Наемите на офиси в София: Пазарът се раздвижва, но почти не расте

При този сложен баланс на силите на търсене и предлагане индикатор, че по-голямо е първото, е фактът, че наемите леко тръгват нагоре. Тук обаче трябва да се отчете и инфлацията като важен компонент в уравнението.

Годината на пренареждане

Пет от шестте най-големи сделки по квадратура за годината са подновявания на договори. Шестата формално е релокация, но Alorica всъщност се мести от сградата BSR 1 в съседната BSR 2. Данните от водещите консултанти на офисния пазар (виж таблицата) не обхващат всички транзакции, защото има и конфиденциални по искане на клиентите им. За други сделки липсва информация. Преподписванията на договори например често се договарят директно между партньорите и някои остават извън статистиките. Тоест картината в нея е за ориентир, но не е гарантирано представителна. Обобщените данни в голяма степен я потвърждават.

Необходимостта от разширение е причина за едва 18% от брутно наетите площи, по данни на Colliers на база данните за втората половина на 2022 г. Според статистиката им "около 44% от брутно усвоените площи са в резултат на подновяване на договори. А над 31% от търсенето е за релокация, породена от завишените очаквания на компаниите към качеството на наетите площи, тяхната техническа обезпеченост, ESG и стремежът към по-ефективно разпределение на пространството".

"Продължава тенденцията за оптимизация на площи, като сделките с нови клиенти са по-скоро изключение. Пазарът разчита предимно на изтичащи договори и наематели, които имат опция да предоговорят условия по договорите си или да се преместят в друга сграда. При релокациите наемателите се насочват от стари към нови, модерни сгради", коментира Йордан Кръстев, мениджър офис площи във C&W Forton.

"На пазара тече пренареждане - той е активен за брокерите, има повече транзакции, но квадратните метри като цяло не са се увеличили и не водят до по-големи площи. Има общо свиване на ползването и наемателите са внимателни. Има нови фирми, които навлизат, има такива, които растат. Но глобално се наблюдава репозициониране и свиване на употребяваните площи към този момент. Затова допринасят и глобалните сливания и придобивания в някои сектори, например във фарма индустрията", казва Антон Славчев, изпълнителен директор на Avison Young за България.

"Новите проекти са доста по-малко, но пък има пренасочване в посока ново и свежо. Старите сгради също си имат наемателите, но отдаването под наем е по-трудно. В центъра предлагането е лимитирано и такива по-лесно се намират, отколкото в района на "Цариградско шосе" например, очертава той картината на пазара.

Преодоляването на пандемията

Според оценките на C&W Forton и Colliers брутно наетите офисни площи в София през 2022 г. гравитират около 186 хил. кв.м. За Avalant и MBL, които предпочитат да не включват в статистиките си подновявания на договори поради трудната им проследимост, този показател е съответно 159 хил. кв.м и 123.5 хил. кв.м. Независимо от разликата в методиките обаче заключенията са сходни - че това е "най-високата стойност от 2017 г. насам", "най-силната година от пандемията насам", "достигаме нивата отпреди пандемията" и че офисният пазар започва да се възстановява.

"Не бива да забравяме обаче, че основната част от тези сделки са за подновяване на договори или за релокации на наематели, т.е. нетният ефект за пазара от тях е нулев или съвсем нисък", казва Йордан Кръстев.

По отношение на нетното усвояване (с колко е нараснал или се е свил общият обем на наетите площи) оценките се разминават. За C&W Forton за годината то е едва 48.7 кв.м - най-ниската от всички оценки. За MBL е приблизително 70 хил. кв.м, за Avalant - 77 хил. кв.м. За Colliers нетно усвоените площи са 89.5 хил. кв.м и според Верка Петрова, партньор и директор "Бизнес развитие" в компанията, това също потвърждава общата тенденция на възстановяване след пандемията. За сравнение - през 2020 г. този показател при тях е бил 48.2 хил. кв.м, а за 2021 - 75.5 хил. кв.м.

Свиване на квадратурата и хибридният модел

Въпреки че обемът брутно наети площи достига нивата отпреди пандемията, нетното усвояване е по-ниско от предкризисните нива, обясняват от Avalant. В статистиката им не влизат подновявания на договори, така че те го отдават директно на редукция на площи.

"Много от компаниите, с които работим, оптимизираха пространствата си до 60 - 80% от текущо наетите площи или запазиха размера на офиса си, докато персоналът им продължава да нараства", казва Димитър Иванов, партньор в компанията. Отдава го основно на продължаващата тенденция на преминаваме към хибридна работа - в голяма част от случаите с над 40% работа от вкъщи.

Йордан Кръстев също намира, че "процесът на завръщането на служителите в офисите, който е от съществено значение за заетите площи, се развива прекалено бавно". Въпреки че работодателите предоставят на служителите си всякакви удобства, средната посещаемост на офисите е около 50%, т.е. около половината от заетите в дадена компания ползват площите в даден момент, казва той, като очаква през 2023 г. посещаемостта на офисите да нараства.

Верка Петрова отбелязва, че заради установяването на хибридния модел на работа съотношението на работни места към брой служители се редуцира най-често от 50% до 70%. Успоредно с това нараства и средната площ на служител заради разнообразните помещения за срещи, социални контакти и забавления. Очаква тенденцията да е валидна и през 2023 г.

В този контекст нараства и търсенето на споделени работни пространства вече и от компании. "Търсенето е голямо, предлагането - недостатъчно. Играчите още са малки, оперират с един или два центъра и когато са пълни, това им позволява да качват цените. В резултат ценовите нива на сервизираните офиси сега са доста високи - има работни места, които са по 600 евро на месец", отбелязва Антон Славчев. Той вижда бъдеще в сегмента, очаква предлагането в него да се развива, да навлизат нови играчи и той също да се сегментира. Прогнозира обаче и охлаждане при коуъркингите и флекс офисите през 2023 г. в резултат на по-голямото предлагане в сферата.

Новите сгради - по "Цариградско" и в "Хладилника"

Между 55.5 хил. и 65 хил. кв.м нови офис площи са получили разрешение за ползване през миналата година по оценка на различните консултанти. Като квадратура това е относително малко - колкото два мащабни проекта от времето на офисния разцвет. По данни на Avalant от новите сгради 55% вече са отдадени под наем.

В таблицата за наемните сделки като активни наемодатели се открояват двете сгради на Office X (27.8 хил. кв.м), които влязоха в експлоатация през първата половина на годината, а също и втората офисна сграда на Mall of Sofia - Sofia Tower 2 (8 хил. кв.м), финализирана през четвъртото тримесечие. С множество сделки присъства и отдавна съществуващата Megapark (отдаваема площ 48 хил. кв.м), където е и най-голямата офисна сделка за миналата година - подновяването на договора на Thermo Fisher (PPD) за 9 хил. кв.м.

Площите в процес на строеж в края на миналата година са между 190 хил. кв.м (C&WForton) и 280 хил. кв.м (Colliers), като във високата стойност са включени и офис площи за собствено ползване. Според Avalant те общо са 228 хил. кв.м, от които около 11% ще бъдат ползвани от собствениците им. За около 13% от останалите вече има сключени договори за наем. Замразените проекти остават без промяна - 42 хил. кв.м, а сгради за още толкова са получили разрешителни за строеж през 2022 г.

Относително малък брой нови проекти бяха стартирани през изминалата година, отбелязва Верка Петрова. С оглед на това и на активното търсене в средносрочен план тя не изключва да се почувства недостиг на качествени офис площи.

Строителните дейности са концентрирани най-вече в районите на бул. "Цариградско шосе" и кв. "Хладилника", където са половината от строящите се офис площи.

Свободните площи

На този фон без наематели в края на 2022 г. са били между 16% и 18.8% от съществуващите офисни площи клас А и клас Б в София (397 хил. - 402 хил. кв.м), по различни оценки. Всички консултанти обаче отчитат тенденция на намаляване на този дял - едни спрямо предходното тримесечие, други спрямо началото на годината.

Най-голям е делът на физически свободните площи извън центъра, където е и най-голямото предлагане - 70% от общия обем офис площи в София, по оценка на MBL.

Делът на свободните площи там е 19% при средно 16% за целия град, казват от консултантската компания. Според Николай Неов, мениджър "Офиси" в MBL, най-значителното изменение в заетостта (явно в негативна посока - бел. ред.) се наблюдава в идеалния център. Предпоставка за това е фактът, че наемите там са най-високи, а и условията в по-старите сгради отстъпват на тези в новите сгради от периферните райони.

По данни на Avalant най-голям обем свободни площи (140 хил. кв.м) се забелязва в бизнес зоната на "Цариградско шосе", където е 20% от целия офисен фонд, и в района на "Бизнес парк София" (52 хил. кв.м). "Макар свободните площи да намаляват и в двата сегмента - на клас А и клас Б, наблюдаваме интересната тенденция, че в сградите клас А делът на свободните площи на този етап е по-голям - 20.14% при 16.7% за клас Б", казва Димитър Иванов.

Наблюденията на Верка Петрова от Colliers са по-различни: "Забелязва се значително намаление на незаетите офиси клас А, което е вследствие на засиленото търсене и ограниченото предлагане. Делът им в края на годината е 10.9% при 16% за клас Б. Над половината от празните площи клас А са концентрирани в осем проекта, като някои от тях са нови на пазара", казва тя.

Наемите вървят нагоре

По общи наблюдения наемните нива започват леко да се покачват. От Colliers го обясняват с по-високите разходи за строителство, стабилното търсене и ниската наличност в някои от най-търсените локации и очакват тенденцията да продължи.

"Наемите, които искаха наемодателите за първокласни офиси в центъра на София, години наред бяха около 15 евро на кв.м, но от миналото тримесечие наблюдаваме движение нагоре към 15.5-16 евро на кв.м", казва Йордан Христов от (C&W Forton).

Също така заради пика на инфлацията наблюдаваме актуализиране на наемите с между 10% и 15%, което води и до ръст на офертните цени. Нарасналите цени на услуги и консумативи рефлектират в ръст и на таксите за поддръжка на сградите, които сега варират между 3.5 и 4 евро на кв.м, казва той. Като добавя, че въпреки очакваното повишение цените на офис площите в София остават едни от най-ниските в Европа.

От Avalant също наблюдават "лек натиск в посока увеличаване на офертните наемни нива, като за изминалото тримесечие те са се повишили с 1.7%". Като цяло повишението на наемните нива за площите клас А е 1.2%. В района на "Цариградско шосе" обаче средните наемни нива на площите клас А се понижават с 0.5%, а в центъра, "Лозенец" и "Хладилника" се повишават с 1.8%. "Изненадващо е, че при площите клас Б наемните нива нарастват по-чувствително - с 2.1%", казва Димитър Иванов. Обяснява го с намалелите свободни офис площи в сегмента, както и с влиянието на околните сгради клас А, чиято единствена алтернатива са площите клас Б.

И вероятно ще продължат да растат

Николай Неов от MBL очертава няколко фактора, които ще влияят върху наемните цени през годината. "Нарастването на лихвените проценти ще оказва влияние върху цената на дълга, това ще прави инвеститорите по-предпазливи и ще ограничава строителната активност през следващата година. Рекордно високата инфлация за последните 25 години дава възможност на наемодателите на офис площи да приложат клаузите за индексация по съществуващите договори и да увеличат наемните нива значително от 2023. Тази промяна по всяка вероятност ще се отрази и в офертните наеми на свободните площи, особено в съвременни офис сгради с добра локация", казва той.

Освен това не изключва да има и краткосрочно свиване на търсенето на офис площи - като косвен ефект на местна почва от значителното съкращаване на разходи в някои от най-големите ИТ компании в света. Известно е, че търсенето на модерни офис площи в България продължава да е движено основно от ИТ и аутсорсинг индустрията. През второто полугодие те заемат 49% от усвоените площи, по данни на Colliers, следвани от компании в сферата на фармацията (10%) и финансовите услуги (10%).

Очакванията на Avalant са наемните нива да продължат плавното си увеличение основно поради ограниченото предлагане на нови проекти, високата годишна инфлация и повишените цени на строителни материали. Те не очакват активността на пазара да намалее, доколкото бизнесът все още е стабилен и компаниите продължават да наемат служители, а и защото всяка година изтичат определен брой договори за наем. Освен това и наемателите се насочват към качествени проекти, с по-висока стойност и конкурентни предимства, зелени сгради, както и към локации с множество удобства. До голяма степен това се случва и защото повече компании използват пространствата си и за да привлекат служителите обратно в офиса, както и да се позиционират като желан работодател.