Новият брой:
Образованието: Лунната мисия на България

Жилище с дискаунт? Такива са 55% от сделките. Отстъпките са 2-5% средно

Надпазарните офертни цени са най-честата причина за отстъпки. Продавачите обикновено свалят цените, когато имотът твърде дълго остава на пазара, показват данни от имотния агрегатор на Ocenime.bg

Жилище с дискаунт? Такива са 55% от сделките. Отстъпките са 2-5% средно
   ©  Надежда Чипева
Бюлетин Моят Капитал Моят Капитал

Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.

Темата накратко
  • Понижение в цената при сделка има най-вече за жилищата, чиито оферти първоначално са били надценени.
  • Основният фактор продавачът да отстъпи е дължината на периода, в който имотът е на пазара.
  • Надпазарната офертна цена води до по-висока продажна цена въпреки отстъпката само в централната част на София и в Пловдив.

Офертните цени на жилищата достигат невиждани досега стойности, но дали това са и цените, на които се сключват сделките за покупко-продажба? Определено не. Над 60% от сделките с имоти в централните части на София през последните четири години са се осъществявали с отстъпка от първоначално търсената цена. За сравнение - имотите, които са били продадени на по-висока цена от първоначално обявената, представляват едва 4% от всички сделки. Отстъпките от цената в тази част на София в единични случаи достигат и над 20%, но средно варират между 2% и 5%. За имот от 120 кв.м при средна цена 2000 евро на кв.м означава между 4.8 хил. и 12 хил. евро дискаунт от цената на целия имот.


Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Понижение в цената при сделка има най-вече за жилищата, чиито оферти първоначално са били надценени.
  • Основният фактор продавачът да отстъпи е дължината на периода, в който имотът е на пазара.
  • Надпазарната офертна цена води до по-висока продажна цена въпреки отстъпката само в централната част на София и в Пловдив.

Офертните цени на жилищата достигат невиждани досега стойности, но дали това са и цените, на които се сключват сделките за покупко-продажба? Определено не. Над 60% от сделките с имоти в централните части на София през последните четири години са се осъществявали с отстъпка от първоначално търсената цена. За сравнение - имотите, които са били продадени на по-висока цена от първоначално обявената, представляват едва 4% от всички сделки. Отстъпките от цената в тази част на София в единични случаи достигат и над 20%, но средно варират между 2% и 5%. За имот от 120 кв.м при средна цена 2000 евро на кв.м означава между 4.8 хил. и 12 хил. евро дискаунт от цената на целия имот.

Данните са от анализ на имотния агрегатор на технологичната компания Ocenime.bg. Той използва информация от близо 10 000 реални сделки на жилища, сключени от началото на 2018 г. досега, за да проследи динамиката при цените от момента на обявяването на имота до финализирането на продажбата. Имотният агрегатор е първата услуга, която събира данни за реални сделки в България от някои от най-големите агенции за недвижими имоти като "Адрес", "Явлена", "Имотека" и други, за да дава обективна картина на пазара на имоти и да помага за неговите анализи.

Анализът показва още, че общо за страната делът на сделките с отстъпка за последното тримесечие на 2022 г е 58%, като през третото е бил 51%, а през второто за пръв път, откакто се следи този показател (от началото на 2018 г.), е паднал под 50%. (За София през второто тримесечие той дори е 45%.) Резултатът през периода април - юни 2022 г. със сигурност е повлиян от високата активност на имотния пазар и стремежа за сключване на бързи сделки по това време. Тогава глобалната и националната инфлация започнаха да регистрират значителни ръстове и интересът на потребителите да съхранят спестявания под формата на жилище се увеличи пропорционално.

Отстъпките по места

В София традиционно най-големи отстъпки се регистрират при продажбите на имоти в южните квартали - "Борово", "Манастирски ливади", "Кръстова вада", където средно 61% от сделките за последните две години се сключват с намаление в цената. Средните отстъпки в този регион през последните две години са съответно 3.5% за 2021 г. и 3.9% за 2022 г. от първоначално търсената цена. В същото време в този район през последните 2 години близо 8% от имотите са били продадени при по-висока цена от първоначално обявената, което е над средното за пазара. Възможно обяснение е, че става дума за ново строителство, което в хода му е поскъпнало.

В централните градски части през последните две години средният дял на сделките с отстъпки е над 60%. Там отстъпката е била средно 3.2% през 2021 г. и 3.1% през 2022 г. За сравнение - в източните квартали - "Младост", "Студентски град", "Витоша", "Мусагеница" и "Дървеница", малко над половината (53%) от сделките приключват с отстъпка. За 2021 г. тя е била средно 2.9%, докато за 2022 г. - 2.7%. В западните квартали като "Люлин" отстъпките са сравнително по-ниски - през 2021 г. са били 2.7% и 2.2% през 2022 г.

За сравнение - в Пловдив и Бургас отстъпка в цената е била договорена надолу при около 40% от всички сделки през последните 24 месеца. За Варна този дял е 56% от продажбите за същия период. През 2021 г. отстъпките в Пловдив са били средно 2.2%, а през 2022 г. - 2.4% от първоначално търсената цена. Във Варна през 2021 г. договорената крайна цена е била средно с 3.2% по-ниска от първоначално търсената, докато през 2022 г. - с 2.9%. Бургас е мястото, в което отстъпките имат най-ниски средни нива - 2.3% през 2021 г. и 2% през 2022 г. Градът е известен и с това, че сред четирите големи в него има най-голям дял на сделките, финансирани със собствени средства - без ипотечен кредит.

Жилищата с най-големи отстъпки

Анализът разглежда онази една четвърт от имотите, които са продадени с най-голяма отстъпка през последните 8 тримесечия, за да очертае профила на жилищата, за които има най-голяма вероятност да се продадат на цена под обявената. Те се сравняват с онези сделки за съответния период, които са сключени без отстъпка в цената, за да се откроят разликите между двата типа имоти.

За централните части на София данните показват, че през 2022 г. с най-големи отстъпки са продавани жилищата, чиято площ е била средно с 11% по-голяма от средната площ на сключените сделки. Финално обаче те са били продадени на с 6.4% по-висока средна цена на квадратен метър в сравнение с онези, чиято цена се е запазила твърда до сделката, т.е. изначално офертните им цени доста са надхвърляли средните.

Най-голямата разлика обаче е в показателя "дни до сделка", който отбелязва колко дни след обявяване на имота за продажба се е стигнало до покупката му. Данните показват, че през 2022 г. имотите в централните части на София, които са се продали без отстъпка, се реализират средно за 42 дни, докато онези с най-голяма отстъпка са престояли на пазара средно 119 дни, преди да бъдат продадени. Тоест налагало се е да бъде направена отстъпка от цената им, тъй като са се задържали на пазара средно три пъти по-дълго от обичайното.

Подобни са наблюденията и за останалите разглеждани райони. В източните квартали на столицата имотите с най-големите отстъпки са намирали купувач средно за 75 дни, докато онези без промяна в цената - средно за 23 дни. В южните квартали на София разликата е 70 дни за надценените имоти срещу 52 дни за останалите. В западните квартали съотношението е 56 дни за имотите с отстъпка към 35 дни за тези с твърда цена.

Сходна зависимост се наблюдава и в другите градове. В Пловдив, където пазарът на предлагане явно все още е малък, разликата е по-малка - 47 дни за жилищата с отстъпка срещу 35 дни за онези с твърда цена. Във Варна сделките с големите отстъпки са ставали средно 67 дни след обявяване на жилището, а онези с твърда цена - след средно 35 дни. В Бургас апартаментите, продавани с най-голяма отстъпка, са се реализирали средно за 124 дни след обявяване, докато тези, които са се купували на посочената цена, само за 25 дни.

"Нашето заключение е, че понижение на цената има най-вече при онези жилища, които първоначално са били надценени. Склонни сме да вярваме, че в повечето от тези случаи поставената им цена не е била съобразена с наличните към дадения момент конкурентни предложения на пазара", коментира Деян Спасов, съосновател на Ocenime.bg.

Струва ли си чакането

Интересно е да се види дали по-високата първоначална цена е довела до по-добра сделка въпреки отстъпката и дали по-дългото време на изчакване си е заслужавало. Анализът показва, че в повечето региони средната цена на квадратен метър, при която се сключва сделка, е била по-ниска при имотите с отстъпка в сравнение с имотите без отстъпка. Изключение правят жилищата в централната градска част на София. В този район през последната година имотите, реализирани с отстъпка, са се продавали средно за 2198 евро на кв.м, докато онези, които са се продали на първоначалната цена - на 2074 евро на кв.м. Това е средно разлика 6%. По-висока е средната цена и при имотите с отстъпка в Пловдив - те са средно с 5.4% по-скъпи на кв.м. Само в тези два обособени района по-високата първоначална цена е успяла да компенсира и отстъпката, така че имотите да се продадат над средните пазарни цени.

Напълно различна е ситуацията в другите пет разглеждани региона. В южните квартали на столицата цената, при която имотите с отстъпка се реализират, е с 2.3% по-ниска, отколкото е при имотите без отстъпка. В западните квартали тя е с 2.1% по-ниска, а в Бургас - с цели 9.1% по-ниска. Приблизително еднаква е средната цена на реализиране в източните столични квартали - тя е само с 0.5% по-висока. Сходна е ситуацията и във Варна - там жилищата, които са реализирани с най-голяма отстъпка, са били с 0.4% по-висока средна цена на кв.м в сравнение с онези, които са били продадени на твърда цена.

СОФИЯ ПО РАЙОНИ

За нуждите на анализа се използват следното окрупняване на районите:

Централна градска част на София: "Изгрев", "Изток", "Гео Милев", "Център - север", "Център - юг", "Център - запад", "Медицинска академия", "Иван Вазов", "Лозенец", "Център - изток", "Лъвов мост", "Банишора"

София, южни: "Манастирски ливади", "Борово", "Кръстова вада", "Гоце Делчев"

София, източни: "Младост" - всички подрайони, "Студентски", "Дървеница", "Мусагеница", "Дианабад", "Витоша"

София, западни: "Люлин" - всички подрайони

Обратно към текста
3 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    scuby avatar :-|
    scuby
    • + 2

    Пазарът на имоти изкука. Всеки в момента пробва да продаде някой ненужен или наследствен имот на някакви нереално високи цени. Да ама няма купувачи и те намаляват с всеки изминал ден. Интересно е да се наблюдава какво ще се случи!

    Нередност?
  • 2
    carmello avatar :-|
    carmello
    • + 2

    не съм много сигурен колко полезна информация носи статията, нормално е колкото по- дълго е на пазара един имот, толкова продавачът да е по- склонен да свали цената

    групирането също е малко нелепо - Банишора е сложен заедно с Изток в "Център", wtf?

    Нередност?
  • 3
    ede05625406 avatar :-|
    ede05625406
    • + 1

    Здравейте!
    Има една доста интересна и в същото време негативна практика от страна на брокери.
    Купуват жилища,които са обявени за продажба и после им вдигат цената с около 30%.
    Именно това прави балона толкова надут.
    Направете си сами проучване по този сигнал и ще достигнете до същия извод.Именно тази некоректна практика прави редица жилища да застояват с месеци и после ги дават с уж отстъпка.Тук се преплитат професиите брокер и търговец две в едно.

    Нередност?
Нов коментар