Банско вече е на половин цена

Брокери плащат самолетните билети на руснаците, ако купят ваканционен имот

Цените и сделките в Банско спадат вече четири години
Цените и сделките в Банско спадат вече четири години    ©  ЮЛИЯ ЛАЗАРОВА
Цените и сделките в Банско спадат вече четири години
Цените и сделките в Банско спадат вече четири години    ©  ЮЛИЯ ЛАЗАРОВА

На пазара на имоти едва ли има по-ухажвани купувачи от руснаците в Банско. За вниманието им се борят едновременно десетките инвеститори в апартаментни комплекси и хилядите английски собственици на ваканционни жилища, които сега продават. За всички тях рускоговорящите купувачи са почти единствена алтернатива след 4 години спад на цените и сделките в зимния курорт.

В неподходящо време

Въпреки че през последните две години в Банско не е започван строеж на ваканционен комплекс, предлагането на имоти е огромно. Статистиката показва, че от 2007 г. насам са отворили хотели с общо над 7000 легла. Около 80% от тях са в апартаментни комплекси. В същото време броят на сделките в района е намалял чувствително - от 4000 годишно през 2009 г. до 1800 през миналата. От тях 1300 са покупки на вторичен пазар, показва проучване на инвестиционната компания GreenLife.

"Вторичният пазар в курорта е силен, защото преди 4-5 години масово купуваха англичани с цел препродажба на имотите или печалба от управлението им. Пазарът сега е различен и те няма как да си върнат инвестициите, затова или продават на половин цена, или отдават имота под наем, за да покрият поне таксата за управлението му", описа ситуацията Мариана Даскалова, търговски директор на GreenLife.

Компанията изгради и управлява група от ваканционни комплекси в Созопол, а наскоро приключи последната фаза на апартаментен комплекс с хотелска част GreenLife Ski&SPA в Банско, който вече е изцяло продаден. Нейните анализи показват, че докато пазарът на морето остава стабилен, в зимните курорти имотните сделки намаляват за трета поредна година и вече формират едва 10% от ваканционните продажби в страната. Сходна е картината при цените. В предкризисната 2008 г. пазарът в Банско бе на средни нива 1200 евро/кв.м. Сега инвеститорите предлагат имотите си за 500 - 700 евро/кв.м, а англичаните падат дори до 300 - 400 евро/кв.м.

На другия пазар на компанията - Созопол, картината е по-добра. Районът е по-популярен сред руснаците, нямаше толкова голямо предлагане на добри проекти, а и повечето инвеститори не свалиха рязко цените, отчете Мариана Даскалова. Така при средни цени 980 - 1300 евро/кв.м през 2008 г. сега ваканционните жилища в по-престижните комплекси по Южното Черноморие поддържат нива около 1000 евро/кв.м. По-различна е ситуацията в Меката на нощния живот - Слънчев бряг, където отдалечените от морето части бяха застроени по-скоро с подобия на жилищни кооперации. Там цените на ваканционните имоти са по-скоро към долната граница от тези преди кризата и през 2011 г. са били 400 - 900 евро/кв.м. Някои имоти падат до 300 евро/кв.м.

Голямото ухажване

На морето или в ски курортите правилото е едно: без отстъпки няма продажби. Заради по-слабия интерес отбивът от цените в зимните дестинации стига 40%, докато по Черноморието рядко надхвърля 20%. Освен от инвеститорите руските купувачи са ухажвани и от агенциите за имоти, които при сделка поемат цената на самолетния им билет, а по време на огледите им осигуряват по-евтини нощувки. За тези екстри жертват от 2 до 5% от комисиона си, който по морето варира между 10 и 12%, а в Банско стига и 20% от цената.

Най-често брокерите посрещат руснаците на летището в София, осигуряват им транспорт до Банско, огледи на 3 до 5 комплекса, нощувки и развлечения в местните заведения. В 95% от случаите се стига до сделка. Самите инвеститори също поддържат екипи от консултанти, които представят комплексите и отговарят на въпроси. Целта е руснаците не просто да купят имот, а да изберат точно техния проект. Отделно от това много инвеститори са регистрирали и дружества за управление на собствеността, които да поддържат и отдават под наем комплексите.

Изпълнителният директор на GreenLife Теофил Петров обясни, че около 70% от собствениците в зимните курорти са готови да отдават ваканционните си жилища под наем, когато не ги ползват, срещу едва 10% от тези на морето. Причината е, че руснаците прекарват дълго време в морските си апартаменти - между април и септември, докато имотите си в Банско ползват основно за няколко седмици през лятото извън силния сезон.

В същото време ваканционните апартаменти в ски курортите се радват на все по-силна популярност сред туристите, тъй като предлагат по-евтина семейна почивка от хотелите. В хотел в Банско седемдневна почивка за двама излиза 1050 лв., докато в апартаментен или студио същият престой за двама души с деца струва 650 лева. "Освен това има удобства като кухня, в която да приготвяш храна. А в същото време ползваш цялата инфраструктура на комплекса - закуски, басейни, СПА центрове...", обясни Теофил Петров. Най-активни туристи са българите и гърците, следвани от германци и румънци. Според Теофил Петров през следващите години ръстът на посещенията в зимните курорти ще идва предимно от балканските страни.

Незавършените проекти

Да бъдат завършени от друг инвеститор или съборени след време - това е съдбата на апартаментните комплекси, които кризата завари незавършени и непродадени, в ски курортите. В Банско, където инвестиционната активност бе висока, не липсва замразено строителство. Според директора на GreenLife Теофил Петров обаче малка част от него ще бъде съборена. В 90% от случаите съдбата на проектите се решава от банките кредитори, но проблемът е, че отпуснатите от тях заеми нерядко са по-високи от цената, която някой инвеститор е готов да плати за имотите в момента. Вариантът е отписване на дълг, което в някои случаи стига и до 50%. Другият вариант са тройните споразумения - закъсалият инвеститор прехвърля собствеността на банката, а тя възлага довършването на проекта на строител или намира инвеститор, който да го придобие, евентуално препроектира, завърши и продаде, а тя му осигурява нужното дофинансиране.

Още от Капитал

Данни отложено гледане

Данни отложено гледане