Новият брой:
Служебната президентска република

Собственикът на мола в Търново купи ритейл парка във Варна от фонда Bluehouse

По експертни оценки Продромос Мавропулос е платил около 13.5 млн. евро. Гръцкият фонд продаде осем от деветте си актива в България и остана с 34 дка за жилища.

Договорът на Decathlon за "Ритейл парк Варна" е със срок 40 години.
Договорът на Decathlon за "Ритейл парк Варна" е със срок 40 години.
Договорът на Decathlon за "Ритейл парк Варна" е със срок 40 години.
Договорът на Decathlon за "Ритейл парк Варна" е със срок 40 години.
Бюлетин Моят Капитал Моят Капитал

Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.

Продромос Мавропулос купи Retail Park Varna от Bluehouse Capital на цена около 13.5 млн. евро.
Сделката е втора в ритейла за собственика на офисите Adora след придобиването на Mall Veliko Tarnovo.
Гръцкият фонд продаде и осмия от деветте си проекта в България, остава с 34 дка за жилища.
Варна остава някак встрани и от сегашния бум на отваряния на ритейл паркове. В града моловете са стъпили здраво - има Grand Mall, Delta Planet Mall и Varna Mall, някои от които са много успешни. Земята там вече е скъпа за ритейл паркове - офертите "продава" не падат под 200 евро на кв.м. Ако в града все пак се появи нов подобен проект, което експертите не изключват, това най-вероятно ще е по линия на силните местни играчи. Засега обаче двата ритейл парка, създадени преди повече от десетилетие, са без голяма конкуренция. При това Palah Center не е типичен представител на формата - той е двуетажен, а и има спортна част. По-близо до класическото понятие е Retail Park Varna. Създаден е преди около 15 години и се рекламира като първия по рода си за Варна и Североизточна България.


Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове

Продромос Мавропулос купи Retail Park Varna от Bluehouse Capital на цена около 13.5 млн. евро.
Сделката е втора в ритейла за собственика на офисите Adora след придобиването на Mall Veliko Tarnovo.
Гръцкият фонд продаде и осмия от деветте си проекта в България, остава с 34 дка за жилища.
Варна остава някак встрани и от сегашния бум на отваряния на ритейл паркове. В града моловете са стъпили здраво - има Grand Mall, Delta Planet Mall и Varna Mall, някои от които са много успешни. Земята там вече е скъпа за ритейл паркове - офертите "продава" не падат под 200 евро на кв.м. Ако в града все пак се появи нов подобен проект, което експертите не изключват, това най-вероятно ще е по линия на силните местни играчи. Засега обаче двата ритейл парка, създадени преди повече от десетилетие, са без голяма конкуренция. При това Palah Center не е типичен представител на формата - той е двуетажен, а и има спортна част. По-близо до класическото понятие е Retail Park Varna. Създаден е преди около 15 години и се рекламира като първия по рода си за Варна и Североизточна България.

Гръцки продавач и купувач

През декември Retail Park Varna смени собственика си. Купувач е гръцкият бизнесмен Продромос Мавропулос, известна фигура със 17-годишно присъствие на пазара на бизнес имоти в България. Инвестира предимно в терени и в офис сгради, най-знаковата от които е "Адора бизнес център" в жк "Младост" в София. Преди две години Мавропулос навлезе и в ритейла, като придоби мола във Велико Търново от дружество за проблемни активи на гръцката "Алфа банк".

Продавач на Retail Park Varna е гръцкият инвестиционен фонд Bluehouse Capital. Пикът на инвестиционната му активност на пазара на имоти в България е в периода 2009 - 2012 г. Десет години по-късно той вече е успял да развие и продаде повечето си "зрели" активи, а ритейл паркът във Варна според експерти е бил последният му останал доходоносен актив в страната. Все още притежава терен за жилищно строителство в Бояна.

И страните по сделката, и консултантът им Colliers отказаха коментари по нея. Независими източници оценяват транзакцията на около 13.5 млн. евро.

Ритейл парк с Decathlon

Търговският парк във Варна е на терен от около 25 дка с лице към централния булевард "Вл. Варненчик". Той включва около 20 обекта с обща площ 16 хил. кв.м (12.7 хил. кв.м отдаваеми) и 280 паркоместа. Ключовият му наемател е Decathlon, чийто наемен договор е за 40 години, до 2054 г. Там има също магазини на Jysk, Eltron - за осветителни тела, Maxi Pet - първият на веригата за домашни любимци в България (виж текстът за зоосделката на стр. 42), "Зора" - за бяла и черна техника, "Мартинели". В някакъв период там се намираше и варненският център за поръчки на IKEA. След като се премества, на негово място отварят "Мебели Виденов" и мебелни къщи "Ралица". Най-големият обект е 3.5 хил. кв.м, два са около 2 хил. кв.м, три - около хиляда квадрата, а останалите - по-малки.

Приходите на ритейл парка за 2021 г. са почти 2.5 млн. лева. Дружеството му "Блу Бокс - 1" отчита 320 хил. лева брутна печалба, но след облагане с данъци е на загуба от 53 хил. лева (при 661 хил. лева през 2020 г.). Към края на годината според доклада за дейността собственият капитал и пасивите на "Блу Бокс - 1" са общо за 20.2 млн. лева. Банковите заеми са за почти 10 млн. лева, а текущите задължения - за 1.7 млн. лева. "Блу Бокс - 1" е регистрирано през 2010 г. Принадлежи на кипърското "Блухаус Аксешън Проджект I", чийто краен собственик е "Блухаус Аксешън Пропърти III", Люксембург.

И сделката за него

За Retail Park Varna се знае, че е на пазара в търсене на купувач поне от три години. Преговорите по сегашната сделка навлизат в заключителна фаза през втората половина на ноември 2022 г. Мавропулос купува "Блу Бокс - 1" през "П М Фемили Хаус" - свое холдингово дружество, регистрирано в началото 2022 г. В договора за покупко-продажба на дружествените дялове от 2 декември е записано, че продажната цена е 3 598 688 евро и тя е депозирана в ескроу сметка в Уникредит Булбанк. Освен това се казва, че остават валидни правата и задълженията, договорени в предварителния договор от 23 ноември, който обаче не е публичен в регистъра.

Известна яснота хвърля решението на "Блухаус Аксешън Проджект I" (в лицето на двете му дружества - директори - "Ей Ти Ес Директорс Лимитид" и "Ей Ти Ес Мениджърс Лимитид") от 16 ноември за продажба на дружествените дялове на "Блу Бокс - 1" на "П М Фемили Хаус". В документа са вписани очакванията продажната цена да бъде определена на основата на базова стойност от 8.45 млн. евро, коригирана с общия размер на финансовите задължения на "Блу Бокс - 1" към трети лица, определени два дни преди датата на сделката, и с общата стойност на всички текущи активи на "Блу Бокс - 1" с всички пари по банкови сметки и дължими, но неплатени наеми, просрочени с не повече от 90 дни. Продавачът прехвърля вземанията си от дружеството на купувача.

Множество кредити

В същия документ е записано и че от купувача се очаква да осигури необходимите средства за погасяване на задълженията на "Блу Бокс - 1" към Уникредит Булбанк по договор за комбиниран банков кредит от 21 март 2011 г. Самият договор също не е публичен, но съдейки по сумата, за която е ипотекиран ритейл паркът тогава, е бил за поне 45.7 млн. лева.

На същата дата - 21 март, "Блухаус Аксешън Проджект I" като собственик на "Блу Бокс - 1" му отпуска заем за 10.8 млн. евро. Той е записан и като непарична вноска-вземане в капитала на дъщерното дружество.

"Блу Бокс - 1" придобива ритейл парка във Варна на 29 март същата година за декларирана сума от 32 млн. лева, като продавач е "И Ар Джи Капитал - 2" АДСИЦ. На същата дата имотите са ипотекирани в Уникредит Булбанк като обезпечение на кредита, отпуснат на дружеството дни по-рано. Самото "Блу Бокс - 1" е заложено през февруари 2012 г., но срещу друг кредит за 1 млн. евро от Уникредит Булбанк, отпуснат при лихва 7% над тримесечния Euribor.

След време кредитите са погасени частично с продажбата на т.нар. "Ритейл парк София", който явно също е бил в активите на "Блу Бокс - 1". Това са магазинът на Praktiker и съпътстващата офис сграда, както и теренът им на бул. "Цариградско шосе". Особеният залог е заличен през 2019 г. Към датата на сделката банковите заеми на "Блу Бокс - 1" са за 9.969 млн. лева, а текущите задължения - за 1.655 млн. лева.

Интересно е, че ден след подписването на предварителния договор на 23 ноември 2022 г. "Ритейл парк Варна" е ипотекиран отново в Уникредит Булбанк за 13 млн. лева.

В стила с търновския мол

Втората сделка на Продромос Мавропулос в ритейл сегмента в голяма степен повтаря модела на първата - за Mall Veliko Tarnovo от юли 2020 г. И тогава обектът е актив на около 15 години, вече познат и утвърден на пазар, в който почти няма конкуренция. Отново работи на лека загуба, но бизнесменът вижда потенциал за развитие. Отново е с гръцки продавач, цената е в сходен диапазон и кредитор е Уникредит Булбанк.

Мавропулос купи единствения мол във Велико Търново през дружеството си "ВТ мол" от AGI -BRE Participations 3 (AGI -BRE 3) - кипърско дружество на гръцката "Алфа банк", което става собственик на търговския център през 2012 г. заради лош инвестиционен кредит. Предполагаемата цена е 11-12 млн. евро. Сделката е финансирана със 7.75 млн. евро заем от Уникредит Булбанк при годишен лихвен процент 3-месечен Euribor и надбавка 2.5%. Беше финализирана след началото на пандемията, но на практика е договорена още в края на декември 2019 г. Тогава Мавропулос обясни пред "Капитал", че "ритейл сегментът е предизвикателство и за него, и за екипа му, но в проекта са видели възможности за развитие. През 2018 г. молът е работил на загуба от около 437 хил. лева при годишни приходи от 3.2 млн. лева. За 2021 г. - първата пълна година при новия собственик, приходите му са 3.4 млн. лева и е на печалба от 584 хил. лева.

Иначе основното дружество на Мавропулос е регистрираното през 2005 г. "Риал Истейтс БГ". За 2021 г. то има приходи 4.8 млн. лева и печалба 1.7 млн. лева, като предишните години нивата са сходни. Основният му досегашен проект като инвестиция и мениджмънт е офис сградата "Адора бизнес център" в "Младост", под "Резиденшъл парк София". Тя е 10-етажна сграда с РЗП от 20 хил. кв.м, строена между 2008 и 2010 г. Над 80% от площта й е наета от "Кока Кола Хеленик ботълинг къмпани", сега с подразделението си "Ай Ти сървисиз".

Bluehouse Capital и портфолиото му в България


Гръцкият фонд Bluehouse Capital е основан през 2004 г. за инвестиции в недвижими имоти и управление на активи с фокус в Централна и Югоизточна Европа. Според сайта му в момента има дейности в Полша, Чехия, Унгария, Гърция, Сърбия, Румъния, Хърватия и България. Колективно набира над 500 млн. евро собствен капитал и инвестира в над 50 сделки с имоти - купува и излиза от зрели активи.


Последната новина на сайта е продажбата на Retail Park Varna, анонсиран като изцяло отдаден под наем проект с ключови наематели. За България исторически са посочени девет проекта - от които все още в портфолиото е само парцел от 34 дка в Бояна с план за жилищен комплекс.


Сред вече продадените активи има няколко офис сгради. Комплексът "Авто юниън център" до летище София, където сега е "Еврохолд". Комплекс от две сгради на бул. "Н. Й. Вапцаров" 47 - шоурум за автомобили и съпътстваща офис сграда. Офис сградата Challenger, също на бул. "Н. Й. Вапцаров", в която са Audi, Oracle и Porche и в която доскоро е било седалището на "Блу Бокс-1". Сграда с 5000 кв.м и 70 подземни паркоместа в Бизнес парк София, там сега са Henkel и Du Pont.


Има и още два продадени ритейл парка. "Ритейл парк София" е обявена локация на Praktiker (вероятно на "Цариградско шосе"). На нея освен 8300 кв.м търговска площ има и открит паркинг с 270 места има и офис център от 2500 кв.м със 70 места. В портфолиото е бил и "Ритейл парк Плевен" с отдаваема площ 10 700 кв.м с основен наемател HomeMax.


На фонда е принадлежал и Maison Sofia Hotel - комплекс от три индивидуални сгради със 77 стаи и 36 апартамента с обща площ 11.5 хил. кв.м в жк "Лозенец", срещу болница "Токуда". Сега хотелът е пет звезди, част е от веригата MGallery и принадлежи на гръцкия собственик на "София хотел Балкан".

Все още няма коментари
Нов коментар