City Center Sofia вече е с нов собственик
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

City Center Sofia вече е с нов собственик

Това е най-продаваният мол - той бе построен преди осем години от фирма, близка до Румен Гайтански-Вълка, после стана собственост на Equest, беше препродаден на американския фонд Heitman, а сега преминава към лондонска инвестиционна компания.

City Center Sofia вече е с нов собственик

Молът до "Хемус" е придобит от базирания в Лондон фонд Revetas

Радостина Маркова
22449 прочитания

Това е най-продаваният мол - той бе построен преди осем години от фирма, близка до Румен Гайтански-Вълка, после стана собственост на Equest, беше препродаден на американския фонд Heitman, а сега преминава към лондонска инвестиционна компания.

© ЦВЕТЕЛИНА БЕЛУТОВА


Заради слаби резултати цената на търговския център вероятно е много по-ниска от достигнатите в миналото 101.5 млн. евро.

8.8 млн. лв. са приходите на мола за 2013 г. Загубата е 3.3 млн. лв. Дружеството има заем от Уникредит банк Аустрия за около 60 млн. евро.


Първият столичен мол City Center Sofia е с нов собственик - дъщерна компания на базирания в Лондон фонд Revetas Capital. Сделката е вписана в Търговския регистър в средата на юни, като минава не през продажба на актива, а през смяна на едноличния акционер в дружеството собственик "Аурига".

С тази продажба собствеността в City Center Sofia се сменя за трети път, а продавачът - американският фонд Heitman, окончателно излиза от имотните си инвестиции в България. Зад сделката стоят натрупани финансови проблеми - приходите на търговския център падат, собственикът успява само частично да обслужва кредита за покупката му въпреки разсрочването от Уникредит банк Аустрия, а купувач се търси от години. Така сделката може да се разглежда като придобиване на проблемен актив, какъвто е фокусът на Revetas Capital, най-вероятно само срещу план за изчистване на задълженията.

В по-общ план продажбата на City Center Sofia е сред малкото на инвестиционния пазар на имоти тази година, след тази на офис сграда 1Б в "Бизнес парк" - София, на "ФНИ България" АДСИЦ и очакваната смяна на собствеността в столичния хотел "Кемпински-Зографски".

Сделката и падащата цена

За момента не са ясни детайли около сделката за първия столичен мол, включително цената и доходността за инвеститора. Според Търговския регистър купувач е регистрираното в Люксембург дружество Loren S.а.r.l., което е притежавано също от учредена в княжеството компания - Revetas Holding. Сменен е и бордът на директорите на "Аурига", като в него вече влиза директорът на консултантската компания по корпоративно управление Trinity Corporate Services Филип Уелш и екип от още двама мениджъри. Уелш има опит в одита, консултантския бизнес и недвижимите имоти.

City Center Sofia бе завършен през 2006 г., като още тогава бе продаден на фонда Equest Balkan Properties за 94 млн. евро. Като първоначален инвеститор в търговския център се сочи Румен Гайтански-Вълка чрез компанията "Стройтаун" (впоследствие преименувана на "Аурига"). Преди шест години Heitman European Property Partners III плати за мола 101.5 млн. евро.

В момента коментираната в имотните среди цена е много по-ниска. Според представители на консултантския бизнес тя вероятно включва само изчистване на задълженията на "Аурига" към Уникредит банк Аустрия по подписания в края на 2008 г. договор за заем от 64 млн. евро. С него бе финансирана покупката на търговския център, а като обезпечение бе учреден особен залог върху компанията. Срокът за погасяване бе 2011 г., но заради финансовите проблеми на City Center Sofia кредитът бе предоговарян неколкократно и към края на 2013 г. дължимата сума по него бе 117.3 млн. лв. (близо 60 млн. евро).

Представители на Revetas Capital не бяха открити за коментар. Фондът е от т.нар. опортюнистични инвеститори, които търсят сделки с активи на ниска цена, при висока доходност и съпътстващ висок риск. Фокусът му са инвестиции в подобни имоти - най-често обезпечения по необслужвани кредити в портфейлите на банките, в Централна и Източна Европа (виж карето).

Случаят със City Center Sofia е подобен. Още през 2010 г. собственикът на мола отбеляза спад на приходите, започна да трупа загуби и спря да обслужва задълженията си към банка. Кредитът беше предоговорен, но финансовите проблеми на "Аурига" се задълбочиха и започна търсене на нов собственик. За Heitman сделката за мола означава пълен изход от имотните му инвестиции в България. Миналата година фондът продаде и две офис сгради на столичния бул. "България" за общо 6.95 млн. лв.

Нужна е промяна

Източници от консултантските среди свързват промяната в собствеността на City Center Sofia с очаквани инвестиции в обновяване и промяна на концепцията. Без подобна намеса приходите ще продължат да намаляват, а броят на празните магазини ще расте.

За 2013 г. финансовият отчет на "Аурига" показва, че приходите от наеми са се стопили до 8.8 млн. лв. при 9.17 млн. лв. година по-рано. Непокритите загуби са 52.9 млн. лв., включително натрупаните през годината 3.3 млн. лв.

Въпреки че в отчета са записани 3.46 млн. лв. финансови разходи, те вероятно са стигнали за частично погасяване на лихви по заема към Уникредит банк Аустрия, тъй като към края на годината размерът му е нараснал до посочените по-горе 117.3 млн. лв.   

Причините за това развитие около търговския център са комплексни. Част от проблемите бяха заложени от самото начало, като например дизайнът на мола - с глухи коридори и много "мъртви точки" встрани от потока от посетители. Други дойдоха с кризата, засилващата се конкуренция на пазара на търговски площи, високите наеми и лошите мениджърски решения.

Според собственик на верига заведения, представена в City Center Sofia, през последните години от Heitman просто не са обръщали внимание на търговския център и буквално са го занемарили. Доколкото имаше инвестиции, те бяха незначителни - във въртяща се врата на входа, подмяна на осветление и др. Мащабни преустройства, като разширение на паркинга и промени в разположението на ескалатори и асансьори, за да се оптимизира трафикът от хора, така и не бяха предприети.

В годините, когато на пазара влязоха големи модни марки, мениджърите на City Center Sofia пропуснаха да привлекат някои от тях, за да подсилят микса от наематели и да увеличат посещаемостта. За проблемите допринесе и липсата на кино, което стоя затворено близо три години.

В най-тежките години на кризата търговци в мола се оплакваха от високите наеми и липсата на гъвкавост от страна на мениджмънта, а много от тях с изтичането на договорите си опразниха магазините. Бивш наемател обясни, че едва преди година и половина-две от управата на City Center Sofia са свалили наемите наполовина. Първоначално за по-малките модни магазини те са се движили в около 50-55 евро/кв.м, макар и с включени в тях сервизни такси.

Кой е купувачът

Revetas Capital е фонд за рисков капитал, който инвестира в недвижими имоти с фокус върху Централна и Източна Европа. На пазара е от 2003 г., първоначално под името Bifrost Investment Group. Има офиси в Лондон, Братислава, Виена, Краков и Букурещ, като управлява капитал от над 300 млн. евро. Във фокуса му са подценени активи - т.нар. distressed assets, които най-често са обезпечения по необслужвани банкови кредити. Към момента в портфолиото на фонда влизат основно търговски площи в Унгария и офис сграда в полския град Краков. Това е първата инвестиция на фонда в България. Според сайта на Revetas Capital в началото на годината е бил учреден нов фонд за Централна и Източна Европа с капитал 40 млн. евро, а в момента тече създаването на още един с планиран размер от 100 млн. евро.

През май румънските медии съобщиха, че Revetas преговаря за закупуването на мол и в Букурещ. И тук кредитор е Уникредит със заем от 44 млн. евро. Продавачът също е познат - Equest Balkan Properties.
Заради слаби резултати цената на търговския център вероятно е много по-ниска от достигнатите в миналото 101.5 млн. евро.

8.8 млн. лв. са приходите на мола за 2013 г. Загубата е 3.3 млн. лв. Дружеството има заем от Уникредит банк Аустрия за около 60 млн. евро.


Първият столичен мол City Center Sofia е с нов собственик - дъщерна компания на базирания в Лондон фонд Revetas Capital. Сделката е вписана в Търговския регистър в средата на юни, като минава не през продажба на актива, а през смяна на едноличния акционер в дружеството собственик "Аурига".


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

18 коментара
  • 1
    today avatar :-|
    today

    Вече стана смешно с тия молове. В повечето случаи продават стоки от стари колекции, но за сметка на това на много завишени цени. В крайна сметка оборотите са им далеч от желаните, и по моловете е пълно с тийнейджъри, които само разглеждат магазините и ходят на кино.

  • 2
    vaskoangelov avatar :-|
    vaskoangelov

    подкрепян @today


    но тоя мол си беше дупка от самото начало - минималистичен паркинг, безумно вътрешно разположение, не особено приятна атмосфера с привкус на лъскав мутро барок.

    най добре е да го бутнат и да възстановят градинката отгоре

  • 3
    _tsiki_ avatar :-|
    _tsiki_ (otvratitelen nov sait)

    Явно има структурни дефекти в идеята на първия собственик, иначе е ясно какво трябва да се направи, но явно трябва да се налеят време и пари и здрав разсъдък. А това е най-перспективният мол в София. Почти всички останали са стъклени острови насред панелни гета или лъскави недоразумения достоини предимно за второ поколение разкрепостени селяни.

  • 4
    kalliman avatar :-|
    kalliman

    До коментар [#1] от "today":

    И муат Макдоналтс, Кингс Бъргър и прочие боклуци.

  • 5
    bosev.asen avatar :-|
    bosev.asen

    До коментар [#2] от "vaskoangelov":

    Васко, там никога не е имало градинка...

  • 6
    nevazmutim avatar :-|
    Just Unreal

    Една от централните фигури в Revetas е Markus Leininger - голям мозък и голям пич - прочетете тук-там за него. Ако нещо не е ясно - питайте. ;)

    Едва ли има кой друг да е зад тази сделка...

  • 7
    bretschneider avatar :-|
    bretschneider

    До коментар [#5] от "bosev.asen":

    Язък за култовия ресторант "Мазното", дето имаше супа от агнешки червца за леви шейсе :)

  • 8
    bretschneider avatar :-|
    bretschneider

    "дизайнът на мола - с глухи коридори и много "мъртви точки" встрани от потока от посетители." - В това отношение България Мол държи палмата на първенството :) Даже се чудя как на 2-ри и трети етаж там има магазони?!

  • 9
    bajhuj avatar :-|
    Николай Колев

    Като във вица "а бе, въртим тука едни пари"

  • 10
    ivanalex2 avatar :-|
    ivanalex2

    До коментар [#9] от "Николай Колев":

    въртим или перем?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK