Инвеститорите в бизнес имоти гледат отново към България
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Инвеститорите в бизнес имоти гледат отново към България

Инвеститорите в бизнес имоти гледат отново към България

Иглика Йорданова, изпълнителен директор на Colliers International, в интервю за "Капитал Daily"

6867 прочитания

© ГЕОРГИ КОЖУХАРОВ


визитка

Иглика Йорданова е изпълнителен директор на консултантската компания за недвижими имоти Colliers International от 2013 г. Присъединява се към екипа през 2002 г. и има основни заслуги за създаването на отдел "Търговски площи". Заемала е позицията заместник изпълнителен директор на компанията, а преди това мениджър "Търговски площи". Предишният професионален опит на Йорданова е в сферата на търговията с бързооборотни стоки. Тя притежава бакалавърска степен по икономика и магистърска степен по финанси от Софийския университет "Св. Климент Охридски". Член е на Международното сдружение на търговските центрове ICSC.
147

млн. евро достигат инвестициите в бизнес имоти през деветмесечието
Голяма част от общия обем на инвестициите са сделки със земя, която е предназначена за развитие на жилищни, офисни, логистични и производствени сгради.

Каква се очертава 2015 г. за бизнес имотите?

- С уговорката, че остават два доста динамични и интензивни месеца до края на годината, след които ще можем да направим истинската равносметка за това каква е била 2015 г., до момента се очертава да е година на възстановяване на имотния пазар. На растеж в търсенето, в предлагането, в интереса към сделки с имоти. Също така и на нарастване на инвестиционния интерес към имотите в България по принцип. Значителен ръст се отчита във всички сегменти, но колко е съизмерим спрямо предходната година или още по-ретроспективно - няколко години назад, ще можем да измерим точно към края на годината. Най-вече защото последното тримесечие традиционно е най-силното за имотния пазар в България, а и не само тук. Но определено годината е такава на растеж, на възстановяване на сектора и на доста повече сключени сделки във всички сегменти.

Какъв е обемът на сключените инвестиционни сделки през деветмесечието?

- Това, което трябва да се отбележи със сигурност, е, че интересът на инвеститорите към България се завърна. На фона на това, което се случва в региона обаче, броят на инвеститорите, готови да направят такава стъпка, е значително по-малък. Ако трябва да се сравняваме с пазари като Румъния, все още има да наваксваме като темпове, интерес, транзакции, нива на възвращаемост, но като цяло категорично има повече интерес и към нашата страна. Много силно се надявам към края на годината да има и по-големи новини. За първите девет месеца обемът от сключените инвестиционни сделки е 146.6 млн. евро. Това са както активи, които генерират приходи за инвеститора, така и сделки с имоти, които са за развитие на нови проекти. Профилът на купувача все още е преобладаващо местен на фона на сключените транзакции. Но, разбира се, имаме и регионални играчи и дивелопъри, които искат да развиват проекти с акцент върху региона. Но със сигурност ще очакваме до края на годината да се раздвижи това съотношение и международните инвеститори, които са стъпили на нашия пазар, да са повече. Това ще е сигнал за по-добра 2016 г. от гледна точка на инвестиционния интерес, защото има значение колко от сделките са направени с международни играчи.

Върху кой тип сделки е фокусът тази година?

- Голяма част от общия обем на инвестициите от почти 147 млн. евро са сделки със земя, която е предназначена за развитие на по-малки, но и на по-мащабни проекти. Фокусът е основно върху сферите на жилищното строителство, офисите и логистиката и производствените сгради. Това са и сегментите, които показват изчерпване на качествения продукт и необходимост от ново предлагане. Така че съвсем логично е цикълът да започне с покупката на земя и оформяне на концепцията на проекта. Други транзакции, които си заслужава да споменем, бяха продажба на активи, които под една или друга форма сменят собственост в търсене на реализация, довършване, репозициониране, конвертиране от една употреба в друга. Някой от по-интересните са сделки с проекти, които са започнати като търговски центрове и шопинг молове, но сменят предназначението си. Такъв проект е мол "Галерия Варна" на GTC, който беше закупен като актив с основна цел превръщането му в болница. Друга продажба беше тази на мол "Марково тепе" в Пловдив, която по-скоро ще върви в посока размразяване на проекта, довършването му, репозиционирането му като конкурентен проект на пазара в града. Така че имаше интересни транзакции до момента като тип актив и общо взето нямаше сегмент, който да не е минал под една или друга форма под знака на инвестиционните сделки. От хотели до земи - за офисни, за жилищни проекти, молове. Общо взето, целият спектър. Оценяваме факта, че повечето инвеститори са местни, по-скоро като полезен за бъдещето на тези активи. Защото в случаите с по-проблемни активи или такива, които трябва да претърпят някаква трансформация, локалният бизнес, който познава спецификите на пазара, би могъл да се справи с някои проблеми по-лесно. Така че това развитие беше логично и беше прогнозирано. Важно е също, че банките успяха да поизчистят портфолиата от активи, които искат да извадят на пазара. Голяма част от сделките, които споменах, всъщност минаха през банки.

Кой е основният движещ фактор за сделките със земя?

- Офисите определено се изчерпаха като наличен продукт и транзакциите със земя са поради факта, че има нужда от развитие на нови проекти. Това е нещо, за което говорим от много време и алармираме, че офисите от високия клас А свършват. Определено темповете, с които се абсорбира качественият продукт в офисния сегмент на пазара, изцяло оправдават очакванията и ще завършим 2015 г. с много ниски нива на свободните площи в такива офиси. Към края на септември делът на незаетите площи в истинските клас А сгради беше под 4%, което не се е случвало в новата история на имотния пазар. И този процент продължава да намалява, тъй като до края на годината няма да има нови офисни сгради. Това ще постави сложна задача пред консултантите и пред потенциалните наематели през следващите няколко месеца - къде да наемат.

Кога ще се завърнат чуждестранните инвеститори?

- В последните международни форуми, в които участвахме - като Expo Real в Мюнхен и други, имахме възможност да видим по-голям интерес и към България. В момента инвестиционната активност на континента, включително в Централна и Източна Европа, е изключително висока, аналогична на тази от 2007 г. Обемът на транзакциите е много висок и мога да кажа, че към Полша и Чехия се насочват капиталови потоци, интерес има към Унгария, Румъния също става изключително атрактивна дестинация. Според нас неминуемо като тенденция инвестиционната активност ще стигне и до България, просто е въпрос на време. Вече има повишен инвестиционен интерес и играчи, които гледат към България. Не са твърде много на брой, но определено са такива, които познават региона и пазара и знаят защо биха влезли в него именно сега. Това, което до някаква степен ги въздържа, е рискът колко ликвиден е пазарът, тъй като последните години имаше ограничен брой сделки с международни инвеститори. И, разбира се, въпросът, който инвеститорите си задават, е, ако влязат на пазар, в който няма достатъчно история до момента, какво значи това за актива, който биха придобили.

Но позитивната страна е, че пазарът има много добър фундамент. Ако погледнем офисния сегмент, имаме добри активи - наемите са стабилизирани и с възможност във времето да се покачват, съществува и солидно търсене. Тоест фундаментално придобиването на актив има смисъл, защото има търсене и възможност не само за покачване цената на актива във времето, но и постепенно на наемите - нещо, което не е задължително в другите страни в Централна и Източна Европа. Там нивата на наемите са по-високи и в някои от страните има дори свръхпредлагане. Затова са много по-високи рисковете в краткосрочен или средносрочен план да трябва да се справяш с проблеми с актива си. Разбира се, в България все още бихме могли да говорим и за по-високи нива на възвращаемост предвид усещането за малко по-висок риск. Което, разбира се, не е за подценяване като стимул за инвестиране на нови играчи на пазара. Затова аз и целият инвестиционен екип в Colliers сме много оптимистично настроени към това, което предстои да се случи, и се надяваме съвсем скоро да видим капиталови потоци и към България.

визитка

Иглика Йорданова е изпълнителен директор на консултантската компания за недвижими имоти Colliers International от 2013 г. Присъединява се към екипа през 2002 г. и има основни заслуги за създаването на отдел "Търговски площи". Заемала е позицията заместник изпълнителен директор на компанията, а преди това мениджър "Търговски площи". Предишният професионален опит на Йорданова е в сферата на търговията с бързооборотни стоки. Тя притежава бакалавърска степен по икономика и магистърска степен по финанси от Софийския университет "Св. Климент Охридски". Член е на Международното сдружение на търговските центрове ICSC.
147

млн. евро достигат инвестициите в бизнес имоти през деветмесечието

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    В света на умните и красивите българските представляват панаири в чужбина, семинари в Радисън, дискретни разговори с инвестиционни фондове в сепаретата на Гранд-Хотел София, "ийлдове", "левъриджи", "сентръл бизнес дистрикт", презентации с колажи, в които сградите винаги са заобиколени от зеленина, служители в костюми и лъскави чепици усмихнато заключват колите си в подземния паркинг, а анализи и оценки от 30 страници в спирална подвързия струват 5000 евро и се пренапечатват съотв. плащат наново през 3 месеца заради "изтекъл срок на актуалност".

    Реалността е съвсем различна. София ми прилича на автоборсата в Горубляне, копи-пейстната 5 000 пъти из целия град. Другото - кал, разбити пешеходни настилки, коли и камиони по тротоарите, задсръствания от светофар до светофар, а точно минах през Горубляне и видях вече да се стеле сиво-жълтият пушек от кюмбетата, който предстои да дишаме следващите 6 месеца.

  • 2
    cinik avatar :-|
    cinik

    българските имоти, корекция

  • 3
    v_stefanov avatar :-|
    v_stefanov

    Дамата от снимката ми е неблагонадеждна по физиономия. Колко е цената на статията - друг въпрос.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK