Да имаш няколко хиляди квадрата в идеалния център на София, с перфектни комуникации и в емблематична сграда и да ги държиш неизползвани, за да организираш там културни събития и изложби, на пръв поглед изглежда класическа филантропия. На втори - просто е лошо решение, което спешно трябва да бъде поправено. Точно това се случва в момента с един от най-атрактивните имоти на БТК - Телефонната палата. Според източници на "Капитал" от пазара сградата на ул. "Гурко" отново си търси нов собственик. И макар сделката да не е в напреднала фаза, интерес не липсва, а най-вероятната съдба на палатата е да се превърне в луксозен хотел.
Кой, какво, колко?
За момента от самата БТК не дават информация има ли процедура за продажба на Телефонната палата в София и какви са намеренията им за сградата. Според отлично осведомени източници от сектора на търговията с имоти обаче такава процедура е стартирана, като се водят преговори основно с международни вериги, менажиращи хотели от най-висока категория. Идеята е палатата да бъде продадена или директно на такава верига, или на дружество, с което тя да сключи договор за управление. Имената на ангажираните в преговорите засега не са известни, но се твърди, че са сред "обичайните заподозрени" от порядъка на Marriott, Hyatt и т.н. Вариант, при който БТК да остане собственик дори частично, няма - идеята е тя просто да осребри имота, който няма отношение към дейността й.
Очакванията са до сделка да се стигне след Нова година, като проектът се движи от експертите на самата БТК, тоест няма наети консултанти или посредници. Минималната очаквана цена за обекта е 20 млн. евро.
Към момента сградата на ул. "Гурко" практически е празна. Само първият етаж се използва за проекта Vivacom Art Hall, а на част от втория наемател е инвестиционен фонд. Договорът с него обаче е направен така, че може да бъде прекратен сравнително бързо и без неустойки. Цялото оборудване на телекома отдавна е изнесено оттам.
Доскоро палатата беше сред онези над 800 имота, върху които държавата беше наложила ипотеки заради делата си срещу купувачите на БТК при приватизацията й. Въпреки че претенциите на Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол (АПСК) бяха срещу Advent International, според ресорния закон, за да обезпечи евентуалните си вземания, държавата има право да наложи възбрани върху активи на приватизираното предприятие. Точно това беше случаят и с БТК. В края на септември обаче държавата се отказа от делата, златната й акция в телекома беше обезсилена, а впоследствие и ипотеките бяха вдигнати. Скоро след това е стартиран и проектът за продажба на Телефонната палата като най-атрактивен имот в пакета.
Първи път, втори път...
Сегашният опит за продажба на сградата не е първи. Преди почти пет години БТК взе решение да се освободи от ненужните си активи и извади на пазара близо 600 имота. Преговорите за Телефонната палата и други сгради на телекома се водеха с посредничеството на "Явлена", като агенцията имаше мандат да търси инвеститор за обекта в ценови коридор между 16.8 и 22 млн. евро. За купувач беше избрана ирландската West Incorporated, която предложи 22.5 млн. евро. Сделката обаче се провали, защото парите така и не дойдоха. Освен с ирландците по това време бяха подписани предварителни договори и с други потенциални купувачи - всички финансови инвеститори. Никой от тях обаче не разкри плановете си за палатата.
Според експерти от имотния пазар обаче местоположението и имиджът на сградата предполагат именно трансформация във висококатегориен хотел. Според хора, участвали в огледи на имота, той има изискуемата за това височина, както и задължителните двойни стълбища. Сред необходимите промени е например изграждането на допълнителни асансьори. По-голям проблем би било преоформянето на предната площадка в паркинг. За обслужването на хотел с такава големина според специалистите в сектора са необходими 20 - 30 паркоместа за автомобили и две-три за автобуси. Препятствие е, че площадката е повдигната и проектът трябва да бъде съобразен с това.
Иначе източници от имотния пазар определиха цената от 20 млн. евро като много добра за продавача. Срещу нея купувачът ще получи имот с разгъната застроена площ от 13 400 кв.м над земята (на шест етажа) и още 3000 кв.м подземно ниво. Прилежащият терен е 4100 кв.м. При подобна сделка обаче трябва да се имат предвид и необходимите реконструкции за превръщането на палатата във висока категория хотел. Както и фактът, че тя е паметник на културата, което означава, че всякакви промени по външния й облик ще трябва да се съгласуват с Националния институт за недвижимо културно наследство.
Много звезди и малко пари
"Ако в центъра на София стъпи верига като Hyatt или Marriott, това ще е добра новина. Вериги от този ранг не влизат никъде без сериозни проучвания, а появата им тук би означавала, че виждат потенциал в пазара", смята Жулиета Серафимова, генерален мениджър на "Гранд хотел София" (който се намира точно срещу телефонната палата). Макар че евентуален лукс-хотел в такова съседство очевидно ще е пряка конкуренция, според Серафимова това би действало по-скоро стимулиращо.
Като цяло обаче в бранша не виждат потенциал за откриване на делукс хотел в София. Причините са свитият пазар, ниските цени и липсата на достатъчно клиенти за висока категория услуги. В първите години от кризата петзвездните хотели в София бяха принудени да свалят цените си до нива, близки до категория "четири звезди", за да задържат клиентите си, като в същото време трябваше да запазят нивото на услугата. Пазарът търпи натиск и от тенденцията за намаляване на бизнес пътуванията - много компании ограничиха нощувките в скъпи хотели по време на командировки с цел да намалят разходите си. Като слабост на софийския пазар се отчита и липсата на достатъчна заетост през почивните дни - градът е слабо припознат като място за туристически посещения. Вероятно по тази причина за момента големите хотелски вериги са бегло представени в българската столица. Преди година-две в сектора се появиха информации за интерес към Телефонната палата от големи международни вериги, които не присъстват на пазара. Впоследствие обаче всичко затихна.
"Преди години, когато се продаваха имоти на БТК, сме оглеждали телефонната палата за наш клиент - глобален инвестиционен фонд. Той обаче проявяваше интерес към пакетна сделка за няколко имота, сред които и палатата. Отказа се от покупка, когато тя бе предложена като самостоятелен актив. Тогава разглеждахме различни варианти за сградата, като един от тях включваше превръщането й във висококатегориен хотел. Друга опция беше да направим на мястото висок клас търговски център, какъвто в момента няма в София - нещо като универсален магазин, управляван от голям оператор от типа на Peek&Cloppenburg", разказа Мартин Паев от "Сортис груп". Според него на пазара в София има незаети ниши, включително тази на луксозните хотели. Въпросът е каква заетост ще има подобен проект и каква ще е възвращаемостта от инвестицията. "Marriott от доста време гледа към българския пазар и рано или късно ще влезе тук. Въпрос на време е. Преди няколко години имаха планове за инвестиция в хотел в София, но в по-ниската категория – четири звезди", смята друг представител на голяма агенция за недвижими имоти.
28 коментара
София има нужда от един супер-луксозен хотел, да ни измие очите пред световните знаменитости, които идват да снимат филми тук, или тези които правят концерти за няколко часа и след това се изнасят със самолета обратно към хотела си във Виена или Истанбул.
Като стандарт и качество, Marriott и Hyatt са подобни на Hilton и Sheraton, които вече присъстват на българския пазар. Моето мнение е че имаме нужда от едно ниво нагоре - хотел от ранга на The Four Seasons или Shangri-La например.
Определено интересна сграда, ако не се лъжа, се допира до жълтите павета в единия си край. Огромен хотел в сграда с история, направо на жълтите павета, какво по-хубаво от това...На хората им е омръзнало от стъкло и бетон - такива почнаха да се издигат масово и в Африка.
До коментар [#2] от "cinik":
Вярно- въпросния имот е ценен, но БГ не е държава в Африка в която инвеститори се надпреварват да се „наместят на пазара", а има още много неща които не е, а ако вярваме на статистиките, то дори не се знае дали и ще бъде в близко бъдеще. Т.е. съвсем реален е сценарият въпросния имот да запази тенденцията да остане губещ (макар и с нов собственик).
За да се преустрои сградата в луксозен хотел трябва да се инвестират поне още 20 миниона, ако не и повече, а печалба от подобен хотел едва ли ще има голяма.
Компрадори!?
Да да ще дойдат инвеститори, ама надали.... Бългейрия за никого не е атрактивна дестинация...само за уикенд туристи, търсещи евтини и готини момичета.
До коментар [#1] от "karen_walker":
Споменатите супер лукс вериги никога, поне не в обозримо бъдеще, нямат място тук поради простия факт, че от инвеститорска гледна точка те се локализират в престижни места и дестинации - имам предвид динамични, исторически, културни, с визия и стратегия за развитие с десетилетит.н. т, а София и България далеч не са известни с това - транзитно преминаващите кифли не са
До коментар [#7] от "pontiac":
За жалост, прав/а си.
"В края на септември обаче държавата се отказа от делата, златната й акция в телекома беше обезсилена, а впоследствие и ипотеките бяха вдигнати. Скоро след това е стартиран и проектът за продажба на Телефонната палата като най-атрактивен имот в пакета."
Поредното съвпадение: Отстъпление на настоящото правителство към собствениците на БТК (Виваком). Защо ли държавата се е отказала от запора на сградата и делата, които е водела?
И пощенската отсреща кога ли или вкупом?...