Инвеститорите в имоти търсят не само доходност, но и потенциал за разширяване

Изпълнителният директор на Forton Михаела Лашова пред "Капитал Daily"

Визитка

Михаела Лашова е изпълнителен директор на Forton от средата на 2013 г. Работи в компанията от 2008 г., когато се присъединява като мениджър на отдел "Капиталови пазари". От 2009 г. ръководи и отдел "Консултиране", а година по-късно е приета за партньор в компанията. Преди да се присъедини към Forton, е заемала ръководни позиции във финансовия сектор – първо в "HVB Hebros Leasing", а впоследствие в "UniCredit Leasing". От 2010 е член на RICS (Кралски институт на лицензираните експерти по недвижими имоти).

Какви са основните заключения от SEE Property Forum в Букурещ, който посетихте?

- Като цяло форумът в Румъния беше доста положителен. Нагласите на присъстващите и очакванията бяха много добри. За миналата година в северната ни съседка са осъществени транзакции за над 1.4 млрд. евро, което е доста повече в сравнение с България. По-голямата част от тях са от чужди компании, които вече имат присъствие в страната. Като цяло тенденциите и търсенето, което се открояваше по време на форума, е предимно в ритейл сектора. В Румъния той се развива доста добре. Някои от сделките там през последната година са с много добра доходност - под 7%, което определено е тенденция, която очакваме да повлияе и на другите пазари в региона. От друга страна, в сектора на офис площите в Румъния също се сключват доста транзакции. Там, също като в България, се радват на много голям интерес от IT и аутсорсинг компании. Интересно е, че през миналата година в северната ни съседка са влезли два нови големи логистични оператора. По време на форума в панел "Логистика" компаниите от този сектор обявиха, че имат и регионален интерес, което би повлияло положително на България. Това са логистични компании, които за момента са в Румъния и не са стъпили на българския пазар, но активно го обследват и планират да дойдат тук в кратки срокове. Този сектор обаче се развива изключително и само на база build-to-suit проекти. За съжаление инвеститорите по-скоро биха вложили средства, ако има конкретен наемател, около когото да стартират проекта. Това не се случва в България, а точно по този начин такива компании са навлезли в Румъния.

По какъв начин България може да бъде повлияна положително от развитието на Румъния?

- Мнението, което се утвърди по време на конференцията, беше, че Румъния трябва да бъде разпознавана като водещ пазар и първа спирка на инвеститорите в Югоизточна Европа, вместо да се съревновава със страните от централната част на континента. Румъния е достатъчно голяма, има транзакции, пазарът е по-ликвиден от този в България, по-голяма е като население и потенциал за ръст на брутния вътрешен продукт. Ако инвеститорите, които са там обаче, са доволни от вложенията си, много е вероятно те да погледнат и към останалата част от региона. Това беше потвърдено и от повечето панелисти. Всички активни инвеститори, които в момента са базирани в северната ни съседка, споделиха, че обмислят възможностите и в региона - не само за активи, базирани единствено на доходност, но и за такива, към които могат да добавят стойност. Идеални варианти са имоти, които могат да се разширят или да бъде добавена нова част от друг сегмент на пазара към съществуващия. Като цяло инвеститорите не вярват, че могат да разчитат единствено и основно на намаление на доходността и подобряване на пазара, а трябва да добавят нещо от своето ноу-хау или да разширят съществуващите обекти. Пример за това е инвестицията на NEPI в румънския Promenada Mall. Те притежават съседния парцел и идеята им е да разширят съществуващия търговски център, като отгоре построят и офисни кули.

Какви са основните разлики между двата пазара?

- Тази седмица имах среща с източни инвеститори, които казаха, че са направили проучване, в което според тях България е много по-добра дестинация от Румъния. Моят първи въпрос естествено беше "Как преценихте, че България е по-добра". А те обясниха, че на заключението им са повлияли фактори като консумация на електроенергия на човек, квадратни метри площ на човек, инфраструктура за интернет обезпеченост и телефония. Според тях, ако двете държави са сравнени по тези критерии, нашата страна изглежда много по-добре. Мисля, че основният ни проблем тук е, че не правим достатъчно положителен маркетинг на държавата и по-скоро го правим разпокъсано и частично, а не като обща политика на управляващите. Например България е на трето място в класацията на Cushman&Wakefield като една от най-привлекателните аутсорсинг дестинации в света. Но за това се говори много малко, популяризира се недостатъчно, а Румъния е зад нас в тази класация. Съседите ни успяват да изградят много по-положителен имидж на държавата. Както споделиха и инвеститорите в панела, на който бях модератор, начинът, по който една страна се представя в чужбина, е този, по който ще бъде видяна. Миналата година по това време Forton разговаряше с няколко фонда, които имаха желание да влязат в България, но ситуацията тук ги отказа. Те имаха структуриран план с проекти и бяха доста напреднали в анализите си, но заради банковата криза с КТБ и политическата ситуация се отказаха да дойдат тук. За тях да бъдат в България беше нестабилно и дори опасно. На друга среща с инвеститори преди дни разбрах, че два фонда са се принудили да махнат страните от Югоизточна Европа от презентациите си при набирането на средства за инвестиции, защото смятат, че в момента пазарът тук не е стабилен. От наша гледна точка това не е така - пазарът е доста активен, жилищният сегмент се развива положително, офис площите, също и наемите там растат. Точно затова казах, че говорим малко за положителните характеристики и това е основният ни проблем.

Какви инвестиционни сделки търсят купувачите в България? На каква доходност?

- Както преди това коментирах, инвеститорите не търсят само доходност, но и допълнителен потенциал за разширяване, дострояване на съществуващите проекти. Като цяло сделките, които се случиха през 2015 г., са основно за земя или проблемни активи. Но според мен тази тенденция с подценените активи вече се изчерпва и възможностите там стават все по-ограничени. Поради това фокусът ще бъде по-скоро върху развитие и строителство на нови проекти, отколкото върху преструктуриране. Все пак, докато се изчерпа този потенциал на пазара, той ще съществува, но новата вълна е по-скоро в дивелопмънта. А от гледна точка на чужди институционални инвеститори - моите лични очаквания са, че те ще дойдат най-вече в сегмента на офис площите. Причината е, че той е най-стабилен в момента и потенциалът за повишаване на приходите и намаляване на доходността там е най-голям. Нашите очаквания са, че в офис пазара доходността ще намалее. До момента сделките се случваха на по 9% доходност, следващите ще са може би на около 8.5%. Ако е сградата е с добро качество, при сегашните условия за финансиране това е един добър процент.

Какви са очакванията ви за инвестиционния пазар до края на 2015 г.?

- Като цяло офисният пазар е най-стабилен и най-добре развиващият се в момента. Основната движеща сила за него е IT и аутсорсинг индустрията. В момента търсенето е огромно, а предлагането не е чак толкова голямо. Сблъскваме се с казуса, че няма толкова потенциал на пазара, който да поеме това търсене. Доста от компаниите се ориентират към големите градове и в момента гледат доста внимателно Пловдив, Бургас и Варна като потенциални офисни локации. Доскоро тези градове бяха разглеждани по-скоро като вторичен избор, но вече има клиенти, които директно се отправят към тях, просто защото потенциалът в София е ограничен. От тази гледна точка няма толкова значителни сделки с офис площи. Може би в рамките на годината ще има една или две не много значителни сделки. Очаквам логистичният сектор да се раздвижи, но по-скоро от гледна точка на дивелопмънт, отколкото на придобиване на такива фирми, тъй като те са много малко на брой.

От 2007 г. до момента има към 1 млн. кв.м търговски площи. Това е много голяма квадратура, която да бъде усвоена. Броят на потенциалните наематели е ограничен. Има нови на пазара, но те по-скоро са нови регионални наематели. Виждаме и български наематели, които гледат на  региона като възможност за експанзия. Тоест регионалните движения ще бъдат движеща сила. Вероятно е до края на годината част от съществуващите търговски площи да сменят собствеността си отново. Моето очакване е по-скоро да има сделки с цел преструктуриране, отколкото инвестиционни такива.