Пазар с малки очаквания
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Пазар с малки очаквания

За ритейл парк "Средец" така и не се стигна до сделка

Пазар с малки очаквания

Сделките с инвестиционни имоти са на най-ниските си нива, а чужди купувачи почти липсват

Радостина Маркова
7686 прочитания

За ритейл парк "Средец" така и не се стигна до сделка

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


Преди малко повече от месец най-активният инвеститор на българския имотен пазар – Europa Capital, официално се отказа от последната си сделка – покупката на ритейл парк "Средец" зад столичната централна гара. Според добре осведомени източници причините са несигурната среда и трудно предвидимите приходи от наеми в търговския парк, което прави невъзможно страните да се споразумеят и за доходността по продажбата.

В резултат анемичният пазар на инвестиционни имоти не дочака най-голямата си сделка за 2012 г. Обсъжданата сума по нея бе над 30 млн. евро при 60 млн. евро оборот от всички продажби през годината. Провалилите се преговори обаче показаха и друго – външните инвеститори все така приемат българския имотен пазар като несигурен, слабо ликвиден и като цяло в кризата не са склонни да поемат рискове. Картина, която трудно ще се промени и тази година. Ако има изненади, те вероятно ще са с български адрес.

Тройно по-малко

Няколко хотела, търговски обект, офис сграда, голям строителен терен... Така накратко може да се обобщят инвестициите в имоти през 2012 г.

Консултантската компания Colliers International изчисли обема на пазара на приблизително 60 млн. евро, макар и без да уточни включените сделки. Факт е обаче, че сборът им е тройно по-малък спрямо по-наситената откъм продажби 2011 г. (оборот от 210 млн. евро). Реално през миналата година имаше една-две класически инвестиционни сделки (за активи, които носят доходи от наем). Първата бе за магазина на Baumax в Плевен, който бе купен от гръцкия фонд Bluhouse Capital (виж таблицата). В средата на годината на пазара се появи и сделка с хотел – тази за Radisson Blu от Спас Русев. Покупката обаче имаше по-скоро имиджов мотив и трудно може да бъде описана като класическа инвестиция. Далеч по-наситен със събития бе секторът на принудителните продажби. Там приключиха две големи сделки за хотели – собственост на фалиралия туроператор "Алма тур" - "Тамплиер" (прекръстен на "Астера Банско") и "Атлас" в Златни пясъци. И двата бяха придобити от дружества от групата на "Химимпорт". Също през годината и пак през частен съдебен изпълнител мина покупката на Bernard Iztok Tower – офис сграда в столичния квартал "Изток", която бе придобита от "Бернард инвестмънтс". Сделка, която бе обявена, но така и не приключи през годината, бе за Centrall Mall във Велико Търново заради необслужван заем към Алфа банк.
С голяма доза условност в кръга на инвестиционните сделки може да влязат още две – продажбата на незавършения търговско-жилищен комплекс "Сан Стефано плаза" в центъра на София, както и излизането на GE Real Estate от проекта Sofia Airport Center. Освен че и в двата случая става въпрос за покупка на незавършено строителство, във втория сделката може да се отнесе по-скоро в графата "преструктуриране".

И не на последно място: една от големите приватизационни продажби – за незавършения корпус на ИПК "Родина". Предмет на сделката обаче бе не сградата, която трябва да бъде разрушена, а строителният терен под нея. А по-особеното: продавач бе държавата, а купувач - Ирена Кръстева.

Малко приватизация, малко хотели

На фона на вялата минала година 2013 г. не започва оптимистично. И отново заявките за покупки са предимно в полето на приватизацията и продажбите заради дългове.

В първия случай амбициите са за приключване на няколко големи сделки – тази за портфейла на Агенцията за дипломатически имоти в страната (АДИС), за сградата на бившето военно издателство в центъра на София, както и за няколко дружества с големи терени в активите си. Заради свитото потребление и слабия наемен пазар не е изключено да станем свидетели и на нови продажби на молове заради дългове към банки или други кредитори. Сегментите, в които има потенциал за инвестиционни сделки, обаче са хотелите и офисите. В първия случай прогнозите се базират на индикации за близка смяна на собствеността на големи градски хотели. Във втория – на появата на офис сгради, които вече могат да се разглеждат като добър инвестиционен продукт.
Според Forton International през последната година офис пазарът се стабилизира и наемите се задържаха трайно на определени нива. В същото време вече има първокласни като локация и качество сгради с висок процент заетост на площите и дългосрочни договори за наем. Според компанията това гарантира стабилни парични потоци във времето и ги прави добра инвестиция. Според изпълнителния директор на Forton Сергей Койнов, ако се стигне до подобни сделки, доходността ще е около и над 9.5% в зависимост от цената на финансовия ресурс.

Генералният проблем обаче и тук, както и на останалите сегменти от имотния пазар е, че малко инвеститори са склонни да рискуват с покупки в България.

Подобен коментар правят и от Colliers, като очакват обемът на инвестициите в имоти тази година да е равен или дори под този от 2012 г. По оценка на компанията миналата година интересът на чуждите инвеститори към България и региона е бил на най-слабото си ниво от началото на рецесията. Причините: малък, нестабилен и ниско ликвиден пазар. Иначе казано: ако един инвеститор придобие актив в София, той най-често няма яснота каква доходност да очаква от него в близките пет години, ще има ли пазар след това и каква ще е цената му.

Преди малко повече от месец най-активният инвеститор на българския имотен пазар – Europa Capital, официално се отказа от последната си сделка – покупката на ритейл парк "Средец" зад столичната централна гара. Според добре осведомени източници причините са несигурната среда и трудно предвидимите приходи от наеми в търговския парк, което прави невъзможно страните да се споразумеят и за доходността по продажбата.

В резултат анемичният пазар на инвестиционни имоти не дочака най-голямата си сделка за 2012 г. Обсъжданата сума по нея бе над 30 млн. евро при 60 млн. евро оборот от всички продажби през годината. Провалилите се преговори обаче показаха и друго – външните инвеститори все така приемат българския имотен пазар като несигурен, слабо ликвиден и като цяло в кризата не са склонни да поемат рискове. Картина, която трудно ще се промени и тази година. Ако има изненади, те вероятно ще са с български адрес.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    kardinalat avatar :-P
    kardinalat

    Интересно при този анализ как КОЛИЕРС само преди 2 дни предсказваха повишение на офис наемите?

    Добре е,когато ще дава прогноза да се мисли какво си говорил или писал преди това :-)

  • 2
    balinov avatar :-|
    balinov invest real estate company

    колиерс обичат явно да говорят за силни пазари без икономически признаци за това....




Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK