Преди решението за продажба Equest имаше намерение да изгради офис и търговски център на мястото на бившата фабрика. Дори има разрешение за строежа на 100 хил. кв.м сгради. Имотът е привлекателен с това, че лицето му е към централния булевард "Владислав Варненчик", който е западната входна артерия на града. Някогашният завод се намира и в непосредствена близост до новата търговска зона на Варна, която се разраства с бързи темпове.

...след много други

Продажбата на Rodacar е само една от много други сделки, които фондът направи през последната година (виж схемата). Съвсем наскоро той се раздели със собствеността си в централния софийски хотел "Сердика". Постъпленията бяха предвидени за покриване на натрупани задължения. Преди това беше продаден автомобилният бизнес "Авто юнион" заедно с всички имоти - офиси, терени и шоурумове. Холдингът внасяше Maserati, Lancia, Fiat, Mazda и др.

Фондът се раздели и с инвестицията си в застрахователния сектор ("Уника България"). Equest продаде и проекти, които въобще не беше започнал. По подобие на "Родакар" беше продаден и "Бояна парк", преди да бъде направена първата му копка. Това трябваше да е луксозен жилищен комплекс от затворен тип в София, който сега е собственост на гръцкия инвеститор Bluehouse Capital. Вън от портфолиото е и неслучилият се проект за ваканционно селище край Каварна. В него фондът имаше 50%, които също е продал, съобщи източник на "Капитал", близък до Equest.

Още преди две години фондът излезе от едно от вложенията си, които попаднаха в графата "Най-неусшешни". Това беше търговската верига "Фамилия", която беше докарана до силна финансова нестабилност и разпродадена на парче. Една част от магазините бяха купени от конкурента "Максима", а останалите заедно с натрупаните задължения бяха прехвърлени на "Нова Фамилия", тогавашен партньор в управлението на веригата.

For Sale

По-интересно е да се види какво е останало за продажба. В портфейла на фонда са два мащабни ваканционни проекта, които са замразени, трупат загуби и трудно си изплащат кредитите. Единият е "Созополис" в морския град, който е почти завършен. Той е реплика на стария Созопол с луксозни къщи, но продажбите в него са под 30%, което на практика го прави неуспешен. За проекта има теглен заем от Alfa Bank от 38 млн. евро и в момента се търси възможност за предоговарянето му, съобщиха от дъщерното дружество на EIB Immofinance.

По-голям проблем има с другия проект, който се намира в село Баня. За него няма нито една продажба. Мениджърът на Immofinance Иван Таков съобщи за "Капитал", че е предложена нова схема за генериране на приходи. След като бъде завършена хотелската част, целият комплекс ще бъде даден за управление на туроператор, който да го експлоатира с туристическа цел, като плаща наем на инвеститора. За проекта е теглен заем от Банка ДСК от 10.5 млн. евро, пише в отчета на фонда.

Продават се и трите кина в София, които фондът придоби преди няколко години. Това са "Изток", "Урвич" и "Европа палас". На тяхно място трябваше да се случат модерни офис и търговски центрове, но това остана само на план. Най-вероятно трите актива ще бъдат продадени "на парче", твърдят от Equest. И трите имота обаче имат "утежнения". Реконструкцията на "Изток" вече две-три години се спира от съседите на терена с мотива "ще ни се закрие гледката". За да може да се използва кино "Европа палас", трябва да бъде сериозно реконструирано, но това вече е било отказвано веднъж.

Новите собственици и на двата обекта ще трябва да се съобразяват с тези ограничения. "Урвич" пък не е интересен от инвеститорска гледна точка.

Камъкът на врата

Ако трябва да се избере един проект, който да символизира неуспешните ходове на фонда, това е инвестицията в "Новера". Компанията, която трябваше да чисти София, в момента е докарана до фалит и е в ликвидация. За миналата година има приходи от 24 млн. евро, загуба преди данъци - близо 14 млн. евро, и общи задължения от около 35 млн. евро. През тази година статуквото с чистенето на града беше променено и от монополен чистач компанията се превърна в големия губещ. Сега в нея няма почти нищо за продаване.

На фокус

След като бъдат завършени и последните продажби, EIB ще се фокусира само върху два свои проекта, се казва и във финансовия отчет на фонда. На практика обаче единственият бизнес, който генерира приходи, е холдинговата структура TMD, която обединява веригите "Техномаркет", "Домо" и бизнеса им в България, Румъния и някои страни от бившата Югославия. В дружеството Equest има близо 62%. В България веригата държи 40% от продажбите на техника, в Румъния - 22%. Групата има продажби за миналата година от 621.5 млн. евро, а за предходната - 444.3 млн. евро. Компанията има добра оперативна дейност, но при влизането на Equest, част от цената на придобиване се оформи като дълг на дружеството.

Другият проект във "фокус" е "Супер Боровец", който трябваше да се превърне в планински мегакурорт. Само че там нищо не се случва и едва ли скоро ще има промяна на ситуацията. Със световната криза и резкия спад на пазара на имоти инвестициите в подобни начинания станаха прекалено рискови, а оманският акционер не е склонен да прави такива рискови инвестиции.

Или добро, или нищо

Преобразяването на активния инвеститор в още по-активен продавач има своите обяснения. На първо място това е в резултат на кризата, която засегна почти всички инициативи на Equest. За една година (сравнение между края на 2007 г. към края на 2008 г.) оценката на портфолиото се промени от около 400 млн. евро на 160 млн. евро (виж таблицата). Трябва да се има предвид обаче, че разликата в общата оценка включва и някои сделки, правени през миналата година.

Кризата съвпадна и със смяната на основните акционери и влизането на Оманския държавен фонд в EIB. С няколко сделки те добиха контролен пакет от акциите на фонда и обявиха стратегията си, че няма да се разфокусират към множество малки проекти, а ще се занимават само с по-големите. Това беше последвано и от промяна в борда на директорите и оттам окончателно си тръгна Георги Крумов. Преди това той беше един от основните мениджъри, които взимаха решенията по проектите на фонда.

След смяната на управлението от последните месеци се поставиха и новите цели - по-ефективно управление на ключовите проекти, намаляване на разходите и покриване на част от задълженията чрез продажба на по-малките бизнес инициативи.

Ето я и равносметката: фондът съществува пет години, като пикът на инвестиране беше до края на 2007 г. Дотогава вложи близо 210 млн. евро, а към края на 2007 г. портфейлът му се оценяваше двойно - на близо 400 млн. евро (според отчета на Equest). В момента EIB концентрира дейността си само в два проекта, като същевременно общите натрупани задължения към края на 2008 г. са в размер на 410 млн. евро.

Equest ще се запомни като най-агресивния купувач, а след това и най-бързия продавач на своите проекти и активи. Още малко остава и доскорошният гигант сред инвеститорите ще стане една обикновена компания.

По темата работи и Спас Спасов

*EIB е единият от двата фонда под шапката на Equest. Другият е Equest Balkan Properties (EBP), в който през миналата година също се смениха основните акционери, а през тази акциите му бяха свалени от публично търгуване. Дотогава двата фонда се управляваха паралелно от един екип, а от момента на смяната на акционерите управлението им се раздели. Моментът съвпадна с началото на кризата. Още през миналата година и EBP разпродадоха почти всичко в България, като сред по-интересните сделки беше молът City Centre Sofia. На сайта им в момента не се виждат активни проекти в България.

Автор: Капитал

Преглед на оригинала