Съдебна "Родина"

Със спорни решения магистрати блокират принудителната продажба на хотела в София

   ©  НАДЕЖДА ЧИПЕВА
   ©  НАДЕЖДА ЧИПЕВА

Когато преди месеци столичният хотел "Родина" бе обявен на търг, никой не очакваше бърза и лесна сделка. Продажбата от частен съдебен изпълнител бе сигнал за проблеми с обслужването на задълженията на собствениците и знак, че първоначално високата обявена цена вероятно ще пада. Хотелът, който е построен през 1981 г.,  не е сред най-атрактивните - приходите намаляват, заетостта е ниска, базата се нуждае от солиден ремонт, а през годините плавно загуби позиции в силно конкурентната 4-звездна категория на софийския пазар.

Към всичките тези условности можем да добавим още една, която със сигурност може да направи сделката трудна - активните опити на собственика на хотела "Родина турист" и свързани с него компании да саботират опитите на банката кредитор ОББ да събере отпуснатите от нея необслужвани заеми, които възлизат на 9.67 млн. евро. Това, разбира се, нямаше да бъде възможно без помощта на съдии.

Дела, кредити, обезпечения

Три дружества около "Родина" имат кредити към банката, които са обезпечени с хотела. Сградата и земята са в активите на "Родина турист". Миноритарен акционер в него е "Родина турист 97". Мажоритарният пакет се държи от дружеството "Ел-ми", което към момента е собственост на Цветан Денков, а до юли тази година бе притежавано от членове на семейството на бизнесмена и бивш банкер Васко Нинов, осъден на доживотен затвор в Гърция за трафик на кокаин.

Самият Денков е в управата на третото дружество длъжник в схемата - "Здравец 2007" (предишно име "Иво стар"), което през 2007 г. получава кредит от 3.34 млн. евро от ОББ за покупката на хотел "Здравец" в курорта Златни пясъци.  

Още от сключване на договорите за кредит длъжниците започват да изпитват трудности по погасяването на задълженията по тях, а от 2010 г. въпреки предоговарянията длъжниците не са извършили погасителни вноски. Така след две години просрочие банката пристъпва към принудително изпълнение - снабдяване със заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист.

Малко след като банката се обръща към съда, длъжниците контраатакуват, като подават молба, с която искат обезпечение на бъдещ иск, който да установи, че… сключените договори за кредит са нищожни. Делото попада при съдия Мария Георгиева. Тук една скоба – през пролетта тя беше уволнена от ВСС след продължило близо две години дисциплинарно производство. Основните обвинения срещу нея бяха, че освен че забавя дела, тя приема директно молби, без те да са минали през деловодството на съда, а по едно от делата дори е допуснала обезпечение за лице, което не е фигурирало в молбата за обезпечение на бъдещ иск, по която е образувано делото. ВАС отмени решението на ВСС с мотив, че съветът е допуснал съществени процесуални нарушения при уволнението, но се съгласи, че действията на съдия Георгиева "представляват и нелегитимно превишаване и превратно упражняване на съдебната правораздавателна власт".

Именно съдия Георгиева уважава молбата на длъжниците, като приема, че бъдещият иск е "допустим и вероятно основателен", като допуска обезпечение чрез налагане на забрана за ОББ да извършва действия по принудително събиране по трите договора за кредит или да цедира вземанията. Това се случва, въпреки че по делото не са представени (както изисква законът) нито "убедителни писмени доказателства", нито е депозирана гаранция. Нещо повече – съдия Георгиева определя едномесечен срок, в който длъжникът трябва да предяви иска. Според закона, ако той не изпълни това указание, съдът трябва да го отмени служебно – нещо, което съдия Георгиева не прави. От банката й напомнят с молба, по която тя не се произнася. Чак след като за казуса е сезиран председателят на СГС, длъжникът изведнъж се сеща (извън всички възможни срокове) да отстрани нарушенията. От банката пускат жалба срещу наложеното обезпечение, като са необходими четири месеца, за да може делото да стигне до намиращия се на долния етаж в Съдебната палата  апелативен съд. В крайна сметка апелативните съдии отменят скандалния съдебен акт. Това не впечатлява съдия Георгиева, която само месец по-късно издава идентична обезпечителна заповед. След жалба от банката заповедта отново е отменена от по-горната инстанция.

След тази сага банката успява да си извади изпълнителни листове за два от кредитите, а по тях е образувано изпълнително дело - това се случва през лятото на миналата година. Следва нова съдебна сага, като казусът се разхожда по всички съдебни инстанции. Така например длъжниците завеждат насрещен иск срещу банката, като твърдят, че заради наложено от нея сливане между две дружества (става дума за кредита, който е отпуснат за закупуване на хотел в Златни пясъци) те са претърпели вреди в размер на 400 хил. евро, защото фирмата, която била закрита, имала лиценз (въпреки че такъв не се изисква, защото режимът е уведомителен) за обменно бюро, който загубила след вливането. На основание този иск през ноември 2011 г.  съдия Елка Пенчева от СГС спира изпълнителното дело. Документът все още не е представен на ЧСИ и насроченият преди дни нов търг за продажба на хотела още не е отменен. Ако съдът обаче остави заповедта в сила, делото ще бъде спряно и ще може да продължи чак след отмяна на обезпечителната заповед, която вероятно ще отнеме няколко месеца.

Загубени позиции

Каквито и ходове да изиграят собствениците на хотел "Родина", продажбата му очевидно е въпрос на време. Доскорошният собственик Васко Нинов имаше подобни планове и през годините назад. Интерес не липсваше, но заради високи ценови очаквания на продавача до сделка не се стигна.

В момента "Родина" все повече се доближава до приемлива за потенциалните купувачи цена. На сегашната публична продан (която скоро ще спре) сградата и земята под нея бяха предложени за 28.4 млн. лв., докато при първата процедура през лятото наддаването трябваше да започне от 44.4 млн. лв. В подкрепа на тезата за високата цена тогава частният съдебен изпълнител Георги Дичев, който води публичната продажба, отчете интерес, но нито едно наддавателно предложение за хотела. Същото се случи и при втората процедура през есента, вече при стартова цена от 35.5 млн. лв.

Хора от бранша определят "Родина" като хотел с потенциал, включително в по-ниската 3-звездна категория, където към момента има недостиг на качествени активи. За целта обаче бъдещият купувач трябва да планира сериозни средства за обновяване на базата, която през годините видимо западна.

Същото смятат и представители на консултантския бизнес. Според тях, ако иска да запази категорията на хотела, потенциалният бъдещ собственик трябва да инвестира в ремонт и ново обзавеждане средно по 30 000 евро на стая. При наличие на 500 стаи плюс големи площи като лоби, бизнес център и спортен център основен ремонт може да струва дори повече от пазарната цена на хотела.

Самата тя не се очаква да е висока, като се има предвид фактът, че в момента стаите в "Родина" се продават в долната граница на 4-звездната категория в София (около 40 евро на вечер), а доста често падат и под нея. Приходите също намаляват, като миналата година се стопиха до 3.7 млн. лв. Хотелът е приключил на минимална печалба за поредна година, но без да отчита плащания по обслужване на кредитите си, като в същото време трупа задължения за данъци и осигуровки (виж таблицата).

В същото време "Родина" загуби позиции на пазара и бе изместена от по-конкурентни като база и локация проекти в своя клас. В момента хотелиерите, а и общинската статистика за нощувките определят като водещи имена в 4-звездната категория на софийския пазар Novotel, хотелите от веригата Best Western, както и някои от обектите на български вериги като Crystal Palace на FPI. Много добра заетост предвид мащаба си отчита и най-големият в категорията - "София Принцес хотел" (585 стаи), който през различните месеци тази година е подавал данни за между 11 000 и 17 000 нощувки към общинско предприятие "Туристическо обслужване". В същото време сходният като леглова база "Родина" (500 стаи) е отчитал между 1400 и 1700 нощувки месечно.

На имотния пазар не изключват в крайна сметка цената за хотел "Родина" да се окаже и близка до задълженията на собствениците му, както понякога се случва в процедурите за публична продажба.

Изпълнителният директор на "Родина турист" Иван Цоков не бе открит за повече информация около плановете за управление и развитие на хотела. За момента обаче те едва ли са амбициозни предвид вероятността скоро собственикът да е различен.  

Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


9 коментара
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    Виждам 2,5 милиона задължения за заплати, 0,8 млн. за осигуровки и припомням, че в Германия неплащането на заплата на уреченото в договора число е основание за моментален фалит, без всякакви допълнителни обяснения, изчисления, искове и експертизи. Работодателят е длъжен да отиде в съда и да обяви "дотук бях"

  • 2
    nuzzo avatar :-|

    До коментар [#1] от "cinik":

    Добре, че споменахте, че става въпрос за Германия, инъче би звучало като виц,.....по действителен случай.

  • 3
    cinik avatar :-|
    cinik

    До коментар [#2] от "нуцо":

    Да, икономическият ландшафт щеше да изглежда по съвсем различен начин....Кремиковци, Химко, Плама и останалите към момента 257 държавни фирми щяха да са си заминали на 1-вия месец платежна неизрядност, вместо да се влачат в полуфалирало състояние по 15 години и накрая пак да си заминат със стотици милиони дългове към НЕК, Булгаргаз, БДЖ и НАП, а работниците да се пенсионират празни пенсионни партиди

  • 4
    serafin avatar :-|
    serafin

    Този грозилник беше престанал да бъде атрактивен актив още в късните 80 години на миналия век.
    А дали е хотел и то 4 (четири!) звезди е силно съмнително.
    Може да излезе нещо от него, но както е казано в статията необходимата инвестиция за изправянето му на крака ще е доста солидна.
    Ще чакам да мине и този търг та да видим до къде ще се стигне...
    Цената, на която може и да има сделка е около 10-12 млн. лв. и бившите собственици да пият една студена вода....

  • 5
    deaf avatar :-|
    deaf

    До коментар [#4] от "serafin":

    Хотел "Родина" си го бива и до днес. Само тенис корт няма,за да получи 5*. Хотелско-ресторантьорският бизнес е мъчна работа,щото неизвестните в уравнението по принцип са повече.
    Той Слави Трифонов искаше от Бойко разрешение,да построи хотел до НДК,но съм абсолютно сигурен,че Слави щеше да фалира като хотелиер!

  • 6
    serafin avatar :-|
    serafin

    До коментар [#5] от "deaf":

    Ако си мислите, че един тенис корт вдига категорията от 4* на 5*, то вие сте мноооооооооого далеч и ужасно встрани от темата.
    Прочее от много дълго време в България за туризъм и хотелиерство се произнасят, ръководят, управляват, упражняват се в нормотворчество, инвестират и каквото още се сетите, доста индивиди, които след като са яли кебапчета в ресторант и са спали в хотел си мислят, че разбират туризъм и хотелиерство.
    х. Родина може да е и 16 звезди, но цената ВВ е 40 евро на вечер ..... цена за провинциален хотел 3 звезди...

  • 7
    serafin avatar :-|
    serafin

    До коментар [#5] от "deaf":
    Да не говорим че при 500 стаи има приходи 3,7 млн.
    Очевидно т.нар. собственици са обрали каквото могат (използвали са го за обезпечение) и сега там се краде като за световно, че и отгоре...

  • 8
    deaf avatar :-|
    deaf

    До коментар [#7] от "serafin":

    Ама то и в Новотел-Пловдив цената е 100 лева на стая,и така трябва да бъде,при средна работна заплата в България от 600 лева.! Стига с тази извратена лакомия на българските пишман бизнесмени да слагат европейски цени,а да дават български заплати! Дори по новините дадоха къща в Драгалевци,която струва по-скъпо от подобният си аналог в Париж!
    Думата ми е,че х."Родина" може да бъде приятен хотел,с нормална печалба.

  • 9
    serafin avatar :-|
    serafin

    До коментар [#8] от "deaf":

    Всяко нещо струва точно толкова колкото клиентът е готов да плати за него.
    Видно от статията средния приход от една стая е 7400 лв.(включително нощувка, храна, всякакъв вид услуги), а средната заетост на стаите е около 15%. Няма хотел, който да може да се справи при такава заетост.
    Това може само да означава, че на това управление на хотела не може да бъде поверено дори управлението на ръчна количка с едно колело....


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Данни отложено гледане

Данни отложено гледане