Сделка срещу парламента
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Сделка срещу парламента

Хотел Radisson Blu

Сделка срещу парламента

Бившият царски лобист Спас Русев взима софийския хотел "Радисън Блу"

Радостина Маркова
31854 прочитания

Хотел Radisson Blu

© Надежда Чипева


Приходи на хотела:

2007 г. - 14.1 млн. лв.

2008 г. - 13.9 млн. лв.

2009 г. - 11 млн. лв.

2010 г. - 10.4 млн. лв.

2011 г.* - 10 млн. лв.

*по предварителни оценки

Източник: Търговски регистър, анализи

На пазара на луксозни градски хотели надали има по-подходящ момент за покупка от сега. Кризата, съпътствана с отлив на клиенти и намаляващи приходи, си каза думата и много собственици вече са по-склонни на компромиси спрямо преди. Не липсват и оферти за продажба: от периодично подновяваните слухове за "Кемпински хотел Зографски" до четиризвездния хотел "Родина".

Случи се и първата емблематична сделка - за Radisson Blu в центъра на София. Почти пет години след като досегашният собственик на хотела реши да го продаде, хотелът зад паметника на "Цар Освободител" мина под контрола на бизнесмена Спас Русев. Продавачът - британецът Хенри Гуин-Джоунс, се разделя с всичките си активи в България и ще се фокусира върху инвестиции в офис площи в родината си.

Сделката е показателна, че чужд интерес към малкия софийски пазар е слабо вероятен: след неслучилата се продажба на Георги Гергов през 2008 г. в крайна сметка хотелът пак преминава в ръцете на български собственик. По-големият въпрос за Radisson обаче е ще бъдат ли направени нови инвестиции, ще се вдигнат ли приходите и ще върне ли мястото позабравения си блясък на истински "Гранд".

Трети на опашката на коня

Сегашната промяна в собствеността е третата за хотела след приватизацията му през 1998 г. (тогава под името "Гранд хотел София"). Първоначално емблематичната сграда с гледка директно към парламента бе собственост на американците Джийн Филипс и Роналд Финли чрез регистрираната в България "Уърлд трейд къмпани". От тях пет години по-късно хотелът бе купен от Gort Securities на Хенри Гуин-Джоунс, чието притежание бе до тази пролет. Междувременно, в бизнес средите не беше тайна, че от няколко години британецът опитва да продаде актива. Запознати с плановете му твърдят, че това е поредната стъпка от изтеглянето му от българския пазар, за да се насочи към по-сигурните води на недвижимостите в родината си. Доказателство за тази теза е, че постепенно през годините Хенри Гуин-Джоунс намери купувачи за почти всичките си имоти в нашата страна (виж карето). Сега след излизането си и от компанията - собственик на хотел Radisson - "Интерхотел гранд хотел София", той ще остане само с дял в мол Burgas Plaza, за който явно просто ще изчака добра възможност.

Според източници на "Капитал" от консултантските среди сделката за "Радисън" вече е в ход. Промените в собствеността още не са видими, тъй като хотелът и земята под него формално са в активите на "И Еф Джи лизинг" заради лизингов договор от 2008 г. При това - най-вероятно е договорено купувачът да придобие не самия имот, а компанията-майка - "Интерхотел гранд хотел София". А в нейната управа вече има промени, които говорят именно за нов инвеститор. Първо - от началото на май като прокуристи са вписани синът на Спас Русев Евгени и румънецът Джордж Миу, който е новият генерален мениджър на софийския Radisson Blu. И второ - на общо събрание на акционерите на 20 юни изцяло бе сменен и съветът на директорите, като в него вече влизат Спас Русев, Евгени Русев и адвокат Мариус Величков.

Пред "Капитал" Спас Русев даде само писмено изявление за сделката. Според него собственик на Radisson е дружество от групата на EFG Eurobank, а той самият участва в общото събрание само като "представител на група чуждестранни частни инвеститори" с одобрена концепция за обновяването на хотела. Два независими един от друг източника на вестника обаче посочиха именно Русев като собственик.

Емблема за 10 млн. евро

Подобно на повечето бизнес хотели в София и Radisson загуби позиции заради кризата и спада на бизнес посещения. Представители на бранша отчитат най-сериозния отлив през 2009-2010 г., което доведе и до спад в цените и приходите на всички в сектора.

Конкретно във финансовите отчети на "Интерхотел гранд хотел София" най-голямото намаление е за 2009 г., когато приходите са били малко под 11 млн. лв. при 13.9 млн. лв. предходната година. През 2010 г. спадът вече е значително по-слаб (виж таблицата), но заслугата е на по-високите постъпления от наеми, докато тези в графа "нощувки" продължават да изостават – 5.9 млн. лв. при 6.1 млн. лв. година по-рано. Стабилизацията на пазара, която се усети през 2011 г. при някои от софийските хотели, пролича и при Radisson. Финансовият отчет все още не е публикуван, но по предварителни оценки приходите на хотела са се задържали около 10 млн. лв. благодарение на ръста в нощувките.

Като цяло обаче за разлика от годините преди кризата хотелът генерира нисък, макар и стабилен, оборот. Очаквано и договорената продажна цена е значително по-ниска спрямо тази от пролетта на 2008 г., когато Radisson бе оценяван на 50 до 80 млн. евро. Сега според източници на "Капитал" цената е 10 млн. евро плюс погасяване на задължения към кредитори. Колко са били те към момента на продажбата е трудно да се каже. Източник, запознат със сделката, определи размера им на 11 млн. евро, докато в отчетите на "Интерхотел гранд хотел София" от предходни години фигурират цифри между 65 и 70 млн. лв.. Дълговете са основно към две дружества – EFG Private Bank – Luxemburg и "И Еф Джи лизинг". Възможно е обаче част от тях да са погасени покрай сделката. Отделно от това в отчетите на дружеството (отново към далечната 2010 г.) са записани вземания за близо 49 млн. лв. от свързани компании, предимно от групата около Gort Holding.

Пет звезди очаквания

Въпреки че не остана незасегнат от кризата, факт е, че Radisson остава силен с изключителната си локация и утвърден бранд. Фактори, които несъмнено са натрупали точки в негова полза при преговорите по сделката (договорът за управление под марката Radisson е 15-годишен и датира от октомври 2001 г.).

Един от големите минуси обаче остава малката площ. След ремонта и преустройството на последния етаж броят на стаите бе увеличен от 136 на едва 144, докато първоначалните планове на собственика бяха за нови 40 стаи. Разширението е ключово, тъй като броят на леглата е свързан с рентабилността на всеки хотел и с интереса на големите международни вериги към управлението му. А на софийския пазар се броят на пръсти хотелите с висока категория, които разчитат на собствен мениджмънт и не работят под чужд бранд.

Друг недостатък, отчитан от експертите в бранша, са хаотичните ремонти в Radisson, подчинени на разнородни мениджърски визии през годините. Така в допълнение към петзвездния стандарт на стаите хотелът не разполага със съответната категория ресторант, а само с ирландския пъб Flannagans, казино и бар. По различни оценки конгресният му център също се нуждае от модернизация и разширяване, а фитнес центърът – от освежаване.

Иначе през последните месеци хотел Radisson отбелязва относително висока заетост (говори се за 65 - 70%) на фона на средно 57 - 60% при хотелите от този клас в София. В основата на тези показатели обаче определено не е активният делови живот в столицата. Причината е по-скоро ръстът в туристическите групови посещения, при които в много случаи вече се отсяда и в петзвездни хотели. Често те дори са предпочитани, тъй като в първите кризисни години намалиха цените на нощувките си с 15 - 20% и по този показател вече се доближават до четиризвездните хотели, но при по-високо качество на услугата.

Според хотелиери обаче след смяната на собствеността ключово за хотел "Радисън" ще е решението на новия притежател каква стратегия да следва. Първата стъпка, която може би говори добре, вече е направена с влизането на нов мениджър от системата на Carlson Rezidor Hotel Group (собственик на бранда Radisson Blu) - румънецът Джордж Миу. 

"Новият мениджър изглежда енергичен и инициативен. От собственика обаче зависи дали ще инвестира и ще му развърже ръцете, за да разгърне визията си за управление. Или ще е предимно приходно ориентиран с оглед бърза препродажба на актива", коментира управител на конкурентен столичен хотел. Според него първият вариант ще е добър за пазара, тъй като ще се вдигне нивото на услугата като цяло.

Кой е на пазара

Въпреки че сделката за Radisson изглежда като раздвижване на пазара, е малко вероятно тя да бъде последвана от подобни продажби. Секторът е слабо атрактивен, притиснат от ниски цени и приходи, а конкуренцията нараства. След по-малко от година в София се очаква да отворят два нови хотела в средния ценови клас – първият под марката Novotel на строителната компания "Маркан" на бул. "Цариградско шосе", а вторият – инвестиция на НИКМИ в Студентски град. Два замразени проекта – край летището и на мястото на хотел "Сердика" в центъра на София, също чакат рестарт. И двата вероятно ще бъдат управлявани от международни вериги, но инвеститорите са български. 

Горните примери показват и какви са инвестиционните нагласи, доколкото ги има. Според брокери на имоти софийския пазар оглеждат предимно български компании, и такива от Русия и Близкия изток, които като цяло в момента са сред активните инвеститори, докато големите брандове в хотелския бизнес като цяло избягват да се обвързват със собственост. Така че, ако има нови размествания на хотелския пазар, те най-вероятно отново ще са с местен адрес.

Кой е Хенри Гуин-Джоунс

Покупката на Гранд хотел София под марката Radisson SAS (впоследствие Radisson Blu) е първият досег на Хенри Гуин-Джоунс с българския пазар. Сделката бе обявена през пролетта на 2003 г. Купувач бе Gort Securities – дружество за управление на имоти, основано през 1997 г. от британския инвеститор. То придоби хотела през покупка на компанията собственик - World Trade Company, притежавана от Джийн Филипс и Роналд Финли.

По това време Хенри Гуин-Джоунс вече има сериозен опит с недвижимата собственост – преди да основе Gort, е бил управляващ директор на британската Roxylight, специализирана в областта на жилищните имоти. С разрастването на дейността си в Източна Европа през 2005 г. Хенри Гуин-Джоунс продаде портфолиото си от над 250 000 кв.м във Великобритания, оценено на 115 млн. паунда. Същата година създаде Landmark Property Management, през която реализира повечето си имотни инвестиции в България. Дялове в нея първоначално притежаваха и исландецът Тор Бьорголфсон чрез дружеството Samson Properties, както и Altima Partners, управлявана от Георг Цветански. За няколко години Lаndmark натрупа портфолио от 23 имота, което през 2007 г. продаде за 210 млн. евро на "Бриджкорп" - фирма на мениджърите й Ричард Макдоналд и Таня Косева-Бошова.

Междувременно при предишния опит за приватизация на държавната компания АДИС Хенри Гуин-Джоунс бе сред кандидатите чрез Gort Securities. Той беше и сред акционерите в компанията за инвестиции и управление на хотели Sigma Capital.

Кой е Спас Русев

Неговият основен бизнес са телекомуникациите, спорадично и медиите. Бизнес начинанията му датират още от 90-те години. Името му обаче нашумя основно в качеството му на премиерски съветник и лобист при управлението на Симеон Сакскобургготски покрай приятелството му с него. Именно Русев помогна да се създаде икономическият и политически кръг около "царя". Той го свързва с Николай Василев, Милен Велчев, Любка Качакова, Пламен Петров... Той е едно от основните действащи лица и в т.нар. яхтен скандал през 2002 г., когато в Монако бяха засечени в една компания Русев, Милен Велчев, Пламен Петров, Мирослав Севлиевски и соченият за контрабандист Иван Тодоров-Доктора. Спас Русев беше замесен и в скандала през 2008 г. с бизнесмена Пиерпаоло Черани, когато стана ясно, че често гостуващият на лобиста италианец е предлагал пари на членове на правителството, за да печели обществени поръчки в България.

Част от начинанията на Русев се свързват с бизнесмена от ирански произход Ескандар Малеки. С негови средства Русев участва, макар и недотам успешно, в няколко приватизационни сделки. Опита да се включи и в продажбата на БТК през 1999 г. в консорциум с америкaнската GTE. Името му изниква отново при конкурса за лиценз за втора национална телевизия, когато той посредничи за създаването на един от консорциумите - между шведската MTG, фирмата на Кеворк Кеворкян и друго дружество на Малеки - Logic Invest. В крайна сметка обаче и този проект се проваля.

Русев обаче успява да се включи като партньор на "Моторола" чрез фирмата си "Телелинк" при изграждането на мрежата на втория мобилен оператор "Глобул", след като неуспешно медиаторства на собственика й ОТЕ в опитите му заедно с холандската KPN да купи БТК.

Пак през 2008 г. гръцката компания Liberis регистрира смесено дружество с Русев, за да започне издаването в България на женското списание Glamour и на мъжкото GQ, но само първото от тях реално тръгна.
Спас Русев
Фотограф: НАДЕЖДА ЧИПЕВА
Хенри Гуин-Джоунс
Фотограф: Юлия Лазарова
Приходи на хотела:

2007 г. - 14.1 млн. лв.

2008 г. - 13.9 млн. лв.

2009 г. - 11 млн. лв.

2010 г. - 10.4 млн. лв.

2011 г.* - 10 млн. лв.

*по предварителни оценки

Източник: Търговски регистър, анализи

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

23 коментара
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    Заключението от цялата работа е, че някоя банка ще пийне студена вода със заемите, които е отпуснала.

    Втората тема е, как всичките тези инвеститори в градски хотели смятат да въздействат на община София, за да направи тя града годен (подчертавам: не привлекателен, а изобщо годен) за градски туризъм. Защото вътре може да има позлатени кранчета на мивките, но подадеш ли си носа навън, започва вечният софийски купон: коли по тротоарите, тротарчета по 60 сантиметра с изтипосани фризери, лавици, серги и павилиони по-шиорки от тротоара, безпризорни трошки на трупчета, от чиито багажници растат брезички и тополки, покривни улуци, които отводняват декари площ, а завършват с по една кривка напрво върху тротоарите. Тук циганийка, там циганийка....На този фон хубав хотел стои наистина като хотел Империал в Карнобат, както се изразяваше Енчо Мутафов. Той го викаше нашега, то пък стана истина, но не в Карнобат...

  • 2
    syrditko avatar :-P
    BGman1

    Браво...

  • 3
    petertakov avatar :-|
    Petak

    [quote#1:"cinik"]Заключениет от цялата работа е, че някоя банка ще пийне студена вода със заемите, които е отпуснала.
    [/quote]

    Това дали може да го обясните малко?

  • 4
    maestro67 avatar :-?
    Maestro

    А защо Спас не е в затвора? През 90те години присвоява 6 милиона лв. от хуманитарна помощ от Англия чрез фирмата си Артемис за което има преписка в прокуратурата?

  • 5
    tademan avatar :-|
    Tademan

    Не е както когато бяха 15 хотела, сега са повече от 200 ! Но някои строят нови, нека по-добрите оцелеят !

  • 6
    yankee avatar :-|
    Yankee

    Спас Русев, Радостина не е Царски лобист и бизнесмен, както го наричаш, а слуга-перач на висш офицер от ДС, прибрал милиярди от народа на България. Стига клозетна журналистика, която величае шутове и прикрива престъпници. Не е ли време, 25 години след дворцовия преврат, да започнат да се наричат нещата с истинските им имена?

  • 7
    maestro67 avatar :-|
    Maestro

    Прав е № 6. Ето малко повече -
    Спас Русев започва работната си биография като учител по физическо в радомирското с. Гълъбник. Перничанинът прави кариера и като организатор на тържества и водещ в дискотеки в радомирския младежки дом. По това време се запознава с Владимир Грашнов, който го вкарва в комсомолските среди и централния бригадирски щаб на Комсомола.
    Постъпва на работа в Агенцията за чуждестранна помощ през 1991 г. при шефа на агенцията Петко Сименов, агент на ДС. Става зам-шеф и е изпратен в Англия да "координира" получаването на хуманитарна помощ за Б-я от Англия. Дейността му се свежда до кражбата на сухото мляко, хуманитарна помощ и препращавето му за продажба чрез фирмата му Артемис. Начетен за над 6 милиона, поради което той не се връща в Б-я. Първоночално стои с фалшива виза като студент - изучаващ английски език, а след това е назначен дори за "домакин" в българското посолство в Лондон. През цялото време живее в жилище на българската държава - на адрес Куйнс гейт гарденс 12 в Лондон.
    Делото така и не се гледа в Съда в Б-я, тъй като не могли да му връчат обвинението. Прекратено е по давност, тъй като обвиняемият бил "с незвестен адрес". / А дреса е добре известен - в сграда на българската държава в Лондон, където дори е и назначен на заплата.../
    Спас се свързва с ирански и арабски "бизнесмени", както и с кръга около Симеон и синовете му и започват източване от България.
    Само за сделката с продожбата на М-тел взима комисионна от 1 млн. долара / друг въпрос е какво разбира физкултурник от телекомуникации../При съставянето на правителството на Кобурготски е основен съветник, колата му остава пред двореца Врана до късни зори при съставянето на правителството..Той е и домакина на срещата на яхтата в Монако където мафията се свързва с министри на Симеон..
    Въобще история достойна за роман - или прокурорска преписка..

  • 8
    adrianos avatar :-|
    adrianos

    До коментар [#7] от "Maestro":
    ot kade e tazi informacia?, predplagam e izcialo istina, za sajelenie zashtoto tezi <biznesmeni> vmesto da sa v zatvora si jiveiat carski na gurba na zabludenia narod

  • 9
    theanalyser avatar :-|
    theanalyser

    Не се наядохте, бре да му се не види...
    Ама то кой да пазарува в България точно сега насред кризата - и без да знаеш накъде отиват нещата...

  • 10
    spas27 avatar :-?
    100 Рублей за Доллар

    Ако някой се чуди защо БГ инвеститурите купуват губещи хотели и печелят от това, то причините са следните:
    1. Проституция.
    2. Хазарт.
    3. Наркотици.
    Тези неща се предлагат по-трудно от чуждите инвеститори... Да ни е честит нови бардак пред парламнета... ;-)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK