Нов стопанин в офиса
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Нов стопанин в офиса

Нов стопанин в офиса

Американски фонд е купувачът в най-голямата сделка в сектора на имотите в България

Теодора Василева
2648 прочитания

© Надежда Чипева


Собственикът
"Грамърси" е американска инвестиционна компания, основана през 1998 г. От създаването й досега тя е осъществила сделки за общо 40 милиарда долара, които са инвестирани на развиващите се пазари. По данни на фонда към 30 юни 2006 г. "Грамърси" управлява активи с балансова стойност от 3.5 млрд. долара при 1.4 млрд. капитал. "Грамърси" управлява пет фонда. Мениджърите на компанията имат средно над 20 години опит в области като корпоративни дългове, инвестиции и финансиране на недвижими имоти, капиталови пазари, структуриране на транзакции и управление на риска на развиващи се пазари. В България управляван от компанията фонд притежава миноритарни пакети в "Софарма" и БТК. Представител на един от фондовете влезе и в ръководството на "Приста ойл", след като преди месец американската компания е придобила 25% от капитала на българското дружество.

Годината е 1998. България едва се измъква от най-голямата икономическа криза в новата си история. В Германия обаче германски и български мениджър раждат мащабната и граничеща тогава с абсурд идея - да строят модерен бизнес парк в София. По това време в столицата повечето фирми все още се помещават в жилищни сгради или приспособени апартаменти, строежите са замрели, а проектът на германската компания "Линднер" е за цял град в града.

Осем години по-късно "Бизнес парк София" е най-големият инвестиционен проект в сектора на недвижимите имоти в България - близо 30 сгради са вече построени и изцяло наети или купени, а районът привлича още нови и големи проекти. Миналата седмица "Линднер" обявиха, че са избрали купувач за комплекса.

Продажбата

През май, когато анонсираха намерението си за продажба, от германската компания обясниха, че "условията за това в момента са изключително благоприятни - към България са насочени огром­ни капитали, има голямо търсене на големи бизнес проекти, а такива почти няма". "Линднер" е компания, специализирана в строителството и последващото управление на проекта е несвойствена дейност за нея.

Избраният купувач - американската инвестиционна компания "Грамърси" (Gramercy), е спечелила състезанието между общо 55 чуждестранни инвеститора, поканени да участват в сделката. Окончателни оферти за софийския бизнес парк са подали 24 фонда. "Ако се сумират цените, предложени от тях, се получаваше общо 3.6 млрд. евро, което е показателно колко свежи пари на международни инвеститори са готови да влязат в пазара на недвижими имоти в България", коментира източник, близък до продажбата. Цената, която ще плати "Грамърси", не беше обявена, но със сигурност това е най-голямата сделка за продажба на завършен проект в сектора на недвижимите имоти в България. За офертата може да се съди и по очакваната от новия собственик годишна доходност, която по неофициална информация е под 8%. Това означава, че постиганата цена е сравнително висока на фона на постигнатата доходност около 10% при други неотдавнашни сделки в сектора. По информация от "Линднер" в проекта до завършването му през 2007 г. ще са вложени 220 млн. лв.
"Грамърси", вероятно чрез свой фонд, ще купи две дружест­ва - "Бизнес парк София" (в активите му влизат вече завършените 13 офис сгради) и "Бизнес парк София 2" (незавършените четири сгради). Продажбата ще приключи след одобрението й от Комисията за защита на конкуренцията. "Доволни сме, че спечелихме тази сделка в условия на изключително силна конкуренция", каза Джей Джонстън, съуправляващ партньор на "Грамърси". Пред "Капитал" той допълни, че намеренията на фонда са дългосрочни, а по правило придобитите активи се държат от "Грамърси" по 5-10 години. Американският фонд е избрал за местен партньор и инвестиционен консултант "Алфа финанс холдинг", акционер в който е един от издателите на "Капитал" - Иво Прокопиев. Дъщерното на холдинга дружест­во "Алфа дивелопмънтс" ще управлява дейността на "Бизнес парк София" след сделката. Българският консултант започва и нов проект в непосредствена близост до бизнес парка за изграждане на офис, търговски и жилищен комплекс.

И продавачът "Линднер", и "Грамърси" обявиха, че имат интерес към нови проекти в България, но не дадоха подробности.

Офис бъдещето

"Ще форсираме строителството на останалите четири сгради и ще ги завършим до септември 2007 г. Така фокусът ще се измести от строителството към управлението на парка, който ще предложи на наемателите си качествена офис среда. След една година "Бизнес парк София" ще е изцяло готов за разлика от многото други офис проекти, които тепърва стартират", каза Росен Плевнелиев, който сега управлява парка и ще остане в ръководството и след приключване на сделката. Завършването на проекта ще позволи на комплекса да поеме очакваното в близко бъдеще нараснало търсене на висок клас офис сгради. "Има три генератора на офис пазара в София - първо - съществуващите международни компании, чиято дейност нараст­ва главоломно, второ - новонавлизащите компании, които идват от Европа и САЩ по линия на аутсорсинга или от Турция, Русия, Азия и др., и трето - на българските компании, които вече излизат от апартаментите", обяснява Плевнелиев.

В бранша очакват в средносрочен план предлагането на пазара на офис площи драстично да нарасне, което ще свие доходността на инвеститорите и ще засили конкуренцията за наематели. Само в София е планирано изграждането на 600 хил. кв.м офис площи при налични в момента 500 хил. кв.м. Въпреки това в сектора не се ангажират да прогнозират спадане на наемите заради рязкото нарастване на строителната себестойност през последните две години. "След 3-5 години, ако се реализират обявените вече проекти, поне 15% от офисите ще останат незаети, а нива над 10% в света се считат за проблемни", казва Плевнелиев. "Очакваме да видим свиване на доходността от сегашните 8-10% към 6-7%, характерни за страните - членки на ЕС", коментира местния пазар представителят на "Грамърси" Джей Джонстън. В бизнес парка разчитат на това, че са на пазара преди конкурентите си и ще се борят за лоялността на клиентите.

За сегашните наематели на офиси в бизнес парка пряк резултат от продажбата няма да настъпи, обяснява Плевнелиев. Той предположи, че даже може да бъдат "глезени" повече, защото те ще бъдат във фокуса на новия собственик, който ще се занимава само с управлението на парка, докато при "Линднер" компанията е разделяла силите си между строителството и мениджмънта на комплекса.

Собственикът
"Грамърси" е американска инвестиционна компания, основана през 1998 г. От създаването й досега тя е осъществила сделки за общо 40 милиарда долара, които са инвестирани на развиващите се пазари. По данни на фонда към 30 юни 2006 г. "Грамърси" управлява активи с балансова стойност от 3.5 млрд. долара при 1.4 млрд. капитал. "Грамърси" управлява пет фонда. Мениджърите на компанията имат средно над 20 години опит в области като корпоративни дългове, инвестиции и финансиране на недвижими имоти, капиталови пазари, структуриране на транзакции и управление на риска на развиващи се пазари. В България управляван от компанията фонд притежава миноритарни пакети в "Софарма" и БТК. Представител на един от фондовете влезе и в ръководството на "Приста ойл", след като преди месец американската компания е придобила 25% от капитала на българското дружество.

Годината е 1998. България едва се измъква от най-голямата икономическа криза в новата си история. В Германия обаче германски и български мениджър раждат мащабната и граничеща тогава с абсурд идея - да строят модерен бизнес парк в София.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

7 коментара
  • 1
    Avatar :-|
    ЗАПОЗНАТ

    Българската общественост се нагледа и наслуша на всякакви американски, англичански, ирландски, француски, патагонски и прочие фондове...? Само дето нас ни няма ТАМ....? Например през 2004г., се запознахме с американския "АДВЕНТ и чудесиите надробени от него с телекома БТК. То не е за коментар. Та и тук - СТИГА вече манипулации де. Омръзнаха на всички лъжите Ви. Истината е, че ОТКРАДНАТИТЕ някога от държавата милиарди, изнесени на Запад, сега се връщат обратно чрез ПОДСТАВЕНИ юридически и физически лица. Последните се наричат международни брокери спекуланти, какъвто е например лимонадения милиардеир ТОР- играч в отборите на АКТАВИС и телекома БТК! Припомням една забравена поговорка - "На лъжата краката са къси"!

  • 3
    Avatar :-|
    boby1945

    Какъв бизнес парк, кави 5 лева? Като всичкият "бизнес" минава през корумпираната бюрокрация /чети пресата/

  • 4
    Avatar :-|
    Жожи

    Лидия Шулева и нейните приятелчета Прокопиев и Плевнелиев са истинските купувачи на Бизнес Парк София, а не подставените фондове.

  • 5
    Avatar :-|
    ЗАПОЗНАТ

    Жожи млада госпожице Вие открихте топлата вода! Ама никой не спори за конкретните имена. Сигурно е така. Тук въпроса е ПРИНЦИПЕН в смисъл, че изнесените в НАЧАЛОТО НА ПРЕХОДА и по време на югоембаргото МИЛИАРДИ се завръщат обратно у нас за да се ИЗПЕРАТ. Начина на връщане е: BG - офшорки /банкки, смесени компании/ - наемане на западен спекулант брокер, физическо или юридическо лице - обратно в BG - ПРАНЕ на парите - комисионни за брокерите - -ЧАСТНА собственост, индивидуална или в съдружие с трети лица! Това е!

    БТК е КРИСТАЛЕН пример в препиране на ОГРОМНО количество върната
    валута открадната някога от НАРОДА!

  • 6
    Avatar :-|
    БПС работещ

    Още преди да е завършен. Елате в Младост 4 да видите какво скупчване на коли с зелени лепенки по стъклата има всеки ден, какви кратери, шум и мръсотия е. Строят се сгради на минимално разстояние една от друга. Ако привлекателността на мястото преди години (1-2 години) условно оценим с много добър 5, то сега наемателите биха го оценили на между среден 3 и добър 4. Условията на паркиране рязко са се влошили, инфраструктурата е по-зле (включително благодарение на кмета), постоянно се затварят входове за различни строежи, хората са много повече на същата площ, зеленината и отворените пространства рязко намаляха. Няма нови удобства и комунални услуги в БПС както бяха обещани отпреди 2 години. И има всички изгледи ситуацията да се влошава до края на 2006 и за почти цялата 2007г. Така че за много наематели ще дойде време когато ще се преориентират към по-малките бизнес сгради, разположени на по-удобно, по-малко истерично място и по-близо до центъра...

  • 7
    Avatar :-|
    мнение

    Както споменава Росен Плевналиев, крайно време е БПС да "поглези" клиентите си. В замяна на европейските наеми които плащат в момента, наемателите на БПС в момента идват всеки ден на една строителна площадка, където по цял ден сноват сонди, багери, бетоновози и т.н. Като прибавим постоянното окастряне на паркоместата за сметка на новопоявяващи се сгради (които ще доведат нов поток от коли), перспективата пред наемателите явно е да се ориентират към тези 600 хил. кв. м. нови офис площи, където с радост ще угодят на всичките им капризи. Наистина, борбата за наематели тепърва започва.

  • 8
    Avatar :-|
    Се там

    Дааа... Само дето сега има повече паркинг места... Но са под сградите (новите). Но щом не се вижда значи ги няма. Е наистина има огромни табели които ги оказват, но нали не всички можем да четем! Безобразие! Милиони дадени за паркинг места!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK