На чужд гръб, сто ипотеки
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

На чужд гръб, сто ипотеки

Най-скъпият имот на телекома, Телефонната палата в София, също е в списъка на ипотекираните активи

На чужд гръб, сто ипотеки

БТК стана първата едра жертва на спорен законов текст

Яна Бодурова
6459 прочитания

Най-скъпият имот на телекома, Телефонната палата в София, също е в списъка на ипотекираните активи

© Георги Кожухаров


Традиционно август е най-спокойният месец за бизнеса. Мениджърите са изключили мобилните си телефони и се наслаждават на ваканцията си, а малкото останали служители  офиса се занимават основно с рутините си задачи. В новата централа на Българската телекомуникационна компания обаче този август освен горещ се очертава да е и много напрегнат. До броени седмици се очаква да стане ясен новият собственик на компанията, а оттам и посоката, в която ще се развива. В същото време пред финал е сделката за продажба на 50% от дъщерното й дружество Национално управление "Радио- и тв станции" (НУРТС), а междувременно от компанията вече повече от година се опитват да влеят свеж капитал в основния си бизнес, продавайки ненужните си имоти. Всъщност опитът за приключване на една такава продажба на малка сграда в близост до Варна показва, че връхната точка на напрежението предстои.

Часове преди да се осъществи прехвърлянето купувачът установява, че върху имота има ипотека. Изненадан от откритието е не само той, а и компанията продавач. След справка в имотния регистър се оказва, че Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол (АПСК) е наложила аналогични възбрани на голяма част от недвижимото имущество на дружеството. Към днешна дата броят на ипотекираните имоти в полза на агенцията надхвърля 850 за обща стойност над 60.5 млн. лв. 

§ 22/8

Това е възможно, след като през март тази година бяха приети промени в закона за приватизацията, които дават право на агенцията едностранно да налага възбрани на имоти и други движими вещи на приватизираните предприятия, ако купувачът не е изпълнил задълженията си по договора. На пръв поглед нищо лошо. Но всъщност има голям проблем. Защото длъжник към държавата е неизрядният купувач, а не самото дружество, което отдавна може да няма нищо общо с първия си частен стопанин. Така с новоприетия текст се посяга на собственост на напълно невинни стопански субекти - бивши държавни предприятия, които вече може да са препродадени неколкократно.

Такъв е случаят с БТК - страната по приватизационния договор е Viva Ventures (от групата на инвестиционния фонд Advent) и това е фирмата, която е поемала задължения и евентуално не ги е изпълнила. Сега собственикът е друг, но в конкретния случай точно той се оказва наказан за чуждите прегрешения. А именно поддържане на определен брой служители в първите години след приватизацията.

Още при приемането на поправката търговски адвокати коментираха текста като безумен и противоречащ на конституцията. Причината е, че  по същество накърнява неприкосновеността на частната собственост, защото компаниите не могат свободно да разполагат с имуществото си. Например, след като държавата е ипотекирала имота, те не могат да го използват като обезпечение за получаване на банков кредит. Макар и възможна, продажбата му след това ще бъде по-трудна, а теоретично, дори да се намери желаещ да го купи, при това положение би платил по-ниска цена.

Проблем е и ако собствениците на самата компания решат да я продават. Пред "Капитал" адвокат Валери Борисов коментира, че макар и очевадно противоречащи си с конституцията, веднъж вписани, тези ипотеки не могат да не бъдат отбелязани по време на оценката на една компания и няма адвокат, който категорично да заяви, че те няма да създават проблем на бъдещия й собственик. "Това може да се тълкува като конфискация или национализация по всички конвенции за защита на международните инвеститори", допълни той.

На съвсем различно мнение обаче е държавата. Самият текст беше предложен от депутати от ГЕРБ, но по идея на министерството на икономиката. Целта е да се съберат поне част от над 1 млрд. лв. неустойки, претендирани от агенцията. Зад текста застана и новият директор на АПСК Емил Караниколов. "Ипотеките са единственият работещ лост и механизъм, с който държавата може да защити интереса си, а и този на обществото. През 2006 г., когато имаше подобен текст, плащането на неустойки се удвои."

В този период държавата ипотекира имоти на над 400 компании, като десетки от тях вече нямаха нищо общо с първоначалните си купувачи. При тази кампания засега държавата тепърва започва да прилага текста (виж карето), но много вероятно до края на годината засегнатите фирми да са стотици.

В неправилното време

Най-големият потърпевш засега БТК наистина има лош кмет текстът да се появи и приложи точно в най-неподходящия за компанията момент. Според публикации в международния печат сегашните собственици на компанията водят активни преговори за продажбата й, като очакванията бяха те да бъдат финализирани до един-два месеца. Ипотекираните имоти едва ли ще повдигнат настроението на бъдещия инвеститор и на кредиторите.

Друг проблем е, че сред ипотекираните имоти са и сгради и терени на дъщерното й дружество НУРТС. Юристи коментираха, че на теория това не би трябвало да попречи на продажбата на 50% от него най-малкото защото БТК може да поиска от АПСК да вдигне ипотеките от конкретните имоти за сметка на други. Друг е въпросът защо изобщо е нужно да се стига до подобни упражнения.

Към момента на вписване на ипотеките телекомуникационната компания е имала сключени предварителни договори за продажбата на 140 тях, за които е трябвало да получи 57.9 млн. лв. Новата реалност може спокойно да откаже някои от тези купувачи.

А сега накъде

"Смятаме, че този законов текст е противоконституционен и създава чувство на несигурност в чуждестранните инвеститори. Ако държавата има някаква претенция, отнасяща са за неизпълнение на приватизациония договор, то би трябвало да я отнесе към страната, с която е сключила този договор", коментираха казуса от БТК. От компанията обаче твърдят, че все още не са предприели конкретни действия в своя защита.

Междувременно обаче будни граждани са се обърнали към омбудсмана на Република България с предложение да бъде сезиран Конституционният съд за обявяване на проблемния параграф за противоконституционен. Конкретният повод за искането до омбудсмана са наложени многобройни ипотеки върху имуществото на БТК, се казва в официалното прессъобщение. От него става ясно и че той от своя страна вече е предприел исканите действия. В аргументацията си омбудсманът посочва, че случващото се е в противоречие и с европейското законодателство. В мотивите му голяма част е отделена на казуса БТК. Засега изглежда само в полза на едно дружество, но ако текстът продължи да съществува, със сигурност ще има още много опарени добросъвестни собственици.

Източници на "Капитал" в Европейската комисия разказаха, че проблемът вече е бил поставен и пред комисарите, отговарящи за вътрешен пазар и за правосъдие, но все още няма започнато производство.

Какъв ще е конкретният изход от случая все още не е ясно. Първо, след съдебната ваканция трябва да се види дали Конституционният съд ще се занимае с казуса. Ако да, ще трябва да се изчакат и няколко месеца до произнасянето на магистратите.

Друг вариант е депутатите да се занимаят с текста и да го променят, като уточнят, че ипотеките ще се правят само когато собствеността не е била променяна. Самите компании нямат много опции, защото ипотеките на агенцията не могат да бъдат обжалвани. И трябва да чакат или някой от предешните два варианта да се случи, или изходът от съдебните дела за неустойките. А това може да значи години. Невинен, но с ипотекирана собственост.

Не сте сами

Макар и най-голям потърпевш, БТК засега не е единствената компания, попаднала в аналогична ситуация в разгара на лятото. Според справката, която получихме от агенцията, освен телекома има още три дружества, на които са наложени ипотеки върху имотите им. Това са "Аналитик Приват - 98", "Калотина - Балкантурист" и столичният завод за хладилници "Мраз". Възбрана по силата на новия законов текст е наложена и върху имотите на две частни лица, които са наследници на купувач, по договор за приватизационна продажба на бунгала по морето.

Традиционно август е най-спокойният месец за бизнеса. Мениджърите са изключили мобилните си телефони и се наслаждават на ваканцията си, а малкото останали служители  офиса се занимават основно с рутините си задачи. В новата централа на Българската телекомуникационна компания обаче този август освен горещ се очертава да е и много напрегнат. До броени седмици се очаква да стане ясен новият собственик на компанията, а оттам и посоката, в която ще се развива. В същото време пред финал е сделката за продажба на 50% от дъщерното й дружество Национално управление "Радио- и тв станции" (НУРТС), а междувременно от компанията вече повече от година се опитват да влеят свеж капитал в основния си бизнес, продавайки ненужните си имоти. Всъщност опитът за приключване на една такава продажба на малка сграда в близост до Варна показва, че връхната точка на напрежението предстои.

Часове преди да се осъществи прехвърлянето купувачът установява, че върху имота има ипотека. Изненадан от откритието е не само той, а и компанията продавач. След справка в имотния регистър се оказва, че Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол (АПСК) е наложила аналогични възбрани на голяма част от недвижимото имущество на дружеството. Към днешна дата броят на ипотекираните имоти в полза на агенцията надхвърля 850 за обща стойност над 60.5 млн. лв. 


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

17 коментара
  • 1
    bill_doors avatar :-|
    bill_doors

    ъъ, наложен е ЗАПОР, а не ИПОТЕКА?
    Най-малко защото ипотеката не се НАЛАГА?

  • 2
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Хайде хайде не на нас тия. Стига с тия "добросъвестни" купувачи. Заради това 20 години сме на тоя хал. Купувачът да е гледал какво купува.

    Все едно Х да открадне кола и да я продаде на У за 2 лева. След това У се явява добръсъвестен купувач и никой да не може да му вземе колата. Даже истинският собственик.

  • 3
    nqma_zna4ka_koi avatar :-|
    nqma zna4ka koi

    Не схващам реално защо някой се бил "наказвал"?!? Бъдещия "добросъвестен" купувач би трябвало да е наясно, че компанията не изпълнила задълженията си по ДОГОВОР! Това кой е собственика едва ли би имало особено значение...
    Тъй като не съм юрист бих искал да попитам какво би трябвало да се случи при следния казус. Една компания оценена на няколко милиона прави нарушение (примерно нелоялна конкуренция или подобно), което се наказва с висока глоба и междувременно компанията сменя собственика си. Тогава новият "добросъвсестен" собственик ще носи ли отговорност или държавата ще си търси задължението от стария собственик?
    Друго нещо, което ми е много любопитно е защо тези държавни претенции не се предявяват при сключването на подобни сделки, а пак става след дъжд качулка. За какъв чеп са тези агенции, нотариуси и друга сган. Също така ми е интересно не спазването на условията по следприватизационния договор не е ли в разрез с Конституцията и Европейското право и "будните" граждани къде са спали до сега...

  • 4
    daledon avatar :-|
    Красимир

    "bill_doors" е прав. ЗАПОР е много по различно понятие от ИПОТЕКА. Засрамете се, икономически вестник ми били. УЖАСССССССССС

  • 5
    varnenec avatar :-|
    Варненец

    ипотеката си я учредяваш сам и доброволно........ чрез запора се пробват да вземат това което дължиш.......

  • 6
    hrist0 avatar :-|
    Hristo Hristov

    Всъщност като се препродава едно дружество, в договорът между двете страни трябва да пише изрично дали новият купувач поема или не задълженията на стария. Ако има кредити кой точно ги плаща, новият собственик или старият, който ги е теглил?

    А защо точно му е на омбудсмана да защитава интересите на частни фирми, не ми е много ясно? Според функциите му той трябва да предпазва гражданите, а не монополни институции. БТК нямат пари да си платят на цял правен отдел, който да ги защитава ли?

  • 7
    dreamer79 avatar :-|
    атанас

    В повечето случаи компания се купува с всички нейни активи и пасиви, но Христо правилно каза, че принципът е да се описва това в договора. При покупка на компания като БТК не е ли ясно на новия собственик, че старото прехвърляне на собствеността е по договор с условия, които го правят валидно? Т.е. Viva ventures придобиват правото да закупят БТК срещу клаузи няколко години да задържат персонал, да инвестират еди колко си, да платят някаква сума. Ако те не изпълнят тези задължения, компанията би трябвало да се приеме, че не е изплатена. Ако се купува БТК и проблемната клауза е за задържане на персонал, то това задължение е тежест върху самата БТК и няма как чисто логически да остане такава за Viva, а върви при всеки нов собственик, който по време на покупката се е запознал със счетоводните документи и договорите относно закупеното дружество. Ако купиш апартамент с тежест да живее в него наемател години напред, то тази тежест ти се предава и на теб.
    Да не говорим, че често случаят с приватизираните компании се описва в следния пример(Нека е пак с апартамент.):
    Продаваш си жилището с договор, че ще се изплаща няколко години на вноски, при някоя от вноските купувачът спира да ги плаща, но продава жилището на трето лице. Третото лице казва, че тези вноски не са негово задължение, а твоят купувач вече няма дири. Така реално нищо не е изплатено, но ти оставаш с чаша студена вода.
    Друг е въпросът, че поради политическата намеса в сделките и продажбата на свои хора няма създаден механизъм, според който собствеността да се прехвърли след изплащане, а не то да е едва ли не пожелателно. В момента ни трябва сериозна проверка за такива пропуски, дали са нарочни и с престъпна умисъл и гонене да се изплаща или да се върне собствеността на държавата, а тя вече да си сключи нови сделки с ясни параметри и добра защита, при която да се получат пари в бюджета. Споровете между купувачи и продавачи след приватизационната сделка да са си по правилата за всички- те се съдят за измамата. Ако договорите са толкова скапани, че това е невъзможно, то подписалите ги може да бъдат съдени, да се проследи собствеността им и тази на свързаните с тях лица- съдружници, съпрузи, деца, роднини(Знаем кланът Велчеви каква собственост има, Костови, Станишеви и те...), тя да се използва за покриване на част от загубите поради факта, че в основата й са пари от корупционни схеми за подписване на лошите договори. Май най-лошото е в това, че собствеността е прехвърляна в момента на подписване на договора без никакви тежести свързани с изплащането, а можеше да се направи вид ипотека, която да се заличи с последната вноска и при изпълняване на всички клаузи или отделни имоти на порции да се освобождават, за да може купувачът във времето да има възможност да ипотекира и да получава кредити за развитие, можеше дяловете да са под възбрана за продажба до края на изплащането и с ясно описване, че се връщат на държавата при проблем. Можеше даже да има прост договор, че лице Х получава управлението и държи приходите на компанията, а след изплащане държавата е длъжна да му прехвърли дяловете си(И това е нормална практика при придобиванията.). Държавните юристи толкова ли са некадърни, че при сделки за стотици милиони да не знаят и една процедура за защита на правата на продавача, който представляват? Едва ли...
    Национализацията е лошо нещо, но и държавната собственост и държавните пари са на данъкоплатците. Затова и не трябва собственост да остава държавна, а просто да се продаде на печалба и да има приходи от тази продажба.

  • 9
    drake avatar :-|
    drake

    Харесва ми пламенната защита на частната собственост и заклеймяването на неприемливата държавна намеса в икономиката. Но дотук. Предполагам, че този памфлет е написано искрено и лично без всякакви влияния от страна на БТК ( аз съм идеалист и това презумирам макар и наивно- не ми се иска да мисля ,че скоро ще има реклами на БТК в Капитал, екскурзии за журналисти и т.н ). Сега на въпроса: статията удобно заобикаля въпроса БТК чували ли са due diligence или не. Защото ако бяха чували щяха да внимават много ,когато купуват. Или щяха да направят ескроу акаунт , в който да държат част от продажната цена като гаранция за добро изпълнение. Или щяха да си купят застраховка – има такива включително за политически риск и законодателни промени. Измиването на ръцете с „добросъвестността” е просто опит за измъкване от батака ,който сами се си набъркали. Казано по-друг начин „ който плаща зле плаща два пъти”. Или с думи прости: кьорав карти не играе нито лови риба в мътна вода щото може да хване пираня.

  • 10
    blue_apollo avatar :-|
    blue_apollo

    Запор или ипотека??? Бих посъветвал, всеки преди да се изказва, да прочете съответния закон. Да, запорът се налага, но се отнася само до движими вещи, а тук говорим за ипотека и то законна. Тя се учредява.
    По отношение на недвижим имот може да се налага възбрана (както е при принудителното изпълнение)
    Ето и законовия текст: § 8. (1) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2008 г., в сила от 22.07.2008 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 18 от 2010 г., в сила от 05.03.2010 г.) За приватизационни договори, по които има неизпълнени в срок задължения, изпълнителният съвет на Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол, съответно органите по чл. 4, ал. 4, могат да предприемат необходимите действия за учредяване на законна ипотека или налагане на обезпечителни мерки по чл. 397 от Гражданския процесуален кодекс върху имуществото на приватизираното дружество и върху имуществото на купувача, а в случаите по чл. 25 и 35 от отменения Закон за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия (обн., ДВ, бр. 38 от 1992 г.; изм., бр. 51 от 1994 г., бр. 45, 57 и 109 от 1995 г., бр. 42, 45, 68 и 85 от 1996 г.; попр., бр. 86 от 1996 г.; изм., бр. 55, 61, 89, 98 и 122 от 1997 г., бр. 39 от 1998 г.; попр., бр. 41 от 1998 г.; изм., бр. 70 от 1998 г., бр. 12 от 1999 г., бр. 47 от 1999 г. - Решение № 8 на Конституционния съд от 1999 г.; изм., бр. 56, 84 и 96 от 1999 г., бр. 20, 99 и 108 от 2000 г., бр. 42 от 2001 г.; отм., бр. 28 от 2002 г.), върху имуществото на приватизираното дружество.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK