Съдружници на квадрат

Предприемачът Ефтим Ефтимов иска да разбие мита, че инвестирането в имоти е само за по-заможните. Той предоставя чрез онлайн платформата си Property Club (www.propertyclub.eu) шанс на всеки да стане съсобственик в имот, да съфинансира ремонта му и да получи дял от печалбата след продажбата му. Ефтимов пусна официално сайта си в началото на септември, а преди седмица започна и първия проект.

Бизнесът е въпрос на доверие

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

На българския пазар инвестициите в имоти са чести, тъй като хората традиционно предпочитат да видят физическото проявление на вложението си. Но и в тази област страховете от измами не са малки. Самата идея да се инвестира в част от имот директно през онлайн платформа и без личен контакт с екипа, стоящ зад проекта, е трудно смилаема. Ефтимов смята, че като застава с името и всичките си данни и предостави подробна информация за всеки проект, осигурява необходимата прозрачност. Предприемачът има опит тъкмо в сделките и управлението на недвижими имоти. След няколко години в сферата на консултантските услуги и имотните инвестиции в Colliers и Alрha Bank, чрез натрупаните досега знания, контакти и ноу-хау може сам да избере инвеститора и менторите си. "Предпочетох да не минавам по утъпканата стартъп пътека с акселератори и фондове. Просто вече имах нужните контакти", обяснява той. А първият му инвеститор влиза като бизнес ангел, който влага собствени средства в проекта.

Идеята зад Property Club е проста: компанията намира имот - например апартамент на цена от 100 хил. евро. Договаря се със собственика за срок, в който да събере финансирането. Тогава проектът се появява в платформата и започва да набира нужната сума за закупуването и за планирания му ремонт. След като недвижимото имущество бъде купено, екипът на Property Club извършва ремонт за предварително уговорено с инвеститорите време и може да пусне апартамента за продажба. Собствениците на дяловете са преки свидетели на целия процес. В случай че даден проект пропадне, от Property Club им връщат парите.
А в бъдеще те ще могат и да се оттеглят, като препродадат дяловете си, ако в даден момент сделката вече не ги удовлетворява. Създаването на вторичен пазар през платформата обаче е все още в начален стадий.

Според Eфтимов Property Club предлага изгодна алтернатива на банковия депозит. "В момента и пазарът много ни помага, тъй като лихвите по депозити са между 0.8 и 1.2%, а ние гоним 8-12% възвращаемост", обяснява предприемачът. Добавената стойност за инвеститора е, че не се изискват широки познания - цялото "ноу-хау" е грижа на екипа на компанията, а инвеститорите са по-скоро пасивни наблюдатели на процеса. За да се гарантира прозрачност, концепцията включва и инвестиране от страна на Property Club. "Ние например смятаме от началото да съфинансираме между 30% и 50% от първите сделки. По този начин искаме да поемем част от риска, за да видят хората, че не искаме просто да им приберем парите", обяснява Ефтимов.



"За няколко години опит съм се нагледал на хора, които са загубили от имоти, затова и не искам да създавам грешни очаквания", казва основателят на Property Club. Ние познаваме имотния пазар и ще споделим рисковете, но макар и по-малки, те съществуват при всяка инвестиция, била тя и в недвижимо имущество." И все пак, за да се загубят пари в такъв проект, трябва пазарът да се срине и имотите да се обезценят рязко и за дълго, добавя той.

---

Моделът

Всъщност идеята не е нова. Така нареченият crowdfunding (или групово финансиране) нашумя, след като през последните години най-различни бизнеси и идеи във всевъзможни сфери - от вестници до сгъваеми колела, започнаха да набират средства по този начин през платформи като Kickstarter. Оказва се, че стратегията намира своето приложение и в недвижимите имоти. Концепцията съществува и се развива успешно от 2013 г. насам в САЩ, Великобритания и Испания. В интервю за сп. Forbes основателят на набиращата скорост американска компания RealtyShares Нав Атуъл обяснява как груповото финансиране би променило света на имотните инвестиции: "Чрез онлайн платформата включените инвеститори имат достъп до проекти в цялата страна, могат да изберат имота, който да съфинансират и да участват с малка сума. Платформата дава възможност и да се следи развитието на имота." Според Атуъл едно от големите предимства на този тип инвестиции е, че елиминира доста от бариерите на традиционния, поглъщащ много време и капитал имотен пазар, който изисква специфични познания.

В Property Club може да се регистрира на практика всеки, който има онлайн банкиране и владее английски език. Други изисквания няма. Основната целева група на Ефтимов са по-скоро хора с възможности - средни и висши мениджъри в големи компании, IT специалисти и др. "Иска ни се да убедим тъкмо тези хора да инвестират примерно 10% от депозитите си в банки в нашите проекти, за да видят как на годишна база останалите 90% в банката са им донесли същия марж", подчертава стратегията си Ефтимов.

В първите няколко проекта минималната инвестиция е 1000 евро, като планът на компанията е в течение на времето да го снижи до около 500 евро. В зависимост от имота при подобни дялове броят на желаещите инвеститори може да нарасне до трудна за управляване маса. Именно затова максималният брой вложители е 99, а при достигане на нужната сума, проектът ще се затваря автоматично. Това ще бъде и индикатор за пускане на нови проекти, обяснява Ефтимов. Естествено, инвеститорите могат да участват и с по-големи суми. Тъй като платформата е онлайн и процесът трябва да е относително бърз, всяка собственост и дял в дадения имот не преминава през нотариус, а се извършва през дългов инструмент, който отговаря на законодателството на ЕС.

За първата година компанията няма грандиозни планове. Въпреки че седмици след пускането си платформата вече има над 100 регистрирани потребители, а през миналата седмица пусна и първата си сделка, Ефтимов не залага на бързия успех. "Не се опитваме от днес за утре да трупаме пари. При имотите нещата са малко по-бавни и стабилни. С вкарването на процеса в онлайн платформа, логиката на пазара по никакъв начин не се изменя", добавя той. Property Club планира да реализира до осем проекта през следващата година, тъй като разполага с около 300 хил. евро за съфинансиране, а и екипът чисто логистично все още няма капацитет за повече, казват от компанията.

От разговорите с част от потенциалните си инвеститори Ефтимов заключава, че първите им три сделки до около половин милион лева ще се случат бързо, но не се наема да дава прогнози за по-далечно бъдеще. Тъй като правната му рамка е приложима и за целия Европейски съюз, младият предприемач си представя, че по-нататък би могъл да търси проекти и в съседните страни. Регистрираните потребители също така могат да предлагат в платформата проекти, от които се интересуват или търсят съфинансиране.  

Как печели Property Club

Компанията ще печели както от сделките, в които съинвестира, така и от  комисиони. В началото на сделката взима около 1% от сумата от всеки инвеститор, а при завършването й - определен неназован процент от достигнатата печалба. "По този начин имаме интерес максимално бързо да се приключи проектът и да се достигне максимално висока доходност", казва Ефтимов. След около година, когато по план Property Club ще бъде само и единствено платформа, свързваща компании за управление на имоти и инвеститори, логично и печалбата ще бъде само от комисиони.

Бизнес от този тип вече има и история по света. Базираната е Лос Анджелис RealMogul например наскоро получи финансиране от 35 млн. долара, а RealtyShares - 10 млн. долара през април. И двете компании се развиват с бързи темпове - за около двегодишното си съществуване първата вече има екип от 17 души, а имотите в портфолиото ѝ се оценяват на 500 млн. долара, пише CrunchBase.

Българският Property Club в голяма степен е създал бизнес модела си въз основа на подробно проучване на практиките на двете американски компании. Но за разлика от RealMogul например екипът на българската компания се състои от едва трима души, а целият правен, технологичен и дизайн отдел са изнесени. Другото, което отличава българския стартъп, е намерението да се създаде вторичен пазар за препродаване на дяловете на други инвеститори.