На шопинг в парка
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

На шопинг в парка

Един от новите ритейл паркове, който е в напреднала фаза - на бул. Владимир Вазов в София

На шопинг в парка

Пет проекта за зони с големи магазини се изграждат в София

Зорница Маркова, Яна Бодурова
8661 прочитания

Един от новите ритейл паркове, който е в напреднала фаза - на бул. Владимир Вазов в София

© Цветелина Ангелова


Нагледахте ли се на молове през последните месеци? Сега идват парковете. След като градовете се напълниха, а някои и препълниха, с молове и шопинг центрове, наред са търговските паркове (Retail Park - зона в покрайнините с големи магазини). В момента поне пет проекта се изграждат в София. С по-бавни темпове тенденцията е валидна и за някои градове в страната.

Тези проекти се случват, въпреки че е криза и пазарът като цяло е замрял. Има няколко причини за това: нишата на търговските паркове е почти празна; те са ниско рискови за инвеститорите и в същото време им носят възвращаемост. От друга страна, предлагат нови възможности на наемателите. Чрез търговските паркове нови за пазара вериги ще започнат да работят скоро в България.

Парк с добавена стойност

По концепция търговските паркове са отдалечени от централната градска част. Заемат големи терени, около които може да няма нищо друго. Те лека-полека се превръщат в градове за пазаруване. Посетителите им пътуват до тях с единствената цел да похарчат пари - да заредят хладилника за седмица, да обзаведат къщата.

Затова търговските паркове трябва да предлагат разнообразие. Обикновено те включват няколко големи обекта (биг биксове) с общ паркинг и комбинация от хранителен, мебелен, спортен, детски, магазин за техника и от типа "направи си сам".

Доскоро в София имаше нещо като ритейл паркове, които бяха самоорганизирали се магазини. Преди десетина години например на мястото, където сега е първият обект на Metro, имаше само поле. Metro реши, че е локацията е подходяща, и построи хипермаркет. Постепенно и други търговци се "примъкнаха" и сега има "Техномарект", аутлет център, скоро ще има и магазин за домашни стоки. Подобно партньорство има и в провинцията. Във Варна например заработиха един до друг Praktiker, "Пикадили", а после и по-малки магазини. В Плевен също се получи добро съчетание между Praktiker, BILLA, "Техномаркет". Но в тези случаи съчетанието се е появило впоследствие.

При концепцията на ритейл парковете синергията е в зародиша. Обикновено предприемачът подбира локацията, преценява и започва да гради зоната. Проектира, че там ще има четири или пет обекта, изгражда необходимата обща инфраструктура и след това започва да "пълни кутийките"...

Не въпреки, а благодарение на кризата

В София вече има поне пет активни проекта. Доскоро тази ниша беше сравнително празна. Кризата премести инвестиционния фокус от скъпи и лъскави проекти към такива, които могат да се случат по-лесно, носят сигурна, макар и малка възвращаемост.

В най-напреднала фаза на изграждане са търговският парк на бул. "Владимир Вазов" и този зад Централна гара (виж инфографиката). И при двата има вече готови магазини, а други са в строеж.

Нещата се случват бавно и трудно, но все пак сегментът крие потенциал, твърди Ангел Велев, който е представител на търговския парк "Средец" зад гарата. Реално досега нямаше истински ритейл паркове, казва той.

Има различни бизнес модели, но два са основните. При първия предприемачът окрупнява земята, изгражда инфраструктурата и след това продава терените на търговци. Този модел е по-рядко срещан в момента, защото сделките със земя са на ниски цени и инвеститорите нямат интерес да продават.

Междинен вариант е, при който търговецът наема само част земята на парка и сам финансира строежа. В момента квадратен метър от терена се отдава в диапазона между 2 и 5 евро. Колкото по-голяма площ иска веригата и колкото повече клиенти се предполага, че ще привлича, толкова наемът е по-нисък.

При втория модел предприемачът намира наематели, строи обектите по техен вкус и критерии и след това получава наеми от тях за сградите.

Като цяло бизнесът е интересен, защото рискът е сравнително малък. Веднъж осигурени, наемателите гарантират постоянна доходност. Моделът на търговския парк дава гъвкавост на инвеститора. Той може да започне да строи магазините едва след като е намерил наематели. Комплексът може да се развива на фази, без това да пречи на дейността на търговците, които отворят първи.

Красимир Гърдев, представител на "Ритейл парк Велико Търново", обяснява, че с всеки следващ етап площите се отдават по-лесно. След като вече работи, търговският парк се превръща в локация с осигурен трафик и предразполага развитието и на друг вид бизнес.

При ритейл парковете разходите за строителство и цялостната инвестиция са по-ниски от тези при шопинг мола. Това е още един плюс за парковете. Тук става въпрос за метални кутии без особено архитектурно въображение (не случайно другото им име е биг боксове - големи кутии). Ако вложенията в един мол могат да достигнат и 200 млн. евро, то при търговския парк едва ли ще надвишат 30-40 млн. евро със земята, коментират хора от пазара.

В повечето случаи наемите са обвързани и с продажбите, направени в обектите. По-точно в договорите е записано, че търговецът дължи даден процент от оборота, но той не трябва да е по-нисък от предварително фиксирана сума. Резултатът е, че предприемачите могат да предложат конкурентни условия на наемателите. Например в проектите в София сега има договори за по 6 - 14 евро на квадрат (за ключовите наематели). В моловете нивата са в пъти по-високи.

Друго преимущество е, че наематели са по-малко и отношенията с тях са по-коректни. И не на последно място, бизнесът им е стабилен и собствениците на парка нямат проблем със събираемостта на договореното.

Всички тези условия отговарят в момента на нуждите и на веригите, които търсят експанзия, и на предприемачите. Те увеличават шанса проектът да заработи и го правят предпочитан пред повечето други инвестиции в имоти. Смята се, че вложеното се възвръща за около 7 години. Като се има предвид, че договорите с наематели са обикновено поне за 10 години, парковете изглеждат още по примамливи. Не случайно и през последната година този сегмент привлича интереса и на активните инвестиционни фондове.

Нова смяна

С ритейл парковете идват и нов вид търговци. Ако разделим ритейлърите образно на два вида, първите са такива, които имат мащабни концепции и магазини на по 10 дка. За тях са нужни огромни пространства. Тези вериги не могат да се заключат в моловете или в централните части на градовете.

Това обяснява защо точно в този момент с търговските паркове на пазара се появяват и нови вериги. Например сръбската Tempo, която продава хранителни стоки, ще има хипермаркет в "Средец" зад гарата и магазинът й вече е в строеж. Той ще се простира на 26 хил. кв.м, от които 18 хил. ще са търговска площ.

Друг пример са френската верига за спортни стоки Decathlon или германската от типа "направи си сам" Bauhaus. И двете се готвят да влязат в България (виж карето "Нов интерес"). Концепцията на Decathlon е освен търговска част да има и игрище и затова търси терени от по 20 дка. Bauhaus също се простира в големи пространства.

Втората група ритейлъри са тези, които имат различни формати магазини и могат да работят както в молове, така и самостоятелно. За тях преимуществата да са в търговски парк не са малко: разходите за наем в са по-ниски в сравнение с тези в мола; веригата не е толкова зависима от останалите наематели и може да заработи преди другите; може да разположи асортимента си на големи площи и да експериментира с формата.

"При ритейл парковете има по-ясно изразена потребителска стойност. Там клиентите отиват, за да пазаруват. Докато в мола се отива и за забавление, и за разходка, не непременно за пазаруване", каза директорът на веригата за храни Mercator в България Йордан Терзийски. Компанията ще отвори първия си магазин в София в парка на бул. "Владимир Вазов" и има уговорен терен и за един от по-новите търговски паркове - в квартал "Овча купел".

Само че не всеки търговец може да влезе в ритейл парк. Докато в мола има магазини и от по 50 и 100 кв.м, в търговските паркове са най-малкото десет пъти по-големи. Тоест търговецът трябва да може да си позволи да поддържа такъв обект и да предлага подходящата стока за него. Както една верига за строителни материали не може да влезе в мола, така и бутиковата сладкарница няма място в парка.

В този тип комплекси винаги има една или две вериги, които играят ролята на магнит и привличат след себе си други наематели, а след това и клиенти. Те обикновено си договарят и най-добрите условия, допълни изпълнителният директор на консултантската агенция Forton Сергей Койнов.

Риск губи,

риск печели

Както всяка бизнес инициатива, и тази крие своите рискове. Изграждането на един търговски парк не означава, че той непременно ще бъде успешен. Има немалко пречки, които могат да осуетят проектите. Първата е свързана с манталитета на българския потребител и готовността му да пропътува определено разстояние, за да отиде до магазина. Търговци казват, че неведнъж са надценявали мобилността на клиентите в България. Бизнес планът на един магазин се прави на базата на потенциалните купувачи както около обекта, така и в радиус от около 50 км. Но често се случва далечните клиенти въобще да не пътуват до магазина. Това проваля и сметките в бизнес плана.

Вторият риск е свързан с инфраструктурата. Някои от проектите, които и в момента се правят в София, имат нужда от подобряване на достъпа до тях. До парк "Средец" например се стига по заобиколни маршрути. Има план за изграждането на тунел под жп линията, но засега финансирането е под въпрос. Ако достъпът е усложнен, клиентите могат да се откажат от пътуването си.

За да се преодолеят двата риска, трябва задължително да има "магнит" в търговския парк. Магазин, който наистина е достоен да накара потребителите да пътуват до него.

Не на последно място стои въпросът с премерения инвеститорски риск. Преди години в София нямаше нито един мол. Сега несъмнено има предостатъчно. Ако в един момент се появят прекалено много търговски паркове, няма гаранция, че всички ще са успешни. Защото е трудно на мястото на бетона и желязо да се посадят дървета.

Нов интерес

Има шанс с новите търговски паркове на българския пазар да се появят и нови търговци. Френската верига за спортни стоки Decathlon от известно време проучва възможностите и води разговори с предприемачи, съобщиха източници на "Капитал". Представителят на веригата за България Оливие де Филипс потвърди пред вестника интереса на веригата, но каза, че още не може да каже дали има подписан договор за конкретен проект.

Веригата води разговори с повечето активни търговски паркове в София. Концепцията й включва магазин от около 4 хил. кв.м и четири пъти по-голям терен, предназначен за игрище.

Германската Bauhaus е другата голяма верига, която търси място на пазара. Тя е от типа "направи си сам" и е пряк конкурент на познатите вече Praktiker, Baumax и Mr. Bricolage. През следващите месеци и от двете вериги се чакат новини с по-конкретни координати на първите им магазини. Засега се знае, че фокусът им е София. 

Първо в страната...

Макар и столицата да е основният фокус на инвеститорите в търговски паркове, първата вълна от подобни проекти я подмина. Към момента успешно работят два подобни комплекса във Велико Търново и Пловдив. Общото и при двата е, че те са разположени в самия град, а не в периферията му. Комплексът в Търново беше открит в края на 2006 г, а този в Пловдив - в началото на 2009 г. В идейна фаза са още няколко проекта в Сливен, Бургас, Плевен и дори втори в Пловдив.

Нагледахте ли се на молове през последните месеци? Сега идват парковете. След като градовете се напълниха, а някои и препълниха, с молове и шопинг центрове, наред са търговските паркове (Retail Park - зона в покрайнините с големи магазини). В момента поне пет проекта се изграждат в София. С по-бавни темпове тенденцията е валидна и за някои градове в страната.

Тези проекти се случват, въпреки че е криза и пазарът като цяло е замрял. Има няколко причини за това: нишата на търговските паркове е почти празна; те са ниско рискови за инвеститорите и в същото време им носят възвращаемост. От друга страна, предлагат нови възможности на наемателите. Чрез търговските паркове нови за пазара вериги ще започнат да работят скоро в България.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    jumbo_jet avatar :-|
    jumbo_jet

    Картата в печатното издание на локациите на ретайл парковете не е акуратна. Проектите на Газит и на Бляк Голд са от другата страна на Ботевградско, а и са доста по-наизток от отбелязаното.

    Бъдете по-точни, ако искате читателите ви да ви вярват!!!

  • 2
    enterfornone avatar :-|
    enterfornone

    Инфографиката не се вижда на мобилния сайт. Fail.

    Публикувано през m.capital.bg


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.