигитализацията на процеса отваря нови възможности.

Криптовалутата и недвижимите имоти са два много различни класа активи, всеки с различни инвестиционни характеристики. Независимо дали сте криптоинвеститор или собственик на имот, имате няколко инвестиционни алтернативи да съчетаете силните страни на всеки от тях в полза на портфолиото си. Криптоинвеститорите могат да използват решения, базирани на блокчейн, за да "влязат в играта" с недвижими имоти. Освен това имат и по-традиционната опция да инвестират в недвижими имоти, като ги придобият напълно законно с крипто. А собствениците на имоти могат да разширят кръга на потенциалните купувачи, като включат в него и инвеститорите в крипто.


Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • В Европа, а и в България вече съществуват законни варианти за придобиване на недвижима собственост с виртуални валути.
  • Чрез подобни сделки криптоинвеститорите намират стабилност, а собствениците на имоти разширяват кръга на потенциалните купувачи.
  • Този тип сделки крият известни рискове за участниците, но дигитализацията на процеса отваря нови възможности.

Криптовалутата и недвижимите имоти са два много различни класа активи, всеки с различни инвестиционни характеристики. Независимо дали сте криптоинвеститор или собственик на имот, имате няколко инвестиционни алтернативи да съчетаете силните страни на всеки от тях в полза на портфолиото си. Криптоинвеститорите могат да използват решения, базирани на блокчейн, за да "влязат в играта" с недвижими имоти. Освен това имат и по-традиционната опция да инвестират в недвижими имоти, като ги придобият напълно законно с крипто. А собствениците на имоти могат да разширят кръга на потенциалните купувачи, като включат в него и инвеститорите в крипто.

Португалия: Директен превод на биткойни

На 4 май 2022 г. в офис в град Брага се осъществява сделка за покупка на имот с криптовалута без конвертиране във фиатни пари, която е смятана за първата по рода си. Вероятно преди нея много купувачи първо са обръщали своите виртуални валути в долари, евро, йени и пр., за да могат да купуват. В случая обаче продавачът предава адреса на своя криптопортфейл на купувача, който прави превод на малко под три биткойна и става собственик на апартамент в града на стойност 110 000 евро, след като сделката е изповядана пред присъстващия нотариус. Това става възможно, тъй като президентът на португалската камара на нотариусите Хорхе Силва вече е издал насоки как нотариусите да подхождат към криптотранзакции, без да е необходимо да конвертират виртуалната валута в евро.

Практиката на Португалия да не налага конвертиране на криптото във фиатна валута в процеса на купуване на имот е необичайна. Обяснява се с това, че в страната няма данъци върху капиталовите печалби за криптовалути. Повечето държави изискват конвертиране във фиатни пари, за да могат да проверяват подобни сделки за пране на пари, а и защото остарелите им законодателства не предвиждат механизми за данъчно облагане при криптосделки.

България: Сделка чрез размяна за ваканционен апартамент

В България вече също има прецедент на придобиване на недвижим имот срещу крипто. Председателят на Нотариалната камара в България нотариус Димитър Танев разказа, запитан от "Капитал", че е консултирал сделка на колега за ваканционен имот в провинцията, разменен срещу права по криптовалута, в случая - биткойни.

Сделката е осъществена чрез размяна, при която правото на собственост върху недвижимия имот е заменено срещу право на вземане от криптовалута. Самият заменител на имота е искал да получи срещу него крипто, а не фиатни пари. Страните са остойностили биткойните към момента на изповядването на сделката пред нотариус и тази стойност е записана в нотариалния акт. Върху нея са начислени данъците и таксите, стандартни при имотните сделки.

Нотариус Танев подчерта, че съществува паричен риск стойността към момента на прехвърляне правото на вземане от криптовалутата да е различна от тази в момента на прехвърляне правото на собственост върху имота (при подписването пред нотариуса), но този риск е добре известен за страните.

Друга особеност е, че въпреки наименованието й самата криптовалута по същество не е валута, т.е. не е емитирана от БНБ и зад нея не стои държавата. Тъй като в случая не става дума за пари, пред нотариуса не възниква задължение да установява техния произход, освен ако при сделката няма доплащане с цел изравняване на стойностите при замяната, както и при някои ограничения, наложени от Закона за мерките срещу изпиране на пари, за които нотариусът трябва да следи.

(Повече за гледната точка на нотариус Танев - на capital.bg)

България: Сделка с имот през криптоборса

Българската криптоборса "Бонекс", която обявява над 70 хил. потребители, предлага покупка на имоти с крипто на платформата си, както и професионална консултация от адвокат. Услугата, която стартира през януари 2022 г., е нова за европейския пазар.

"Човешката психология е такава, че когато има кризи или инфлация, хората се опитват да спасят активите си от обезценяване. Правят го главно чрез злато и хедж в недвижими имоти. Ние помагаме на купувача, който разполага с крипто, да направи мост от виртуалната към реалната икономика. В същото време даваме възможност на продавача да намери купувачи извън класическата икономика сред някои от нашите клиенти", обяснява Давид Бонев, съсобственик и съосновател на криптоексчейнжа "Бонекс".

Преди да се премине към сделка, от адвокатската кантора, представляваща "Бонекс", сключват договор за търговско представителство с продавача. Бонев твърди, че имат клиенти български строителни предприемачи, които предлагат чрез тях части от офис сгради. После информацията се предоставя на кандидат-купувача и двете страни се оставят да се разберат помежду си за условията на продажбата. В случай че постигнат съгласие, се преминава и през процедури на превенция срещу изпирането на пари и проверка за произхода на средствата. След това се изготвя предварителен договор за покупко-продажба.

"Клиентът може да предостави каквато и да било виртуална валута по негов избор. Например при покупка на стойност 100 000 евро той ни изпраща валута X на точно тази стойност. Ние превалутираме, след което превеждаме на продавача 100 000 евро във фиатни средства", допълва Бонев.

Той обяснява, че печелят достатъчно от самия криптообмен във фиатни пари. Платформата взема от него комисиона между 1% и 5%. Това им позволява да предоставят като отстъпка от цената на купувача брокерската комисиона, предоставена им от продавача.

Трябва да се има предвид, че купуването на недвижими имоти с криптовалута директно може да доведе до данъчни последици, независимо от местоположението на имотите. Продажбите и трансферите на цифрови активи обикновено се облагат с данък. Според Закона за данъка върху доходите на физическите лица след превалутиране на криптовалута във фиатни пари се осчетоводява печалба и ако има такава, се плаща данък в размер на 10% от нея.

Токенизирани недвижими имоти

"В Reinno основно се занимаваме с три неща. Токенизираме търговски недвижими имоти, предоставяме пазар, на който тези имоти да се купуват и продават, и предлагаме кредитни услуги, които използват токените ни като обезпечение. Целта е да се осигури по-добра ликвидност в пространството на недвижимите имоти и да се привлекат нови потребители", обяснява Виктор Викторов, главен изпълнителен директор и съосновател на Reinno, в подкаст в YouTube.

Reinno е компания с български корени, една от най-големите и най-успешни платформи за токенизация за недвижими имоти, работеща на пазара в САЩ. Токенизацията е начин за дигитализация на недвижими имоти като актив, която позволява частична собственост и повишава ликвидността им. Чрез токенизацията продавачите получават гъвкав инструмент за продажби, а купувачите имат възможността да придобият части от недвижими имоти, без да се налага да се справят с традиционните бариери за навлизане на този пазар, като например недостиг на средства. Това позволява и на собствениците на имоти да извлекат максимално ползи от своята собственост, като използват токени като обезпечение за заеми.

Токенизираните недвижими имоти обикновено са фракционирани, което означава, че собствеността на имота е разделена на множество токени. Това прави недвижимите имоти достъпни за повече инвеститори. Токените за недвижими имоти могат да поддържат ликвидни вторични пазари, които от своя страна могат да повишат общата стойност на сектора на недвижимите имоти.

Този сектор е все още неразвит в България, но набира популярност в САЩ в сайтове за услуги като Arrived, Ember, Fintor, Equity Estates, Fundrise, HappyNest, HoneyBricks и Lofty и Reinno.

За възможните кредитни услуги

Инвеститорите с криптоактиви също могат да вземат заеми срещу своите притежания, за да инвестират в недвижими имоти. Централизираните платформи обикновено предоставят този продукт с помощта на попечител трета страна, който държи активите като обезпечение, докато децентрализираните платформи използват интелигентни договори, за да управляват транзакцията изцяло с код.

Този метод за инвестиране в недвижими имоти с криптовалута се използва най-добре със стейбълкойни, за да се избегне рискът от нужда за добавяне на маржин.

Например, ако пазарната стойност на криптопортфолиото, което е осчетоводено като обезпечение, намалее с 50%, сумата на заема остава фиксирана и съотношението заем/стойност ще се удвои. Това добавя риск за заемодателя за това дали ще може да възстанови стойността на своя заем в случай на неизпълнение, следователно се изисква осчетоводяване на допълнително обезпечение. В случай че не е предоставено допълнително обезпечение, заемодателите могат да ликвидират портфейла и често начисляват неустойки или допълнителни такси.

Инвестицията обещава стабилност, но крие рискове

Диверсифицирането на криптоинвестициите в недвижими имоти създава важни предимства - по-голяма стабилност и евентуално възможности за допълнителна ликвидност. То позволява инвеститорите да използват дигитални методи на плащане, да търгуват в други държави и да инвестират в цели недвижими имоти или в части от тях. Но инвестициите в крипто, а и в недвижим имот с крипто, са свързани с рискове - да купиш прекалено скъпо заради ниското предлагане на имоти с крипто, да паднат цените на имотите, да се качат цените на криптовалутите, да не си оставиш достатъчно ликвидност за по-добри сделки и възможности и пр. Затова и инвеститорите трябва внимателно да оценят всички възможни варианти на развитие, преди да предприемат каквото и да е.

Въпреки че нестабилността на криптовалутите предизвика вълни в инвестиционния пейзаж, е малко вероятно колебанията им да повлияят върху недвижимите имоти, чийто пазар е движен от други фактори. Глобалният пазар на криптовалути се оценява на 1 трилион щатски долара. В същото време жилищният пазар само на щата Калифорния например се оценява на над 9 трилиона щатски долара за 2021 г.

РЕЧНИК

Криптовалутите са цифрово представяне на стойност, която не се емитира или гарантира от централна банка или от публичен орган, не е непременно свързана със законово установена валута и няма правния статут на валута или на пари, но се приема от физически или юридически лица като средство за обмяна и може да се прехвърля, съхранява и търгува по електронен път.

Фиатни пари са пари, декларирани от правителство като законно платежно средство, издавани (печатани) от държавата, които не са конвертируеми в нещо друго (например злато), нито притежават фиксирана стойност в смисъла на обективен стандарт.

Blockchain е система за запис на информация по начин, който прави труднa или невъзможнa промяната, хакването или измамата на системата. Целта на блокчейна е да позволи цифровата информация да бъде записвана и разпространявана, но не и редактирана. Блокчейнът е по същество цифров регистър на транзакциите, който се дублира и разпространява в цялата мрежа от компютърни системи на блокчейна.

Стейбълкойните са криптовалути, които се опитват да обвържат пазарната си стойност с фиатни пари, като щатския долар например, или със стока като златото. Това ги прави по-малко волатилни.

Интелигентният договор е споразумение между двама души или юридически лица под формата на компютърен код, програмиран да се изпълнява автоматично. Прилагат се и за финансови цели като търговия, инвестиране, даване на заеми и вземане на заеми.

Токенът представлява определен актив или услуга, най-общо казано. В контекста на блокчейн технологията токенизацията е процес на преобразуване на нещо ценно в цифров токен, който може да се използва в блокчейн приложение. По този начин блокчейн технологията се използва за секюритизиране на активи.

Криптостейкингът е процес на заключване на криптохолдинги с цел получаване на награди или печелене на лихва.
Q§А с адв. Иван Александър Манев и адв. Николай Колев.

Законно ли е в момента в България и възможно ли е технически да се купи недвижим имот с криптовалута?

- В момента няма законово ограничение да се придобие недвижим имот срещу криптовалута. Законът обаче не третира криптовалутите като официално платежно средство. Затова прехвърлянето на недвижим имот срещу криптовалута би представлявало замяна, а не продажба. Както и при традиционната покупко-продажба на имот, страните може да уговорят прехвърлянето на криптовалутата (или част от уговореното количество) да бъде направено преди подписване на нотариалния акт за замяна и/или след това.

Как данъчното законодателство третира криптовалутите? Трябва ли при подобни сделки крипто да бъде докладвано за данъци - кога, как и при какви условия?

- Данъчното законодателство не съдържа изрично определение за криптовалути. Трайната практика на НАП ги третира за данъчни цели като "финансови активи". От това следва, че на данъчно облагане подлежи годишната печалба от всички сделки (продажби или замени) с крипто, ако е реализирана такава.

Годишната печалба се определя като сбор от резултатите от всяка една сделка, извършена през годината. Резултатите от сделките се определят като разлика между цената, на която е продадена/заменена дадена криптовалута, и цената, на която е била придобита преди това.

Ако печалбата е реализирана от физическо лице, тя се облага с 10% данък. Ако е реализирана от юридическо лице, тя се включва в годишния му резултат (приходи-разходи) и се облага като част от него. В годишната печалба се включва и резултатът от сделки по замяна.

Виждате ли предпоставки за измами при сделките с криптовалути и какви най-често са опасенията около тях?

- Основният риск, свързан с придобиване на имот срещу криптовалута, е флуктуацията на цената на съответната валута и възможността насрещната страна да повлияе на цената. По наше мнение липсата на регулация относно създаването и търговията с криптовалути създава предпоставки за измами. Примери са "кражбите" на криптопортфейли и извършването на неоторизирани от реалния собственик транзакции от тях. Тези случаи не са пряко свързани с криптовалутата, а със сигурността на достъпа до съответния портфейл.

Според вас нужни ли са някакви законодателни промени в контекста на по-масовото прилагане на криптовалутите?

- Считаме, че въвеждането на ясна законова дефиниция за криптовалутите значително би улеснило гражданите и бизнеса, опериращи в сектора. Това би дало допълнителна сигурност както по отношение на използването на криптовалутите, така и за данъчното облагане на сделките с тях. Няма ясни правила и административна практика за данъчно облагане по отношение на някои доходи, реализирани чрез използване на криптовалути, извън сделките по продажба и замяна. Пример за това са доходите от т.нар. стейкинг (staking), за които не е налице ясен и еднозначен ред за облагане. Би било добре, ако бъдат разработени специални правила в данъчните закони, които да отразяват спецификите на криптоиндустрията.

Пълния текст на интервюто може да намерите на capital.bg
Все още няма коментари
Нов коментар