Най-богатите градове в света губят жители, което удря по имотния пазар

Служителите прекарват в офиса с 30% по-малко време, отколкото преди пандемията, и засега това ще продължи, казват от McKinsey Global Institute

Сан Франциско - доскоро най-добрият офисен пазар в САЩ, е най-пострадал от пандемията - 13% празни офиси и 7% спад на населението.

Александра Страхилова

Сан Франциско - доскоро най-добрият офисен пазар в САЩ, е най-пострадал от пандемията - 13% празни офиси и 7% спад на населението. © Shutterstock

Имоти

Месечен бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи относно как се развива пазарът на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Служителите прекарват в офиса с 30% по-малко време, отколкото преди пандемията, и засега това ще продължи, според проучване на McKinsey Global Institute.
Делът на празните офиси расте, наемите намаляват. Очакването е, че 2030 г. търсенето ще спадне с 13%.
Ударени са и търговските площи. Жилищният пазар продължава да расте, но по-бавно в градовете и по-бързо в предградията.

Пандемията трайно промени работата, а от там и имотните пазари в най-големите и богати градове в света: офисите и магазините са по-празни и с по-ниски наеми, тъй като хората плавно се изнасят към предградията. И това не е мимолетно явление, а тренд в мегаполиси от Ню Йорк, през Париж до Токио. Промените са "засечени" в изследване на McKinsey Global Institute, което описва ефектите от хибридния модел на работа в най-големите градски икономики в света.

Ето и накратко изводите с числа: търсенето на площи за офиси в градовете "супер звезди" ще е средно с 13% по-ниско през 2030 г. спрямо 2019 г., а за магазини - с 9%. Делът на празни офиси през 2030 ще е между 13 и 20%, а на магазини - между 3.3 и 6.2%. В резултат офертните наеми за офиси са паднали рязко с до 28% в САЩ и до 12% в Европа. Площите за магазини също се предлагат по-евтино. Средно спадът при тях е 5.4%, но реално плащаните наеми може и да са по-ниски. Жилищният пазар е по-устойчив, но търсенето расте по-бавно. През 2022 г. празните жилища са с до 9.9% повече в сравнение с 2019. Ножицата в цените между жилищата в града, които традиционно са по-скъпи, и тези в предградията се затваря.

Като "Супер звезди" в изследването Empty spaces and hybrid places са определени градовете, които имат най-голям дял от световния брутен вътрешен продукт и принос за неговия растеж. Такива са Ню Йорк, Сан Франциско, Хюстън, Лондон, Мюнхен, Париж, Токио, Пекин и Шанхай, като в проучването са включени общо 24 града със сходни характеристики.

Общото между районите, които са най-повлияни от пандемията и хибридната работа, е свързано с бизнес микса и градската среда. Най-много хора напускат градовете и кварталите с по-голям дял висококвалифицирани работници, с повече големи фирми и по-високо съотношение между пътуващи до работа и живущи на място. По същия начин, по-високата гъстота на офисите, монофункционалните райони в градовете, скъпите жилища и малкото зеленина увеличават негативния ефект върху търсенето.

Хибридното е трайно

Служителите в т.нар. градове "суперзвезди" се завърнаха в офисите, след края на пандемията, но ходят там по-рядко от преди, казват изследователите от McKinsey. По техни данни от есента на 2022 г, хората посещават офиса средно 3.5 дни в седмицата, което е с 30% под нормалното преди пандемията. Над една трета от участниците в проучването са в офиса всеки ден, 56% следват хибридния модел на работа, т.е. прекарват в офиса между един и четири дни, а 7% работят напълно дистанционно.

Изследователите смятат, че нивата на присъствието в офиса засега няма да се увеличат по поне три причини. Първо, в десетте най-големи американски града, посещаемостта е останала почти същата между средата на 2022 г. и началото на 2023 г. Второ, участниците в проучването посочват сходен брой дни, които прекарат в офиса, които са очаквали, че ще са там след пандемията, и които биха искали да са в офиса. Трето, 10% от респондентите са отговорили, че биха напуснали, ако се наложи да работят от офиса всеки ден и че биха приели с над 20% по-ниско възнаграждение, за да работят желаният брой дни от вкъщи. От тази група хора, 44% са добре платени служители на високи позиции, а 33% от тях печелят над 150 хил. долара годишно. Позициите и доходите им показват, че потенциално думата им тежи в организациите, и ако решат, могат да се застъпят успешно за хибридния начин на работа.

Въпреки това, не е сигурно, че броят на дните, прекарани в офиса, няма да се промени в далечно бъдеще. Възможно е компаниите да намерят начин да привлекат служителите обратно на работното място, въпреки че за момента този подход не е особено успешен, казват от McKinsey. Само 3% от респондентите, които имат възможност да изберат къде да работят, са избрали да отидат в офиса. Основният им мотив са екстрите, които той предлага.

В крайна сметка това, което ще определи нивата на присъствието в офиса, е ефектът върху продуктивността. За момента проучвания, правени от компании и изследователи, показват, че хибридната работа няма негативен ефект върху продуктивността, казват от McKinsey.

В резултат, жители напускат градовете

Последните 20 години, градовете "суперзвезди" привличаха хора с високо платената работа, която предлагат - резултат от икономическия растеж и високата продуктивност. Скъпите жилища не бяха пречка. През пандемията обаче вълна от домакинства напусна градовете, което намали населението им.

Жителите на Мюнхен нарастваха с по 1% като брой всяка година от 2014 до 2019 г., но в периода от 2020 до 2022 г. растежът е с 0.3%, показват данните на McKinsey. В Бостън, растежът през първия период се превърна в спад през втория. Ню Йорк е загубил 5% от населението си от средата на 2020 до средата на 2022, а Сан Франциско - дори 7%. Една от причините за тенденцията е хибридният начин на работа, казват изследователите. След като хората не работят в офиса, не е нужно да живеят наблизо и могат да приоритизират по-добри условия за живот.

Напускането на градовете се случва с по-бавен темп след пандемията, но не е приключило и остава по-високо в сравнение с периода преди нея. Следователно, заключват от института, хората, които са напуснали градовете не са се върнали, а още хора напускат.

След като пандемията започна, в 22 от 24-те града, обект на проучването, населението започва да расте по-бързо в предградията, отколкото в града. Разликата в растежа на броя жители в града и в предградията е най-голяма в Лондон, Далас, Хюстън, Ню Йорк и Сан Франциско. В повечето американски градове, местенето в предградията вече се случваше и пандемията го ускори. В Европа ковид обърна тенденцията - като изключим Париж и Мюнхен, преди вируса хората се местеха към градовете. В Япония също имаше процес на миграция към градовете, който се задържа след началото на пандемията.

Ситуацията в Пекин е различна, казват от McKinsey. В годините преди пандемията, правителството местеше жителите на Пекин в предградията. По време на пандемията обаче приеха политика, която ограничи преместването. Това доведе до почти изравнен растеж на населението в града и предградията, като вторият вид е малко по-висок.

Повече хора са се изнесли от градовете в САЩ, отколкото в Европа или Япония, защото американските градове имат висока гъстота на офиси и по-малко магазини, докато европейските и японските следват модела на смесени функции - офиси, магазини и жилища на едно място, се казва в изследването.

Още празни офиси

От началото на пандемията, по-рядкото присъствие в офиса е довело до по-слабо търсене на офиси и повече празни площи. Има повече свободни офиси през 2022 г., спрямо 2019 във всеки град, който е част от проучването на McKinsey. Париж и Мюнхен са с най-малък ръст в дела празни офиси (около 2%). Най-голям е в Сан Франциско - 13%. Интересното е, че това е и градът, в който свободните офис площи преди пандемията бяха най-малко - 4% при средно за САЩ - 6%.

По същия начин, по-малкото хора в офиса са довели до смъкване на наемите. Средно спадът е с 21% от пика през последното тримесечие на 2019 спрямо същия период 2022 г. Американските градове усещат по-рязко намаляване през 2022, спрямо 2019 - с 28% в Сан Франциско и с 18% в Ню Йорк. В Европа неблагоприятният ефект е по-смекчен, но го има. В Париж, Лондон и Мюнхен, цените са паднали със съответно 10%, 12% и 9%. Само в Мюнхен и Токио наемите в последно време са се покачили. Ръстът е по-голям в японската столица - с 4% през 2022 спрямо 2019 г.

Възможно е наемните цени да продължат да падат, казват изследователите, тъй като много работодатели са намалили наетата площ, поради по-малкото служители в офиса. Все по-честа е практиката за договаряне на по-кратки договори, което на свой ред затруднява наемодателите при получаване на финансиране от банките. Обемът на сделки с офиси също е паднал драстично. В глобален мащаб през 2022 г. той е с 28% по-малък, отколкото през 2019 г.

Според McKinsey, търсенето на офиси през 2030 г. ще е с 13% по-ниско от 2019 средно за града "суперзвезда". Също така, очакват делът празни офиси да е с 15% по-голям в над половината градове, като най-висок ще е в Сан Франциско, Шанхай, Пекин, Лондон и Мюнхен. Тези тенденции са придружени от още една - наемодателите все по-често предпочитат офиси клас А, с цел привличането на служители.

Спад и при търговските площи

По-малко клиенти пазаруват във физически магазини след пандемията. Спадът е с между 10 и 20% през октомври 2022 г., спрямо нормата преди коронавируса. Една от причините е, че делът на онлайн покупките в общите продажби нараства. Електронната търговия имаше пик по време на паднемията, после ръстът й забави темп, но въпреки това нивата са по-високи, отколкото през 2019 г. Растежът му се е свил до тренда преди пандемията, но броят клиенти във физическите магазини продължава да e под нивата през 2019 г.

В градовете спадът на клиентите е по-голям в сравнение с този в предградията. Магазините в предградията на Ню Йорк имат с 16% по-малко клиенти, докато тези в града - с 36%, за периода от януари 2020 г. до октомври 2022 г.

Най-силна е тази тенденция в квартали с висока гъстота на офиси. В района на Лондонското сити, където има най-голямо съотношение на офис площи към жители, спадът на хората в магазините е бил почти 50% от февруари 2020 до юни 2022 г. Изследователите смятат, че причината е по-малкото хора в офисите. Сега те работят от вкъщи и пазаруват другаде. Резултатът на по-малкото клиенти и следователно печалби е повече освободени площи за магазини. По данни на McKinsey, средно ръстът на празни магазини в градовете е 3.3% от 2019 до 2022 г. Офертните наеми през периода са намалели - средно с 5.4%.

Отново, промените са по-драстични в градовете, отколкото в предградията. Празните площи от този тип в предградията на Лондон са нараснали само с 0.2%. В Манхатън ръстът е с 3%, но в заобикалящите предградия е със значително по-малките 0.7%.

Консултантите прогнозират, че търсенето на търговски площи за градовете от проучването средно ще е с 9% по-малко през 2030, спрямо 2019. Очаква се разлика между площите в градовете и предградията като дават за пример Париж - търсенето в града ще намалее със 706 хил. кв. м., а в предградията ще нарасне с 506 хил. кв. м.

Жилищният пазар е най-устойчив

Преди пандемията, цените на жилищата растяха по-бързо в градовете, отколкото в предградията. След ковид трендът се обърна и растежът стана по-голям в предградията. Въпреки това, моделът на McKinsey показва, че търсенето на жилища в градовете ще продължи да расте поне до 2030 г.

Във всеки град от проучването процентът празни жилища се покачва между 2019 и 2022, в диапазона от 0.8% в Токио до 9.9% в Лондон. Също така, те се увеличават повече в градските зони, отколкото в предградията, като разликата е по-драстична в Лондон, Ню Йорк и Сан Франциско, а в Мюнхен, Токио и Париж е минимална.

Цените на жилищата се придържат към тенденцията. В американските градове ръстът е с 8% по-малък в сравнение с този в предградията. По-бавен е и ръстът на цените в градовете "супер звезди", спрямо останалите градове, което е тенденция, валидна и извън САЩ, казват изследователите. Въпреки забавянето на жилищния пазар, е малко вероятно най-развитите градове, където традиционно има скъпи жилища и хора без домове, да станат по-достъпни. Важно е да се отбележи, че прогнозата на McKinsey не взема предвид ценовата еластичност на търсенето, която е силно изразена при жилищния пазар в градовете. Тоест, когато търсенето намалее, цените го последват, което отново качва търсенето до някаква степен.

Ударените райони са с офиси

Въпреки, че тенденциите се забелязват във всички изследвани градове, степента на промяна и темповете на възстановяване силно се различават от град до град. Най-повлияните райони са тези с повече висококвалифицирана заетост, големи компании, повече пътуващи до работното място, отколкото живеещи на място, с по-голяма гъстота на офиси и по-малко зеленина. Под висококвалифицирана работа се разбира заетост в сферите на професионалните услуги, финансите и информационната индустрия. Изводът е валиден за градовете, но и за отделните квартали.

Според анализа на McKinsey, колкото по-голям е делът на офисите в общия имотен фонд на даден квартал, толкова повече хора се преместват. Градовете в Европа са по-устойчиви, заради начина на проектиране. Различните функции съществуват една до друга, следователно хибридният начин на работа влияе по-малко на имотния пазар. Това е начинът да бъде адаптирана градската среда - ако кварталите не са доминирани от един тип имоти, е по-вероятно жителите да останат.

Властите могат да помогнат като стимулират развитието на многофункционални градоустройствени зони. От предприемачите зависи да ги превърнат в реалност, така че да са съобразени с всекидневието на жителите и да са удобни за тях, казват консултантите. Те препоръчват в предградията да се строят и многофамилни жилищни сгради. Според тях, промяната ще донесе социални и екологични ползи.

Хибридните сгради са начин да се реагира на отслабващото търсене на традиционни офисни и търговски площи. Амбициозната концепция за "неутрална функционалност" се изразява в сграда, проектирана така, че лесно да се пригажда за различна употреба - например болница, който да може да се преобрази в хотел, жилищна сграда или офис. По-осъществимо решение за момента е създаването на офиси, които да се променят спрямо нужния брой и размер на отворени и затворени пространства.

Консултантите вярват, че новите тенденции на имотния пазар представляват възможност да се преосмислят стратегиите на инвеститорите и управляващите, с цел достъпност и устойчивост на градовете.