Сделката за основния актив на "Фонд имоти" отключи противоречиви реакции

Противоречиви коментари сред експертите на капиталовия и на имотния пазар предизвика сделката на "Фонд имоти" (бившият "Бенчмарк") за сградата му на бул. "Цариградско шосе" в столицата. В понеделник дружеството съобщи, че е продало имота на новоучредена фирма със собственици от Сейшелите за 23 млн. евро, които няма да бъдат платени накуп, а превеждани под формата на лизингови вноски през следващите 10 години. Купувачът, "Юник пропъртис", ще изплаща имота с приходи от наем, като вече е осигурил ключов клиент за близо една трета от офисите в сградата. Това са дружествата на ЧЕЗ, предпочели да работят с посредник, а не директно да се договорят със собственика на сградата. Постъпленията от лизинговите вноски ще отиват за изплащане на кредита, който "Фонд имоти" има от Националната банка на Гърция и който ще бъде напълно погасен, ако схемата сработи. Ще се покрият и задълженията към други кредитори.

Според финансови анализатори сделката е спасителна за публичното дружество, изпаднало в тежко финансово положение, още повече, че постигнатата цена по сделката е съизмерима с пазарната за обекти от такъв клас в момента. Прави впечатление обаче, че мениджмънтът на "Фонд имоти" не е поискал разрешение от акционерите, въпреки, че се разпорежда с основния актив на дружеството. Обяснението на изпълнителния директор на дружеството Веселин Генчев е, че продажбата е свързана с основната дейност на дружеството и не е било нужно искането на разрешение от акционерите. Съществуват съмнения, че схемата позволява източване на дружеството и лишава акционерите от възможността да извлекат печалба от инвестицията си.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Паметник от кризата

Проектът за офис сграда на бул. "Цариградско шосе" е започнат във времето на строителния бум през 2005 - 2006 година. Тогава очакванията на инвеститора са били, че ще може да я отдава на 20 евро на кв. м. за търговските части, офисите - на 14 евро на кв. м., или да я продаде за 45 - 50 млн. евро. Кризата забавя изпълнението на проекта и така модернистичната постройка се появява на пазара едва през 2010 година. Тогава тя не успява да намери наематели, тъй като все още метрото не стига до там и районът е откъснат от града. Експерти от имотния бранш коментират, че едва сега имотът започва да е атрактивен, особено с очакваното отваряне на 130-метровия небостъргач "Форт нокс" отсреща догодина, с което ще се обособи населена офис зона в тази част на града.

Сградата на "Фонд имоти" обаче продължава да има специфични проблеми, заради които стои празна. Един от тях е нестандартната конструкция с атриуми, които изискват внушителни разходи за отопление и охлаждане на сградата. От близо 35 хил. кв. м., отдаваеми са 25 хил. квадрата. През последните години е имало интерес за наемане на площи отпорядъка на 1 000 - 1 500 кв. м., което не е било достатъчно, за да се отвори сградата. Необходимо е било да се осигури заетост на поне една трета от пространството, за да може да се обслужват разходите от около 40 - 50 хил. лв. на месец.



Имотните експерти коментират като необичайно решението на ЧЕЗ да влязат в сградата чрез посредник, тъй като при преки преговори със собственика на сградата е можело да постигнат по-нисък наем. Директорът за връзки с инвеститорите на ЧЕЗ Радослав Димитров не можа да отговори каква е причината за това решение. Според официалното съобщение дружествата ще се преместят през следващите месеци, а неофициално в имотните среди се говори, че отдавна ЧЕЗ се опитва да събере под един покрив дружествата си, които в момента са разпръснати из София. Наемателят е изискал от наемотаделя си "Юник пропъртис" конфиденциалност по договора, стана ясно от разговор с единия от представителите на купувача Дамян Попов. Той не пожела да коментира намеренията на новоучредената компания, но каза, че има напредък в преговорите и с втори наемател за сградата. Според имотни експерти наемните нива в тази част на София за офис сегмента е около 8 евро на квадратен метър.

Противоречив успех

Опасенията на инвеститорите са, че има риск от източване на дружеството, тъй като се отдава под формата на лизинг при под 3% лихва, докато се отдава при неясен наем на крайния клиент. Така неизвестната по размер разлика остава за "Юник пропъртис". Пред "Капитал" изпълнителният директор на "Фонд имоти" Веселин Генчев каза, че не е могъл да договори ЧЕЗ като наемател директно. Той припомни, че преди четири години е опитвал да предложи сградата на Мтел, но тогава сделката е била "саботирана" и това е една от причините в настоящия случай да пристъпи към действие и да съобщи новината на акционерите като свършен факт. По думите му техният интерес е защитен, защото с договора за сградата ще се покрият всички задължения на дружеството по банкови кредити, както и 90% от дължимото към останалите кредитори, сред които е Столична община. Генчев каза също, че кредитът с Националната банка на Гърция и ОББ е предоговорен на същата лихва, на която е бил изтеглен и която е под 3% годишно, като е разсрочен за 10-годишен период.
Друг риск е лизингополучателя да ползва сградата при изгодни условия и след време да се откаже от сделката, като не плати договорените 23 млн. евро. Според Генчев обаче ако лизинговата схема се провали, наемателят ЧЕЗ ще остане в сградата и вноските му ще постъпват директно във "Фонд имоти". Това му дава увереност, че сделката ще донесе 23 млн. евро на "Фонд имоти", с които ще се погасят задълженията на дружеството и така то ще продължи да работи и да търси начин за печалба от другия си актив, който се намира в зимния курорт "Боровец". Изпълнителният директор на компанията заяви и че няма никакво участие в "Юник пропъртис". "При мен дойдоха техни представители и предложиха да купят сградата. Известно време спорихме по цената и това, до което достигнахме, се отрази върху формата на самата сделка",  каза Генчев.

В инвестиционните среди се говори, че досегашните оферти за покупка на сградата са били за под 10 млн. евро, а пенсионните фондове, които допреди няколко години бяха акционери в дружеството, са били против продажба под 20 млн. евро. Тъй като сделката предизвика множество коментари на читатели редакцията изпрати запитване до Комисията за финансов надзорза коментар. От регулатора заявиха, че след разкриването на информацията за нея на 1 декември няма данни за постъпили жалби срещу нея в КФН, но предстои проверка предвид стойността й и важността й за дружеството. "При първоначалната проверка не е установено участие на заинтересовано лице", казаха още от ведомството.